Como ganhar dinheiro comprando um apartamento em um prédio novo de investidores privados. Investir em novos edifícios: comprar estúdios e pequenos apartamentos para revenda Como ganhar dinheiro construindo um apartamento
As pessoas que economizaram em rublos em 2014 através da compra de imóveis receberão em breve uma surpresa desagradável - inovações fiscais que entrarão em vigor em 2016. A partir de 1º de janeiro, só será possível vender um apartamento sem pagar impostos depois de cinco anos (em vez de três, como agora). Isto está a levar muitos investidores a investir activamente em dinheiro agora - vendendo os metros quadrados dos seus investimentos através da cessão de direitos. Sócio-gerente da agência imobiliária de Moscou Dream Realty Nadezhda Telesh discute a aquisição de tais apartamentos
Hoje, o mais isento de risco e interessante do ponto de vista do investimento a médio prazo (três a cinco anos) é a compra de apartamentos num edifício novo a investidores privados.
E há vários motivos para isso:
1) o negócio de aluguel de apartamentos caiu significativamente, e considerar a compra de imóveis secundários prontos desse ponto de vista não é muito aconselhável. Julgue por si mesmo: o período de retorno superior a 20 anos, os custos de serviço e os incómodos com os inquilinos, tendo em conta as taxas de aluguer reduzidas, fazem com que o imóvel se torne mais um passivo do que um activo;
2) tendo em conta o facto de um volume significativo de novos edifícios estar congelado ou deslocado no tempo, os investimentos em qualquer fase, desde a fundação até à instalação de comunicações a médio prazo, representam um risco acrescido e o congelamento dos seus investimentos por um período período indefinido. Neste caso, estamos considerando opções em fase de escavação e construção inacabada.
Neste sentido, se não estamos a considerar a opção de resolver um problema habitacional pessoal, mas apostamos na atratividade de investimento do imóvel, recomendamos dar preferência a imóveis secundários em edifícios novos vendidos por investidores privados.
Razão nº 1: preço. O preço dos apartamentos em edifícios novos hoje difere de 5 a 10% do preço do próprio desenvolvedor. E o preço para os investidores privados é menor porque não estão vinculados a obrigações de crédito e a um plano de vendas, estão prontos para fixar os seus lucros, que normalmente variam entre 50% e 70% do investimento inicial;
Na aquisição destes objetos não é necessário investir em reparações (principalmente tendo em conta os novos preços indexados ao euro e ao dólar).
Além disso, o vendedor tem interesse em sacar seu dinheiro sem esperar por mudanças na legislação tributária, que entrará em vigor em 2016 e vinculará o cálculo da base tributável ao valor cadastral do imóvel. E uma espera de cinco anos por uma dedução fiscal claramente não faz parte dos planos do investidor.
Razão nº 2: falta de riscos jurídicos. A presença de bens recém-recebidos e chaves em mãos, bem como a elevada probabilidade de ausência de direitos de terceiros sobre o objeto (que em qualquer caso devem ser verificados) são provas conclusivas da pureza jurídica do objeto.
Os objetos que estamos considerando daqui a três anos nas mesmas condições, nomeadamente “em concreto”, trarão ao seu proprietário um lucro de cerca de 30-40%, o que é de pelo menos 10% ao ano. Esta opção é ideal para um investidor conservador que está pronto para obter um lucro razoável sem incorrer em praticamente nenhum risco.
De qualquer forma, antes de comprar qualquer coisa, é preciso analisar as perspectivas de crescimento da área, a qualidade da construção, a possibilidade de metrô, infraestrutura, problemas de estacionamento e vários outros fatores. consequências negativas cuja presença ou ausência pode anular toda a compra.
Nadezhda Telesh especialmente para RBC Real Estate
Muitas pessoas têm comprado imóveis nos últimos meses para investir dinheiro com o objetivo de vendê-los posteriormente. Esse tipo de negócio, como a revenda de imóveis, não é adequado para todos. Em primeiro lugar, é necessário um investimento inicial considerável. Em segundo lugar, existe o perigo de se tornar vítima de um esquema empresarial sem escrúpulos ou simplesmente de fraude. Grandes somas de dinheiro sempre atraem golpistas. Ambas as circunstâncias suscitam dúvidas naturais, porque o risco é bastante elevado. Como proteger seu dinheiro tanto quanto possível? Segundo especialistas, apenas um estudo preliminar do negócio, até as nuances, ajudará um corretor de imóveis autodidata novato a minimizar o grau de risco e garantir uma renda boa e, o mais importante, estável.
