Луѓето кои ги заштедиле своите заштеди во рубљата во 2014 година преку купување недвижен имот наскоро ќе добијат непријатно изненадување - даночни иновации кои ќе стапат на сила во 2016 година. Од 1 јануари ќе може да се продава стан без плаќање данок дури по пет години (наместо три, како сега). Ова ги турка многу инвеститори сега активно да одат во готовина - продавајќи ги нивните инвестициски квадратни метри преку доделување права. Управниот партнер на московската агенција за недвижности Dream Realty Надежда Телеш разговара за стекнување на такви станови

Денеска најризична и најинтересна од аспект на среднорочна (три до пет години) инвестиција е купувањето станови во нова зграда од приватни инвеститори.

И има неколку причини за ова:

1) бизнисот со изнајмување станови значително опадна и да се земе предвид купувањето на готови секундарни недвижности од оваа гледна точка не е многу препорачливо. Проценете сами: периодот на враќање повеќе од 20 години, трошоците за услуги и проблемите со станарите, земајќи ги предвид намалените стапки за изнајмување, доведуваат до фактот дека имотот станува повеќе обврска отколку средство;

2) имајќи го предвид фактот дека значителен обем на нови згради е замрзнат или поместен навреме, инвестициите во која било фаза од основата до поставувањето на комуникациите на среден рок претставуваат зголемен ризик и замрзнување на нивните инвестиции за неопределен период. Во овој случај, ги разгледуваме опциите во фазата на ископување и недовршената конструкција.

Во овој поглед, доколку не ја разгледуваме опцијата за решавање на проблемот со личното домување, туку се потпираме на инвестициската привлечност на имотот, препорачуваме да се даде предност на секундарните недвижности во новите згради што ги продаваат приватни инвеститори.

Причина број 1: цена. Цената на становите во новите згради денес се разликува за 5-10% од цената на самиот инвеститор. И цената за приватните инвеститори е пониска поради фактот што тие не се врзани за кредитни обврски и план за продажба, тие се подготвени да го поправат својот профит, кој обично се движи од 50% до 70% од почетната инвестиција.

При купувањето на такви објекти, воопшто не е потребно да се инвестира во поправки (особено земајќи ги предвид новите цени врзани за еврото и доларот).

Покрај тоа, продавачот е заинтересиран да ги повлече своите пари без да чека промени во даночното законодавство, кое ќе стапи на сила во 2016 година и ќе ја врзе пресметката на даночната основа со катастарската вредност на имотот. И петгодишното чекање за даночно одбивање очигледно не е дел од плановите на инвеститорот.

Причина бр. 2: недостаток на правни ризици. Присуството на свежо примениот имот и клучевите во рака, како и големата веројатност за отсуство на права на трети лица врз предметот (кои во секој случај треба да се проверат) се убедлив доказ за правната чистота на предметот.

Предметите што ги разгледуваме за три години во иста состојба, имено „во бетон“, на нивниот сопственик ќе му донесат профит од околу 30-40%, што е најмалку 10% годишно. Оваа опција е идеална за конзервативен инвеститор кој е подготвен да оствари разумна добивка без да има речиси никакви ризици.

Во секој случај, пред да купите било што, треба да ги анализирате изгледите за раст на областа, квалитетот на градбата, можноста за метро, ​​инфраструктурата, проблемите со паркирањето и неколку други фактори. Негативни последицичие присуство или отсуство може да го негира целото ова купување.

Надежда Телеш специјално за RBC Real Estate

Многу луѓе купуваат недвижен имот во последните месеци за да инвестираат пари со цел подоцна да го продадат. Овој тип на бизнис, како препродажба на недвижен имот, не е погоден за секого. Прво, потребна е значителна почетна инвестиција. Второ, постои опасност да станете жртва на бескрупулозна деловна шема, или едноставно измама. Големите суми на пари секогаш привлекуваат измамници. И двете од овие околности доведуваат до природни сомнежи, бидејќи ризикот е доста висок. Како да ги заштитите вашите пари што е можно повеќе? Според експертите, само прелиминарното проучување на бизнисот, сè до нијансите, ќе му помогне на почетниот самоук агент да го минимизира степенот на ризик и да обезбеди добар, и што е најважно, стабилен приход.

