Kako zaraditi kupovinom stana u novogradnji od privatnih investitora. Ulaganje u nove zgrade: kupovina studija i malih stanova za preprodaju Kako zaraditi na izgradnji stana

20.10.2021 Lijekovi

Ljudi koji su ušteđevinu u rubljama 2014. uštedjeli kupovinom nekretnina uskoro će dočekati neugodno iznenađenje - porezne novine koje će stupiti na snagu 2016. godine. Od 1. januara stan će moći prodati bez plaćanja poreza tek nakon pet godina (umjesto tri, kao sada). Ovo tjera mnoge investitore da sada aktivno ulaze u gotovinu – prodaju svoje investicione kvadrate putem ustupanja prava. Upravni partner moskovske agencije za nekretnine Dream Realty Nadezhda Telesh razgovara o kupovini takvih stanova

Danas je najnerizičnija i najzanimljivija sa stanovišta srednjoročne (tri do pet godina) ulaganja kupovina stanova u novogradnji od privatnih investitora.

A za to postoji nekoliko razloga:

1) posao iznajmljivanja stanova je značajno opao, a s obzirom na kupovinu gotovih sekundarnih nekretnina sa ovog stanovišta nije preporučljivo. Procijenite sami: rok otplate više od 20 godina, troškovi usluga i gnjavaža sa stanarima, uzimajući u obzir snižene cijene najma, dovode do toga da imovina postaje više obaveza nego imovina;

2) imajući u vidu činjenicu da je značajan obim novih objekata zamrznut ili vremenski pomeren, ulaganja u bilo kojoj fazi od temeljne jame do postavljanja komunikacija u srednjoročnom periodu predstavljaju povećan rizik i zamrzavanje njihovih ulaganja za na neodređeno vrijeme. U ovom slučaju razmatramo opcije u fazi iskopa i nedovršene izgradnje.

S tim u vezi, ukoliko ne razmišljamo o mogućnosti rješavanja osobnog stambenog problema, već se oslanjamo na investicionu atraktivnost nekretnine, preporučujemo da prednost damo sekundarnim nekretninama u novogradnjama koje prodaju privatni investitori.

Razlog #1: cijena. Cijena stanova u novogradnji danas se razlikuje za 5-10% od cijene samog investitora. A cijena za privatne investitore je niža zbog činjenice da nisu vezani za kreditne obaveze i plan prodaje, oni su spremni popraviti svoju dobit, koja se obično kreće od 50% do 70% početnog ulaganja.

Pri kupovini ovakvih objekata uopće nije potrebno ulagati u popravke (posebno uzimajući u obzir nove cijene vezane za euro i dolar).

Osim toga, prodavac je zainteresovan da svoj novac podigne bez čekanja na izmjene poreskog zakonodavstva koje će stupiti na snagu 2016. godine i koje će vezati obračun poreske osnovice za katastarsku vrijednost nekretnine. A petogodišnje čekanje na odbitak poreza očito nije dio planova investitora.

Razlog br. 2: nedostatak pravnih rizika. Prisutnost svježe primljene imovine i ključeva u ruci, kao i velika vjerovatnoća odsustva prava trećih lica na objekt (što u svakom slučaju treba provjeriti) uvjerljiv su dokaz pravne čistoće objekta.

Objekti koje razmatramo za tri godine u istom stanju, odnosno „u betonu“, donosiće svom vlasniku profit od oko 30-40%, što je najmanje 10% godišnje. Ova opcija je idealna za konzervativnog investitora koji je spreman ostvariti razumnu zaradu bez praktički ikakvih rizika.

U svakom slučaju, prije nego što bilo šta kupite, potrebno je analizirati izglede za rast područja, kvalitet gradnje, mogućnost metroa, infrastrukturu, probleme s parkingom i nekoliko drugih faktora. negativne posljedicečije prisustvo ili odsustvo može poništiti čitavu kupovinu.