Existem diferentes maneiras de organizar um negócio de revenda de apartamentos. Existem vários métodos mais comuns que são populares entre os empresários imobiliários. Para considerar cada um deles detalhadamente e não perder detalhes importantes, decidimos recorrer a uma das fontes autorizadas no mercado imobiliário russo moderno, Artur Mikhailovich Yakushev, Diretor Geral.
Arthur Mikhailovich, é amplamente aceito que você pode ganhar muito dinheiro revenda de apartamentos em edifícios novos. Dizem que comprar um apartamento logo no início da construção, quando os construtores literalmente começam a cavar um poço, pode trazer de 200 a 300 por cento de lucro. Isso é verdade?
Comprar um apartamento nesta fase de construção está associado ao melhor preço e a algum risco. O fato é que mesmo uma casa aparentemente quase acabada pode esperar muito tempo para conectar as comunicações a ela e realmente colocá-la em funcionamento. Isto pode acontecer por vários motivos, mas o facto é que os números que referiu estão fora de questão até que a instalação esteja totalmente pronta. Este é o risco. Mas mesmo numa fase longe do comissionamento, o apartamento pode ser vendido, mas é improvável que seja possível obter lucro no valor desejado.
Então, com as novas construções fica claro: o lucro máximo está na fase de liquidação e até lá tudo pode acontecer. O que se pode dizer sobre a aquisição da chamada habitação secundária?
Você pode comprar um apartamento barato sem reforma, equipá-lo, fazer reparos cosméticos (ou grandes) e vendê-lo com lucro. É claro que os custos em dinheiro para a sua compra serão muito maiores do que para a compra de um apartamento num prédio em construção. Ao mesmo tempo, é melhor fazer você mesmo os reparos no apartamento adquirido. Hoje existem muitos materiais de construção que são relativamente baratos e apresentam boas características de desempenho. Depois de gastar uma quantia muito pequena de dinheiro, você poderá fazer reparos cosméticos de alta qualidade em seu apartamento sem recorrer à ajuda de especialistas, cujo pagamento lhe renderá quase todo o lucro que você sonhou. Para isso, não é necessário ter qualificação profissional ou grande força física, e uma mulher comum dá conta desse tipo de trabalho. Assim, você pode economizar bastante e, consequentemente, ganhar um bom dinheiro. Sim, dá muito trabalho, mas com certeza valerá a pena.
- O que mais você pode usar para ganhar mais dinheiro vendendo um apartamento?
Muitas pessoas, devido a algumas circunstâncias, precisam vender seu apartamento com urgência. Devido à urgência, costumam colocar o apartamento à venda por um preço bastante baixo. Se você pedir um desconto com habilidade, talvez os vendedores o dêem a você. Eles não negociarão pequenas coisas porque precisam conseguir dinheiro o mais rápido possível. Depois de adquirir com sucesso um apartamento, resta colocá-lo à venda pelo preço que mais lhe convier. O principal é não se deixar levar pela emoção e não perder o sentido da realidade na hora de se preparar para uma transação: é no desejo de lucro rápido que os golpistas pegam a sorte, envolvendo os compradores em ritmo acelerado e forçando eles cometam um erro.
- Você pode aconselhar corretores de imóveis novatos a trabalhar com quartos em apartamentos comunitários?
Esta modalidade de aquisição de imóveis consiste na compra fase a fase de quartos individuais localizados em apartamento comunitário, que, via de regra, possui uma área bastante grande. O custo de todos os quartos individuais adquiridos será muito inferior ao preço de um apartamento com vários quartos.
Se, além disso, este apartamento comum estiver situado numa zona de prestígio, o seu valor de revenda será ainda maior. Assim, ao adquirir vários quartos separados em um apartamento comunitário e fazer reparos cosméticos neles, você pode vender apartamento grande muito lucrativo.