Постојат различни начини да се организира бизнис за препродажба на станови. Постојат неколку најчести методи кои се популарни меѓу бизнисмените со недвижнини. За да го разгледаме секој од нив детално и да не пропуштиме важни детали, решивме да се свртиме кон еден од авторитетните извори на современиот руски пазар на недвижности, Артур Михајлович Јакушев, генерален директор.

Артур Михајлович, нашироко се верува дека можете да заработите големи пари за препродажба на станови во новите згради. Велат дека купувањето стан на самиот почеток на изградбата, кога градежниците буквално ќе почнат да копаат јама за темел, може да донесе од 200 до 300 проценти профит. Дали е така?

Купувањето стан во оваа фаза на изградба е поврзано со најдобрата цена и одреден ризик. Факт е дека дури и навидум речиси завршената куќа може да чека доста долго за да ги поврзе комуникациите со неа и всушност да ја стави во функција. Ова може да се случи од различни причини, но останува фактот: бројките што ги спомнавте не доаѓаат предвид додека објектот не биде целосно подготвен. Ова е ризикот. Но, дури и во фаза далеку од пуштање во работа, станот може да се продаде, но малку е веројатно дека ќе биде можно да се оствари профит во посакуваниот износ.

Значи, со новите згради е јасно: максималната добивка е во фаза на порамнување, а дотогаш се може да се случи. Што може да се каже за стекнување на таканаречено секундарно домување?

Можете да купите ефтин стан без реновирање, да го опремите, да направите козметички (или големи) поправки и да го продадете со профит. Секако, паричните трошоци за негово купување ќе бидат значително повисоки отколку за купување стан во зграда во изградба. Во исто време, подобро е сами да направите поправки во купениот стан. Денес има многу градежни материјали кои се релативно евтини и имаат добри перформанси. Откако потрошивте многу мала сума пари, можете да направите висококвалитетни козметички поправки во вашиот стан без да прибегнете кон помош на специјалисти, чија исплата ќе го земе речиси целиот профит за кој сонувавте. За да го направите ова, не е неопходно да имате професионални вештини или голема физичка сила, а обична жена може да се справи со оваа работа. Така, можете да заштедите доста и, соодветно, да заработите добри пари. Да, ова е многу работа, но гарантирано ќе се исплати.

- Што друго можете да искористите за да заработите повеќе од продажба на стан?

Многу луѓе поради некои околности треба итно да го продадат својот стан. Заради итноста најчесто го ставаат станот на продажба по прилично ниска цена. Ако вешто побарате попуст, можеби продавачите ќе ви го дадат. Нема да се пазарат за ситници, бидејќи треба што побрзо да дојдат до пари. По успешното купување на стан, останува само да го ставите на продажба по цена која вам ви одговара. Главната работа е да не дозволите да бидете вовлечени во возбуда и да не го изгубите чувството за реалност кога се подготвувате за трансакција: измамниците ја фаќаат среќата поради желбата за брз профит, вклучувајќи ги купувачите со брзо темпо и принудувајќи да згрешат.

- Можете ли да ги советувате почетниците агенти да работат со соби во комунални апартмани?

Овој начин на стекнување на недвижен имот се состои од етапно купување на поединечни соби лоцирани во комунален стан, кој, по правило, има прилично голема површина. Цената на сите поединечни соби што ќе ги купите ќе биде многу пониска од цената на еден повеќесобен стан.

Ако, згора на тоа, овој комунален стан се наоѓа во престижна област, неговата препродажна вредност ќе биде уште поголема. Така, со купување на неколку посебни соби во заеднички стан и правење козметички поправки на нив, можете да продадете голем станмногу профитабилни.

Неопходно е, сепак, да се земе предвид дека за купување поединечни соби во заеднички стан ќе биде потребно долго време да се комплетира целиот пакет документи за секоја соба. Во процесот на купување соби, може да се појават непредвидени тешкотии, па затоа е подобро да се спроведе таков бизнис со вклучување на професионални адвокати и агенти, што исто така чини пари.

