Як заробити на покупці квартири у новобудові від приватних інвесторів. Інвестування в новобудови: купівля студій та маленьких квартир для перепродажу Як заробити на будваріант квартири

Як заробити на покупці квартири у новобудові від приватних інвесторів. Інвестування в новобудови: купівля студій та маленьких квартир для перепродажу Як заробити на будваріант квартири

20.10.2021 Ліки

Людей, які рятували свої рублеві накопичення у 2014 році через купівлю нерухомості, найближчим часом чекає на неприємний сюрприз - податкові нововведення, які почнуть діяти з 2016 року. З 1 січня продати квартиру без сплати податків стане можливим лише за п'ять років (замість трьох, як зараз). Це підштовхує багатьох інвесторів вже зараз активно виходити в кеш – продавати свої інвестиційні квадратні метри через переуступку прав. Про придбання таких квартир міркує керуючий партнер московського агентства нерухомості Dream Realty Надія Телеш

На сьогоднішній день найбільш безризиковим та цікавим з погляду середньострокового (на три-п'ять років) інвестування є купівля квартир у новобудові від приватних інвесторів.

І причин тому кілька:

1) орендний бізнес квартир сильно просів, і розглядати купівлю готової вторинної нерухомості з цієї точки зору не є доцільним. Судіть самі: окупність більше 20 років, сервісні витрати та нервування з орендарями з урахуванням знижених орендних ставок призводять до того, що об'єкт стає швидше пасивом, ніж активом;

2) з урахуванням того, що відчутний обсяг новобудов заморожено або зсувається за часом, вкладення на будь-якому етапі від котловану до підведення комунікацій у середньостроковій перспективі становлять підвищений ризик та заморожування своїх інвестицій на невизначений термін. В даному випадку ми розглядаємо саме варіанти на етапі котловану та довгобуд.

У зв'язку з цим, якщо ми не розглядаємо варіант вирішення особистого житлового питання, а робимо ставку на інвестиційну привабливість об'єкта, рекомендуємо надавати перевагу вторинній нерухомості в новобудовах, що реалізується приватними інвесторами.

Причина №1: ціна. Ціна на квартири у нових будинках на сьогоднішній день на 5-10% відрізняється від ціни самого забудовника. І ціна приватних інвесторів нижча за рахунок того, що вони не зав'язані на кредитні зобов'язання та план продажів, вони готові зафіксувати свій прибуток, який і так зазвичай становить від 50% до 70% від початкових вкладень.

Купуючи такі об'єкти, зовсім не обов'язково при цьому вкладатися в ремонт (особливо з урахуванням нових цін, прив'язаних до євро та долара).

Крім того, продавець зацікавлений вивести свої гроші, не чекаючи змін у податковому законодавстві, які набудуть чинності у 2016 році та прив'яжуть розрахунок бази оподаткування до кадастрової вартості об'єкта. А п'ятирічний очікування податкового відрахування явно не входить у плани інвестора.

Причина №2: відсутність юридичних ризиків. Наявність свіжоотриманої власності та ключів на руках, а також висока ймовірність відсутності прав третіх осіб на об'єкт (що у будь-якому випадку слід перевіряти) є незаперечними доказами юридичної чистоти об'єкта.

Розглянуті нами об'єкти через три роки в тому ж стані, а саме «в бетоні», принесуть своєму власнику прибуток близько 30-40%, що становитиме мінімум 10% річних. Цей варіант ідеально підійде консервативному інвестору, готовому отримати розумний прибуток, не несучи ніяких ризиків.

У будь-якому випадку, перш ніж купувати що-небудь, треба проаналізувати перспективи зростання району, якість будівництва, можливості появи метро, інфраструктури, проблеми паркування та ще кілька факторів, негативні наслідкивід наявності або відсутності яких можуть звести нанівець всю цю покупку.