É necessário, no entanto, ter em conta que a aquisição de quartos individuais num apartamento comunitário exigirá muito tempo para completar todo o pacote de documentos de cada quarto. No processo de aquisição de quartos podem surgir dificuldades imprevistas, pelo que é preferível realizar tal negócio com o envolvimento de advogados e corretores de imóveis profissionais, o que também custa dinheiro.
- O que você deve considerar antes de tudo ao começar a revender apartamentos?
Para quem está entrando no negócio de revenda de apartamentos, recomendo que adquira primeiro apenas apartamentos líquidos - apartamentos de um ou dois quartos. Um apartamento com mais quartos custa muito mais e há significativamente menos compradores reais.
Ao administrar um negócio desse tipo, você precisa ter paciência e entender que atrasos na venda de apartamentos ocorrem com frequência. Às vezes, você tem que esperar um longo período de tempo por um acordo aceitável para a compra e venda de um apartamento - de vários meses a vários anos.
Não se esqueça do custo dos serviços de corretor de imóveis e advogado. Mesmo que você perca cerca de 4% a 6% do seu lucro, você se protegerá de possíveis enganos por parte de vendedores desonestos ou - o que também acontece! - compradores. A assistência qualificada na venda ou compra de um apartamento nunca é supérflua, mesmo para participantes experientes do mercado.
Se surgir uma situação em que tenha de esperar muito tempo pela venda do apartamento adquirido, pode sempre alugá-lo tanto para arrendamento de longa como de curta duração. Os inquilinos devem ser avisados e uma condição deve ser escrita no contrato de que quando o apartamento for realmente vendido, eles terão que desocupa-lo. Um apartamento alugado não será um peso morto, mas renderá dinheiro real, compensando os lucros perdidos com fundos “congelados” enquanto se espera um acordo.
- Agradecemos a Artur Mikhailovich Yakushev, Diretor Geral do Grupo de Empresas Horizon Development, pelas respostas e recomendações detalhadas.
Consideramos útil lembrar que a revenda de apartamentos é um negócio muito específico, complexo e arriscado. Estude a experiência de especialistas, aprofunde-se em todos os detalhes, conte com o apoio de profissionais, tome decisões informadas.
Boas vendas!
Muitos russos ricos ultimamente comprar ativamente imóveis residenciais para investir dinheiro para revenda futura. É amplamente aceito que você pode ganhar um bom dinheiro comprando um apartamento durante a construção e vendendo-o quando a casa estiver concluída e colocada em operação.
Dizem que comprar um apartamento na fase de escavação, ou seja. quando uma organização de construção apenas começa a construir um projeto, ela pode gerar cerca de 200% de lucro.
Na verdade, não é tão simples. Este tipo de negócio tem especificidades próprias, por isso não é adequado para todos. Em primeiro lugar, para comprar até mesmo os imóveis mais orçamentários, você precisa de um sério investimento inicial de fundos. Em segundo lugar, ninguém está imune ao encontro com desenvolvedores inescrupulosos ou simplesmente vigaristas.
Além disso, mesmo uma casa aparentemente quase totalmente concluída pode esperar vários anos pela conexão com as comunicações e pelo comissionamento real. Portanto, somente um estudo preliminar detalhado do mercado imobiliário e de todas as suas armadilhas minimizará os riscos e garantirá bons rendimentos.
Várias maneiras de organizar uma revenda comercial de apartamentos
Você pode ganhar dinheiro revenda de apartamentos sem lidar com prédios novos, pois também existe um mercado secundário. Daremos como exemplo vários dos esquemas de negócios mais comuns que permitem obter lucro no mercado secundário:
1. Compramos um apartamento “morto”, fazemos reparos cosméticos baratos e os vendemos com lucro. Neste caso, os custos monetários para a aquisição de um apartamento serão significativamente superiores aos da aquisição de um apartamento em fase de construção, mas os riscos são minimizados. O principal é abordar racionalmente a questão do arranjo.
Hoje, o mercado oferece muitos materiais de construção baratos e com boas características de desempenho. Gastando uma pequena quantia de dinheiro, você consegue um apartamento com reformas estéticas de alta qualidade, que encontrará rapidamente seu comprador. Desta forma, você pode ganhar até 15-20% do custo original da moradia.
