Umowa kupna-sprzedaży mieszkania nie ma formy przewidzianej przepisami prawa. Poświadczenie notarialne nie jest konieczne, chociaż większość stron korzysta z tej opcji.

Dokument uważa się za zawarty dopiero po.

Przedmiot umowy

Transakcja kupna-sprzedaży mieszkania nie jest możliwa bez zawarcia standardowej umowy. Rozdział 30 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ustanawia wykaz informacji, które musi zawierać tekst dokumentu.

Przedmiot umowy stoiska nieruchomości:

1. Przedmiotem transakcji może być mieszkanie, dom prywatny lub dom wiejski.
2. Jeżeli w ramach jednej umowy kupna-sprzedaży sprzedaje się kilka mieszkań lub domów, przy sporządzaniu dokumentu wskazuje się liczbę obiektów nieruchomości i ich charakterystykę.
3. Jeżeli mieszkanie nie znajduje się w nowym budynku, należy podać informacje o budynku, w którym znajduje się mieszkanie: rok budowy, materiały, z których wykonany jest dach, podłogi.
4. Rejestrowana jest data ostatniego remontu generalnego budynku.
5. Należy również podać liczbę pięter.
6. Jeśli chodzi o lokal, podawane są następujące dane: powierzchnia całkowita i mieszkalna, liczba pokoi, niezależnie od tego, czy sąsiadują ze sobą, czy są oddzielne.
7. Zarejestrowany.

Przedmiotem umowy kupna-sprzedaży (mieszkania) jest warunek konieczny i bez tej klauzuli dokument nie będzie miał mocy prawnej.

Informacje o mieszkaniu obejmują:

• jaka część nieruchomości jest sprzedawana: część czy całe mieszkanie;
• czy jakiekolwiek osoby zachowują prawo do zamieszkiwania w lokalu po jego sprzedaży;
• czy na nieruchomości są jakieś obciążenia?

Własność przedmiotu umowy przez sprzedającego musi zostać potwierdzona odpowiednim dokumentem - certyfikat. W tekście dokumentu zawarte są jego dane: seria, numer, data wydania oraz nazwa organu, który dokument wydał.

Przedmiotem może być lokal mieszkalny będący własnością osoby fizycznej lub organizacji.

Przedmiotem transakcji nie może być zajęte mieszkanie lub jego część. Jeżeli nieruchomość jest nieruchomością, wówczas przy sprzedaży wymagane jest uzyskanie pisemnej zgody wierzyciela hipotecznego. Jeżeli w umowie zastawu zawarto zakaz sprzedaży, sprzedaż mieszkania jest co do zasady niemożliwa.

Przedmiotem umowy nie może być mieszkanie w apartamentowcu uznanym za niebezpieczny, przeznaczony do rozbiórki lub zniszczony.

Strony transakcji

Mogą zawrzeć umowę kupna-sprzedaży mieszkania osoby i organizacje. Strony transakcji nazywane są odpowiednio sprzedającym i kupującym.

Obywatele podlegają pewnym wymaganiom:

• pojemność;
• wiek powyżej 18 lat;
• legalne posiadanie mieszkania.

W tekście wzoru formularza umowy kupna-sprzedaży mieszkania wskazane są następujące informacje o stronach transakcji:

• Pełna nazwa bez skrótów;
• dokładny adres zamieszkania (rejestracja);
• seria, numer, data wydania rosyjskiego paszportu.

Należy spowodować zwiększoną uwagę zarówno sprzedawcy, jak i kupującego zdolności stron umowy.

Jeśli po sprzedaży mieszkania okaże się, że poprzedni właściciel nie rozliczył się ze swoich czynów, mieszkanie może zostać mu zwrócone przed sądem, a sprzedający zostanie z niczym.

Przed sporządzeniem umowy należy wziąć pod uwagę kilka niuansów:

1. Ustalenie zdolności prawnej nie jest obowiązkowe. Notariusz posiadający poświadczoną umowę kupna-sprzedaży mieszkania może jedynie „na oko” zorientować się, czy strony transakcji są zdolne do czynności prawnych, czy też nie.
2. Niemożliwe jest samodzielne uzyskanie informacji o zdrowiu psychicznym jakiegokolwiek obywatela; takie zaświadczenia nie są wydawane na żądanie.
3. może zawierać informację o ograniczeniu zdolności prawnej właściciela mieszkania, lecz nie zawsze.

Jeżeli pojawiły się wątpliwości co do kompetencji sprzedawcy, warto odłożyć transakcję lub poprosić właściciela o dostarczenie certyfikat potwierdzający.

Kupujący powinien zachować ostrożność, jeśli sprzedawca ma oznaki nadużywania alkoholu lub narkotyków lub jeśli właściciel jest za stary.

Istotne warunki umowy

Oprócz przedmiotu umowy pod uwagę bierze się także warunek istotny. Należy do tego podejść bardzo ostrożnie.

Wielu sprzedawców domów, chcących zaoszczędzić na podatkach (podatku dochodowym od osób fizycznych), wskazuje cena mieszkania nie odpowiada cenie rynkowej, nie doceniaj tego.

Jeżeli transakcja zostanie zakwestionowana i sąd zobowiąże kupującego do zwrotu mieszkania sprzedającemu, kupujący z kolei może liczyć na zwrot jedynie kwoty określonej w umowie.

Do istotnych warunków należy także wykaz osób, osób fizycznych lub prawnych, które zachowują prawo do korzystania z lokalu także po jego sprzedaży:

• członkowie rodziny sprzedającego, którzy pozostają w mieszkaniu;
• oraz osoby z nim stale zamieszkujące;
• podnajemca mieszkania w okresie obowiązywania umowy podnajmu;
• obywatele, którzy mają prawo do dożywotniego korzystania z przedmiotu umowy;
• najemca, jeżeli wskazane jest prawo do zamieszkiwania w mieszkaniu;
• pożyczkobiorcy (umowa o bezpłatne korzystanie z mieszkania) w okresie trwania transakcji.

Jeśli w mieszkaniu mieszkają małoletnie dzieci, jest możliwe wyłącznie po uzyskaniu zgody organu opiekuńczego i kurateli.

Podstawy rozwiązania transakcji

Transakcja nie może zostać rozwiązana z inicjatywy jednej ze stron umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Warunki wypowiedzenia określone są w Artykuł 450 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej:

Orzeczenie sądu może zaspokoić żądanie wnioskodawcy, jeżeli druga strona umowy dopuściła się rażącego naruszenia jej warunków:

• odmowa zapłaty;
• odmowa sprzedającego wyrejestrowania nieruchomości;
• odkrycie praw osób trzecich po sprzedaży i tak dalej.

Rozwiązanie umowy po przejęciu praw przez nowego właściciela (miesiąc od rejestracji) nie jest możliwe.

O wiele łatwiej jest rozwiązać umowę przed rejestracją państwową. Jeżeli strony osiągnęły porozumienie, a dodatkową zgodę na zakończenie transakcji.

Po sfinalizowaniu sprzedaży umowa może zostać odstąpiona. Procedurę tę można przeprowadzić wyłącznie przed wygaśnięciem umowy.

Transakcję uznaje się za nieważną wyłącznie przez sąd następujące powody:

• umowa narusza prawo;
• stwierdzono niezdolność jednej ze stron;
• do podpisania umowy przez jedną ze stron doszło w stanie nietrzeźwości narkotykowej lub alkoholowej, tj. strona umowy nie była świadoma swoich działań;
• wykrycie gróźb, podstępu lub przemocy, nacisku na jedną ze stron;
• transakcja jest uznawana za wyimaginowaną lub fikcyjną;
• innych przypadkach sprzecznych z obowiązującym ustawodawstwem.

Niuanse dotyczące tekstu dokumentu

Umowa kupna-sprzedaży mieszkania to dokument, którego formę należy bardzo dokładnie przestudiować, a w celu jej sporządzenia lepiej zwrócić się do profesjonalnego prawnika.

W tekście są różne pułapki:

Generalnie zdecydowanie warto wskazać w tekście odpowiedzialność sprzedawcy na wypadek ewentualnych roszczeń małoletnich krewnych właściciela lub innych osób trzecich.

Dodatkowe umowy

Kiedy warunki się zmieniają umowy kupna-sprzedaży mieszkania strony podpisują umowy dodatkowe do dokumentu głównego.

Mogą zmienić:

Oznacza to, że każdy warunek, który strony zmieniają za obopólnym porozumieniem, musi znaleźć odzwierciedlenie w dodatkowej umowie. Ma swoje własne cechy:

• jest zarejestrowany w Rosreestr wraz z umową i tylko do czasu jej wykonania;
• ma formę pisemną;
• podpisane przez obie strony transakcji.

