Hvordan tjene penger ved å kjøpe en leilighet i et nytt bygg fra private investorer. Investering i nye bygninger: kjøpe studioer og små leiligheter for videresalg Hvordan tjene penger på bygging av en leilighet

Hvordan tjene penger ved å kjøpe en leilighet i et nytt bygg fra private investorer. Investering i nye bygninger: kjøpe studioer og små leiligheter for videresalg Hvordan tjene penger på bygging av en leilighet

20.10.2021 Medisiner

Folk som sparte rubelsparingene sine i 2014 gjennom kjøp av eiendom, vil snart få en ubehagelig overraskelse - skatteinnovasjoner som vil tre i kraft i 2016. Fra 1. januar vil det være mulig å selge en leilighet uten å betale skatt først etter fem år (i stedet for tre, som nå). Dette presser mange investorer til aktivt å gå inn i kontanter nå - selge sine investeringskvadratmeter gjennom tildeling av rettigheter. Nadezhda Telesh, administrerende partner i Moskva eiendomsbyrå Dream Realty, diskuterer kjøpet av slike leiligheter.

I dag er den mest risikofrie og interessante investeringen på mellomlang sikt (tre til fem år) kjøp av leiligheter i et nybygg fra private investorer.

Og det er flere grunner til dette:

1) leilighetsutleievirksomheten har falt betydelig, og vurderer kjøp av ferdig sekundær eiendom fra dette synspunktet er lite tilrådelig. Døm selv: tilbakebetalingstid på mer enn 20 år, servicekostnader og mas med leietakere, tatt i betraktning reduserte leiepriser, fører til at eiendommen blir mer en forpliktelse enn en eiendel;

2) tatt i betraktning det faktum at et betydelig volum av nye bygninger fryses eller forskyves i tid, representerer investeringer på et hvilket som helst stadium fra grunngraven til installasjon av kommunikasjon på mellomlang sikt en økt risiko og frysing av investeringene deres for en ubestemt tid. I dette tilfellet vurderer vi alternativer på gravestadiet og uferdig konstruksjon.

I denne forbindelse, hvis vi ikke vurderer muligheten til å løse et personlig boligproblem, men er avhengig av eiendommens investeringsattraktivitet, anbefaler vi å gi preferanse til sekundær eiendom i nye bygninger som selges av private investorer.

Årsak #1: pris. Prisen på leiligheter i nybygg avviker i dag med 5-10 % fra prisen til utbygger selv. Og prisen for private investorer er lavere på grunn av det faktum at de ikke er bundet til kredittforpliktelser og en salgsplan, de er klare til å fikse fortjenesten, som vanligvis varierer fra 50 % til 70 % av den opprinnelige investeringen.

Når du kjøper slike gjenstander, er det slett ikke nødvendig å investere i reparasjoner (spesielt tatt i betraktning de nye prisene knyttet til euro og dollar).

I tillegg er selger interessert i å ta ut pengene sine uten å vente på endringer i skattelovgivningen, som trer i kraft i 2016 og vil knytte beregningen av skattegrunnlaget til eiendommens matrikkelverdi. Og fem års ventetid på skattefradrag er tydeligvis ikke en del av investorens planer.

Årsak nr. 2: mangel på juridisk risiko. Tilstedeværelsen av nylig mottatt eiendom og nøkler i hånden, samt den høye sannsynligheten for fravær av rettigheter til tredjeparter til objektet (som uansett bør kontrolleres) er avgjørende bevis på den juridiske renheten til objektet.

Objektene vi vurderer om tre år i samme tilstand, nemlig «i betong», vil gi eieren en fortjeneste på rundt 30-40 %, som er minst 10 % per år. Dette alternativet er ideelt for en konservativ investor som er klar til å tjene en rimelig fortjeneste uten å pådra seg praktisk talt noen risiko.

I alle fall, før du kjøper noe, må du analysere vekstutsiktene til området, kvaliteten på konstruksjonen, muligheten for en metro, infrastruktur, parkeringsproblemer og flere andre faktorer. Negative konsekvenser hvis tilstedeværelse eller fravær kan oppheve hele kjøpet.