- Што треба да размислите пред сè кога ќе почнете да препродавате станови?

За оние кои влегуваат во бизнисот со препродажба на станови, препорачувам прво да купите само течни станови - еднособни или двособни станови. Стан со повеќе соби чини многу повеќе, а има значително помалку вистински купувачи.

Кога водите таков бизнис, треба да имате трпение и да разберете дека често се случуваат одложувања во продажбата на станови. Понекогаш треба да чекате прилично долг временски период за прифатлив договор за купување и продажба на стан - од неколку месеци до неколку години.

Не заборавајте за цената на услугите на недвижностите и адвокатот. Дури и ако изгубите околу 4%-6% од вашиот профит, ќе се заштитите од можна измама од нечесни продавачи или - што исто така се случува! - купувачи. Квалификуваната помош при продажба или купување стан никогаш не е излишна дури и за искусни учесници на пазарот.

Доколку дојде до ситуација да треба долго да чекате за продажба на купениот стан, секогаш можете да го изнајмите и за долгорочна и за краткорочна кирија. Станарите треба да се предупредат и во договорот да се впише услов дека кога станот навистина ќе се продаде, ќе мора да го напуштат. Изнајмениот стан нема да биде мртва тежина, туку ќе донесе вистински пари, компензирајќи за изгубената добивка од средствата „замрзнати“ додека се чека договор.

- Му благодариме на Артур Михајлович Јакушев, генерален директор на Групата за развој на компании Хоризонт за деталните одговори и препораки.

Сметаме дека е корисно да ве потсетиме дека препродажбата на станови е многу специфична, сложена и ризична работа. Проучете го искуството на специјалисти, истражувајте во сите детали, користете ја поддршката од професионалци и донесувајте информирани одлуки.
Среќна продажба!

Многу богати Руси Во последно времеактивно купување на станбени недвижности за инвестирање пари за понатамошна препродажба. Нашироко се верува дека можете да заработите добри пари со купување стан во фазата на изградба и продавање кога куќата ќе биде завршена и пуштена во употреба.

Велат дека купувањето стан во фаза на ископ, т.е. кога градежната организација штотуку започнува со изградба на проект, тоа може да донесе околу 200 проценти профит.

Всушност, не е толку едноставно. Овој тип на бизнис има свои специфики, па затоа не е погоден за секого. Прво, за да купите дури и најбуџетен недвижен имот, потребна ви е сериозна почетна инвестиција на средства. Второ, никој не е безбеден од средба со бескрупулозните програмери, или едноставно со измамници.

Покрај тоа, дури и навидум речиси целосно завршената куќа може да чека неколку години за поврзување со комуникациите и вистинското пуштање во работа. Затоа, само детална прелиминарна студија за пазарот на недвижности и сите негови стапици ќе ги минимизира ризиците и ќе обезбеди добра заработка.

Неколку начини да се организира деловна препродажба на станови

Можете да заработите на препродажба на станови без да се занимавате со нови згради, бидејќи има и секундарен пазар. Дозволете ни да дадеме како пример неколку од најчестите деловни шеми кои ви дозволуваат да остварите профит на секундарниот пазар:

1. Купуваме „убиен“ стан, правиме ефтини козметички поправки и ги продаваме со профит. Во овој случај, паричните трошоци за купување стан ќе бидат значително повисоки отколку за купување стан во фазата на изградба, но ризиците се минимизирани. Главната работа е рационално да се пристапи кон прашањето за уредување.

Денес, пазарот нуди многу евтини градежни материјали кои имаат добри карактеристики на изведба. Со трошење на мала сума пари, можете да добиете стан со висококвалитетни козметички реновирања, кој брзо ќе го најде својот купувач. На овој начин можете да заработите до 15-20% од првичните трошоци за домување.

2. Итно купување на станови. Често, поради некои околности, сопствениците итно треба да го продадат својот стан. Во овој случај, за да го забрзаат процесот на продажба, тие го нудат имотот по цена од 10-15% пониска од пазарниот просек. По успешна трансакција, останува само да се стави станот на лежерна продажба по соодветна цена.