Sporządzając umowę należy możliwie szczegółowo opisać mieszkanie, obowiązki i prawa stron oraz sposób przekazania kwoty głównej i kaucji. Pomoże to uniknąć sytuacji konfliktowych i dalszych postępowań sądowych.

Niuanse sporządzania umowy przy sprzedaży mieszkania

W filmie prawnik szczegółowo wyjaśnia, na jakie niuanse należy zwrócić uwagę przy sporządzaniu i podpisywaniu umowy kupna-sprzedaży mieszkania.

Znajdują się tam porady, jak chronić się podczas dokonywania transakcji na rynku nieruchomości i jak uniknąć stania się ofiarą oszustów.

Przykładowa UMOWA

KUPNO I SPRZEDAŻ MIESZKAŃ 2018

My, gr. Federacja Rosyjska Pełna nazwa (w całości) zwany

gr. RF

działając dobrowolnie, będąc przy zdrowych zmysłach i dobrej pamięci, zawarli niniejszą Umowę w następujący sposób::

1. Sprzedawca sprzedaje i Kupujący kupuje nieruchomość mieszkanie nr 11 (____________), zlokalizowany w: Miasto Moskwa, autostrada Dmitrovskoe, budynek 11 (__________), budynek 1 (Jeden), o łącznej powierzchni 55 (pięćdziesiąt pięć) m², składającej się z 2 (dwóch) pomieszczeń mieszkalnych, zlokalizowanej na 11 (______) piętrze budynku mieszkalnego o sygnaturze: _____________________, zwanego dalej - apartament.
2. Określony apartament należy Do sprzedawcy o prawie własności na podstawie umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego w formie odszkodowania – odszkodowania za powierzchnię mieszkalną w rozebranym domu nr 1 przy ulicy _________ z dnia 01.11.2014 r., co potwierdza Certyfikat Państwowej Rejestracji Praw, wydany w dniu 01.11.2016 r. przez Federalną Administrację Służby rejestracja stanu, kataster i kartografia w Moskwie, ____ nr _______, o którym dokonano wpisu rejestracyjnego nr _____________ w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i transakcji z nią w dniu 11 stycznia 2016 r.
3. Strony oceniają określone apartament w chwili podpisania niniejszej Umowy 1 000 000 (jeden milion) rubli 00 kopiejekDo.
4. Określony apartament sprzedany po cenie.
Uzgodnienie ceny jest istotnym warunkiem niniejszej Umowy.
5. Zapłata ceny mieszkanie Kupujący do Sprzedającego odbywa się w ciągu 1 (jednego) dnia roboczego od momentu rejestracji państwowej w Urzędzie Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii w Moskwie, przeniesienia prawa do określonego mieszkania na Do kupującego na mocy niniejszej Umowy poprzez płatność Kupujący do Sprzedającego ilości 1 000 000 (jeden milion) rubli 00 kopiejek.
6. Rozliczenia na podstawie niniejszej umowy pomiędzy Strony odbywa się przy użyciu sejfu osobistego ______________.
7. Kierując się paragrafem 5 art. 488 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej Strony doszli do porozumienia, że ​​prawo zastawu przysługuje Sprzedawca do podanego apartament nie powstaje.
8. Pełna i końcowa płatność za apartament wydawane za pokwitowaniem Sprzedawca, potwierdzający odbiór Sprzedawcaśrodków w kwocie 1 000 000 (jeden milion) rubli 00 kopiejek.
9. Sprzedawca gwarantuje to przed zawarciem niniejszej Umowy apartament, nikomu nie sprzedany, nie oddany w prezencie, nie zastawiony, sporny, nie aresztowany (zakaz), nie oddany na podstawie umowy dzierżawy, dzierżawy, nieodpłatnego używania, nie posiada wad ukrytych, ważne dokumenty do apartament i nie doszło do żadnych działań lub operacji sprzecznych z obowiązującym ustawodawstwem Rosji, które mogłyby w przyszłości, na mocy orzeczenia sądu, doprowadzić do alienacji od Kupujący mieszkanie, zarówno w całości, jak iw częściach, o których Sprzedawca wiedział lub mógł wiedzieć w momencie podpisywania niniejszej Umowy.
10. Sprzedawca potwierdza, że ​​w chwili podpisania niniejszej Umowy apartament nikt nie jest zarejestrowany jako wyobcowany zgodnie z niniejszą Umową. Zgodnie z ust. 1 art. 558 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej osób zachowujących prawo do użytkowania apartament, po zakupie Kupujący, NIE.
11. Sprzedawca zobowiązuje się do przekazania wskazanego mieszkania Do kupującego zgodnie z Aktem Przeniesienia, sporządzonym w prostej formie pisemnej, nie później niż 1 (jeden) dzień kalendarzowy od dnia rejestracji państwowej przeniesienia własności apartament Do Do kupującego w Departamencie Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii w Moskwie.
12. Kupujący oświadcza, że ​​zapoznał się z ww apartament Przed podpisaniem niniejszej Umowy byłem zadowolony z jej stanu jakościowego i nie stwierdziłem żadnych wad ani braków.
13. Określony apartament nabywane z przeznaczeniem na lokal mieszkalny, bez prawa używania na cele niemieszkalne lub przemysłowe.
14. Przeniesienie własności na apartament podlega obowiązkowej rejestracji państwowej w Urzędzie Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii w Moskwie.
15. Określony apartament przeniesiony w stanie nadającym się do zamieszkania, w postaci, w jakiej został przedstawiony Do kupującego po oględzinach, wolne od praw i roszczeń osób trzecich, wyposażone w sprzęt sanitarny, elektryczny i inny, nie obciążone zaległościami w opłatach: podatków, czynszu, rachunków za media, prąd, ogrzewanie.
16. Sprzedawca zobowiązuje się do całkowitej spłaty zadłużenia z tytułu opłat za media i inne opłaty (m.in. prąd, ogrzewanie, domofon) za okres do dnia podpisania Umowy Przeniesienia, co musi być potwierdzone dowodami zapłaty, które wraz z kopią kluczy podlegają przenieść Do kupującego.
17. Od momentu rejestracji państwowej przeniesienia praw własności do apartament w Urzędzie Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii w Moskwie, zbywalny apartament przechodzi kgr. Nazwa RF, która przejmuje odpowiedzialność za płacenie podatków od nieruchomości, a także przeprowadza eksploatację i naprawy na własny koszt mieszkanie, uczestniczy proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni w kosztach związanych z eksploatacją i remontami, w tym remontami kapitalnymi, całego domu i jego otoczenia.
18. Po podpisaniu niniejszej Umowy Sprzedawca I Kupujący potwierdzają, że nie są pozbawieni zdolności do czynności prawnych, nie cierpią na choroby uniemożliwiające im zrozumienie istoty podpisanej niniejszej Umowy i okoliczności jej zawarcia oraz że nie zachodzą okoliczności zmuszające ich do zawarcia tej transakcji na warunkach skrajnie niekorzystnych dla stron, a niniejsza Umowa nie jest dla Sprzedawca zniewalający układ.
19. Niniejsza Umowa anuluje i unieważnia wszelkie inne zobowiązania podjęte przez strony w związku z przedmiotem niniejszej Umowy, ustnie lub pisemnie, przed zawarciem niniejszej Umowy.
20. Treść artykułów 17, 18, 30, 37, 38, 39 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, artykuły 131 (Państwo rejestracja nieruchomości), 160 (Pisemna forma transakcji), 161 (Transakcje dokonywane w prostej formie pisemnej), 162 (Konsekwencje niezachowania prostej pisemnej formy transakcji), 185 (Pełnomocnictwo), 209 (Treść praw majątkowych), 223 (Moment powstania praw majątkowych od nabywcy z umowy), 288 (Własność lokalu mieszkalnego), 302 (Rekultywacja nieruchomości od nabywcy działającego w dobrej wierze), 433 (Moment zawarcia umowy umowa), 460 (Obowiązek sprzedającego do przekazania towaru wolnego od praw osób trzecich), 549 (Umowa sprzedaży nieruchomości), 551 (Państwo rejestracja własności nieruchomości), 556 (Przeniesienie nieruchomości), 557 (Konsekwencje przeniesienia nieruchomości o nieodpowiedniej jakości) Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a także artykuły 34 (Wspólna własność małżonków), 35 (Własność, użytkowanie i rozporządzanie majątkiem wspólnym) Kodeksu rodzinnego Federacji Rosyjskiej są znane stronom.
21. Przed podpisaniem Umowy Przeniesienia istnieje ryzyko przypadkowego uszkodzenia lub przypadkowego zniszczenia ww mieszkanie niesie Sprzedawca.
22. Koszty rejestracji prawa współwłasności wspólnej ponosi Kupujący.
23. Niniejsza Umowa została sporządzona w 3 (trzech) egzemplarzach, z których jeden przechowywany jest w Biurze Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii w Moskwie, jeden egzemplarz przechowywany jest przez Sprzedawca i jeden egzemplarz z Kupujący.