Nadezhda Telesh specijalno za RBC Real Estate

Mnogi ljudi posljednjih mjeseci kupuju nekretnine kako bi uložili novac kako bi ih kasnije prodali. Ova vrsta poslovanja, poput preprodaje nekretnina, nije pogodna za svakoga. Prvo, potrebna su značajna početna ulaganja. Drugo, postoji opasnost da postanete žrtva beskrupuloznog poslovnog plana ili jednostavno prevare. Velike svote novca uvijek privlače prevarante. Obje ove okolnosti dovode do prirodnih sumnji, jer je rizik prilično visok. Kako zaštititi svoj novac što je više moguće? Prema riječima stručnjaka, samo preliminarna studija poslovanja, sve do nijansi, pomoći će početniku samoukom agentu za nekretnine da minimizira stepen rizika i osigura dobar, i što je najvažnije, stabilan prihod.

Postoje različiti načini da se organizuje posao preprodaje stanova. Postoji nekoliko najčešćih metoda koje su popularne među poslovnim ljudima koji se bave nekretninama. Kako bismo svaki od njih detaljno razmotrili i ne bismo propustili važne detalje, odlučili smo se obratiti jednom od mjerodavnih izvora na modernom ruskom tržištu nekretnina, Arturu Mihajloviču Yakushevu, generalnom direktoru.

Arthure Mihajloviču, rasprostranjeno je vjerovanje da možete zaraditi veliki novac na preprodaji stanova u novim zgradama. Kažu da kupovina stana na samom početku gradnje, kada građevinari bukvalno počnu da kopaju jamu, može donijeti od 200 do 300 posto dobiti. Je li to istina?

Kupnja stana u ovoj fazi izgradnje povezana je s najboljom cijenom i određenim rizikom. Činjenica je da čak i naizgled gotovo gotova kuća može dosta dugo čekati da se na nju spoje komunikacije i da je zapravo pusti u funkciju. To se može dogoditi iz raznih razloga, ali ostaje činjenica: brojke koje ste spomenuli ne dolaze u obzir dok objekat ne bude potpuno spreman. Ovo je rizik. Ali čak i u fazi koja je daleko od puštanja u rad, stan se može prodati, ali je malo vjerovatno da će biti moguće ostvariti profit u željenom iznosu.

Dakle, kod novogradnje je jasno: maksimalni profit je u fazi nagodbe, a do tada se svašta može dogoditi. Šta se može reći o nabavci takozvanog sekundarnog stanovanja?

Možete kupiti jeftin stan bez renoviranja, opremiti ga, napraviti kozmetičke (ili velike) popravke i prodati ga uz dobit. Naravno, gotovinski troškovi za njegovu kupovinu bit će znatno veći nego za kupovinu stana u zgradi u izgradnji. U isto vrijeme, bolje je samostalno obaviti popravke u kupljenom stanu. Danas postoji mnogo građevinskih materijala koji su relativno jeftini i imaju dobre karakteristike. Nakon što ste potrošili vrlo malu količinu novca, možete napraviti visokokvalitetne kozmetičke popravke u svom stanu bez pribjegavanja pomoći stručnjaka, čija će isplata uzeti gotovo svu zaradu o kojoj ste sanjali. Da biste to učinili, nije potrebno imati profesionalne vještine ili veliku fizičku snagu, a obična žena može se nositi s ovom vrstom posla. Tako možete dosta uštedjeti i, shodno tome, dobro zaraditi. Da, ovo je puno posla, ali se garantovano isplati.

- Šta još možete iskoristiti da zaradite više novca od prodaje stana?

Mnogi ljudi zbog nekih okolnosti moraju hitno da prodaju svoj stan. Zbog hitnosti stan obično daju na prodaju po prilično niskoj cijeni. Ako vješto tražite popust, možda će vam ga prodavci dati. Neće se cjenkati oko sitnica, jer treba što prije do novca. Nakon uspješne kupovine stana, ostaje samo da ga stavite na prodaju po cijeni koja Vama odgovara. Glavna stvar je da ne dozvolite da budete uvučeni u uzbuđenje i da ne izgubite osjećaj za stvarnost kada se pripremate za transakciju: prevaranti hvataju sreću u želji za brzom zaradom, uvlačeći kupce u brzi ritam i prisiljavajući da naprave grešku.

- Možete li savjetovati početnike da rade sa sobama u zajedničkim stanovima?

Ovaj način sticanja nekretnine sastoji se od postupne kupovine pojedinačnih prostorija koje se nalaze u komunalni stan, koji po pravilu ima prilično veliku površinu. Cijena svih pojedinačnih soba koje kupite bit će znatno niža od cijene jednog višesobnog stana.