3. Соби во комунални апартмани.Оваа шема се состои од етапно купување на посебни соби лоцирани во истиот комунален стан. Цената на сите купени индивидуални соби ќе биде приближно 20% пониска од цената на целиот стан. Овде најтешко е да се договориме со сите сопственици, што не е секогаш можно.

Кои станови да ги купам за препродажба?

За почетниците кои штотуку влегуваат во бизнисот со препродажба на станови, експертите препорачуваат прво да купуваат само течни станови, односно оние што можат брзо да се продадат. Денес тоа се еднособни или двособни станови во средна ценовна категорија.

Стан со голема површина е поскап, а за него ќе има значително помалку вистински купувачи.

Доколку станот не се продава

Треба да разберете дека станот не е леб, па затоа е исклучително ретко да можете да го продадете за неколку дена. Понекогаш треба да чекате неколку месеци за прифатлив договор.

За да не виси станот како мртва тежина, туку да профитира, може да се издава, предупредувајќи ги станарите дека кога ќе се најде вистински купувач ќе мора да го напуштат станбениот простор.

Flipping е купување на дом за брза препродажба, исклучително популарен начин за заработка на Запад. Во Русија, овој метод на генерирање приход сè уште не е популарен. Во написот ќе дадеме совети кои можат да им помогнат на читателите успешно да заработат пари за превртување.

Изготвувањето јасен акционен план е првиот чекор на секој флипер

Добро испланираното е половина завршено. Овој афоризам е особено релевантен за луѓето кои се вклучени во превртување. Без јасен акционен план, заработувањето пари за брза препродажба на станови е речиси невозможно. Неопходно е јасно да се разбере редоследот на дејствата.

1. Анализа на состојбата на пазарот на недвижности

Почетникот треба внимателно да ја проучи и разбере моменталната ситуација на пазарот на недвижности: просечната пазарна вредност на различни видови станови, прогнозата за промени во нивните цени во иднина, нивото на побарувачка за овие предмети и слични прашања. Ова ќе ви овозможи да го изберете вистинскиот имот за купување и да ги зголемите шансите за негова брза и профитабилна продажба.

2. Јасен план за трошење

Исто така, важно е јасно да се испланира колку пари ќе се потрошат за целата операција на препродажба, земајќи ги предвид цената на имотот, трошоците за подобрувања извршени во него, рекламирање за потенцијалните купувачи, правна поддршка и плаќање даноци.

Бидејќи трансакцијата мора да се заврши што е можно побрзо, не треба да се вклучите во хипотека или да земате заем за да ги добиете средствата што недостасуваат, бидејќи пополнувањето на сите документи ќе потрае многу време, а каматата на заемот може “ изеде“ значителен дел од профитот.

При буџетирање на вашата финансиска трансакција, одвојте мала сума за неочекувани трошоци. На крајот на краиштата, во најидеалниот план, секогаш нешто ќе тргне наопаку. Ќе биде голема штета ако, поради некоја ситница, како неочекуваното поскапување на градежните материјали, вашиот внимателно планиран договор биде загрозен.

3. Опции за компензација за евентуални загуби

Друг важен аспект што треба однапред да се размисли е пресметување на опциите за компензација за загуби во случај домот да не може да се продаде долго време. Можете да ги пресметате можните приходи од изнајмување на недвижен имот што планирате да го купите за изнајмување.

4. Анализа на законодавството за регистрација на трансакции за купување и продажба на недвижен имот

Важно е да се анализира законодавството за извршување на такви трансакции. Важно е јасно да се разбере кои документи се потребни од купувачот и продавачот при склучување договор за купопродажба на дом, каде да се обратите за да ги регистрирате имотните права и многу други точки. Ова ќе ви овозможи да не губите време кога купувате или продавате некој предмет.

Како да го изберете вистинскиот предмет за купување

Постојат неколку видови на недвижен имот од кои флиперите можат да заработат пари.

1. Потценето домување

Становите или куќите во кои наскоро ќе се градат значајни инфраструктурни објекти секако ќе поскапат откако ќе заврши нивната изградба. Тоа може да бидат метро станици, хипермаркети или големи канцелариски центри.