Надія Телеш спеціально для «РБК-Нерухомості»

Багато людей останніми місяцями скуповують нерухомість для вкладення грошей з метою подальшого продажу. Такий вид бізнесу, як продаж нерухомості, підійде далеко не для кожного. По-перше, потрібні чималі стартові вкладення коштів. По-друге, існує небезпека стати жертвою недобросовісної бізнес-схеми, а просто шахрайства. Великі суми грошей завжди приваблюють шахраїв. Обидві ці обставини призводять до природних сумнівів, адже ризик досить великий. Як максимально убезпечити свої гроші? Згідно з твердженнями експертів, тільки попереднє вивчення бізнесу, причому аж до нюансів, допоможе ріелтору-самоукові-початківцю мінімізувати ступінь ризику і забезпечити собі непоганий, а головне, стабільний заробіток.

Організувати бізнес із перепродажу квартир можна по-різному. Існує кілька найпоширеніших способів, які користуються популярністю серед бізнесменів у сфері нерухомості. Щоб докладно розглянути кожен із них і не прогаяти важливих деталей, ми вирішили звернутися до одного з авторитетних джерел на сучасному ринку російської нерухомості Артуру Михайловичу Якушеву, генеральному директору.

Артуре Михайловичу, широко поширена думка, що можна відмінно заробити на перепродажі квартир у новобудовах. Кажуть, що купівля квартири на самому початку будівництва, коли будівельники буквально починають рити котлован, може дати від 200 до 300 відсотків прибутку. Чи це так?

Купівля квартири на вказаному етапі будівництва пов'язана з найвигіднішою ціною та деяким ризиком. Справа в тому, що навіть, здавалося б, практично готовий будинок може чекати на підключення до нього комунікацій і реального введення в експлуатацію досить тривалий час. Це може відбуватися з різних причин, але факт залишається фактом: про названі вами цифри до повної готовності об'єкта не може йтися. У цьому ризик. Але і на етапі, далекому від введення в експлуатацію, квартиру можна буде продати, але отримати прибуток у бажаному розмірі навряд чи вдасться.

Так, з новобудовами зрозуміло: максимум прибутку на етапі заселення, а до того часу може статися всяке. Що можна сказати про придбання так званого вторинного житла?

Можна купити недорогу квартиру без ремонту, облаштувати її, зробити косметичний (або капітальний) ремонт та вигідно продати. Звичайно, грошові витрати на її придбання будуть значно більшими, ніж на покупку квартири в будинку, що будується. При цьому ремонт у придбаній квартирі краще робити самотужки. Сьогодні існує маса будматеріалів, які коштують відносно недорого і мають непогані експлуатаційні характеристики. Витративши зовсім невелику суму грошей, можна зробити в квартирі якісний косметичний ремонт, не вдаючись до допомоги фахівців, на оплату яких піде практично весь прибуток, про який мріялося. Для цього не обов'язково мати професійні навички або велику фізичну силу, і з роботами такого роду впорається звичайна жінка. Таким чином, можна дуже суттєво заощадити і, відповідно, непогано заробити. Так, це чимала праця, але вона гарантовано себе окупить.

- Що ще можна використати, щоб заробіток на продажу квартири був більшим?

Багатьом людям, через будь-які обставини, необхідно терміново продати квартиру. У зв'язку із терміновістю вони, як правило, виставляють квартиру на продаж за досить низькою вартістю. Якщо ви вміло попросите знижку, можливо, продавці вам її нададуть. Вони не торгуватимуться по дрібницях, адже їм потрібно отримати гроші якнайшвидше. Після успішного придбання квартири залишиться лише виставити її на продаж за тією ціною, яка вас влаштовує. Головне - не дати себе залучити до азарту і не втратити почуття реальності при підготовці до угоди: саме на бажанні швидкого прибутку шахраї ловлять свою удачу, залучаючи покупців у стрімкий ритм і змушуючи зробити помилку.

- Чи можна порадити ріелторам-початківцям працювати з кімнатами в комунальних квартирах?

Такий спосіб придбання нерухомих об'єктів полягає у поетапній купівлі окремих кімнат, розташованих у комунальній квартирі, Яка, як правило, має досить велику площу. Вартість всіх куплених вами окремих кімнат буде набагато нижчою, ніж ціна на одну багатокімнатну квартиру.