PODPISY STRON:

Sprzedawca: _

(PEŁNE IMIĘ I NAZWISKO.)

Kupujący: ________________/_________________________________________________

(PEŁNE IMIĘ I NAZWISKO.)

DZIAŁAĆ

przeniesienie mieszkania

(AKT PRZENIESIENIA)

Miasto Moskwa, marzec dwudziesty dwa tysiące szesnasty.

Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej,

My, gr. Federacja Rosyjska Pełna nazwa (w całości), płeć mężczyzna, rok urodzenia 11 listopada 1111 r., miejsce urodzenia: Moskwa, paszport 11 11 11111, wydany przez BIURO GÓRSKIE FMS ROSJI. OKREŚL MOSKWA _____________ 11.11.1111, kod podziału 111-111, zarejestrowany pod adresem: miasto Moskwa, ulica __________, dom _, mieszkanie ____, zwanyzwany dalej „Sprzedawcą”, z jednej strony, oraz

gr. RF Imię i nazwisko (pełne), płeć mężczyzna, rok urodzenia 11 listopada 1111 r., miejsce urodzenia: Moskwa, paszport 11 11 11111, wydany przez BIURO GÓRSKIE FMS ROSJI. MOSKWA W OKRĘCIE _____________ 11.11.1111, kod rejonu 111-111, zarejestrowana pod adresem: miasto Moskwa, ulica __________, budynek _, mieszkanie ____, zwana dalej „Kupującym”, z drugiej stronyzwane dalej łącznie „Stronami”, sporządzili między sobą niniejszy akt w sprawie:

1. SPRZEDAJĄCY przekazał, a KUPUJĄCY przyjął mieszkanie nr 11 (__________), zlokalizowany w: _________________ dom (dziewięćdziesiąt cztery), budynek 1 (jeden), o łącznej powierzchni 55 (pięćdziesiąt pięć) m², składającej się z 2 (dwóch) pomieszczeń mieszkalnych, zlokalizowanej na 11 (____) piętrze budynku mieszkalnego o sygnaturze: _________________, zwanego dalej - apartament, odpowiedniej jakości, a także klucze i dokumenty potwierdzające brak długów z tytułu rachunków za media.

2. KUPUJĄCY potwierdza to apartament przekazany w należytej jakości, przyjmuje klucze i dokumenty.

3. SPRZEDAWCA potwierdza brak praw osób trzecich do wskazanego przedmiotu apartament.

PODPISY STRON:

Sprzedawca:

(PEŁNE IMIĘ I NAZWISKO.)

Kupujący: ________________/_________________________________________________

POROZUMIENIE
kupno i sprzedaż mieszkań

Rosja, miasto Rostów nad Donem, dwudziestego stycznia dwa tysiące dziewiętnastego

My, niżej podpisani: obywatel Pietrow Pietrowicz, ur. 20 listopada 1968 r., paszport: seria 60 03, nr 150345, wydany 04.10.2003. Departament Spraw Wewnętrznych obwodu pierwomajskiego w Rostowie nad Donem, kod oddziału 612-054, zarejestrowany pod adresem: Rostów nad Donem, ul. Krasnoarmejska, dom nr 61, lok. nr 10, zwany dalej „Sprzedającym”, z jednej strony, a obywatel Iwan Iwanowicz Iwanow, urodzony 15 marca 1978 r., paszport: seria 60 05, nr 280567, wydany 07.05.2005. Departament Spraw Wewnętrznych obwodu kirowskiego w Rostowie nad Donem, kod jednostki 612-052, zarejestrowany pod adresem: Rostów nad Donem, ul. Gazetny, dom nr 75, lok. nr 23, zwana dalej „Kupującym”, natomiast zawarły niniejszą umowę w następujący sposób:

1. Sprzedający sprzedał, a Kupujący kupił całe mieszkanie mieszkalne nr 15 (piętnaście), litera „A”, zlokalizowane pod adresem: Rostów nad Donem, ul. Krasnoarmejskaja, budynek nr 35 (trzydzieści pięć) i posiadający numer katastralny 61:55: 0020432:16:5/4.

2. Wyżej wymienione mieszkanie wyobcowane składa się z dwóch salonów, kuchni, łazienki, toalety i korytarza, o łącznej powierzchni 60 (sześćdziesiąt) metrów kwadratowych. m., m.in. powierzchnia mieszkalna 36 (trzydzieści sześć) m2, zlokalizowana na trzecim piętrze pięciopiętrowego murowanego budynku mieszkalnego (z balkonem), co potwierdza paszport katastralny lokalu, wydany w dniu 01 /09/2019. Urząd Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii Obwodu Rostowskiego oraz paszport techniczny wydany 10 stycznia 2019 r. Biuro Inwentarza Technicznego w Rostowie nad Donem.

3. Powyższy wywłaszczony apartament należy do Sprzedającego na podstawie Umowy kupna-sprzedaży Mieszkania z dnia 10 kwietnia 2007 roku, co potwierdza Certyfikat Państwowej Rejestracji Praw: seria 61-AN nr 123456, wydany w dniu 12 maja 2007 roku . Departament Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii Obwodu Rostowskiego.

4. Sprzedający gwarantuje, że w chwili podpisania niniejszej umowy powyższe wyobcowane mieszkanie nie zostało nikomu sprzedane, darowane, nie zostało zastawione, nie jest sporne, nie jest aresztowane ani objęte zakazem oraz jest wolne od jakichkolwiek praw osób trzecich. Sprzedawca gwarantuje również, że nie ma takiego postanowienia przez prawo lub umowę.

5. W chwili podpisania niniejszej umowy w wyobcowanym mieszkaniu nie ma obywateli zarejestrowanych jako miejsce zamieszkania lub pobytu, co potwierdza zaświadczenie ___(organizacja)___ z dnia 19 stycznia 2019 roku.

6. Sprzedający sprzedał, a Kupujący kupił powyższe mieszkanie mieszkalne za kwotę 2.300.000 (dwa miliony trzysta tysięcy) rubli. Podana cena apartamentu ustalona jest w drodze porozumienia stron niniejszej umowy, jest ostateczna i nie podlega w przyszłości zmianie. Określoną kwotę Sprzedawca otrzymał przed podpisaniem niniejszej umowy.

7. Przeniesienie wydzielonego lokalu mieszkalnego przez Sprzedającego i jego odbiór przez Kupującego nastąpiło przed podpisaniem niniejszej umowy. Mieszkanie przekazane Kupującemu jest w stanie nadającym się do zamieszkania, jest odpowiednio zagospodarowane i spełnia wymagania techniczne i sanitarne obowiązujące lokale mieszkalne. Kupujący otrzymał klucze do wskazanego mieszkania, a także paszport katastralny lokalu oraz dokumenty potwierdzające uiszczenie opłat za media.

8. Kupujący zapoznał się ze stanem technicznym i sanitarnym przekazanego mu mieszkania, nie ma do niego zastrzeżeń i wyraża zgodę na przyjęcie ww. mieszkania na własność. Strony ustaliły, że od chwili podpisania niniejszej umowy widoczne braki w/w lokalu mieszkalnego nie stanowią podstawy do późniejszego stosowania Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

9. Strony niniejszej umowy ustaliły, że umowa ta ma moc aktu przyjęcia i przekazania wycofywanego lokalu mieszkalnego i z chwilą podpisania tej umowy obowiązek Sprzedawcy przekazania Kupującemu ww. wydzielonego lokalu mieszkalnego uważa się za spełniony.

10. Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej przeniesienie własności powyższego wyobcowanego mieszkania mieszkalnego podlega rejestracji państwowej w Urzędzie Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii Obwodu Rostowskiego.

11. Prawo własności do powyższego wywłaszczonego lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą rejestracji tego prawa w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z Nim.

12. Strony niniejszej umowy ustaliły, że wszelkie koszty związane z rejestracją państwową przeniesienia własności przeniesionego mieszkania na Kupującego ponosi Kupujący.

13. Niniejszą umowę uważa się za zawartą z chwilą jej podpisania przez strony umowy.

14. Niniejsza umowa została sporządzona i podpisana przez strony umowy w trzech egzemplarzach, z czego jeden egzemplarz jest oryginałem, a pozostałe dwa egzemplarze są kopiami. Oryginał umowy zostaje przekazany Kupującemu, jeden egzemplarz zostaje przekazany Sprzedającemu, a drugi egzemplarz pozostaje w aktach Urzędu Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii Obwodu Rostowskiego.