Nadezhda Telesh spesielt for RBC Real Estate

Mange har kjøpt eiendom de siste månedene for å investere penger med tanke på å selge den senere. Denne typen virksomhet, som videresalg av eiendom, passer ikke for alle. For det første kreves det betydelige initialinvesteringer. For det andre er det fare for å bli offer for en skruppelløs forretningsordning, eller rett og slett svindel. Store pengesummer tiltrekker seg alltid svindlere. Begge disse omstendighetene fører til naturlig tvil, fordi risikoen er ganske høy. Hvordan beskytte pengene dine så mye som mulig? Ifølge eksperter vil kun foreløpige studier av virksomheten, ned til nyansene, hjelpe en nybegynner selvlært eiendomsmegler med å minimere graden av risiko og sikre en god, og viktigst av alt, stabil inntekt.

Det er forskjellige måter å organisere en videresalg av leiligheter på. Det er flere vanligste metoder som er populære blant eiendomsforretningsmenn. For å vurdere hver av dem i detalj og ikke gå glipp av viktige detaljer, bestemte vi oss for å henvende oss til en av de autoritative kildene på det moderne russiske eiendomsmarkedet, Artur Mikhailovich Yakushev, generaldirektør.

Arthur Mikhailovich, det er en allment oppfatning at du kan tjene store penger på videresalg av leiligheter i nye bygninger. De sier at å kjøpe en leilighet helt i begynnelsen av byggingen, når utbyggere bokstavelig talt begynner å grave en grunngrop, kan gi fra 200 til 300 prosent fortjeneste. Er det sånn?

Å kjøpe en leilighet på dette byggetrinnet er forbundet med den beste prisen og en viss risiko. Faktum er at selv et tilsynelatende nesten ferdig hus kan vente ganske lenge på å koble kommunikasjon til det og faktisk sette det i drift. Dette kan skje av ulike årsaker, men faktum består: tallene du nevnte er uaktuelle før anlegget er helt klart. Dette er risikoen. Men selv på et stadium langt fra idriftsettelse kan leiligheten selges, men det er usannsynlig at det vil være mulig å tjene penger i ønsket beløp.

Så med nye bygg er det klart: maksimal fortjeneste er på oppgjørsstadiet, og inntil da kan alt skje. Hva kan sies om anskaffelse av såkalt sekundærbolig?

Du kan kjøpe en rimelig leilighet uten oppussing, utstyre den, foreta kosmetiske (eller større) reparasjoner og selge den med fortjeneste. Selvfølgelig vil kontantkostnadene for kjøpet være betydelig høyere enn for kjøp av en leilighet i en bygning under bygging. Samtidig er det bedre å gjøre reparasjoner i den kjøpte leiligheten på egen hånd. I dag finnes det mange byggematerialer som er relativt rimelige og har gode ytelsesegenskaper. Etter å ha brukt en veldig liten sum penger, kan du foreta kosmetiske reparasjoner av høy kvalitet i leiligheten din uten å ty til hjelp fra spesialister, hvis betaling vil ta nesten all fortjenesten du drømte om. For å gjøre dette er det ikke nødvendig å ha profesjonelle ferdigheter eller stor fysisk styrke, og en vanlig kvinne kan takle denne typen arbeid. Dermed kan du spare ganske mye og dermed tjene gode penger. Ja, dette er mye arbeid, men det vil garantert lønne seg.

– Hva annet kan du bruke for å tjene mer penger på å selge leilighet?

Mange mennesker, på grunn av noen omstendigheter, trenger å raskt selge leiligheten sin. På grunn av hastverket legger de vanligvis leiligheten ut for salg til en ganske lav pris. Hvis du dyktig ber om rabatt, vil kanskje selgere gi deg den. De vil ikke prute på små ting, fordi de trenger å få penger så raskt som mulig. Etter vellykket kjøp av leilighet gjenstår det bare å legge den ut for salg til en pris som passer deg. Det viktigste er å ikke la deg bli dratt inn i spenningen og ikke miste en følelse av virkelighet når du forbereder en transaksjon: det er på ønsket om en rask fortjeneste at svindlere fanger lykken, involverer kjøpere i et raskt tempo og tvinger dem til å gjøre en feil.

– Kan du råde nybegynnere meglere til å jobbe med rom i fellesleiligheter?