Якщо, до того ж, ця комунальна квартира розташована у престижному районі, її вартість при перепродажі буде ще більшою. Таким чином, придбавши кілька окремих кімнат у комунальній квартирі та зробивши в них косметичний ремонт, можна продати велику квартирудуже вигідно.

Необхідно, однак, враховувати, що викуп окремих кімнат у комунальній квартирі вимагатиме тривалого часу для оформлення всього пакету документів для кожної кімнати. У процесі придбання кімнат можуть виникнути й непередбачувані складнощі, тому такий бізнес краще здійснювати із залученням професійних юристів та ріелторів, що також коштує грошей.

- Що ж потрібно враховувати насамперед, починаючи перепродажем квартир?

Вступаючим у бізнес з перепродажу квартир порекомендую спочатку купувати тільки ліквідні квартири - однокімнатні або двокімнатні. Квартира з великою кількістю кімнат коштує набагато дорожче, і реальних покупців знайдеться значно менше.

При веденні такого бізнесу потрібно мати терпіння та розуміти, що затримки продажу квартир трапляються часто. Іноді прийнятну операцію купівлі-продажу квартири доводиться чекати досить тривалий проміжок часу – від кількох місяців до кількох років.

Не варто забувати і про вартість послуг ріелтора та юриста. Нехай ви втратите близько 4%-6% прибутку, зате ви убезпечите себе від можливого обману з боку недобропорядних продавців або - що теж буває! - Покупців. Кваліфікована допомога при продажу чи купівлі квартири не буває зайвою навіть для досвідчених учасників ринку.

Якщо виникла ситуація, коли чекати на продаж купленої квартири доводиться довго, її завжди можна здати як у довгострокову, так і в короткострокову оренду. Слід попередити квартирантів і прописати в договорі умову про те, що коли квартира реально продаватиметься, їм доведеться звільнити її. Квартира, здана в оренду, не висітиме мертвим вантажем, а приноситиме реальні гроші, компенсуючи втрачену вигоду від коштів, «заморожених» на час очікування угоди.

- Ми дякуємо Артуру Михайловичу Якушеву, генеральному директору Групи компаній «Горизонт Девелопмент», за докладні відповіді та рекомендації.

Вважаємо не зайвим нагадати, що перепродаж квартир є дуже специфічним, складним та ризикованим бізнесом. Вивчайте досвід спеціалістів, вникайте у всі тонкощі, користуйтеся підтримкою професіоналів, приймайте виважені рішення.
Вдалих продажів!

Багато заможних росіян у останнім часомактивно скуповують житлову нерухомість для вкладення грошей з метою подальшого перепродажу. Широко поширена думка, що можна непогано заробити, купивши квартиру на етапі будівництва та продавши її, коли будинок буде добудовано та здано в експлуатацію.

Говорять, що купівля квартири на стадії котловану, тобто. коли будівельна організація тільки починає зведення об'єкта, може принести близько 200 відсотків прибутку.

Насправді, тут не все так просто. Цей вид бізнесу має власну специфіку, тому підійде далеко не кожному. По-перше, для купівлі навіть найбюджетнішої нерухомості потрібні серйозні стартові вкладення коштів. По-друге, ніхто не застрахований від зустрічі з несумлінними забудовниками, а просто аферистами.

Більше того, навіть, здавалося б, практично повністю добудований будинок може кілька років чекати на підключення до комунікацій та реального введення в експлуатацію. Тому лише детальне попереднє вивчення ринку нерухомості та всіх його "підводних каменів" дозволить мінімізувати ризики та забезпечити непоганий заробіток.