PODPISY STRON:

Sprzedawca

Kupujący- _ _ _ _ (podpis) _ _ _ _ : _ _ (nazwisko, imię, patronimika w całości) _ _

KOMENTARZ
do Umowy kupna-sprzedaży Mieszkania zawartej pomiędzy osobami fizycznymi

Podstawowe postanowienia dotyczące zawarcia
umowy kupna-sprzedaży nieruchomości

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości jest transakcją wielostronną, której stronami mogą być zarówno osoby fizyczne (obywatele), jak i osoby prawne (organizacje) o różnej formie organizacyjno-prawnej.

Na podstawie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości (umowy sprzedaży nieruchomości) sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność działki, budynku, budowli, mieszkania lub innej nieruchomości, a kupujący zobowiązuje się przyjąć nieruchomość i zapłacić za to określoną ilość pieniędzy (cenę).

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości wchodzi w życie i wiąże strony od chwili jej zawarcia. Takim momentem jest podpisanie przez strony umowy, która odzwierciedla wszystkie istotne warunki transakcji.

W przypadku umów kupna i sprzedaży nieruchomości istotnymi warunkami są przedmiot umowy (zbywana nieruchomość), jej skład i stan (jakość), jej lokalizacja, tryb i termin jej przekazania kupującemu, cena, sposób i terminy płatności oraz prawa osób trzecich dotyczące przedmiotu umowy, w tym m.in. i prawa pobytu w wydzielonych lokalach mieszkalnych.

Ponadto każda ze stron umowy może wskazać warunki, które są dla niej istotne i co do których należy osiągnąć porozumienie.

Notatka: Jeżeli przed zawarciem umowy głównej kupna-sprzedaży nieruchomości pomiędzy stronami została zawarta Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży tej nieruchomości, wówczas główna umowa kupna-sprzedaży musi zostać zawarta na zasadach. przewidziane w Umowie Przedwstępnej. Jednocześnie strony umowy mają prawo do zmiany warunków umowy przedwstępnej według własnego uznania, po uprzednim osiągnięciu porozumienia co do istoty zmian dokonanych w umowie.

Formularz umowy
sprzedaż nieruchomości

Umowa sprzedaży nieruchomości zawierana jest w formie pisemnej (prostej lub notarialnej) poprzez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony. Niezachowanie wzoru umowy kupna-sprzedaży nieruchomości powoduje jej nieważność.

Do lipca 2016 roku ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej przewidywało możliwość zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w dowolnej formie, zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i notarialnej, pozostawiając wybór pomiędzy tymi dwiema formami według uznania kupującego. strony umowy.

Od lipca 2016 roku sytuacja uległa zmianie. Obecnie ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej przewiduje listę warunków, zgodnie z którymi umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi koniecznie zostać zawarta w formie notarialnej.

Obowiązkowemu poświadczeniu notarialnemu podlegają następujące transakcje:

1. Transakcje zbycia udziałów w prawie współwłasności nieruchomości, w tym przeniesienia przez wszystkich uczestników współwłasności swoich udziałów w ramach jednej transakcji.

Wyjątkiem od tej zasady są transakcje dotyczące nieruchomości wchodzących w skład funduszu inwestycyjnego lub nabytych w celu umieszczenia w funduszu inwestycyjnym, a także transakcje zbycia udziałów w gruntach.

2. Transakcje związane z zbyciem nieruchomości pod kuratelą, a także transakcje przeniesienia własności nieruchomości należącej do małoletniego obywatela lub obywatela, któremu uznano ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

Notatka: Powyższe zasady mają zastosowanie w przypadkach odpłatnego i nieodpłatnego przeniesienia własności nieruchomości, tj. zarówno w przypadku transakcji kupna i sprzedaży, jak i transakcji wymiany lub prezentów.

Notarialne poświadczenie transakcji polega na sprawdzeniu jej legalności, w tym czy każda ze stron ma prawo jej dokonać, i dokonywane jest przez notariusza lub urzędnika uprawnionego do dokonania takiej czynności notarialnej, w sposób określony przez ustawę ustawa o notariacie i czynnościach notarialnych.

Notarialne poświadczenie transakcji następuje poprzez dokonanie wpisu poświadczającego na umowie kupna-sprzedaży nieruchomości. Notariusz przed dokonaniem wpisu poświadczającego ustala tożsamość obywateli ubiegających się o dokonanie aktu notarialnego (na podstawie paszportu), sprawdza ich zdolność do czynności prawnych i uprawnienia do dokonania transakcji oraz sprawdza, czy zbywalna nieruchomość należy do sprzedającego .

Notariusz ma obowiązek głośnego odczytania uczestnikom transakcji tekstu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, ma obowiązek wyjaśnić sens i znaczenie zawieranej umowy, a także sprawdzić, czy treść umowy nabycia i sprzedaży nieruchomości umowa sprzedaży odpowiada rzeczywistym intencjom stron i czy nie stoi w sprzeczności z wymogami obowiązującego prawa.

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, podlegająca obowiązkowemu poświadczeniu notarialnemu, strony podpisują wyłącznie w obecności notariusza.

Obowiązujące przepisy dotyczące obowiązkowego notarialnego poświadczenia powyższych transakcji nie zawierają wymogu sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości przez notariusza w kancelarii notarialnej. Strony mają prawo samodzielnie sporządzić projekt umowy zawierający w nim wszystkie warunki, które uznają za niezbędne.

W przypadku, gdy projekt umowy sporządza notariusz (asystent notariusza), strony nie mają obowiązku bezwarunkowego przyjęcia i podpisania standardowego (wzorowego) tekstu umowy. Do czasu podpisania umowy i złożenia poświadczenia notarialnego strony mają prawo zgłaszać swoje propozycje i życzenia uwzględnienia w projekcie umowy wszystkich warunków, które uznają za niezbędne.

Za dokonanie czynności notarialnej pobiera się opłatę państwową lub taryfę notarialną w wysokościach określonych w Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej i Podstawach ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej o notariacie, a także opłatę za świadczenie usług prawnych i usługi techniczne. Pobieranie ceł i taryf odbywa się z uwzględnieniem specyfiki określonej w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej. Osoby, które zgodnie z prawem korzystają ze świadczeń, płacą opłaty państwowe i notarialne w obniżonej wysokości lub nie płacą ich wcale.

Transakcje niepodlegające powyższym ograniczeniom mogą być w dalszym ciągu zawierane w prostej formie pisemnej.

Prosta pisemna forma transakcji polega na sporządzeniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości przez same strony umowy lub przez specjalnie zaangażowaną w tym celu osobę trzecią - prawnika, prawnika, biuro nieruchomości, itp. i tak dalej. Jednocześnie tekst umowy nie jest przez nikogo poświadczony, a uprawnienia do finalizacji transakcji i dostępność niezbędnego kompletu dokumentów dla zbywanej nieruchomości strony sprawdzają samodzielnie lub przy udziale odpowiedniego specjalisty .

Legalność i ważność umowy kupna-sprzedaży nieruchomości sporządzonej w prostej formie pisemnej sprawdza organ rejestrujący przeniesienie własności zbywanej nieruchomości. Obecnie takim organem jest Rosreestr – Federalna Służba Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii.

Definicja przedmiotu

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi jasno wskazywać i szczegółowo opisywać przedmiot transakcji, tj. wyobcowana własność. Sporządzając umowę kupna-sprzedaży należy wskazać wszystkie dane, które pozwalają jednoznacznie i jednoznacznie zidentyfikować nieruchomość, która ma zostać przekazana kupującemu na mocy umowy, w tym dane określające lokalizację nieruchomości na danej działce lub jako część innej nieruchomości.

W przypadku braku tych danych w umowie kupna-sprzedaży uważa się, że strony nie uzgodniły warunków nieruchomości, która ma zostać przekazana kupującemu, w związku z czym umowę kupna-sprzedaży nie uważa się za zawartą .

Opisując wywłaszczoną nieruchomość (mieszkanie, budynek mieszkalny, działkę) w umowie kupna-sprzedaży, należy podać pełny adres lokalizacji przedmiotu, w tym nazwę regionu (regionu, terytorium), nazwę miasto, ulicę (aleję), numer domu (budynek, litera) i numer mieszkania (jeśli występuje), a także podać numer katastralny lub warunkowy wywłaszczonej nieruchomości.

Ponadto konieczne jest wskazanie całkowitej i mieszkalnej (jeśli występuje) powierzchni obiektu, liczby i nazwy istniejących lokali mieszkalnych i pomocniczych, obecności balkonu, piwnicy, poddasza, całkowitej liczby pięter przedmiot i główny materiał ścian obiektu, a także powierzchnię działki, na której się znajduje wywłaszczona nieruchomość i jej przeznaczenie.

Jeżeli przedmiotem transakcji jest mieszkanie w budynku wielopiętrowym, to oprócz wskazania całkowitej liczby kondygnacji budynku konieczne jest także wskazanie piętra, na którym znajduje się wycofywane mieszkanie.