Во Русија, шпекулациите за станови во новите згради во Сочи добија широк публицитет. Претприемничките бизнисмени кои однапред купиле станови таму и ги продавале пред кризата, за само неколку месеци заработиле многу пари.

Според експертите, слична ситуација треба да се случи во пресрет на Светското првенство во фудбал во 2018 година. Зголемувањето на цените на становите во градовите каде се одржуваат првенствени натпревари треба да започне неколку месеци пред почетокот на Светското првенство.

2. Колатерален имот

Банките одржуваат аукции за продажба на имотот на должниците. Како по правило, цената на таквата парцела започнува од 80% и може да се спушти до 40% од пазарната вредност на имотот. Информациите за аукциите често се објавуваат на веб-страниците на банките. Навистина, флиперот ќе мора постојано да ги следи за да ги добие потребните информации, додека највредните предмети ги купуваат заинтересираните не на јавни аукции, туку приватно, но сепак некои Руси успеваат да добијат пристојно домување на аукциите по евтини .

3. Принудна итна продажба на станови

Се случува сопствениците на стан или куќа да одлучат да се преселат во друг град или земја или итно да им требаат голема сума пари поради неочекувани непредвидени околности. Во овој случај, тие нема да мора да се пазарат долго време и најверојатно нивното домување ќе се купи по цена под пазарната цена. Ваквите опции не се наоѓаат често, но добивката добиена повеќе од компензира за сите тешкотии при нивното наоѓање.

4. Станови без реновирање

Најлесната опција за флипер е да купите стан недовршен или во „уништена“ состојба. Според некои податоци, добрите поправки ги зголемуваат трошоците за домување за 5-10%. И по висококвалитетно доработка на луксузни недвижности, профитот може да биде 20-25% од износот вложен во станот.

Без оглед на видот на недвижен имот што ќе го избере флиперот, тој треба да запомни дека најлесниот начин да се продаде е прифатливото домување што може да си го дозволи семејството со просечен приход. Се разбира, можете да остварите многу поголем профит од препродажбата на елитна куќа или стан, но наоѓањето купувачи за таков објект е многу потешко.

Да се ​​има тим од професионалци е клучот за успехот во превртувањето

Работата на препродажба на стан е поделена на многу фази и секоја од нив бара посебно знаење, така што за луѓето кои сакаат да се занимаваат со превртување, многу е важно да се избере тим од професионалци, каде што секој ќе биде одговорен за својот дел од работа.

Не можете да го направите без:

• искусен агент за недвижности кој добро ги познава пазарните услови, кој може да избере соодветен имот и потоа да најде купувачи за него;
• луѓе кои ќе вршат реновирање на домот или барем (ако флиперот сам ги реновира) добар дизајнер кој ќе направи проект за дизајн;
• надлежен адвокат кој може да преземе правна поддршка на трансакциите.

Компетентните поправки со минимални трошоци се клучот за успехот

За да може внатрешноста на станот да ги импресионира купувачите, не е неопходно да се инвестираат десетици илјади долари во реновирање. Впрочем, скапо не значи стилски. Многу е поважно да се направи добар проект за дизајн на станови.

Благодарение на него, можете рационално да организирате мебел и да го промените осветлувањето, што ќе помогне визуелно да го зголемите просторот. А вистинските комбинации на бои на ѕидови, перници, теписи, завеси, тапацир за мебел и разни додатоци, како што се слики на ѕидовите или фигурини на полиците, можат да додадат индивидуалност во внатрешноста на станот и да ја променат до непрепознатливост.

Уметноста на брзо продавање дом

Постојат неколку опции за брза продажба на недвижен имот, кои многу години успешно ги користат сите агенти.

Опција 1. Импровизирана аукција

Неколку потенцијални купувачи кои изразиле интерес за имот се поканети да го разгледаат имотот во исто време. Ова им создава илузија дека станот е баран и дека треба брзо да го „поделат сами“ пред имотот да биде „одземен“ од конкурентите. Некои претприемнички агенти покануваат на состанок лажни купувачи, кои со зголемениот интерес ги предизвикуваат вистинските клиенти на спонтано купување.