2. Compra urgente de apartamentos. Muitas vezes, devido a algumas circunstâncias, os proprietários precisam vender seu apartamento com urgência. Neste caso, para agilizar o processo de venda, oferecem o imóvel a um preço 10-15% inferior à média do mercado. Depois de uma transação bem-sucedida, resta colocar o apartamento à venda sem pressa por um preço adequado.
3. Quartos em apartamentos comuns. Este regime consiste na compra faseada de quartos individuais situados no mesmo apartamento comum. O custo de todos os quartos individuais adquiridos será aproximadamente 20% menor que o custo de todo o apartamento. O mais difícil aqui é chegar a um acordo com todos os proprietários, o que nem sempre é possível.
Quais apartamentos devo comprar para revenda?
Para os iniciantes que estão ingressando no negócio de revenda de apartamentos, os especialistas recomendam que adquiram primeiro apenas apartamentos líquidos, ou seja, aqueles que podem ser vendidos rapidamente. Hoje são apartamentos de um ou dois quartos na categoria de preço médio.
Um apartamento com uma área grande é mais caro e haverá significativamente menos compradores reais.
Se o apartamento não estiver à venda
Você precisa entender que um apartamento não é um pão, então é extremamente raro que você consiga vendê-lo em questão de dias. Às vezes você tem que esperar vários meses por um acordo aceitável.
Para que o apartamento não fique pendurado como um peso morto, mas dê lucro, pode ser alugado, alertando os inquilinos que quando for encontrado um verdadeiro comprador terão que desocupar o espaço habitacional.
Flipping é a compra de uma casa para revenda rápida, uma forma extremamente popular de ganhar dinheiro no Ocidente. Na Rússia, este método de geração de renda ainda não é popular. No artigo daremos dicas que podem ajudar os leitores a ganhar dinheiro com lançamentos.
Elaborar um plano de ação claro é o primeiro passo de qualquer flipper
Bem planejado é meio feito. Este aforismo é especialmente relevante para pessoas envolvidas em inversões. Sem um plano de ação claro, é quase impossível ganhar dinheiro com a revenda rápida de apartamentos. É necessário compreender claramente a sequência de ações.
1. Análise da situação do mercado imobiliário
Um flipper novato precisa estudar cuidadosamente e compreender a situação atual do mercado imobiliário: o valor médio de mercado dos vários tipos de habitação, a previsão de alterações nos seus preços no futuro, o nível de procura destes objetos e questões semelhantes. Isso permitirá que você escolha o imóvel certo para adquirir e aumente as chances de sua venda rápida e lucrativa.
2. Um plano de gastos claro
Também é importante planejar com clareza quanto dinheiro será gasto em toda a operação de revenda, levando em consideração o preço do imóvel, os custos das benfeitorias nele realizadas, a publicidade para potenciais compradores, o apoio jurídico e o pagamento de impostos.
Como a transação deve ser concluída o mais rápido possível, você não deve se envolver em uma hipoteca ou fazer um empréstimo para obter os fundos que faltam, pois o preenchimento de todos os documentos levará muito tempo e os juros do empréstimo podem “ consumir” uma parte significativa do lucro.
Ao orçar sua transação financeira, reserve uma pequena quantia para despesas inesperadas. Afinal, no plano mais ideal, algo sempre dará errado. Será uma pena se, por causa de alguma coisinha, como um aumento inesperado no preço dos materiais de construção, o seu negócio cuidadosamente planeado estiver em perigo.
3. Opções de compensação por possíveis perdas
Outro aspecto importante que precisa ser pensado com antecedência é o cálculo das opções de indenização por prejuízos caso a casa não possa ser vendida por muito tempo. Você pode calcular a receita possível com o aluguel de um imóvel que planeja comprar para alugar.
4. Análise da legislação sobre registro de operações de compra e venda de imóveis
É importante analisar a legislação sobre a realização de tais transações. É importante compreender claramente quais os documentos necessários ao comprador e ao vendedor na celebração de um contrato de compra e venda de casa, onde se dirigir para registar os direitos de propriedade e muitos outros pontos. Isso permitirá que você não perca tempo na hora de comprar ou vender um objeto.
Como escolher o item certo para comprar
Existem vários tipos de imóveis com os quais os flippers podem ganhar dinheiro.
1. Habitação subvalorizada
Apartamentos ou casas perto dos quais serão construídas em breve importantes infra-estruturas certamente aumentarão de preço após a conclusão da sua construção. Podem ser estações de metro, hipermercados ou grandes centros de escritórios.