Powyższy zestaw danych instalacyjnych charakteryzujących zbywaną nieruchomość stanowi minimum niezbędne i wystarczające do przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży, jednakże strony umowy mogą zawrzeć w umowie bardziej szczegółowy opis zbywanej nieruchomości, m.in. zawierać szczegółowy opis dostępnych mediów, pomieszczeń gospodarczych, specjalistycznego wyposażenia, wyposażenia pomieszczeń itp.

Szczegółowy opis stanu nieruchomości pozwala na dokładniejsze ujęcie w umowie kupna-sprzedaży jakości zbywanej nieruchomości, która ma zostać przeniesiona na kupującego. Szczegółowy opis nieruchomości zwiększa oczywiście objętość tekstu umowy kupna-sprzedaży, aktu przyjęcia i przekazania nieruchomości oraz innych dokumentów z nią związanych, jednak prawo nie przewiduje żadnego ograniczenia liczby stron w umowę kupna-sprzedaży nieruchomości.

Ponadto, zgodnie z ogólną zasadą ustanowioną w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, strony mają swobodę zawarcia umowy i określenia warunków umowy według własnego uznania, z wyjątkiem warunków, które są obowiązkowe dla tego rodzaju umowa (podstawowe warunki określone przez prawo). Na podstawie tego przepisu strony mają prawo zawrzeć w umowie szczegółowy opis warunków umowy w dowolnym zakresie.

Opis zbytej nieruchomości podany w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości musi być w pełni zgodny z danymi zawartymi w paszporcie katastralnym tej nieruchomości. Jakakolwiek rozbieżność w opisie nieruchomości z rzeczywistymi danymi rejestracyjnymi katastralnymi może prowadzić do zawieszenia lub odmowy rejestracji państwowej przeniesienia własności tej nieruchomości na kupującego.

Prawa do ziemi
przy sprzedaży domu mieszkalnego, budynku, konstrukcji

Na podstawie umowy sprzedaży budynku, budowli lub innej nieruchomości na kupującego wraz z przeniesieniem własności tej nieruchomości następuje przeniesienie praw do działki zajmowanej przez tę nieruchomość i niezbędnej do jej użytkowania.

W przypadku, gdy sprzedający jest właścicielem działki, na której położona jest sprzedawana nieruchomość, na kupującego przechodzi własność działki zajmowanej przez tę nieruchomość i niezbędnej do jej użytkowania, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Sprzedaż nieruchomości położonej na działce nienależącej do sprzedającego na mocy prawa własności jest dozwolona bez zgody właściciela tej działki, chyba że stoi to w sprzeczności z warunkami korzystania z takiej działki określonymi przez ustawę lub umowę.

Sprzedając taką nieruchomość, kupujący nabywa prawo do korzystania z odpowiedniej działki na takich samych warunkach jak sprzedawca nieruchomości.

Cena i procedura płatności
w umowie sprzedaży nieruchomości

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi określać cenę tej nieruchomości. Cena zbywanej nieruchomości ustalana jest w drodze porozumienia stron umowy i co do zasady nie podlega zmianom w przyszłości. Zmiany cen po zawarciu umowy są dopuszczalne w przypadkach i na warunkach przewidzianych umową lub przepisami prawa. Przykładowo w przypadku przekazania przez sprzedającego na kupującego nieruchomości o nieodpowiedniej jakości.

Jeżeli umowa kupna-sprzedaży nie zawiera uzgodnionego na piśmie przez strony warunku dotyczącego ceny nieruchomości, umowę sprzedaży uważa się za niezawartą.

Przy sporządzaniu umowy sprzedaży nieruchomości zaleca się stronom transakcji wskazanie rzeczywistej ceny zbywanej nieruchomości, tj. dokładnie tyle, ile kupujący przekazuje sprzedającemu jako zapłatę za nabywaną przez siebie nieruchomość.

Zaniżanie rzeczywistej ceny zbywanej nieruchomości w umowie kupna-sprzedaży pod pretekstem obniżenia podatków itp. może mieć negatywne konsekwencje dla stron umowy, w szczególności dla kupującego.

Jeżeli pojawią się jakiekolwiek problemy o charakterze prawnym i odmówi się państwowej rejestracji przeniesienia własności na kupującego lub zawarta transakcja sprzedaży zostanie uznana za nieważną po zarejestrowaniu przeniesienia praw, kupujący może znaleźć się w sytuacji, w której wpłacone przez niego pieniądze zostaną mu zwrócone w obniżonej wysokości, tj. wyłącznie kwotę określoną w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości.

Obecność dodatkowego pokwitowania dla kupującego na przelew pieniędzy w kwocie większej niż określona w umowie kupna-sprzedaży może pomóc kupującemu odzyskać w sądzie brakującą kwotę pieniędzy od pozbawionego skrupułów sprzedawcy, ale ostateczna decyzja w tej kwestii będzie zostać dokonane przez sąd. A decyzji sądu, jak wiadomo, nie da się z góry przewidzieć.

Jeżeli ustawa lub umowa kupna-sprzedaży nieruchomości nie stanowią inaczej, cena budynku, budowli lub innej nieruchomości położonej na ustanowionej w niej działce obejmuje cenę odpowiadającej jej części działki lub prawa do niej przeniesionego wraz z tę nieruchomość.

Aby zoptymalizować opodatkowanie i uniknąć podwójnej interpretacji, przy sporządzaniu umowy kupna-sprzedaży zaleca się wyróżnienie ceny budynków (budowli) oraz ceny działki, na której się znajdują.

Strony umowy mają prawo ustalić w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości dogodny dla nich tryb, termin i sposób zapłaty za zbytą nieruchomość.

W praktyce często stosuje się opcje płatności, które koncentrują się na dwóch głównych zdarzeniach istotnych z prawnego punktu widzenia: przeniesieniu nieruchomości na kupującego i państwowej rejestracji przeniesienia własności nieruchomości na kupującego.

Najczęściej płatność odbywa się w dwóch etapach: kupujący płaci część kwoty pieniędzy w momencie przekazania mu nieruchomości (lub bezpośrednio po tym), a pozostałą część kwoty pieniędzy kupujący płaci po państwowej rejestracji przeniesienie własności. W ten sposób kupujący zabezpieczają się przed ewentualnymi ukrytymi problemami, których nie mogli zidentyfikować na etapie przygotowania transakcji.

Strony umowy mogą dokonywać między sobą płatności zarówno gotówką (bez ograniczenia kwoty), jak i przelewem bankowym.

W przypadku płatności gotówkowej fakt dokonania płatności przez kupującego jest odnotowywany odpowiednim paragonem od sprzedającego lub jego przedstawiciela. Potwierdzenie odbioru pieniędzy od kupującego podpisuje sprzedawca (jego przedstawiciel) i przekazuje kupującemu na przechowanie.

Jeżeli transakcja w imieniu sprzedającego jest zawierana przez przedstawiciela na podstawie pełnomocnictwa, kupujący musi upewnić się, że przedstawiciel sprzedającego jest uprawniony do otrzymania pieniędzy należnych sprzedającemu jako zapłata za zbytą nieruchomość.

Uprawnienie do otrzymania określonych środków musi być wskazane w poświadczonym notarialnie pełnomocnictwie wydanym przez sprzedawcę. Co do zasady wszelkie uprawnienia niezbędne do zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości sprzedawca wskazuje w jednym pełnomocnictwie.

Potwierdzenie odbioru pieniędzy można wystawić w prostej formie pisemnej, niezależnie od tego, czy transakcja, za którą pieniądze zostały wpłacone, podlega obowiązkowemu poświadczeniu notarialnemu.

Prawo nie określa żadnych szczególnych wymagań dotyczących odbioru pieniędzy pod względem formy i treści, innych niż minimalne - dokument ten musi mieć formę pisemną i zawierać informację o fakcie przekazania pieniędzy (kto, komu, kiedy , ile i za co).

Za zgodą stron umowy tekst pokwitowania może zawierać listę świadków, którzy byli obecni przy przekazywaniu pieniędzy i którzy swoim podpisem na dokumencie dodatkowo potwierdzają fakt przekazania pieniędzy przez kupującego do sprzedawcy.

W przypadku płatności bezgotówkowej kupujący dokonuje płatności przelewem odpowiedniej kwoty pieniędzy na wcześniej ustalony rachunek bankowy sprzedającego, którego dane mogą być określone bezpośrednio w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości lub w dodatkowe porozumienie stron. W takim przypadku fakt zapłaty jest odnotowywany bankowym poleceniem zapłaty z notatką banku o realizacji polecenia.

Przy każdej metodzie płatności zaleca się stronom wyraźne wskazanie celu płatności w odpowiednich dokumentach potwierdzających płatność - zapłatę za taką a taką zbytą własność. Wyeliminuje to ewentualne rozbieżności (nieporozumienia) pomiędzy stronami co do prawidłowego wywiązania się przez kupującego z obowiązku zapłaty za nabytą nieruchomość.