Denne metoden for å erverve eiendom består av trinnvis kjøp av individuelle rom som ligger i felles leilighet, som som regel har et ganske stort område. Kostnaden for alle individuelle rom du kjøper vil være mye lavere enn prisen på en flerromsleilighet.

Hvis dessuten denne fellesleiligheten ligger i et prestisjefylt område, vil annenhåndsverdien bli enda høyere. Ved å kjøpe flere separate rom i en felles leilighet og gjøre kosmetiske reparasjoner på dem, kan du dermed selge stor leilighet svært lønnsomt.

Det er imidlertid nødvendig å ta hensyn til at kjøp av individuelle rom i en felles leilighet vil kreve lang tid å fullføre hele pakken med dokumenter for hvert rom. I prosessen med å kjøpe rom kan det oppstå uforutsette vanskeligheter, så det er bedre å utføre en slik virksomhet med involvering av profesjonelle advokater og eiendomsmeglere, som også koster penger.

– Hva bør du først og fremst tenke på når du begynner å selge leiligheter videre?

For de som går inn i virksomheten med å videreselge leiligheter, anbefaler jeg at du først kjøper kun flytende leiligheter - ett- eller toromsleiligheter. En leilighet med flere rom koster mye mer, og det er betydelig færre reelle kjøpere.

Når du driver en slik virksomhet, må du ha tålmodighet og forstå at forsinkelser i leilighetssalg forekommer ofte. Noen ganger må du vente ganske lenge på en akseptabel avtale for kjøp og salg av en leilighet - fra flere måneder til flere år.

Ikke glem kostnadene for eiendomsmegler- og advokattjenester. Selv om du taper rundt 4%-6% av fortjenesten din, vil du beskytte deg mot mulig bedrag fra uærlige selgere eller - som også skjer! - kjøpere. Kvalifisert bistand ved salg eller kjøp av leilighet er aldri overflødig selv for erfarne markedsaktører.

Dersom det oppstår en situasjon hvor du må vente lenge på salg av den kjøpte leiligheten, kan du alltids leie den ut til både langtids- og korttidsleie. Leietakere bør advares og det bør skrives inn en betingelse i kontrakten om at når leiligheten faktisk selges, må de fraflytte den. En leilighet som leies ut vil ikke være en dødvekt, men vil bringe inn ekte penger, som kompenserer for tapt fortjeneste fra midler "frosset" mens de venter på en avtale.

– Vi takker Artur Mikhailovich Yakushev, generaldirektør i Horizon Development Group of Companies, for detaljerte svar og anbefalinger.

Vi anser det som nyttig å minne om at videresalg av leiligheter er en veldig spesifikk, kompleks og risikabel virksomhet. Studer erfaringen til spesialister, dykk inn i alle detaljene, bruk støtte fra fagfolk, ta informerte beslutninger.
Godt salg!

Mange velstående russere I det siste aktivt kjøpe boligeiendom for å investere penger for videre videresalg. Det er en utbredt oppfatning at man kan tjene gode penger på å kjøpe en leilighet under bygging og selge den når huset er ferdigstilt og satt i drift.

De sier at å kjøpe leilighet på gravestadiet, dvs. når en byggeorganisasjon nettopp begynner å bygge et prosjekt, kan det gi omtrent 200 prosent fortjeneste.

Faktisk er det ikke så enkelt. Denne typen virksomhet har sine egne spesifikasjoner, så den passer ikke for alle. For det første, for å kjøpe selv den mest budsjetteiendom, trenger du en seriøs innledende investering av midler. For det andre er ingen immun mot å møte skruppelløse utviklere, eller bare svindlere.

Dessuten kan selv et tilsynelatende nesten fullstendig ferdigstilt hus vente flere år på tilkobling til kommunikasjon og faktisk igangkjøring. Derfor vil kun en detaljert forundersøkelse av eiendomsmarkedet og alle dets fallgruver minimere risiko og sikre god inntjening.

Flere måter å organisere en virksomhet videresalg av leiligheter

Du kan tjene penger på videresalg av leiligheter uten å forholde deg til nybygg, for det er også et annenhåndsmarked. La oss gi som eksempel flere av de vanligste forretningsordningene som lar deg tjene penger på annenhåndsmarkedet:

1. Vi kjøper en "drept" leilighet, vi utfører rimelige kosmetiske reparasjoner og selger dem med fortjeneste. I dette tilfellet vil kontantkostnadene for å kjøpe en leilighet være betydelig høyere enn for å kjøpe en leilighet i byggefasen, men risikoen er minimert. Det viktigste er å rasjonelt nærme seg spørsmålet om arrangement.