Декілька способів організувати бізнес на перепродажі квартир

Заробити на перепродажі квартир можна, не зв'язуючись із новобудовами, адже є ще й вторинний ринок. Наведемо як приклад кілька найпоширеніших бізнес-схем, що дозволяють отримати прибуток на "вторинці":

1. Купуємо "убиту" квартиру, робимо недорогий косметичний ремонт та вигідно продаємо. У цьому випадку грошові витрати на купівлю квартири будуть значно більшими, ніж на купівлю квартири на етапі будівництва, проте ризики зводяться до мінімуму. Головне – раціонально підійти до питання облаштування.

Сьогодні на ринку представлена маса недорогих будматеріалів, які мають непогані експлуатаційні характеристики. Витративши невелику суму, можна отримати квартиру з якісним косметичним ремонтом, яка швидко знайде свого покупця. Заробити в такий спосіб можна до 15-20% від первісної вартості житла.

2. Термінове придбання квартир. Нерідко власникам, через будь-які обставини, потрібно терміново продати свою квартиру. У цьому випадку, щоб прискорити процес продажу, вони виставляють нерухомість за ціною, на 10-15% нижчою від середньоринкової. Після успішної угоди залишиться лише виставити квартиру на неспішний продаж за адекватною ціною.

3. Кімнати у комунальних квартирах.Ця схема полягає в поетапній купівлі окремих кімнат, розташованих в одній і тій самій комунальній квартирі. Вартість всіх викуплених окремих кімнат буде приблизно на 20% нижча за вартість всієї квартири цілком. Найскладніше тут домовитися з усіма власниками житла, що вдається не завжди.

Які квартири купувати для перепродажу?

Початківцям, які тільки вступають у бізнес із перепродажу квартир, фахівці рекомендують для початку купувати лише ліквідні квартири, тобто ті, які можна швидко продати. Сьогодні це однокімнатні чи двокімнатні квартири середньої цінової категорії.

Квартира великої площі коштує дорожче, і реальних покупців на неї буде значно менше.

Якщо квартира не продається

Потрібно розуміти, що квартира - це не буханець хліба, тому вкрай рідко вдається продати його за лічені дні. Іноді прийнятну угоду доводиться чекати на кілька місяців.

Щоб квартира не висіла мертвим вантажем, а приносила прибуток, її можна здати в оренду, попередивши квартирантів, що коли знайдеться реальний покупець, їм доведеться звільнити житлоплощу.

Фліпінг – купівля житла з метою його швидкого перепродажу, надзвичайно популярний спосіб заробітку на Заході. У Росії її цей метод отримання доходу доки користується популярністю. У статті ми дамо поради, які можуть допомогти читачам успішно заробляти на фліпінгу.

Складання чіткого плану дій – перший крок будь-якого фліппера.

Добре сплановано – наполовину зроблено. Цей афоризм особливо актуальний для людей, які займаються фліпінгом. Без чіткого розписаного плану дій заробляти на швидкому перепродажі квартир практично неможливо. Необхідно чітко уявляти послідовність дій.

1. Аналіз ситуації на ринку нерухомості

Початківцю фліппер необхідно ретельно вивчити і розуміти поточну ситуацію на ринку нерухомості: середньоринкову вартість різних видів житла, прогноз щодо зміни їх цін у майбутньому, рівень попиту на ці об'єкти і тому подібні питання. Це дозволить правильно вибрати об'єкт нерухомості, який купуватиметься і збільшить шанси на його швидкий і вигідний продаж.

2. Чіткий план витрачання коштів

Також важливо чітко спланувати, яка кількість коштів буде витрачатися на всю операцію з перепродажу, з урахуванням ціни об'єкта нерухомості, витрат на поліпшення, що проводяться в ньому, рекламу для потенційних покупців, юридичний супровід, сплату податків.

Так як угоду необхідно проводити максимально швидко, не варто вплутуватися в іпотеку або оформляти кредит для отримання коштів, адже оформлення всіх документів займе чимало часу, а відсотки за кредитом можуть «з'їсти» істотну частину прибутку.

При складанні кошторису фінансової операції виділіть невелику суму на непередбачені витрати. Адже в ідеальному плані завжди щось піде не так. Буде дуже прикро, якщо через якусь дрібницю, на зразок несподіваного підвищення цін на будівельні матеріали, ваша ретельно спланована угода опиниться під загрозою.