Ako se, osim toga, ovaj komunalni stan nalazi u prestižnom području, njegova preprodajna vrijednost će biti još veća. Dakle, kupovinom nekoliko odvojenih prostorija u zajedničkom stanu i njihovim kozmetičkim popravkama, možete prodati veliki stan veoma isplativo.

Potrebno je, međutim, uzeti u obzir da će kupovina pojedinačnih soba u zajedničkom stanu zahtijevati dosta vremena za kompletiranje cjelokupnog paketa dokumenata za svaku sobu. U procesu kupovine soba mogu se pojaviti nepredviđene poteškoće, pa je bolje obavljati takav posao uz uključivanje profesionalnih advokata i posrednika u prometu nekretnina, što također košta.

- Šta prije svega treba uzeti u obzir kada počinjete preprodaju stanova?

Za one koji se bave preprodajom stanova, preporučujem da prvo kupe samo likvidne stanove - jednosobne ili dvosobne. Stan sa više soba košta mnogo više, a pravih kupaca je znatno manje.

Kada vodite takav posao, morate imati strpljenja i shvatiti da se kašnjenja u prodaji stanova često dešavaju. Ponekad morate čekati prilično dugo na prihvatljivu ponudu za kupoprodaju stana - od nekoliko mjeseci do nekoliko godina.

Ne zaboravite na cijenu usluga posrednika i advokata. Čak i ako izgubite oko 4%-6% svog profita, zaštitićete se od moguće prevare nepoštenih prodavaca ili - što se takođe dešava! - kupci. Kvalificirana pomoć pri prodaji ili kupovini stana nikada nije suvišna čak ni iskusnim učesnicima na tržištu.

Ukoliko dođe do situacije da morate dugo čekati na prodaju kupljenog stana, uvijek ga možete iznajmiti i na duži i na kratkoročni najam. Stanare treba upozoriti i u ugovor upisati uslov da će, kada se stan stvarno proda, morati da ga napuste. Stan koji se iznajmljuje neće biti mrtvi teret, već će donijeti pravi novac, nadoknađujući izgubljenu dobit iz sredstava „zamrznutih“ dok se čeka dogovor.

- Zahvaljujemo se Arturu Mihajloviču Jakuševu, generalnom direktoru Grupe kompanija Horizon Development, na detaljnim odgovorima i preporukama.

Smatramo korisnim podsjetiti da je preprodaja stanova vrlo specifičan, složen i rizičan posao. Proučite iskustvo stručnjaka, udubite se u sve detalje, koristite podršku profesionalaca, donosite informirane odluke.
Srećna prodaja!

Mnogi bogati Rusi u poslednje vreme aktivno kupuju stambene nekretnine kako bi uložili novac za dalju preprodaju. Rašireno je mišljenje da se može dobro zaraditi kupovinom stana u fazi izgradnje i prodajom kada je kuća završena i puštena u funkciju.

Kažu da kupovina stana u fazi iskopavanja, tj. kada građevinska organizacija tek počne sa izgradnjom projekta, može donijeti oko 200 posto profita.

U stvari, nije to tako jednostavno. Ova vrsta poslovanja ima svoje specifičnosti, pa nije pogodna za svakoga. Prvo, za kupovinu čak i najpovoljnije nekretnine potrebno je ozbiljno početno ulaganje sredstava. Drugo, niko nije imun od susreta sa beskrupuloznim programerima ili jednostavno prevarantima.

Štoviše, čak i naizgled gotovo potpuno završena kuća može čekati nekoliko godina na priključak na komunikacije i stvarno puštanje u rad. Stoga će samo detaljna preliminarna studija tržišta nekretnina i svih njegovih zamki minimizirati rizike i osigurati dobru zaradu.

Nekoliko načina za organizaciju poslovne preprodaje stanova

Na preprodaji stanova možete zaraditi i bez bavljenja novogradnjom, jer postoji i sekundarno tržište. Navedimo kao primjer nekoliko najčešćih poslovnih shema koje vam omogućavaju ostvarivanje profita na sekundarnom tržištu:

1. Kupujemo “ubijen” stan, vršimo jeftine kozmetičke popravke i prodajemo ih uz profit. U tom slučaju će gotovinski troškovi za kupovinu stana biti znatno veći nego za kupovinu stana u fazi izgradnje, ali su rizici svedeni na minimum. Glavna stvar je racionalno pristupiti pitanju uređenja.