Przeniesienie nieruchomości

Przeniesienie nieruchomości przez sprzedającego i jego akceptacja przez kupującego następuje na podstawie aktu przeniesienia własności lub innego podpisanego przez strony dokumentu przeniesienia. Akt przyjęcia i przeniesienia zbytej nieruchomości sporządza się w prostej formie pisemnej, niezależnie od tego, czy umowa przeniesienia nieruchomości podlega obowiązkowemu poświadczeniu notarialnemu.

Protokół przekazania i odbioru nieruchomości szczegółowo określa, jaki rodzaj nieruchomości został przekazany nabywcy na podstawie zawartej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości oraz w jakim stanie była ona w chwili przekazania.

Przy opisie przenoszonej nieruchomości podaje się te same szczegółowe informacje o nieruchomości, co w umowie kupna-sprzedaży - pełny adres lokalizacji nieruchomości, numer katastralny lub warunkowy nieruchomości, całkowitą i mieszkalną (jeśli występuje) powierzchnię nieruchomości, liczbę i nazwę istniejących lokali mieszkalnych i pomocniczych, całkowitą liczbę pięter obiektu i główny materiał ścian obiektu, a także powierzchnię działki, na której zlokalizowana jest wywłaszczona nieruchomość i jej przeznaczenie.

Akt przyjęcia i przekazania zbytej własności (mieszkania, budynku mieszkalnego, działki itp.) sporządza się jako odrębny dokument tylko w razie potrzeby. Przykładowo w sytuacji, gdy moment podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości (zakupu i sprzedaży, zamiany, darowizny itp.) z momentem faktycznego przekazania tej nieruchomości nie pokrywają się w czasie, tj. na przykład dzisiaj zostaje podpisana umowa, a za tydzień nastąpi przeniesienie nieruchomości.

Jeżeli podpisanie umowy i przeniesienie nieruchomości zbiegają się w czasie lub nieruchomość została już wcześniej przekazana kupującemu, wówczas w większości przypadków informacja o przeniesieniu nieruchomości zostaje wpisana bezpośrednio w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości , wskazując w umowie w przybliżeniu co następuje:

„Przekazanie oddanego lokalu mieszkalnego przez Sprzedającego i jego odbiór przez Kupującego nastąpiło przed podpisaniem niniejszej umowy. Mieszkanie przekazane Kupującemu jest w stanie zdatnym do zamieszkania, jest odpowiednio zagospodarowane, spełnia ustalone warunki techniczne i sanitarne wymagania Klucze do określonego mieszkania, a także paszport katastralny lokalu i dokumenty potwierdzające opłacenie mediów.

Kupujący zapoznał się ze stanem technicznym i sanitarnym przekazanego mu mieszkania, nie ma do niego zastrzeżeń i wyraża zgodę na przyjęcie ww. mieszkania na własność. Strony ustaliły, że od chwili podpisania niniejszej umowy widoczne braki w/w lokalu mieszkalnego nie stanowią podstawy do późniejszego stosowania art. 475 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Strony niniejszej umowy ustaliły, że umowa ta ma moc aktu przyjęcia i przekazania wycofywanego lokalu mieszkalnego i z chwilą podpisania tej umowy obowiązek Sprzedawcy przekazania Kupującemu ww. wydzielonego lokalu mieszkalnego uważa się za spełniony. "

(Powyższy tekst może ulec zmianie w zależności od okoliczności konkretnej transakcji).

O ile prawo lub umowa nie stanowią inaczej, obowiązek sprzedającego przeniesienia nieruchomości na kupującego uważa się za spełniony po wydaniu tej nieruchomości kupującemu i podpisaniu przez strony odpowiedniego dokumentu przeniesienia.

Niepodpisanie przez jedną ze stron dokumentu przeniesienia nieruchomości na warunkach przewidzianych w umowie kupna-sprzedaży uważa się za odmowę, odpowiednio, przez sprzedającego wykonania przeniesienia nieruchomości, a przez kupującego obowiązek przyjęcia nieruchomości.

Przyjęcie przez kupującego nieruchomości niezgodnej z warunkami umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, w tym także w przypadku, gdy rozbieżność taka została określona w dokumencie przeniesienia nieruchomości, nie stanowi podstawy do zwolnienia sprzedającego z obowiązku odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży.

Konsekwencje przeniesienia własności nieruchomości
słaba jakość

W przypadku przekazania kupującemu przez sprzedającego nieruchomości, która pod względem jakości nie odpowiada warunkom umowy kupna-sprzedaży, stosuje się przepisy art. 475 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, z wyjątkiem postanowienia dotyczące prawa kupującego do żądania wymiany towaru o nieodpowiedniej jakości na towar zgodny z umową.

W szczególności obowiązują następujące zasady:

Jeżeli wady nieruchomości nie zostały stwierdzone przez sprzedającego, kupujący, któremu przekazano nieruchomość o nieodpowiedniej jakości, ma prawo według własnego uznania żądać od sprzedającego:

1. proporcjonalne obniżenie ceny zakupu nieruchomości;

2. bezpłatne usunięcie wad nieruchomości w rozsądnym terminie;

3. zwrotu kosztów usunięcia wad nieruchomości.

Proporcjonalne obniżenie ceny nabycia stosuje się zazwyczaj na etapie sprzedaży nieruchomości. Jeżeli kupujący podczas oglądania sprzedawanej nieruchomości stwierdzi wady nieruchomości, strony mogą negocjować obniżenie ceny zakupu nieruchomości.

Jeżeli nie nastąpiło to przed zawarciem transakcji (braków nie wykryto podczas wstępnej kontroli), wówczas obniżenie ceny zakupu po wzajemnych rozliczeniach i państwowej rejestracji przeniesienia własności nieruchomości na kupującego staje się praktycznie niemożliwe, a co najważniejsze, bez sensu, ponieważ . cena nieruchomości jest już ustalona w umowie kupna-sprzedaży.

Zgłaszanie sprzedawcy żądania bezpłatnego usunięcia wad nieruchomości w rozsądnym terminie naszym zdaniem jest nieracjonalnym sposobem rozwiązania problemu, gdyż jego wdrożenie zajmie nieracjonalnie długo.

Ponieważ w większości przypadków sprzedawcy odmawiają dobrowolnego usunięcia wad wykrytych przez kupującego, kupujący zmuszeni są wystąpić do sądu z roszczeniami nakazującymi sprzedającemu podjęcie określonych działań w celu usunięcia wykrytych wad. Ten etap trwa jeden okres czasu.

Po tym następuje kolejny etap i kolejny okres – przymusowe wykonanie orzeczenia sądu z udziałem komorników. Komornicy w ostatnich latach potrafili działać dość skutecznie, jednak w rozpatrywanej kwestii istnieje istotny niuans. Usunięcie wad nieruchomości to z reguły specyficzne zadanie, którego sprzedawca sam nie jest w stanie wykonać.

Sprzedawca będzie musiał pozyskać specjalistów o odpowiednim profilu i kwalifikacjach oraz opłacić ich usługi własnymi pieniędzmi. Czy sprzedający będzie miał wymaganą ilość pieniędzy we właściwym czasie? Odpowiedź na to pytanie nie jest znana. Ostatecznie wykonanie orzeczenia sądu może zostać odroczone w nieskończoność i istnieje duże prawdopodobieństwo, że będziesz musiał skorzystać ze sposobu, o którym mowa w ust. 3.

Reasumując powyższe należy uznać, że najbardziej racjonalnym sposobem rozwiązania problemu jest samodzielne wyeliminowanie braków zakupionej nieruchomości za zwrotem wszelkich wydatków przez sprzedającego nieruchomość.

Samodzielne usuwanie braków oznacza niezależne zaangażowanie ekspertów, którzy sporządzą zestawienie zakresu prac i kosztorys tych prac, zaangażowanie i opłacenie pracy odpowiednich wykwalifikowanych specjalistów, którzy wykonają niezbędne prace. Wszystkie wydatki poniesione przez kupującego muszą być udokumentowane.

Po przeprowadzeniu określonych etapów prac i usunięciu wad nieruchomości kupujący powinien obliczyć wszystkie swoje koszty i wystąpić przeciwko sprzedającemu z roszczeniem o odzyskanie od niego pełnego kosztu wszystkich wydatków poniesionych przez kupującego.

Racjonalność tej metody polega na tym, że prace mające na celu usunięcie usterek nieruchomości zostaną wykonane natychmiastowo, a nabytą nieruchomość będzie można używać zgodnie z jej przeznaczeniem. Oczywiście odebranie środków od sprzedającego również będzie trwało bezterminowo, jednak okoliczność ta w żaden sposób nie wpłynie na możliwość wykorzystania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Co do zasady, sprzedawca odpowiada za wady sprzedanej nieruchomości, jeżeli kupujący udowodni, że wady nieruchomości powstały przed jej przeniesieniem na kupującego lub z przyczyn, które powstały przed przeniesieniem nieruchomości na kupującego.