Опција 2. Телефонска аукција

Продавачот наизменично повикува неколку потенцијални купувачи кои се согласиле да купат. Откако првиот купувач ќе се согласи да купи дом по однапред одредена цена, го врти бројот на друг, вели дека условите се малку променети и цитира нешто повисока сума. Доколку вториот купувач се согласи, се бира бројот на третиот и се повикува уште поголема сума. На овој начин можете да ја добиете максималната продажна цена за вашиот стан без да потрошите многу време во преговарање со клиентите.

Опција 3. Продажба на агенција за недвижности

Доколку долго време не можете да најдете купувач за вашиот дом, можете да се обидете да го продадете станот на агенција за недвижности. Оваа опција е релевантна кога нема купувач за имотот долго време или кога флиперот поради некоја причина треба брзо да излезе од проектот. Значителен недостаток на оваа шема е продажната цена. Агенцијата ќе се заинтересира за станот доколку види можност да заработи од неговата препродажба. И за ова, нејзината цена мора да биде пониска од пазарната цена. Со растечкиот пазар на домување, разликата треба да биде 70-80%, со пад на пазарот - 50-60%.

Даночно прашање

Главната причина зошто превртувањето не стана широко распространето во Русија се особеностите на даночното законодавство. Купувачот на недвижен имот не подлежи на данок, но од продавачот се бара да плати 13% од неговата продажна цена. Да речеме, флипер купил стан за 4 милиони рубли, го подобрил за 500 илјади рубли, а потоа го продал за 6 милиони рубли. Во овој случај, износот на данокот на промет што треба да го плати е 780.000 рубли, што јаде значителен дел од добивката. Но, постојат голем број начини да се минимизираат даночните ризици.

Метод 1

Ако продажната цена на домувањето е помала од три милиони рубли, данокот на промет е ист 13%, но продавачот има право да добие од државата даночен одбитокво износ од 260 илјади рубли, а купувачот - 130 илјади рубли. Неопходно е купувањето и продажбата да се изврши во рок од една календарска година (даночен период), во спротивно страните во договорот немаат право на даночен одбиток.

Метод 2

Во некои случаи, кога вистинската вредност на имотот ја надминува законската граница, купувачот и продавачот се согласуваат во договорот да се назначи сума помала од три милиони, а останатите пари ќе бидат префрлени во готово. Иако оваа шема е нелегална, сепак има луѓе кои сакаат да заштедат пари на овој начин.

Метод 3

Според даночниот законик на Руската Федерација, ако продавачот на недвижен имот го поседува повеќе од три години од датумот на склучување на договорот, тој воопшто не е обврзан да плаќа данок на промет.

Flipping е купување на дом за брза препродажба, исклучително популарен начин за заработка на Запад. Во Русија, овој метод на генерирање приход сè уште не е популарен. Во написот ќе дадеме совети кои можат да им помогнат на читателите успешно да заработат пари за превртување.

Изготвувањето јасен акционен план е првиот чекор на секој флипер

Добро испланираното е половина завршено. Овој афоризам е особено релевантен за луѓето кои се вклучени во превртување. Без јасен акционен план, заработувањето пари за брза препродажба на станови е речиси невозможно. Неопходно е јасно да се разбере редоследот на дејствата.

1. Анализа на состојбата на пазарот на недвижности

Почетникот треба внимателно да ја проучи и разбере моменталната ситуација на пазарот на недвижности: просечната пазарна вредност на различни видови станови, прогнозата за промени во нивните цени во иднина, нивото на побарувачка за овие предмети и слични прашања. Ова ќе ви овозможи да го изберете вистинскиот имот за купување и да ги зголемите шансите за негова брза и профитабилна продажба.

2. Јасен план за трошење

Исто така, важно е јасно да се испланира колку пари ќе се потрошат за целата операција на препродажба, земајќи ги предвид цената на имотот, трошоците за подобрувања извршени во него, рекламирање за потенцијалните купувачи, правна поддршка и плаќање даноци.

Бидејќи трансакцијата мора да се заврши што е можно побрзо, не треба да се вклучите во хипотека или да земате заем за да ги добиете средствата што недостасуваат, бидејќи пополнувањето на сите документи ќе потрае многу време, а каматата на заемот може “ изеде“ значителен дел од профитот.