Danas tržište nudi mnogo jeftinih građevinskih materijala koji imaju dobre karakteristike. Trošenjem male količine novca možete dobiti stan sa kvalitetnim kozmetičkim renoviranjem, koji će brzo pronaći svog kupca. Na ovaj način možete zaraditi do 15-20% prvobitne cijene stanovanja.

2. Hitna kupovina stanova. Često, zbog nekih okolnosti, vlasnici moraju hitno prodati svoj stan. U tom slučaju, kako bi se ubrzao proces prodaje, nekretninu nude po cijeni 10-15% nižoj od tržišnog prosjeka. Nakon uspješne transakcije, ostaje samo da se stan stavi na laganu prodaju po adekvatnoj cijeni.

3. Sobe u zajedničkim stanovima. Ova šema se sastoji od fazne kupovine pojedinačnih prostorija koje se nalaze u istom zajedničkom stanu. Cijena svih kupljenih pojedinačnih soba bit će oko 20% niža od cijene cijelog stana. Najteže je postići dogovor sa svim vlasnicima kuća, što nije uvijek moguće.

Koje stanove da kupim za preprodaju?

Za početnike koji tek ulaze u posao preprodaje stanova, stručnjaci preporučuju da prvo kupe samo likvidne stanove, odnosno one koji se brzo mogu prodati. Danas su to jednosobni ili dvosobni stanovi srednje cjenovne kategorije.

Stan velike površine je skuplji, a pravih kupaca za njega će biti znatno manje.

Ako se stan ne prodaje

Morate shvatiti da stan nije vekna hleba, pa je izuzetno retko da ga možete prodati za nekoliko dana. Ponekad morate čekati nekoliko mjeseci na prihvatljivu ponudu.

Kako stan ne bi visio kao mrtvi teret, već dao zaradu, može se izdavati, upozoravajući stanare da će, kada se nađe pravi kupac, morati da napuste stambeni prostor.

Flipping je kupovina kuće u svrhu brze preprodaje, izuzetno popularan način zarade na Zapadu. U Rusiji ovaj način generiranja prihoda još nije popularan. U članku ćemo dati savjete koji čitateljima mogu pomoći da uspješno zarade novac na flippingu.

Izrada jasnog akcionog plana je prvi korak svakog peraja

Dobro planirano je pola urađeno. Ovaj aforizam je posebno relevantan za ljude koji se bave prevrtanjem. Bez jasnog akcionog plana zaraditi na brzoj preprodaji stanova gotovo je nemoguće. Potrebno je jasno razumjeti redoslijed radnji.

1. Analiza stanja na tržištu nekretnina

Početnik treba pažljivo proučiti i razumjeti trenutnu situaciju na tržištu nekretnina: prosječnu tržišnu vrijednost različitih vrsta stanova, prognozu promjena njihovih cijena u budućnosti, razinu potražnje za ovim objektima i slična pitanja. To će vam omogućiti da odaberete pravu nekretninu za kupovinu i povećate šanse za njenu brzu i isplativu prodaju.

2. Jasan plan potrošnje

Također je važno jasno planirati koliko će novca biti utrošeno na cjelokupnu preprodaju, uzimajući u obzir cijenu nekretnine, troškove izvršenih poboljšanja u njoj, oglašavanje potencijalnim kupcima, pravnu podršku i plaćanje poreza.

S obzirom na to da se transakcija mora završiti što je prije moguće, ne treba se upuštati u hipoteku ili dizati kredit da biste dobili nedostajuća sredstva, jer će kompletiranje svih dokumenata oduzeti dosta vremena, a kamata na kredit može “ pojesti” značajan dio profita.

Kada planirate svoju finansijsku transakciju, odvojite mali iznos za neočekivane troškove. Uostalom, u najidealnijem planu uvijek će nešto poći po zlu. Biće šteta ako zbog neke sitnice, poput neočekivanog poskupljenja građevinskog materijala, vaš pažljivo planirani posao bude ugrožen.