I dag tilbyr markedet mange rimelige byggematerialer som har gode ytelsesegenskaper. Ved å bruke en liten sum penger, kan du få en leilighet med høykvalitets kosmetiske renoveringer, som raskt vil finne sin kjøper. På denne måten kan du tjene opptil 15-20% av den opprinnelige boligkostnaden.

2. Hastekjøp av leiligheter. Ofte, på grunn av noen omstendigheter, trenger eiere raskt å selge leiligheten sin. I dette tilfellet, for å fremskynde salgsprosessen, tilbyr de eiendommen til en pris 10-15% lavere enn markedsgjennomsnittet. Etter en vellykket transaksjon gjenstår det bare å legge leiligheten ut for rolig salg til en passende pris.

3. Rom i fellesleiligheter. Denne ordningen består av et trinnvis kjøp av separate rom som ligger i samme fellesleilighet. Kostnaden for alle kjøpte enkeltrom vil være ca. 20 % lavere enn kostnaden for hele leiligheten. Det vanskeligste her er å komme til enighet med alle huseiere, noe som ikke alltid er mulig.

Hvilke leiligheter bør jeg kjøpe for videresalg?

For nybegynnere som nettopp går inn i videresalg av leiligheter, anbefaler eksperter at de først kjøper flytende leiligheter, det vil si de som raskt kan selges. I dag er dette ett- eller toromsleiligheter i mellomprisklassen.

En leilighet med stort areal er dyrere, og det blir betydelig færre reelle kjøpere til den.

Dersom leiligheten ikke er til salgs

Du må forstå at en leilighet ikke er et brød, så det er ekstremt sjeldent at du kan selge den i løpet av få dager. Noen ganger må du vente flere måneder på en akseptabel avtale.

For at leiligheten ikke skal henge som dødvekt, men gi overskudd, kan den leies ut, og advarer leietakerne om at når en reell kjøper blir funnet, må de fraflytte boarealet.

Flipping er kjøp av et hjem for raskt videresalg, en ekstremt populær måte å tjene penger på i Vesten. I Russland er denne metoden for å generere inntekt ennå ikke populær. I denne artikkelen vil vi gi tips som kan hjelpe lesere med å tjene penger på å bla.

Å utarbeide en klar handlingsplan er det første trinnet for enhver flipper

Godt planlagt er halvveis. Denne aforismen er spesielt relevant for personer som er involvert i flipping. Uten en klar handlingsplan er det nesten umulig å tjene penger på raskt videresalg av leiligheter. Det er nødvendig å tydelig forstå handlingssekvensen.

1. Analyse av situasjonen på eiendomsmarkedet

En nybegynner flipper må nøye studere og forstå den nåværende situasjonen på eiendomsmarkedet: gjennomsnittlig markedsverdi av ulike typer boliger, prognosen for endringer i prisene deres i fremtiden, nivået på etterspørselen etter disse objektene og lignende problemer. Dette vil tillate deg å velge riktig eiendom å kjøpe og øke sjansene for raskt og lønnsomt salg.

2. En klar utgiftsplan

Det er også viktig å tydelig planlegge hvor mye penger som skal brukes på hele videresalgsoperasjonen, tatt i betraktning prisen på eiendommen, kostnadene for forbedringer utført i den, reklame for potensielle kjøpere, juridisk støtte og betaling av skatter.

Siden transaksjonen må fullføres så raskt som mulig, bør du ikke involvere deg i et boliglån eller ta opp et lån for å få de manglende midlene, fordi å fullføre alle dokumentene vil ta mye tid, og rentene på lånet kan " spise opp» en betydelig del av overskuddet.

Når du budsjetterer din økonomiske transaksjon, sett av et lite beløp til uventede utgifter. Tross alt, i den mest ideelle planen, vil noe alltid gå galt. Det vil være synd hvis, på grunn av en liten ting, som en uventet økning i prisen på byggematerialer, din nøye planlagte avtale er i fare.