Kupujący ma prawo zgłosić sprzedającemu roszczenia z tytułu wad nabytej nieruchomości, pod warunkiem, że zostaną one ujawnione w ciągu dwóch lat od dnia przekazania nieruchomości kupującemu.

W przypadku istotnego naruszenia wymagań dotyczących jakości nieruchomości (wykrycie wad niemożliwych do usunięcia, wad, których nie można usunąć bez nieproporcjonalnych kosztów i czasu, lub które są identyfikowane wielokrotnie lub pojawiają się ponownie po ich usunięciu, a także inne podobne wady) , kupujący ma prawo odmówić wykonania umowy kupna-sprzedaży i żądać zwrotu kwoty pieniężnej zapłaconej za nieruchomość.

Rejestracja państwowa
przeniesienie własności nieruchomości

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości na kupującego podlega rejestracji państwowej.

Zawarcie przez strony umowy kupna-sprzedaży nieruchomości przed państwową rejestracją przeniesienia własności nie jest podstawą do zmiany ich stosunków z osobami trzecimi.

Jeżeli jedna ze stron uchyla się od rejestracji państwowej przeniesienia własności nieruchomości, sąd ma prawo, na wniosek drugiej strony, podjąć decyzję w sprawie państwowej rejestracji przeniesienia własności danej nieruchomości.

Cechy sprzedaży lokali mieszkalnych

Istotnym warunkiem umowy kupna-sprzedaży budynku mieszkalnego, mieszkania, części budynku mieszkalnego lub mieszkania, w którym osoby, które zgodnie z prawem zachowują prawo do korzystania z tego lokalu mieszkalnego po jego nabyciu przez kupującego zamieszkuje, znajduje się wykaz tych osób ze wskazaniem ich praw do korzystania z wyobcowanego lokalu mieszkalnego.

Wykaz osób zachowujących prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego
na podstawie prawa lub umowy

1. osoby korzystające z lokalu mieszkalnego na podstawie umowy o utrzymanie z osobą pozostającą na jego utrzymaniu dożywotnio (dożywotnio);

2. osoby, którym na podstawie testamentu odmowy przyznano prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego (na okres określony w testamencie);

3. członkowie rodziny właściciela (w tym byli), którzy w trakcie prywatyzacji lokalu mieszkalnego zrzekli się (dożywotnio) posiadania udziału w lokalu mieszkalnym;

4. byłego właściciela lokalu mieszkalnego, który podarował lokal mieszkalny innej osobie, pod warunkiem przyznania (pozostawienia) mu prawa do korzystania z lokalu mieszkalnego na cele osobiste (analogicznie do prawa do korzystania z lokalu mieszkalnego na podstawie umowy o utrzymanie dożywotniej zawartej z osoba zależna - na całe życie);

5. osoby, które zawarły z właścicielem umowę najmu, umowę najmu lub bezpłatne korzystanie z lokalu mieszkalnego (przez okres obowiązywania tych umów).

Notatka: Jeżeli na zbywanej nieruchomości są osoby, które zachowują prawo do zamieszkiwania, a wykaz tych osób nie jest zawarty w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości, wówczas umowę sprzedaży uważa się za niezawartą.

Oznacza to, że ani podpisanie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości przez strony transakcji (sprzedający i kupujący), ani przekazanie sprzedającemu pieniędzy w zamian za tę nieruchomość, ani przeniesienie nieruchomości z sprzedającego wobec kupującego pociąga za sobą odpowiednie skutki prawne dla stron. Pomimo zakończenia tych czynności umowę kupna-sprzedaży nieruchomości uzna się za niezawartą i przeniesienie własności na kupującego będzie niemożliwe.

Jeżeli przeszkoda, która pojawiła się w dokonaniu transakcji w postaci najemcy mającego prawo zamieszkiwać na zbywanej nieruchomości, nie wprowadza w błąd kupującego, a mimo to jest on gotowy do zawarcia transakcji z powstałym obciążeniem, to strony mogą dokonać odpowiednich zmian w umowie kupna-sprzedaży i doprowadzić transakcję do logicznego zakończenia, w tym państwowej rejestracji przeniesienia własności na kupującego.

Jeżeli Kupujący kategorycznie sprzeciwi się obcym mieszkańcom nabywanej przez siebie nieruchomości, wówczas strony mają obowiązek zwrócić sobie wszystko, co otrzymały w ramach transakcji. Kupujący ma obowiązek zwrócić nieruchomość Sprzedającemu (jeżeli została ona już przeniesiona na Kupującego), a Sprzedający ma obowiązek zwrócić Kupującemu wszystkie otrzymane przez niego środki pieniężne jako zapłatę za sprzedane mieszkanie.

Zwrot lub brak zwrotu kaucji i zabezpieczeń, a także naprawienie strat i kar stron następuje zgodnie z przedwstępną umową kupna-sprzedaży oraz innymi umowami zawartymi pomiędzy stronami transakcji. Jeżeli w kwestiach kontrowersyjnych nie zostanie osiągnięte porozumienie, strony umowy mają prawo zwrócić się do sądu z odpowiednim pozwem.

POROZUMIENIE

kupno i sprzedaż mieszkań

Rosja, miasto Nowosybirsk, dwudziesty pierwszy października dwa tysiące czternaście

My, niżej podpisani: obywatel Siemion Aleksiejewicz Smirnow, ur. 24 grudnia 1982 r., paszport: seria 50 03, nr 150345, wydany 04.10.2003 r. Wydział Spraw Wewnętrznych Obwodu Oktyabrskiego w Nowosybirsku, kod oddziału 512-054, zarejestrowany pod adresem: Nowosybirsk, ul. Truda, dom nr 6, lok. nr 15, zwany dalej „Sprzedającym”, z jednej strony i obywatel Petr Nikolaevich Bykov, urodzony 12 marca 1979 r., paszport: seria 50 05, nr 280567, wydany 07.05.2005 r. Departament Spraw Wewnętrznych Obwodu Centralnego Nowosybirska, kod oddziału 512-052, zarejestrowany pod adresem: Nowosybirsk, ul. Mira, dom nr 7, lok. nr 34, zwany dalej „Kupującym”, natomiast zawarli niniejszą umowę w następujący sposób:

1. Sprzedający sprzedał, a Kupujący kupił całe mieszkanie mieszkalne nr 13 (trzynaście), zlokalizowane pod adresem: Nowosybirsk, ul. Majakowskiego, budynek nr 34 (trzydzieści cztery) i posiadające numer katastralny 61:55:0020432:16 :5/4.
2. Wyżej wymienione mieszkanie wyobcowane składa się z dwóch salonów, kuchni, łazienki, toalety i korytarza o łącznej powierzchni 56 (pięćdziesiąt sześć) metrów kwadratowych. m., m.in. powierzchnia mieszkalna 38 (trzydzieści sześć) m2, zlokalizowana na trzecim piętrze pięciopiętrowego murowanego budynku mieszkalnego (z balkonem), co potwierdza paszport katastralny lokalu wydany w październiku 20, 2014. Urząd Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii Obwodu Nowosybirskiego oraz paszport techniczny wydany 20 października 2014 r. Biuro Inwentarza Technicznego Nowosybirska.
3. Powyższy wywłaszczony apartament należy do Sprzedającego na podstawie Umowy kupna-sprzedaży Mieszkania z dnia 10 kwietnia 2007 roku, co potwierdza Certyfikat Państwowej Rejestracji Praw: seria 61-AN nr 123456, wydany w dniu 12 maja 2007 roku . Departament Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii Obwodu Nowosybirskiego.
4. Sprzedający gwarantuje, że w chwili podpisania niniejszej umowy powyższe wyobcowane mieszkanie nie zostało nikomu sprzedane, darowane, nie zostało zastawione, nie jest sporne, nie jest aresztowane ani objęte zakazem oraz jest wolne od jakichkolwiek praw osób trzecich.
5. W chwili podpisania niniejszej umowy w wyobcowanym mieszkaniu nie ma obywateli zarejestrowanych jako miejsce zamieszkania lub miejsce pobytu, co potwierdza zaświadczenie ___(organizacja)___ z dnia 19.10.2014r.
6. Sprzedający sprzedał, a Kupujący kupił powyższe mieszkanie mieszkalne za kwotę 3.500.000 (trzy miliony pięćset tysięcy) rubli. Podana cena apartamentu ustalona jest w drodze porozumienia stron niniejszej umowy, jest ostateczna i nie podlega w przyszłości zmianie. Określoną kwotę Sprzedawca otrzymał przed podpisaniem niniejszej umowy.
7. Przeniesienie wydzielonego lokalu mieszkalnego przez Sprzedającego i jego odbiór przez Kupującego nastąpiło przed podpisaniem niniejszej umowy. Mieszkanie przekazane Kupującemu jest w stanie nadającym się do zamieszkania, jest odpowiednio zagospodarowane i spełnia ustalone wymagania techniczne i sanitarne. Kupujący otrzymał klucze do wskazanego mieszkania, a także paszport katastralny lokalu oraz dokumenty potwierdzające uiszczenie opłat za media.
8. Kupujący zapoznał się ze stanem technicznym i sanitarnym przekazanego mu mieszkania, nie ma do niego zastrzeżeń i wyraża zgodę na przyjęcie ww. mieszkania na własność. Strony ustaliły, że od chwili podpisania niniejszej umowy widoczne braki w/w lokalu mieszkalnego nie stanowią podstawy do późniejszego stosowania art. 475 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.
9. Strony niniejszej umowy ustaliły, że umowa ta ma moc aktu przyjęcia i przekazania wycofywanego lokalu mieszkalnego i z chwilą podpisania tej umowy obowiązek Sprzedawcy przekazania Kupującemu ww. wydzielonego lokalu mieszkalnego uważa się za spełniony.
10. Zgodnie z art. 131 i 551 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przeniesienie własności powyższego wyobcowanego mieszkania mieszkalnego podlega rejestracji państwowej w Urzędzie Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii Obwodu Nowosybirskiego.
11. Prawo własności do powyższego wywłaszczonego lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą rejestracji tego prawa w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z Nim.
12. Strony niniejszej umowy ustaliły, że wszelkie koszty związane z rejestracją państwową przeniesienia własności przeniesionego mieszkania na Kupującego ponosi Kupujący.
13. Niniejszą umowę uważa się za zawartą z chwilą jej podpisania przez strony umowy.
14. Niniejsza umowa została sporządzona w trzech egzemplarzach, z których jeden zostaje przekazany Kupującemu, drugi Sprzedającemu, a trzeci egzemplarz pozostaje w aktach Urzędu Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii dla Nowosybirska Region.