3. Mogućnosti kompenzacije za moguće gubitke

Još jedan važan aspekt o kojem treba unaprijed razmisliti je izračunavanje opcija za nadoknadu gubitaka u slučaju da se kuća ne može prodati duže vrijeme. Možete izračunati mogući prihod od najma nekretnine koju planirate kupiti za iznajmljivanje.

4. Analiza zakonodavstva o registraciji transakcija kupovine i prodaje nekretnina

Važno je analizirati zakonodavstvo o izvršenju ovakvih transakcija. Važno je jasno razumjeti koji su dokumenti potrebni od kupca i prodavača prilikom sklapanja ugovora o prodaji stambenog prostora, gdje ići uknjižbu prava vlasništva i mnoge druge točke. To će vam omogućiti da ne gubite vrijeme prilikom kupovine ili prodaje objekta.

Kako odabrati pravi artikl za kupovinu

Postoji nekoliko vrsta nekretnina na kojima peraje mogu zaraditi.

1. Potcijenjeno stanovanje

Stanovi ili kuće u blizini kojih će se uskoro graditi važni infrastrukturni objekti sigurno će poskupeti nakon završetka njihove izgradnje. To mogu biti stanice metroa, hipermarketi ili veliki poslovni centri.

U Rusiji su špekulacije o stanovima u novim zgradama u Sočiju dobile širok publicitet. Preduzetni biznismeni koji su tamo kupovali stanove unaprijed i prodavali ih prije krize zaradili su mnogo novca u samo nekoliko mjeseci.

Prema mišljenju stručnjaka, slična situacija bi se trebala dogoditi uoči Svjetskog prvenstva u nogometu 2018. godine. Rast cijena stanova u gradovima domaćinima prvenstvenih utakmica trebalo bi da počne nekoliko mjeseci prije početka Svjetskog prvenstva.

2. Kolateralna imovina

Banke održavaju aukcije za prodaju imovine dužnika. U pravilu, cijena takve parcele počinje od 80% i može se spustiti do 40% tržišne vrijednosti nekretnine. Informacije o aukcijama se često objavljuju na web stranicama banaka. Istina, peraja će morati stalno da ih prati kako bi došla do potrebnih informacija, dok najvrednije predmete zainteresovani kupuju ne na javnim aukcijama, već privatno, ali ipak neki Rusi uspijevaju jeftino dobiti pristojan stan na aukcijama .

3. Prinudna hitna prodaja stambenog prostora

Dešava se da su vlasnici stana ili kuće odlučili da se presele u drugi grad ili državu ili im je hitno potrebna velika suma novca zbog nepredviđenih nepredviđenih okolnosti. U tom slučaju neće morati dugo da se cjenkaju i njihov stan će najvjerovatnije biti kupljen po cijeni ispod tržišne. Takve opcije se ne nalaze često, ali dobijeni profit više nego kompenzira sve poteškoće u njihovom pronalaženju.

4. Stanovi bez renoviranja

Najlakša opcija za peraje je kupovina stana nedovršenog ili u "uništenom" stanju. Prema nekim podacima, dobre popravke povećavaju troškove stanovanja za 5-10%. A nakon kvalitetne dorade luksuzne nekretnine, profit može iznositi 20-25% iznosa uloženog u stan.

Koju god vrstu nekretnine fliper odabere, mora imati na umu da je najlakši način za prodaju pristupačno stanovanje koje može priuštiti porodica s prosječnim primanjima. Naravno, možete ostvariti mnogo veći profit na preprodaji elitne kuće ili stana, ali je mnogo teže pronaći kupce za takav objekt.

Imati tim profesionalaca je ključ uspjeha u prevrtanju

Operacija preprodaje stana podijeljena je u više faza i svaka od njih zahtijeva posebna znanja, pa je za ljude koji žele da se bave preprodajom stana veoma važno da odaberu tim profesionalaca, gdje će svako biti odgovoran za svoj dio posla. rad.

Ne možete bez:

iskusan agent za nekretnine koji dobro poznaje tržišne uslove, koji može odabrati odgovarajuću nekretninu, a zatim pronaći kupce za nju;
ljudi koji će vršiti renoviranje doma ili barem (ako peraja sam radi renoviranje) dobar dizajner koji će napraviti dizajnerski projekat;
kompetentan advokat koji može preuzeti pravnu podršku transakcija.

