วิธีหาเงินด้วยการซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่จากนักลงทุนเอกชน การลงทุนในอาคารใหม่: การซื้อสตูดิโอและอพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กเพื่อขายต่อ วิธีสร้างรายได้จากการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์

วิธีหาเงินด้วยการซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่จากนักลงทุนเอกชน การลงทุนในอาคารใหม่: การซื้อสตูดิโอและอพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กเพื่อขายต่อ วิธีสร้างรายได้จากการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์

20.10.2021 ยา

ผู้ที่ประหยัดเงินรูเบิลในปี 2557 ด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะได้รับความประหลาดใจอันไม่พึงประสงค์ในไม่ช้า - นวัตกรรมด้านภาษีที่จะมีผลในปี 2559 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม จะสามารถขายอพาร์ทเมนต์ได้โดยไม่ต้องจ่ายภาษีหลังจากผ่านไปห้าปีเท่านั้น (จากเดิมสามปี) สิ่งนี้กำลังผลักดันให้นักลงทุนจำนวนมากหันมาหาเงินสดอย่างจริงจังโดยการขายพื้นที่ลงทุนของตนผ่านการโอนสิทธิ์ หุ้นส่วนผู้จัดการของหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ในมอสโก Dream Realty Nadezhda Telesh หารือเกี่ยวกับการซื้ออพาร์ทเมนท์ดังกล่าว

วันนี้การลงทุนที่ปราศจากความเสี่ยงและน่าสนใจที่สุดจากมุมมองของการลงทุนระยะกลาง (สามถึงห้าปี) คือการซื้ออพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่จากนักลงทุนเอกชน

และมีสาเหตุหลายประการสำหรับสิ่งนี้:

1) ธุรกิจให้เช่าอพาร์ทเมนต์ลดลงอย่างมากและไม่แนะนำให้พิจารณาการซื้ออสังหาริมทรัพย์รองที่สร้างเสร็จแล้วจากมุมมองนี้ ตัดสินด้วยตัวคุณเอง: ระยะเวลาคืนทุนมากกว่า 20 ปี ค่าบริการและความยุ่งยากกับผู้เช่า โดยคำนึงถึงอัตราค่าเช่าที่ลดลง นำไปสู่ความจริงที่ว่าทรัพย์สินมีความรับผิดมากกว่าทรัพย์สิน

2) เมื่อคำนึงถึงความจริงที่ว่าอาคารใหม่จำนวนมากถูกแช่แข็งหรือถูกเปลี่ยนตามเวลา การลงทุนในทุกขั้นตอนตั้งแต่ฐานรากจนถึงการติดตั้งการสื่อสารในระยะกลางแสดงถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นและการหยุดการลงทุนสำหรับ ระยะเวลาไม่แน่นอน ในกรณีนี้ เรากำลังพิจารณาทางเลือกในขั้นตอนการขุดค้นและการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ

ในเรื่องนี้ หากเราไม่ได้พิจารณาทางเลือกในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล แต่ขึ้นอยู่กับความน่าดึงดูดใจในการลงทุนของทรัพย์สิน เราขอแนะนำให้เลือกใช้อสังหาริมทรัพย์รองในอาคารใหม่ที่ขายโดยนักลงทุนเอกชน

เหตุผล #1: ราคา ราคาอพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่วันนี้แตกต่าง 5-10% จากราคาของผู้พัฒนาเอง และราคาสำหรับนักลงทุนเอกชนนั้นต่ำกว่าเนื่องจากพวกเขาไม่ได้ผูกติดอยู่กับภาระผูกพันด้านเครดิตและแผนการขาย พวกเขาพร้อมที่จะกำหนดผลกำไรซึ่งโดยปกติจะอยู่ในช่วง 50% ถึง 70% ของการลงทุนเริ่มแรก

เมื่อซื้อวัตถุดังกล่าวไม่จำเป็นต้องลงทุนในการซ่อมแซมเลย (โดยเฉพาะอย่างยิ่งคำนึงถึงราคาใหม่ที่ตรึงไว้กับเงินยูโรและดอลลาร์)