3. Muligheter for erstatning for mulig tap

Et annet viktig moment som må tenkes gjennom på forhånd, er å beregne mulighetene for erstatning for tap i tilfelle boligen ikke kan selges over lengre tid. Du kan beregne mulig inntekt fra utleie av fast eiendom som du planlegger å kjøpe for utleie.

4. Analyse av lovverket om registrering av transaksjoner ved kjøp og salg av fast eiendom

Det er viktig å analysere lovgivningen om gjennomføring av slike transaksjoner. Det er viktig å tydelig forstå hvilke dokumenter som trengs fra kjøper og selger når man inngår en kontrakt for salg av bolig, hvor man skal gå for å registrere eiendomsrettigheter og mange andre punkter. Dette vil tillate deg å ikke kaste bort tid når du kjøper eller selger et objekt.

Hvordan velge riktig vare å kjøpe

Det finnes flere typer eiendom som svømmeføtter kan tjene penger på.

1. Undervurdert bolig

Leiligheter eller hus nær som viktige infrastrukturanlegg snart skal bygges, vil garantert øke i pris etter at byggingen er fullført. Dette kan være metrostasjoner, hypermarkeder eller store kontorsentre.

I Russland har spekulasjoner angående leiligheter i nye bygninger i Sotsji fått bred omtale. Driftige forretningsmenn som kjøpte leiligheter der på forhånd og solgte dem før krisen tjente mye penger på bare noen få måneder.

Ifølge eksperter skulle en lignende situasjon oppstå på tampen av 2018 FIFA World Cup. Økningen i boligprisene i byer som arrangerer mesterskapskamper bør begynne flere måneder før starten av verdensmesterskapet.

2. Sikkerhetseiendom

Banker holder auksjoner for å selge debitors eiendom. Som regel starter kostnaden for et slikt parti på 80 % og kan gå ned til 40 % av markedsverdien til eiendommen. Informasjon om auksjoner legges ofte ut på bankenes nettsider. Riktignok må flipperen hele tiden overvåke dem for å få den nødvendige informasjonen, mens de mest verdifulle gjenstandene kjøpes av interesserte ikke på offentlige auksjoner, men privat, men fortsatt klarer noen russere å få anstendig bolig på auksjoner på billig .

3. Tvangshastesalg av bolig

Det hender at eierne av en leilighet eller et hus bestemte seg for å flytte til en annen by eller et annet land, eller de trengte et stort beløp på grunn av uventede uforutsette omstendigheter. I dette tilfellet trenger de ikke å prute på lang tid, og boligen deres vil mest sannsynlig bli kjøpt til en pris under markedsprisen. Slike alternativer finnes ikke ofte, men fortjenesten mottatt mer enn kompenserer for alle vanskelighetene med å finne dem.

4. Leiligheter uten oppussing

Det enkleste alternativet for en svømmeføtter er å kjøpe en leilighet uten å bli ferdig eller i en "død" tilstand. Ifølge noen data øker gode reparasjoner boligkostnadene med 5-10%. Og etter høykvalitets etterbehandling av luksuseiendom, kan fortjenesten være 20-25% av beløpet som er investert i leiligheten.

Uansett hvilken type eiendom flipperen velger, må han huske at den enkleste måten å selge på er rimelige boliger som en familie med gjennomsnittsinntekt har råd til. Selvfølgelig kan du tjene mye større fortjeneste på videresalg av et elitehus eller -leilighet, men det er mye vanskeligere å finne kjøpere for et slikt objekt.

Å ha et team av profesjonelle er nøkkelen til suksess med å bla

Driften av å videreselge en leilighet er delt inn i mange stadier, og hver av dem krever spesiell kunnskap, så for folk som ønsker å engasjere seg i flipping, er det veldig viktig å velge et team av fagfolk, der alle vil være ansvarlige for sin del av arbeid.

Du kan ikke gjøre det uten:

en erfaren eiendomsmegler som kjenner markedsforholdene godt, som kan velge en passende eiendom og deretter finne kjøpere til den;
folk som skal utføre oppussing av hjemmet eller i det minste (hvis flipperen gjør oppussingen selv) en god designer som skal lage et designprosjekt;
en kompetent advokat som kan ta på seg juridisk støtte til transaksjoner.