Kompetentne popravke uz minimalne troškove ključ su uspjeha

Da bi unutrašnjost stana impresionirala kupce, nije potrebno ulagati desetine hiljada dolara u renoviranje. Uostalom, skupo ne znači i elegantno. Mnogo je važnije napraviti dobar projekt za stanovanje.

Zahvaljujući tome, možete racionalno rasporediti namještaj i promijeniti rasvjetu, što će vizualno povećati prostor. A prave kombinacije boja zidova, jastuka, tepiha, zavjesa, presvlaka namještaja i raznih dodataka, poput slika na zidovima ili figurica na policama, mogu dodati individualnost interijeru stana i promijeniti ga do neprepoznatljivosti.

Umetnost brze prodaje kuće

Postoji nekoliko opcija za brzu prodaju nekretnina koje već dugi niz godina uspješno koriste svi trgovci nekretninama.

Opcija 1. Improvizirana aukcija

Nekoliko potencijalnih kupaca koji su iskazali interes za nekretninu pozivaju se da istovremeno razgledaju nekretninu. To im stvara iluziju da je stan tražen i da moraju brzo da ga „izlože za sebe” pre nego što im konkurenti „oduzmu” imovinu. Neki preduzimljivi trgovci nekretninama pozivaju na sastanak lažne kupce, koji svojim povećanim interesovanjem provociraju prave klijente na spontanu kupovinu.

Opcija 2. Telefonska aukcija

Prodavac naizmjenično poziva nekoliko potencijalnih kupaca koji su pristali na kupovinu. Nakon što prvi kupac pristane na kupovinu kuće po unaprijed određenoj cijeni, bira broj drugog, kaže da su se uslovi malo promijenili i navodi nešto veći iznos. Ako drugi kupac pristane, bira se broj trećeg i poziva se još veći iznos. Na ovaj način možete dobiti maksimalnu prodajnu cijenu za svoj stan bez trošenja puno vremena na pregovore sa klijentima.

Opcija 3. Prodaja agenciji za nekretnine

Ako dugo ne možete pronaći kupca za svoj dom, možete pokušati prodati stan agenciji za nekretnine. Ova opcija je relevantna kada za nekretninu nema kupca duže vrijeme ili kada peraja iz nekog razloga mora brzo izaći iz projekta. Značajan nedostatak ove šeme je prodajna cijena. Agencija će se zainteresovati za stan ukoliko vidi priliku da zaradi na njegovoj preprodaji. A za to njegova cijena mora biti niža od tržišne cijene. Sa rastućim tržištem nekretnina, razlika bi trebala biti 70-80%, sa opadajućim tržištem - 50-60%.

Pitanje poreza

Glavni razlog zašto flipping nije postao široko rasprostranjen u Rusiji su posebnosti poreskog zakonodavstva. Kupac nekretnine ne podliježe porezu, ali je prodavac dužan platiti 13% njene prodajne cijene. Recimo, peraja je kupila stan za 4 miliona rubalja, poboljšala ga za 500 hiljada rubalja, a zatim ga prodala za 6 miliona rubalja. U ovom slučaju, iznos poreza na promet koji je dužan platiti je 780.000 rubalja, što jede značajan dio dobiti. Ali postoji nekoliko načina da se porezni rizici minimiziraju.

Metoda 1

Ako je prodajna cijena stambenog prostora manja od tri miliona rubalja, porez na promet je istih 13%, ali prodavac ima pravo dobiti od države poreski odbitak u iznosu od 260 hiljada rubalja, a kupac - 130 hiljada rubalja. Potrebno je da se kupoprodaja izvrši u roku od jedne kalendarske godine (poreski period), u suprotnom ugovorne strane nemaju pravo na poreski odbitak.

Metoda 2

U nekim slučajevima, kada stvarna vrijednost imovine prelazi zakonsku granicu, kupac i prodavac se dogovore da će u ugovoru biti naznačen iznos manji od tri miliona, a preostali novac će biti prebačen u gotovini. Iako je ova šema nezakonita, još uvijek ima ljudi koji na ovaj način žele uštedjeti.

Metoda 3

Prema Poreznom zakonu Ruske Federacije, ako je prodavac nekretnine u vlasništvu više od tri godine od dana sklapanja ugovora, uopće nije dužan platiti porez na promet.