นอกจากนี้ผู้ขายสนใจที่จะถอนเงินโดยไม่ต้องรอการเปลี่ยนแปลงกฎหมายภาษีซึ่งจะมีผลใช้บังคับในปี 2559 และจะผูกการคำนวณฐานภาษีกับมูลค่าที่ดินของทรัพย์สิน และการรอการลดหย่อนภาษีเป็นเวลาห้าปีไม่ชัดเจนว่าเป็นส่วนหนึ่งของแผนของผู้ลงทุน

เหตุผลที่ 2: ขาดความเสี่ยงทางกฎหมาย การมีอยู่ของทรัพย์สินและกุญแจที่ได้รับมาใหม่ในมือ ตลอดจนความเป็นไปได้สูงที่บุคคลที่สามจะไม่ได้รับสิทธิ์ในวัตถุ (ซึ่งควรตรวจสอบไม่ว่าในกรณีใดก็ตาม) ถือเป็นหลักฐานที่แน่ชัดถึงความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของวัตถุ

วัตถุที่เรากำลังพิจารณาในสามปีในสภาพเดียวกันคือ "เป็นรูปธรรม" จะทำให้เจ้าของได้รับผลกำไรประมาณ 30-40% ซึ่งอย่างน้อย 10% ต่อปี ตัวเลือกนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนแบบอนุรักษ์นิยมที่พร้อมจะสร้างผลกำไรที่สมเหตุสมผลโดยไม่ต้องเสี่ยงใดๆ

ไม่ว่าในกรณีใด ก่อนที่จะซื้อสิ่งใด คุณต้องวิเคราะห์แนวโน้มการเติบโตของพื้นที่ คุณภาพการก่อสร้าง ความเป็นไปได้ของรถไฟใต้ดิน โครงสร้างพื้นฐาน ปัญหาที่จอดรถ และปัจจัยอื่น ๆ อีกหลายประการ ผลกระทบด้านลบการมีหรือไม่มีซึ่งสามารถปฏิเสธการซื้อทั้งหมดนี้ได้

Nadezhda Telesh โดยเฉพาะสำหรับ RBC Real Estate

ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา หลายๆ คนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อนำเงินมาลงทุนและจะขายในภายหลัง ธุรกิจประเภทนี้เช่นการขายอสังหาริมทรัพย์ไม่เหมาะสำหรับทุกคน ประการแรก จำเป็นต้องมีการลงทุนเริ่มแรกจำนวนมาก ประการที่สอง มีอันตรายจากการตกเป็นเหยื่อของโครงการธุรกิจที่ไร้ศีลธรรมหรือเป็นเพียงการฉ้อโกง เงินจำนวนมากมักจะดึงดูดนักหลอกลวงเสมอ สถานการณ์ทั้งสองนี้นำไปสู่ข้อสงสัยโดยธรรมชาติ เนื่องจากมีความเสี่ยงค่อนข้างสูง จะปกป้องเงินของคุณให้มากที่สุดได้อย่างไร? ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าการศึกษาเบื้องต้นของธุรกิจเท่านั้นจนถึงความแตกต่างจะช่วยให้นายหน้ามือใหม่ที่เรียนรู้ด้วยตนเองสามารถลดความเสี่ยงและรักษารายได้ที่ดีและที่สำคัญที่สุดคือรายได้ที่มั่นคง

มีหลายวิธีในการจัดระเบียบธุรกิจขายต่ออพาร์ทเมนต์ มีวิธีการทั่วไปหลายวิธีที่เป็นที่นิยมในหมู่นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อที่จะพิจารณาแต่ละรายละเอียดและไม่พลาดรายละเอียดที่สำคัญ เราจึงตัดสินใจหันไปหาแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้แห่งหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์รัสเซียยุคใหม่ Artur Mikhailovich Yakushev ผู้อำนวยการทั่วไป

Arthur Mikhailovich เชื่อกันอย่างกว้างขวางว่าคุณสามารถสร้างรายได้มหาศาลจากการขายอพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่ พวกเขากล่าวว่าการซื้ออพาร์ทเมนต์ตั้งแต่เริ่มก่อสร้างเมื่อผู้สร้างเริ่มขุดหลุมอย่างแท้จริงสามารถนำมาซึ่งผลกำไร 200 ถึง 300 เปอร์เซ็นต์ นี่เป็นเรื่องจริงเหรอ?