Kompetente reparasjoner med minimale kostnader er nøkkelen til suksess

For at interiøret i en leilighet skal imponere kjøpere, er det ikke nødvendig å investere titusenvis av dollar i oppussing. Tross alt betyr dyrt ikke stilig. Det er mye viktigere å lage et godt boligdesignprosjekt.

Takket være det kan du rasjonelt ordne møbler og endre belysning, noe som vil bidra til å visuelt øke plassen. Og de riktige kombinasjonene av farger på vegger, puter, tepper, gardiner, møbeltrekk og diverse tilbehør, som malerier på veggene eller figurer i hyllene, kan legge til individualitet til interiøret i leiligheten og endre det til det ugjenkjennelige.

Kunsten å selge bolig raskt

Det er flere alternativer for raskt å selge eiendom, som har vært vellykket brukt av alle eiendomsmeglere i mange år.

Alternativ 1. Improvisert auksjon

Flere potensielle kjøpere som har meldt interesse for en eiendom inviteres til å se eiendommen samtidig. Dette skaper en illusjon for dem om at leiligheten er etterspurt, og at de raskt må "utsette den for seg selv" før eiendommen blir "tatt bort" av konkurrentene. Noen driftige eiendomsmeglere inviterer falske kjøpere til et møte, som med sin økte interesse provoserer ekte kunder til å gjøre et spontant kjøp.

Alternativ 2. Telefonauksjon

Selger ringer vekselvis flere potensielle kjøpere som har sagt ja til kjøp. Etter at den første kjøperen godtar å kjøpe en bolig til en forhåndsbestemt pris, slår han nummeret til en annen, sier at betingelsene har endret seg litt og oppgir et litt høyere beløp. Hvis den andre kjøperen samtykker, slås nummeret til den tredje og et enda større beløp ringes opp. På denne måten kan du få maksimal salgspris for leiligheten din uten å bruke mye tid på å forhandle med kunder.

Alternativ 3. Salg til eiendomsmegler

Hvis du ikke finner en kjøper til boligen din på lang tid, kan du prøve å selge leiligheten til et eiendomsmeglerfirma. Dette alternativet er aktuelt når det ikke er noen kjøper for eiendommen på lang tid eller flipperen av en eller annen grunn må raskt forlate prosjektet. En betydelig ulempe med denne ordningen er salgsprisen. Byrået vil være interessert i leiligheten dersom det ser en mulighet til å tjene penger på videresalget. Og for dette må prisen være lavere enn markedsprisen. Med et voksende boligmarked bør forskjellen være 70-80%, med et fallende marked - 50-60%.

Skattespørsmål

Hovedårsaken til at flipping ikke har blitt utbredt i Russland er særegenhetene ved skattelovgivningen. Kjøper av fast eiendom er ikke skattepliktig, men selger er pålagt å betale 13 % av salgssummen. La oss si at en flipper kjøpte en leilighet for 4 millioner rubler, gjorde forbedringer på den for 500 tusen rubler og solgte den for 6 millioner rubler. I dette tilfellet er mengden av omsetningsavgiften som han er pålagt å betale 780 000 rubler, som spiser opp en betydelig del av overskuddet. Men det finnes en rekke måter å minimere skatterisikoen på.

Metode 1

Hvis salgsprisen på bolig er mindre enn tre millioner rubler, er omsetningsavgiften den samme 13%, men selgeren har rett til å motta fra staten skattefradrag i mengden 260 tusen rubler, og kjøperen - 130 tusen rubler. Det er nødvendig at kjøp og salg gjennomføres innen ett kalenderår (skatteperiode), ellers har ikke avtalepartene rett til skattefradrag.

Metode 2

I noen tilfeller, når den faktiske verdien av eiendommen overstiger den lovlige grensen, er kjøper og selger enige om at avtalen vil indikere et beløp mindre enn tre millioner, og de resterende pengene vil bli overført kontant. Selv om denne ordningen er ulovlig, er det fortsatt folk som ønsker å spare penger på denne måten.

Metode 3

I følge den russiske føderasjonens skattekode, hvis selgeren av fast eiendom har eid den i mer enn tre år fra datoen for inngåelse av kontrakten, er han ikke pålagt å betale merverdiavgift i det hele tatt.