Na Rússia, a especulação sobre apartamentos em novos edifícios em Sochi recebeu ampla publicidade. Empresários empreendedores que compraram apartamentos lá antecipadamente e os venderam antes da crise ganharam muito dinheiro em apenas alguns meses.
Segundo especialistas, situação semelhante deverá ocorrer às vésperas da Copa do Mundo FIFA 2018. O aumento dos preços das moradias nas cidades-sede dos jogos do campeonato deve começar vários meses antes do início da Copa do Mundo.
2. Bens colaterais
Os bancos realizam leilões para vender propriedades dos devedores. Via de regra, o custo desse lote começa em 80% e pode chegar a 40% do valor de mercado do imóvel. As informações sobre leilões são frequentemente publicadas nos sites dos bancos. É verdade que o flipper terá que monitorá-los constantemente para obter as informações necessárias, enquanto os objetos mais valiosos são comprados pelos interessados não em leilões públicos, mas de forma privada, mas ainda assim alguns russos conseguem obter moradias decentes em leilões baratos .
3. Venda forçada e urgente de habitação
Acontece que os proprietários de um apartamento ou casa decidiram se mudar para outra cidade ou país ou precisavam urgentemente de uma grande quantia em dinheiro devido a circunstâncias imprevistas inesperadas. Neste caso, não terão de negociar por muito tempo e a sua habitação provavelmente será adquirida por um preço inferior ao de mercado. Essas opções não são encontradas com frequência, mas o lucro obtido mais do que compensa todas as dificuldades em encontrá-las.
4. Apartamentos sem reforma
A opção mais fácil para um flipper é adquirir um apartamento sem acabamento ou em estado “morto”. Segundo alguns dados, boas reparações aumentam o custo da habitação em 5-10%. E após acabamentos de alta qualidade em imóveis de luxo, o lucro pode ser de 20 a 25% do valor investido no apartamento.
Qualquer que seja o tipo de imóvel escolhido pelo flipper, ele precisa se lembrar que a maneira mais fácil de vender é uma moradia acessível que uma família com renda média possa pagar. Claro, você pode obter um lucro muito maior na revenda de uma casa ou apartamento de elite, mas é muito mais difícil encontrar compradores para tal objeto.
Ter uma equipe de profissionais é a chave para o sucesso na virada
A operação de revenda de um apartamento é dividida em várias etapas e cada uma delas requer conhecimentos especiais, por isso para quem deseja se dedicar ao flipping é muito importante selecionar uma equipe de profissionais, onde cada um será responsável pela sua parte no trabalhar.
Você não pode fazer isso sem:
- um agente imobiliário experiente, que conheça bem as condições do mercado, que possa selecionar um imóvel adequado e depois encontrar compradores para o mesmo;
- pessoas que farão reformas na casa ou pelo menos (se o próprio flipper fizer as reformas) um bom designer que fará um projeto de design;
- um advogado competente que possa assumir o suporte jurídico das transações.
Reparos competentes com custos mínimos são a chave para o sucesso
Para que o interior de um apartamento impressione os compradores, não é necessário investir dezenas de milhares de dólares em reformas. Afinal, caro não significa elegante. É muito mais importante fazer um bom projeto de habitação.
Graças a ele, você pode organizar os móveis de forma racional e alterar a iluminação, o que ajudará a aumentar visualmente o espaço. E as combinações certas de cores de paredes, travesseiros, tapetes, cortinas, estofados de móveis e acessórios diversos, como pinturas nas paredes ou estatuetas nas prateleiras, podem agregar individualidade ao interior do apartamento e alterá-lo irreconhecível.
A arte de vender uma casa rapidamente
Existem várias opções para a venda rápida de imóveis, que há muitos anos são utilizadas com sucesso por todos os corretores de imóveis.
Opção 1. Leilão improvisado
Vários potenciais compradores que manifestaram interesse num imóvel são convidados a ver o imóvel ao mesmo tempo. Isto cria para eles a ilusão de que o apartamento está em demanda e eles precisam rapidamente “demarcá-lo” antes que a propriedade seja “retirada” pelos concorrentes. Alguns corretores de imóveis empreendedores convidam para uma reunião compradores falsos que, com seu interesse crescente, provocam clientes reais a fazerem uma compra espontânea.