PODPISY STRON:

Sprzedawca - __________________ : __________________________________________________________

Kupujący - __________________ : _________________________________________________________

(podpis) (nazwisko, imię, pełne imię i nazwisko)

Tutaj możesz obejrzeć i pobrać wzór umowy kupna-sprzedaży mieszkania na rok 2018 w dogodnym dla Ciebie formacie. Pamiętaj, że zawsze możesz uzyskać naszą pomoc prawną, w tym także poprzez wypełnienie niniejszego formularza, kontaktując się z nami pod numerami telefonów podanymi na stronie.

Nowa próbka 2019

UMOWA SPRZEDAŻY MIESZKANIA

My, ______________________________________________________________, urodziliśmy się _______________,

Sprzedawca, I

GR,

Miejsce urodzenia: ______________________________________________________________,

obywatelstwo: ______, płeć: __________, paszport: ___________ nr _______,

Wydano: ________________________________________, _____________ rok,

kod wydziału: __________, zarejestrowany pod adresem: ______

_____________________________________________________________________________

Dalej zwane Kupujący zawarli niniejszą umowę w następujący sposób:

1. Sprzedający sprzedał, a Kupujący nabył na własność mieszkanie znajdujące się pod adresem: _______________________________________________________

___________________________________________________________________________

2. Mieszkanie należy do Sprzedającego na mocy prawa własności na podstawie Uchwały kierownika urzędu miasta Żeleznodorożnego nr 561 z dnia 08.04.1992 r. oraz umowy przekazania i sprzedaży mieszkań (domów) na własność obywateli nr 754 z dnia 09.04.1992 r., o czym świadczy dowód rejestracyjny nr 692 wydany przez Biuro Inwentarza Technicznego Balashikha w dniu 7 września 1992 r.

3. Powyższe mieszkanie składa się z 1 pokoju dziennego, a jego powierzchnia całkowita wynosi 34,3 m2, w tym 21,0 m2. przestrzeń życiowa

4. Za porozumieniem stron Sprzedający sprzedał, a Kupujący kupił powyższe mieszkanie za kwotę 2.800.000 (dwa miliony osiemset tysięcy) rubli. Płatność między stronami zostanie dokonana w całości w ciągu jednego dnia po otrzymaniu niniejszej umowy, zarejestrowanej w Urzędzie Federalnej Służby Rejestracji Państwowej Katastru i Kartografii Obwodu Moskiewskiego. Kupujący otrzymuje także udział we wspólnej własności nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym.

5. Sprzedający gwarantuje, że wskazane mieszkanie nie zostało nikomu oddane, nie obciążone hipoteką, nie wynajęte, jest wolne od praw osób trzecich, nie jest sporne i nie jest objęte zakazem (zajęciem).

6. Niniejszą umowę uważa się za zawartą z chwilą jej podpisania i zarejestrowania przeniesienia praw własności w Biurze Federalnej Służby Rejestracji Państwowej Katastru i Kartografii Obwodu Moskiewskiego. Po państwowej rejestracji przeniesienia praw własności, Kupujący staje się właścicielem powyższego mieszkania i przejmuje na siebie odpowiedzialność za opłacenie podatków od nieruchomości, wydatków na naprawy, eksploatację i utrzymanie mieszkania, domu i terenu.

7. W podanym mieszkaniu nikt nie mieszka i nie jest zameldowany.

8. Sprzedający zobowiązuje się opuścić mieszkanie i przekazać Kupującemu, zgodnie z podpisanym przez strony aktem przeniesienia własności, w terminie czternastu dni od dnia otrzymania dokumentów rejestrowych, w stanie nadającym się do zamieszkania, wyposażonym w sprzęt sanitarny, elektryczny i inny oraz nie obciążone zaległościami w czynszu, rachunkach za media, opłatach za prąd, opłatach za abonament telefoniczny i rozmowy telefoniczne międzymiastowe.

9. Kupujący dokonał oględzin wskazanego mieszkania i nie ma żadnych zastrzeżeń co do jego jakości. Strony potwierdzają, że w chwili podpisania niniejszej umowy wskazany apartament jest w dobrym stanie i nie posiada wad, które powinny być określone w umowie.

10. Kupujący w chwili zakupu mieszkania nie pozostaje w zarejestrowanym związku małżeńskim.

11. Strony umowy potwierdzają, że ich zdolność prawna nie jest ograniczona; nie znajdują się pod opieką, powiernictwem ani patronatem; ze względów zdrowotnych może samodzielnie dochodzić i bronić swoich praw oraz wypełniać swoje obowiązki; nie cierpią na choroby uniemożliwiające im zrozumienie istoty podpisywanej umowy i okoliczności jej zawarcia, że ​​nie zachodzą u nich okoliczności zmuszające ich do przeprowadzenia tej transakcji na skrajnie niekorzystnych dla siebie warunkach.

12. Treść artykułów Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej: Artykuł 161 (Transakcje zawarte w prostej formie pisemnej), Artykuł 162 (Konsekwencje nieprzestrzegania prostej pisemnej formy transakcji), Artykuł 164 (Państwowa rejestracja transakcji), art. 209 (Treść praw majątkowych), art. 223 (Moment nabycia praw własności nabywcy z umowy), art. 288 (Własność lokalu mieszkalnego), art. 292 (Prawa członków rodziny właścicieli lokali mieszkalnych). lokalu), art. 460 (Obowiązek sprzedającego do przekazania towaru wolnego od praw osób trzecich), art. 461 (Odpowiedzialność sprzedającego w razie zajęcia towaru od kupującego), art. 549 (Umowa sprzedaży nieruchomości nieruchomości), art. 550 (forma umowy sprzedaży nieruchomości), art. 551 (państwowa rejestracja przeniesienia własności nieruchomości), art. 554 (określenie przedmiotu umowy sprzedaży nieruchomości), art 555 (Cena w umowie sprzedaży nieruchomości), art. 556 (Przeniesienie nieruchomości), art. 557 (Następstwa przeniesienia nieruchomości o nieodpowiedniej jakości), art. 558 (Specyfikaty sprzedaży lokalu mieszkalnego); Artykuły Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej: Artykuł 30 (Prawa i obowiązki właściciela lokalu mieszkalnego), Artykuł 31 (Prawa i obowiązki obywateli mieszkających razem z właścicielem w należących do niego lokalach mieszkalnych), Artykuł 38 (Nabycie udział w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym przy nabyciu lokalu w takim budynku); Artykuły Kodeksu rodzinnego Federacji Rosyjskiej: Artykuł 34 (Wspólna własność małżonków), Artykuł 35 (Własność, użytkowanie i rozporządzanie majątkiem wspólnym małżonków) są znane stronom.