การซื้ออพาร์ทเมนต์ในขั้นตอนการก่อสร้างนี้เกี่ยวข้องกับราคาที่ดีที่สุดและความเสี่ยงบางประการ ความจริงก็คือแม้แต่บ้านที่ดูเหมือนเกือบจะเสร็จแล้วก็สามารถรอได้ค่อนข้างนานเพื่อเชื่อมต่อการสื่อสารเข้ากับบ้านและนำไปใช้งานได้จริง สิ่งนี้อาจเกิดขึ้นได้จากหลายสาเหตุ แต่ความจริงยังคงอยู่: ตัวเลขที่คุณกล่าวถึงนั้นไม่เป็นปัญหาจนกว่าสิ่งอำนวยความสะดวกจะพร้อมอย่างเต็มที่ นี่คือความเสี่ยง แต่แม้จะอยู่ในขั้นตอนที่ห่างไกลจากการว่าจ้าง แต่อพาร์ทเมนท์ก็สามารถขายได้ แต่ไม่น่าเป็นไปได้ที่จะทำกำไรตามจำนวนที่ต้องการ

ดังนั้น สำหรับอาคารใหม่ จึงชัดเจน: กำไรสูงสุดอยู่ที่ขั้นตอนการชำระบัญชี และจนกว่าจะถึงเวลานั้น อะไรก็เกิดขึ้นได้ สิ่งที่สามารถพูดได้เกี่ยวกับการได้มาซึ่งที่อยู่อาศัยรองที่เรียกว่า?

คุณสามารถซื้ออพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงโดยไม่ต้องปรับปรุง จัดเตรียม ซ่อมแซมเครื่องสำอาง (หรือซ่อมแซมใหญ่) และขายโดยมีกำไร แน่นอนว่าต้นทุนเงินสดสำหรับการซื้อจะสูงกว่าการซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารที่กำลังก่อสร้างอย่างมาก ในขณะเดียวกันจะเป็นการดีกว่าถ้าทำการซ่อมแซมในอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อมาด้วยตัวเอง ปัจจุบันมีวัสดุก่อสร้างจำนวนมากที่มีราคาไม่แพงนักและมีลักษณะการทำงานที่ดี เมื่อใช้เงินเพียงเล็กน้อยคุณสามารถซ่อมแซมเครื่องสำอางคุณภาพสูงในอพาร์ทเมนต์ของคุณได้โดยไม่ต้องอาศัยความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญซึ่งการจ่ายเงินจะใช้กำไรเกือบทั้งหมดที่คุณใฝ่ฝัน ในการทำเช่นนี้ไม่จำเป็นต้องมีทักษะทางวิชาชีพหรือความแข็งแกร่งทางร่างกายและผู้หญิงธรรมดาก็สามารถรับมือกับงานประเภทนี้ได้ ดังนั้นคุณสามารถประหยัดได้ค่อนข้างมากและทำเงินได้ดี ใช่นี่เป็นงานที่หนักมาก แต่รับประกันว่าจะได้ผลตอบแทน

- คุณสามารถใช้อะไรอีกเพื่อสร้างรายได้จากการขายอพาร์ทเมนต์?