Opção 2. Leilão por telefone
O vendedor liga alternadamente para vários compradores potenciais que concordaram em comprar. Depois que o primeiro comprador concorda em comprar uma casa por um preço pré-determinado, ele disca o número de outro, diz que as condições mudaram um pouco e cota um valor um pouco maior. Se o segundo comprador concordar, o número do terceiro é discado e uma quantia ainda maior é chamada. Desta forma poderá obter o preço máximo de venda do seu apartamento sem perder muito tempo a negociar com os clientes.
Opção 3. Venda para imobiliária
Se há muito tempo não consegue encontrar comprador para a sua casa, pode tentar vender o apartamento a uma imobiliária. Esta opção é relevante quando não há comprador para o objeto há muito tempo ou o flipper por algum motivo precisa sair rapidamente do projeto. Uma desvantagem significativa deste esquema é o preço de venda. A agência terá interesse no apartamento caso veja uma oportunidade de ganhar dinheiro com sua revenda. E para isso seu preço deve ser inferior ao preço de mercado. Com um mercado imobiliário em crescimento, a diferença deveria ser de 70-80%, com um mercado em queda - 50-60%.
Questão tributária
A principal razão pela qual a inversão não se generalizou na Rússia são as peculiaridades da legislação tributária. O comprador de um imóvel não está sujeito a impostos, mas o vendedor é obrigado a pagar 13% do preço de venda. Digamos que um flipper comprou um apartamento por 4 milhões de rublos, fez melhorias por 500 mil rublos e depois o vendeu por 6 milhões de rublos. Nesse caso, o valor do imposto sobre vendas que ele deve pagar é de 780.000 rublos, o que consome uma parte significativa do lucro. Mas existem várias maneiras de minimizar os riscos fiscais.
Método 1
Se o preço de venda da habitação for inferior a três milhões de rublos, o imposto sobre vendas será o mesmo de 13%, mas o vendedor tem o direito de receber do estado dedução fiscal no valor de 260 mil rublos, e o comprador - 130 mil rublos. É necessário que a compra e venda seja realizada no prazo de um ano civil (período de tributação), caso contrário as partes no contrato não têm direito à dedução fiscal.
Método 2
Em alguns casos, quando o valor real do imóvel ultrapassa o limite legal, o comprador e o vendedor concordam que o acordo indicará um valor inferior a três milhões, e o restante dinheiro será transferido em dinheiro. Embora este esquema seja ilegal, ainda há pessoas que querem poupar dinheiro desta forma.
Método 3
De acordo com o Código Tributário da Federação Russa, se o vendedor de um imóvel o possuir há mais de três anos a partir da data de celebração do contrato, ele não será obrigado a pagar imposto sobre vendas.
Flipping é a compra de uma casa para revenda rápida, uma forma extremamente popular de ganhar dinheiro no Ocidente. Na Rússia, este método de geração de renda ainda não é popular. No artigo daremos dicas que podem ajudar os leitores a ganhar dinheiro com lançamentos.
Elaborar um plano de ação claro é o primeiro passo de qualquer flipper
Bem planejado é meio feito. Este aforismo é especialmente relevante para pessoas envolvidas em inversões. Sem um plano de ação claro, é quase impossível ganhar dinheiro com a revenda rápida de apartamentos. É necessário compreender claramente a sequência de ações.
1. Análise da situação do mercado imobiliário
Um flipper novato precisa estudar cuidadosamente e compreender a situação atual do mercado imobiliário: o valor médio de mercado dos vários tipos de habitação, a previsão de alterações nos seus preços no futuro, o nível de procura destes objetos e questões semelhantes. Isso permitirá que você escolha o imóvel certo para adquirir e aumente as chances de sua venda rápida e lucrativa.
2. Um plano de gastos claro
Também é importante planejar com clareza quanto dinheiro será gasto em toda a operação de revenda, levando em consideração o preço do imóvel, os custos das benfeitorias nele realizadas, a publicidade para potenciais compradores, o apoio jurídico e o pagamento de impostos.