3. Варіанти відшкодування можливих збитків

Ще один важливий аспект, який необхідно продумати заздалегідь - прорахунок варіантів відшкодування збитків у разі, якщо житло не вдасться продати протягом тривалого часу. Можна порахувати можливі прибутки від здачі нерухомості, яку плануєте купувати в оренду.

4. Аналіз законодавства про оформлення угод з купівлі та продажу нерухомості

Важливо проаналізувати законодавство щодо оформлення подібних угод. Важливо чітко розуміти, які документи потрібні від покупця та продавця під час укладання договору купівлі-продажу житла, куди звертатися для реєстрації права власності та багато інших моментів. Це дозволить не гаяти часу при купівлі або продажу об'єкта.

Як вибрати правильний об'єкт для покупки

Існує кілька видів нерухомості, на яких можуть заробляти фліппери.

1. Недооцінене житло

Квартири чи будинки, біля яких незабаром буде збудовано важливі інфраструктурні об'єкти, після завершення їхнього будівництва неодмінно зростуть у ціні. Це можуть бути станції метро, гіпермаркети чи великі офісні центри.

У Росії широкого розголосу набули спекуляції з квартирами в новобудовах Сочі. Заповзятливі ділки, які завчасно купили в них квартири і продали їх до кризи, заробили великі гроші всього за кілька місяців.

Схожа ситуація за прогнозами експертів має відбутися напередодні чемпіонату світу з футболу у 2018 році. Зростання цін на житло в містах, що приймають матчі першості, має розпочатися за кілька місяців до початку мундіалю.

2. Заставна нерухомість

Банками проводяться аукціони щодо реалізації майна боржників. Як правило, вартість такого лота починається з 80% і може опускатися до 40% вартості ринкової оцінки житла. Інформація про аукціони часто розміщується на сайтах банків. Правда фліпперу доведеться постійно моніторити їх, щоб отримати необхідні відомості, при цьому найбільш цінні об'єкти викуповуються зацікавленими особами не на публічних торгах, а в приватному порядку, але все ж таки деяким росіянам вдається отримати на аукціонах пристойне житло дешево.

3. Вимушений терміновий продаж житла

Трапляється, що власники квартири або будинку прийняли рішення переїжджати в інше місто або країну або їм терміново знадобилася велика сума грошей через непередбачені обставини, що раптово виникли. У цьому випадку вони не будуть довго торгуватися і їхнє житло напевно вдасться придбати за ціною, нижчою від ринкової. Подібні варіанти зустрічаються не часто, але отриманий прибуток з лишком компенсує всі труднощі щодо їх пошуку.

4. Квартири без ремонту

Найпростіший варіант для фліппера – придбати квартиру без оздоблення або в «убитому» стані. За деякими даними, хороший ремонт підвищує вартість житла на 5-10%. А після якісного оздоблення елітної нерухомості прибуток може становити 20-25% від суми, вкладеної у квартиру.

Який би вид нерухомості не вибрав фліппер, йому потрібно пам'ятати, що найпростіше продати доступне житло, яке може дозволити собі сім'я із середнім прибутком. Звичайно, на перепродажі елітного будинку чи квартири можна отримати набагато більший прибуток, але знайти покупців на такий об'єкт набагато складніше.

Наявність команди професіоналів - запорука успіху у фліпінгу

Операція з перепродажу квартири поділена на багато етапів і кожен із них вимагає наявності спеціальних знань, тому для людей, які хочуть займатися фліпінгом, дуже важливо підібрати команду професіоналів, де кожен відповідатиме за свою частину роботи.

У ній не обійтися без:

досвідченого агента з нерухомості, який добре знає кон'юнктуру ринку, який зможе підібрати відповідний об'єкт нерухомості, а потім знайти покупців для нього;
людей, які проведуть ремонт житла або хоча б (якщо фліппер займатиметься ремонтом сам) добрий дизайнер, який зробить дизайн-проект;
грамотного юриста, який зможе взяти на себе юридичний супровід угод.