เนื่องจากสถานการณ์บางอย่าง หลายๆ คนจำเป็นต้องขายอพาร์ทเมนต์ของตนอย่างเร่งด่วน เนื่องจากมีความเร่งด่วนจึงมักจะขายอพาร์ทเมนท์ในราคาที่ค่อนข้างต่ำ หากคุณขอส่วนลดอย่างชำนาญบางทีผู้ขายอาจจะให้ส่วนลดแก่คุณ พวกเขาจะไม่ต่อรองเรื่องเล็กๆ น้อยๆ เพราะพวกเขาจำเป็นต้องได้รับเงินโดยเร็วที่สุด หลังจากซื้ออพาร์ทเมนต์ได้สำเร็จ เหลือเพียงการขายในราคาที่เหมาะสมกับคุณ สิ่งสำคัญคืออย่าปล่อยให้ตัวเองถูกดึงดูดเข้าสู่ความตื่นเต้นและไม่สูญเสียความรู้สึกของความเป็นจริงเมื่อเตรียมการทำธุรกรรม: มันเป็นความปรารถนาที่จะได้กำไรอย่างรวดเร็วที่นักต้มตุ๋นจับโชคของพวกเขาโดยเกี่ยวข้องกับผู้ซื้ออย่างรวดเร็วและบังคับ พวกเขาทำผิดพลาด

- คุณสามารถแนะนำนายหน้ามือใหม่ให้ทำงานกับห้องในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางได้หรือไม่?

วิธีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นี้ประกอบด้วยการซื้อห้องแต่ละห้องที่ตั้งอยู่ในทีละขั้นตอน อพาร์ตเมนต์ส่วนกลางซึ่งตามกฎแล้วจะมีพื้นที่ค่อนข้างใหญ่ ราคาของห้องพักแต่ละห้องที่คุณซื้อจะต่ำกว่าราคาของอพาร์ทเมนต์หลายห้องหนึ่งห้องมาก

ยิ่งไปกว่านั้น หากอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางแห่งนี้ตั้งอยู่ในย่านอันทรงเกียรติ มูลค่าการขายต่อจะยิ่งสูงขึ้นไปอีก ดังนั้นด้วยการซื้อห้องแยกหลายห้องในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางและซ่อมแซมเครื่องสำอางคุณสามารถขายได้ อพาร์ทเมนต์ขนาดใหญ่ทำกำไรได้มาก

อย่างไรก็ตามจำเป็นต้องคำนึงว่าการซื้อห้องพักแต่ละห้องในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางจะต้องใช้เวลานานกว่าในการกรอกเอกสารทั้งหมดสำหรับแต่ละห้อง ในกระบวนการจัดซื้อห้องอาจเกิดปัญหาที่คาดไม่ถึงได้ดังนั้นจึงควรดำเนินธุรกิจดังกล่าวโดยมีส่วนร่วมของทนายความและนายหน้ามืออาชีพซึ่งต้องเสียค่าใช้จ่ายด้วย

- สิ่งที่คุณควรพิจารณาเป็นอันดับแรกเมื่อเริ่มขายอพาร์ทเมนท์ต่อ?

สำหรับผู้ที่เข้าสู่ธุรกิจขายอพาร์ทเมนท์ฉันขอแนะนำให้คุณซื้ออพาร์ทเมนท์ที่มีสภาพคล่องก่อน - อพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้องหรือสองห้อง อพาร์ทเมนต์ที่มีห้องมากกว่านั้นมีราคาสูงกว่ามากและมีผู้ซื้อจริงน้อยกว่ามาก

เมื่อดำเนินธุรกิจดังกล่าวคุณต้องมีความอดทนและเข้าใจว่าการขายอพาร์ทเมนท์ล่าช้าเกิดขึ้นบ่อยครั้ง บางครั้งคุณต้องรอระยะเวลาค่อนข้างนานสำหรับข้อตกลงที่ยอมรับได้สำหรับการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ - จากหลายเดือนถึงหลายปี

อย่าลืมเกี่ยวกับต้นทุนการให้บริการนายหน้าและทนายความ แม้ว่าคุณจะสูญเสียกำไรประมาณ 4%-6% คุณจะป้องกันตัวเองจากการหลอกลวงจากผู้ขายที่ไม่ซื่อสัตย์หรือ - ซึ่งก็เกิดขึ้นเช่นกัน! - ผู้ซื้อ ความช่วยเหลือที่ผ่านการรับรองเมื่อขายหรือซื้ออพาร์ทเมนต์จะไม่ฟุ่มเฟือยแม้แต่กับผู้เข้าร่วมตลาดที่มีประสบการณ์