Como a transação deve ser concluída o mais rápido possível, você não deve se envolver em uma hipoteca ou fazer um empréstimo para obter os fundos que faltam, pois o preenchimento de todos os documentos levará muito tempo e os juros do empréstimo podem “ consumir” uma parte significativa do lucro.
Ao orçar sua transação financeira, reserve uma pequena quantia para despesas inesperadas. Afinal, no plano mais ideal, algo sempre dará errado. Será uma pena se, por causa de alguma coisinha, como um aumento inesperado no preço dos materiais de construção, o seu negócio cuidadosamente planeado estiver em perigo.
3. Opções de compensação por possíveis perdas
Outro aspecto importante que precisa ser pensado com antecedência é o cálculo das opções de indenização por prejuízos caso a casa não possa ser vendida por muito tempo. Você pode calcular a receita possível com o aluguel de um imóvel que planeja comprar para alugar.
4. Análise da legislação sobre registro de operações de compra e venda de imóveis
É importante analisar a legislação sobre a realização de tais transações. É importante compreender claramente quais os documentos necessários ao comprador e ao vendedor na celebração de um contrato de compra e venda de casa, onde se dirigir para registar os direitos de propriedade e muitos outros pontos. Isso permitirá que você não perca tempo na hora de comprar ou vender um objeto.
Como escolher o item certo para comprar
Existem vários tipos de imóveis com os quais os flippers podem ganhar dinheiro.
1. Habitação subvalorizada
Apartamentos ou casas perto dos quais serão construídas em breve importantes infra-estruturas certamente aumentarão de preço após a conclusão da sua construção. Podem ser estações de metro, hipermercados ou grandes centros de escritórios.
Na Rússia, a especulação sobre apartamentos em novos edifícios em Sochi recebeu ampla publicidade. Empresários empreendedores que compraram apartamentos lá antecipadamente e os venderam antes da crise ganharam muito dinheiro em apenas alguns meses.
Segundo especialistas, situação semelhante deverá ocorrer às vésperas da Copa do Mundo FIFA 2018. O aumento dos preços das moradias nas cidades-sede dos jogos do campeonato deve começar vários meses antes do início da Copa do Mundo.
2. Bens colaterais
Os bancos realizam leilões para vender propriedades dos devedores. Via de regra, o custo desse lote começa em 80% e pode chegar a 40% do valor de mercado do imóvel. As informações sobre leilões são frequentemente publicadas nos sites dos bancos. É verdade que o flipper terá que monitorá-los constantemente para obter as informações necessárias, enquanto os objetos mais valiosos são comprados pelos interessados não em leilões públicos, mas de forma privada, mas ainda assim alguns russos conseguem obter moradias decentes em leilões baratos .
3. Venda forçada e urgente de habitação
Acontece que os proprietários de um apartamento ou casa decidiram se mudar para outra cidade ou país ou precisavam urgentemente de uma grande quantia em dinheiro devido a circunstâncias imprevistas inesperadas. Neste caso, não terão de negociar por muito tempo e a sua habitação provavelmente será adquirida por um preço inferior ao de mercado. Essas opções não são encontradas com frequência, mas o lucro obtido mais do que compensa todas as dificuldades em encontrá-las.
4. Apartamentos sem reforma
A opção mais fácil para um flipper é adquirir um apartamento sem acabamento ou em estado “morto”. Segundo alguns dados, boas reparações aumentam o custo da habitação em 5-10%. E após acabamentos de alta qualidade em imóveis de luxo, o lucro pode ser de 20 a 25% do valor investido no apartamento.
Qualquer que seja o tipo de imóvel escolhido pelo flipper, ele precisa se lembrar que a maneira mais fácil de vender é uma moradia acessível que uma família com renda média possa pagar. Claro, você pode obter um lucro muito maior na revenda de uma casa ou apartamento de elite, mas é muito mais difícil encontrar compradores para tal objeto.
Ter uma equipe de profissionais é a chave para o sucesso na virada
A operação de revenda de um apartamento é dividida em várias etapas e cada uma delas requer conhecimentos especiais, por isso para quem deseja se dedicar ao flipping é muito importante selecionar uma equipe de profissionais, onde cada um será responsável pela sua parte no trabalhar.