При буџетирање на вашата финансиска трансакција, одвојте мала сума за неочекувани трошоци. На крајот на краиштата, во најидеалниот план, секогаш нешто ќе тргне наопаку. Ќе биде голема штета ако, поради некоја ситница, како неочекуваното поскапување на градежните материјали, вашиот внимателно планиран договор биде загрозен.

3. Опции за компензација за евентуални загуби

Друг важен аспект што треба однапред да се размисли е пресметување на опциите за компензација за загуби во случај домот да не може да се продаде долго време. Можете да ги пресметате можните приходи од изнајмување на недвижен имот што планирате да го купите за изнајмување.

4. Анализа на законодавството за регистрација на трансакции за купување и продажба на недвижен имот

Важно е да се анализира законодавството за извршување на такви трансакции. Важно е јасно да се разбере кои документи се потребни од купувачот и продавачот при склучување договор за купопродажба на дом, каде да се обратите за да ги регистрирате имотните права и многу други точки. Ова ќе ви овозможи да не губите време кога купувате или продавате некој предмет.

Како да го изберете вистинскиот предмет за купување

Постојат неколку видови на недвижен имот од кои флиперите можат да заработат пари.

1. Потценето домување

Становите или куќите во кои наскоро ќе се градат значајни инфраструктурни објекти секако ќе поскапат откако ќе заврши нивната изградба. Тоа може да бидат метро станици, хипермаркети или големи канцелариски центри.

Во Русија, шпекулациите за станови во новите згради во Сочи добија широк публицитет. Претприемничките бизнисмени кои однапред купиле станови таму и ги продавале пред кризата, за само неколку месеци заработиле многу пари.

Според експертите, слична ситуација треба да се случи во пресрет на Светското првенство во фудбал во 2018 година. Зголемувањето на цените на становите во градовите каде се одржуваат првенствени натпревари треба да започне неколку месеци пред почетокот на Светското првенство.

2. Колатерален имот

Банките одржуваат аукции за продажба на имотот на должниците. Како по правило, цената на таквата парцела започнува од 80% и може да се спушти до 40% од пазарната вредност на имотот. Информациите за аукциите често се објавуваат на веб-страниците на банките. Навистина, флиперот ќе мора постојано да ги следи за да ги добие потребните информации, додека највредните предмети ги купуваат заинтересираните не на јавни аукции, туку приватно, но сепак некои Руси успеваат да добијат пристојно домување на аукциите по евтини .

3. Принудна итна продажба на станови

Се случува сопствениците на стан или куќа да одлучат да се преселат во друг град или земја или итно да им требаат голема сума пари поради неочекувани непредвидени околности. Во овој случај, тие нема да мора да се пазарат долго време и најверојатно нивното домување ќе се купи по цена под пазарната цена. Ваквите опции не се наоѓаат често, но добивката добиена повеќе од компензира за сите тешкотии при нивното наоѓање.

4. Станови без реновирање

Најлесната опција за флипер е да купите стан недовршен или во „уништена“ состојба. Според некои податоци, добрите поправки ги зголемуваат трошоците за домување за 5-10%. И по висококвалитетно доработка на луксузни недвижности, профитот може да биде 20-25% од износот вложен во станот.

Без оглед на видот на недвижен имот што ќе го избере флиперот, тој треба да запомни дека најлесниот начин да се продаде е прифатливото домување што може да си го дозволи семејството со просечен приход. Се разбира, можете да остварите многу поголем профит од препродажбата на елитна куќа или стан, но наоѓањето купувачи за таков објект е многу потешко.

Да се ​​има тим од професионалци е клучот за успехот во превртувањето

Работата на препродажба на стан е поделена на многу фази и секоја од нив бара посебно знаење, така што за луѓето кои сакаат да се занимаваат со превртување, многу е важно да се избере тим од професионалци, каде што секој ќе биде одговорен за својот дел од работа.