Грамотний ремонт з мінімумом витрат - запорука успіху

Для того, щоб інтер'єр квартири справив враження на покупців, не обов'язково вкладати в ремонт десятки тисяч доларів. Адже дорого не означає стильно. Набагато важливіше зробити гарний дизайн-проект житла.

Завдяки йому можна раціонально розставити меблі та змінити освітлення, що допоможе візуально збільшити простір. А правильно підібрані поєднання кольорів стін, подушок, килимів, штор, оббивки меблів та різноманітні аксесуари, на кшталт картин на стінах або статуеток на полицях, можуть додати інтер'єру квартири індивідуальності та змінити його до невпізнання.

Мистецтво швидкого продажу житла

Існує кілька варіантів швидкої реалізації нерухомості, які успішно використовують усі ріелтори вже багато років.

Варіант 1. Імпровізований аукціон

Декілька потенційних покупців, які висловили зацікавленість в об'єкті, запрошуються на огляд житла в один і той же час. Це створює в них ілюзію, що квартира має попит і необхідно швидше «застовпити її за собою», поки об'єкт не «увели» конкуренти. Деякі заповзятливі ріелтори запрошують на зустріч підставних покупців, які своїм підвищеним інтересом провокують справжніх клієнтів на спонтанну покупку.

2. Телефонний аукціон

Продавець по черзі обдзвонює кількох потенційних покупців, які висловили згоду на покупку. Після того, як перший покупець висловить згоду на придбання житла за заздалегідь визначеною ціною, він набирає номер іншого, каже, що умови трохи змінилися та називає трохи більшу суму. Якщо другий покупець погоджується, набирається номер третього та називається ще більша сума. Таким чином, можна отримати максимальну продажну вартість за квартиру, не витративши багато часу на переговори з клієнтами.

Варіант 3. Продаж агенції нерухомості

Якщо довго не вдається знайти покупця на житло, можна спробувати продати квартиру агентству нерухомості. Подібний варіант актуальний, коли протягом тривалого часу не знаходиться покупець на об'єкт чи фліппер з якихось причин необхідно швидко вийти з проекту. Істотним мінусам цієї схеми є ціна продажу. Агентство зацікавиться квартирою, якщо побачить можливість заробити на перепродажі. А для цього його ціна має бути нижчою за ринкову. При ринку житла, що росте, різниця повинна становити 70-80%, при падаючому — 50-60%.

Податкове питання

Головна причина, через яку фліпінг не набув поширення в Росії — особливості податкового законодавства. Покупець нерухомості не обкладається податком, але продавець зобов'язаний платити 13% її продажної вартості. Припустимо, фліппер придбав квартиру за 4 мільйони рублів, зробив у ній покращень на 500 тисяч рублів, а потім продав за 6 мільйонів рублів. І тут сума податку з продажу, який він зобов'язаний заплатити, становить 780 000 рублів, що з'їдає значну частину прибутку. Але існує низка способів мінімізувати податкові ризики.

Спосіб 1

Якщо продажна сума житла менша за три мільйони рублів, податок на продаж становить ті ж 13%, але при цьому продавець має право отримати від держави податкове відрахуванняу розмірі 260 тисяч рублів, а покупець – 130 тисяч рублів. Необхідно, щоб купівля та продаж проводилися протягом одного календарного року (податкового періоду) інакше податкове відрахування сторонам угоди не належить.

Спосіб 2

У деяких випадках, коли фактична вартість нерухомості перевищує встановлений законодавством ліміт, покупець і продавець домовляються, що в угоді буде вказано суму менше трьох мільйонів, а решту грошей буде передано готівкою. Хоча ця схема протизаконна, охочі заощадити подібним чином все одно перебувають.

Спосіб 3

Згідно з Податковим кодексом РФ, якщо продавець нерухомості володів їй більше трьох років з моменту укладання договору, податок з продажу він не повинен платити взагалі.