Você não pode fazer isso sem:
- um agente imobiliário experiente, que conheça bem as condições do mercado, que possa selecionar um imóvel adequado e depois encontrar compradores para o mesmo;
- pessoas que farão reformas na casa ou pelo menos (se o próprio flipper fizer as reformas) um bom designer que fará um projeto de design;
- um advogado competente que possa assumir o suporte jurídico das transações.
Reparos competentes com custos mínimos são a chave para o sucesso
Para que o interior de um apartamento impressione os compradores, não é necessário investir dezenas de milhares de dólares em reformas. Afinal, caro não significa elegante. É muito mais importante fazer um bom projeto de habitação.
Graças a ele, você pode organizar os móveis de forma racional e alterar a iluminação, o que ajudará a aumentar visualmente o espaço. E as combinações certas de cores de paredes, travesseiros, tapetes, cortinas, estofados de móveis e acessórios diversos, como pinturas nas paredes ou estatuetas nas prateleiras, podem agregar individualidade ao interior do apartamento e alterá-lo irreconhecível.
A arte de vender uma casa rapidamente
Existem várias opções para a venda rápida de imóveis, que há muitos anos são utilizadas com sucesso por todos os corretores de imóveis.
Opção 1. Leilão improvisado
Vários potenciais compradores que manifestaram interesse num imóvel são convidados a ver o imóvel ao mesmo tempo. Isto cria para eles a ilusão de que o apartamento está em demanda e eles precisam rapidamente “demarcá-lo” antes que a propriedade seja “retirada” pelos concorrentes. Alguns corretores de imóveis empreendedores convidam para uma reunião compradores falsos que, com seu interesse crescente, provocam clientes reais a fazerem uma compra espontânea.
Opção 2. Leilão por telefone
O vendedor liga alternadamente para vários compradores potenciais que concordaram em comprar. Depois que o primeiro comprador concorda em comprar uma casa por um preço pré-determinado, ele disca o número de outro, diz que as condições mudaram um pouco e cota um valor um pouco maior. Se o segundo comprador concordar, o número do terceiro é discado e uma quantia ainda maior é chamada. Desta forma poderá obter o preço máximo de venda do seu apartamento sem perder muito tempo a negociar com os clientes.
Opção 3. Venda para imobiliária
Se há muito tempo não consegue encontrar comprador para a sua casa, pode tentar vender o apartamento a uma imobiliária. Esta opção é relevante quando não há comprador para o objeto há muito tempo ou o flipper por algum motivo precisa sair rapidamente do projeto. Uma desvantagem significativa deste esquema é o preço de venda. A agência terá interesse no apartamento caso veja uma oportunidade de ganhar dinheiro com sua revenda. E para isso seu preço deve ser inferior ao preço de mercado. Com um mercado imobiliário em crescimento, a diferença deveria ser de 70-80%, com um mercado em queda - 50-60%.
Questão tributária
A principal razão pela qual a inversão não se generalizou na Rússia são as peculiaridades da legislação tributária. O comprador de um imóvel não está sujeito a impostos, mas o vendedor é obrigado a pagar 13% do preço de venda. Digamos que um flipper comprou um apartamento por 4 milhões de rublos, fez melhorias por 500 mil rublos e depois o vendeu por 6 milhões de rublos. Nesse caso, o valor do imposto sobre vendas que ele deve pagar é de 780.000 rublos, o que consome uma parte significativa do lucro. Mas existem várias maneiras de minimizar os riscos fiscais.
Método 1
Se o preço de venda da habitação for inferior a três milhões de rublos, o imposto sobre vendas é o mesmo de 13%, mas o vendedor tem o direito de receber uma dedução fiscal do estado no valor de 260 mil rublos, e o comprador - 130 mil rublos. É necessário que a compra e venda seja realizada no prazo de um ano civil (período de tributação), caso contrário as partes no contrato não têm direito à dedução fiscal.
Método 2
Em alguns casos, quando o valor real do imóvel ultrapassa o limite legal, o comprador e o vendedor concordam que o acordo indicará um valor inferior a três milhões, e o restante dinheiro será transferido em dinheiro. Embora este esquema seja ilegal, ainda há pessoas que querem poupar dinheiro desta forma.
Método 3
De acordo com o Código Tributário da Federação Russa, se o vendedor de um imóvel o possuir há mais de três anos a partir da data de celebração do contrato, ele não será obrigado a pagar imposto sobre vendas.