Не можете да го направите без:

• искусен агент за недвижности кој добро ги познава пазарните услови, кој може да избере соодветен имот и потоа да најде купувачи за него;
• луѓе кои ќе вршат реновирање на домот или барем (ако флиперот сам ги реновира) добар дизајнер кој ќе направи проект за дизајн;
• надлежен адвокат кој може да преземе правна поддршка на трансакциите.

Компетентните поправки со минимални трошоци се клучот за успехот

За да може внатрешноста на станот да ги импресионира купувачите, не е неопходно да се инвестираат десетици илјади долари во реновирање. Впрочем, скапо не значи стилски. Многу е поважно да се направи добар проект за дизајн на станови.

Благодарение на него, можете рационално да организирате мебел и да го промените осветлувањето, што ќе помогне визуелно да го зголемите просторот. А вистинските комбинации на бои на ѕидови, перници, теписи, завеси, тапацир за мебел и разни додатоци, како што се слики на ѕидовите или фигурини на полиците, можат да додадат индивидуалност во внатрешноста на станот и да ја променат до непрепознатливост.

Уметноста на брзо продавање дом

Постојат неколку опции за брза продажба на недвижен имот, кои многу години успешно ги користат сите агенти.

Опција 1. Импровизирана аукција

Неколку потенцијални купувачи кои изразиле интерес за имот се поканети да го разгледаат имотот во исто време. Ова им создава илузија дека станот е баран и дека треба брзо да го „поделат сами“ пред имотот да биде „одземен“ од конкурентите. Некои претприемнички агенти покануваат на состанок лажни купувачи, кои со зголемениот интерес ги предизвикуваат вистинските клиенти на спонтано купување.

Опција 2. Телефонска аукција

Продавачот наизменично повикува неколку потенцијални купувачи кои се согласиле да купат. Откако првиот купувач ќе се согласи да купи дом по однапред одредена цена, го врти бројот на друг, вели дека условите се малку променети и цитира нешто повисока сума. Доколку вториот купувач се согласи, се бира бројот на третиот и се повикува уште поголема сума. На овој начин можете да ја добиете максималната продажна цена за вашиот стан без да потрошите многу време во преговарање со клиентите.

Опција 3. Продажба на агенција за недвижности

Доколку долго време не можете да најдете купувач за вашиот дом, можете да се обидете да го продадете станот на агенција за недвижности. Оваа опција е релевантна кога нема купувач за имотот долго време или кога флиперот поради некоја причина треба брзо да излезе од проектот. Значителен недостаток на оваа шема е продажната цена. Агенцијата ќе се заинтересира за станот доколку види можност да заработи од неговата препродажба. И за ова, нејзината цена мора да биде пониска од пазарната цена. Со растечкиот пазар на домување, разликата треба да биде 70-80%, со пад на пазарот - 50-60%.

Даночно прашање

Главната причина зошто превртувањето не стана широко распространето во Русија се особеностите на даночното законодавство. Купувачот на недвижен имот не подлежи на данок, но од продавачот се бара да плати 13% од неговата продажна цена. Да речеме, флипер купил стан за 4 милиони рубли, го подобрил за 500 илјади рубли, а потоа го продал за 6 милиони рубли. Во овој случај, износот на данокот на промет што треба да го плати е 780.000 рубли, што јаде значителен дел од добивката. Но, постојат голем број начини да се минимизираат даночните ризици.

Метод 1

Ако продажната цена на домувањето е помала од три милиони рубли, данокот на промет е ист 13%, но продавачот има право да добие даночен одбиток од државата во износ од 260 илјади рубли, а купувачот - 130 илјади рубли. Неопходно е купувањето и продажбата да се изврши во рок од една календарска година (даночен период), во спротивно страните во договорот немаат право на даночен одбиток.

Метод 2

Во некои случаи, кога вистинската вредност на имотот ја надминува законската граница, купувачот и продавачот се согласуваат во договорот да се назначи сума помала од три милиони, а останатите пари ќе бидат префрлени во готово. Иако оваа шема е нелегална, сепак има луѓе кои сакаат да заштедат пари на овој начин.

Метод 3

Според даночниот законик на Руската Федерација, ако продавачот на недвижен имот го поседува повеќе од три години од датумот на склучување на договорот, тој воопшто не е обврзан да плаќа данок на промет.