หากเกิดสถานการณ์ที่คุณต้องรอเป็นเวลานานในการขายอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อมา คุณสามารถเช่าได้ทั้งระยะยาวและระยะสั้น ควรเตือนผู้เช่าและควรเขียนเงื่อนไขไว้ในสัญญาว่าเมื่อขายอพาร์ทเมนท์ได้จริงแล้วจะต้องย้ายออก อพาร์ทเมนต์ที่เช่าจะไม่มีน้ำหนักตาย แต่จะนำเงินจริงมาชดเชยผลกำไรที่สูญเสียไปจากกองทุนที่ "ถูกแช่แข็ง" ในขณะที่รอข้อตกลง

- เราขอขอบคุณ Artur Mikhailovich Yakushev ผู้อำนวยการทั่วไปของกลุ่มบริษัท Horizon Development Group สำหรับคำตอบและคำแนะนำโดยละเอียด

เราถือว่ามีประโยชน์ที่จะเตือนคุณว่าการขายอพาร์ทเมนท์เป็นธุรกิจที่เฉพาะเจาะจง ซับซ้อน และมีความเสี่ยง ศึกษาประสบการณ์ของผู้เชี่ยวชาญ เจาะลึกรายละเอียดทั้งหมด ใช้การสนับสนุนจากผู้เชี่ยวชาญ และทำการตัดสินใจอย่างมีข้อมูล
ขอให้ขายดี!

ชาวรัสเซียที่ร่ำรวยจำนวนมาก เมื่อเร็วๆ นี้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอย่างจริงจังเพื่อนำเงินไปลงทุนเพื่อขายต่อ เชื่อกันอย่างกว้างขวางว่าคุณสามารถสร้างรายได้ที่ดีได้ด้วยการซื้ออพาร์ทเมนต์ระหว่างการก่อสร้างและขายเมื่อบ้านสร้างเสร็จและเปิดดำเนินการ

พวกเขาบอกว่าการซื้ออพาร์ทเมนต์ในขั้นตอนการขุดค้นคือ เมื่อองค์กรก่อสร้างเพิ่งเริ่มสร้างโครงการก็สามารถทำกำไรได้ประมาณ 200 เปอร์เซ็นต์

ที่จริงแล้วมันไม่ง่ายขนาดนั้น ธุรกิจประเภทนี้มีลักษณะเฉพาะของตัวเองจึงไม่เหมาะสำหรับทุกคน ประการแรก ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีงบประมาณมากที่สุด คุณต้องมีเงินลงทุนเริ่มแรกอย่างจริงจัง ประการที่สอง ไม่มีใครรอดพ้นจากการพบปะกับนักพัฒนาที่ไร้ศีลธรรมหรือเพียงแค่คนโกง

ยิ่งไปกว่านั้น แม้แต่บ้านที่ดูเหมือนเกือบจะเสร็จสมบูรณ์แล้วก็ยังอาจต้องรอหลายปีเพื่อเชื่อมต่อกับการสื่อสารและการทดสอบเดินเครื่องจริง ดังนั้นการศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นโดยละเอียดและข้อผิดพลาดทั้งหมดเท่านั้นที่จะลดความเสี่ยงและให้ผลกำไรที่ดี

หลายวิธีในการจัดระเบียบการขายอพาร์ทเมนท์ทางธุรกิจ

คุณสามารถสร้างรายได้จากการขายอพาร์ทเมนท์โดยไม่ต้องจัดการกับอาคารใหม่เนื่องจากมีตลาดรองด้วย ให้เรายกตัวอย่างแผนธุรกิจทั่วไปหลายประการที่อนุญาตให้คุณทำกำไรในตลาดรอง:

1. เราซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ "ถูกฆ่า"เราทำการซ่อมแซมเครื่องสำอางราคาไม่แพงและขายได้กำไร ในกรณีนี้ ต้นทุนเงินสดในการซื้ออพาร์ทเมนต์จะสูงกว่าการซื้ออพาร์ทเมนต์อย่างมากในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้าง แต่ความเสี่ยงจะลดลง สิ่งสำคัญคือการเข้าหาประเด็นการจัดการอย่างมีเหตุผล

ปัจจุบันตลาดมีวัสดุก่อสร้างราคาไม่แพงจำนวนมากซึ่งมีลักษณะการทำงานที่ดี ด้วยการใช้จ่ายเงินจำนวนเล็กน้อย คุณจะได้อพาร์ทเมนต์ที่มีการปรับปรุงเครื่องสำอางคุณภาพสูง ซึ่งจะหาผู้ซื้อได้อย่างรวดเร็ว ด้วยวิธีนี้คุณสามารถสร้างรายได้สูงถึง 15-20% ของต้นทุนที่อยู่อาศัยเดิม

2. ซื้ออพาร์ทเมนท์ด่วน. บ่อยครั้งเนื่องจากสถานการณ์บางอย่างเจ้าของจำเป็นต้องขายอพาร์ทเมนต์ของตนอย่างเร่งด่วน ในกรณีนี้ เพื่อเร่งกระบวนการขาย พวกเขาเสนอทรัพย์สินในราคาที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด 10-15% หลังจากทำธุรกรรมสำเร็จแล้ว สิ่งที่เหลืออยู่คือการขายอพาร์ทเมนท์ในราคาที่เหมาะสม

3. ห้องพักในอพาร์ตเมนต์ส่วนกลางโครงการนี้ประกอบด้วยการซื้อห้องแยกต่างหากซึ่งอยู่ในอพาร์ตเมนต์ส่วนกลางเดียวกันเป็นระยะ ค่าใช้จ่ายของห้องพักแต่ละห้องที่ซื้อทั้งหมดจะต่ำกว่าราคาของอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดประมาณ 20% สิ่งที่ยากที่สุดที่นี่คือการทำข้อตกลงกับเจ้าของบ้านทั้งหมด ซึ่งไม่สามารถทำได้เสมอไป

ฉันควรซื้ออพาร์ทเมนท์ใดเพื่อขายต่อ?

สำหรับผู้เริ่มต้นที่เพิ่งเข้าสู่ธุรกิจขายต่ออพาร์ทเมนต์ ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ซื้ออพาร์ทเมนท์ที่มีสภาพคล่องก่อนเท่านั้น นั่นคืออพาร์ทเมนท์ที่สามารถขายได้อย่างรวดเร็ว วันนี้เป็นอพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้องหรือสองห้องในประเภทราคากลาง

อพาร์ทเมนต์ที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่มีราคาแพงกว่าและจะมีผู้ซื้อจริงน้อยลงมาก

หากอพาร์ทเมนท์ไม่มีขาย

คุณต้องเข้าใจว่าอพาร์ทเมนต์ไม่ใช่ขนมปัง ดังนั้นจึงเป็นเรื่องยากมากที่จะขายได้ภายในเวลาไม่กี่วัน บางครั้งคุณต้องรอหลายเดือนกว่าจะได้ข้อตกลงที่ยอมรับได้

เพื่อให้อพาร์ทเมนท์ไม่แขวนเหมือนน้ำหนักตาย แต่ทำกำไร ก็สามารถให้เช่าได้เตือนผู้เช่าว่าเมื่อพบผู้ซื้อจริงจะต้องย้ายออกจากพื้นที่อยู่อาศัย

Flipping คือการซื้อบ้านเพื่อการขายต่ออย่างรวดเร็ว ซึ่งเป็นวิธีการสร้างรายได้ที่ได้รับความนิยมอย่างมากในโลกตะวันตก ในรัสเซียวิธีการสร้างรายได้แบบนี้ยังไม่เป็นที่นิยม ในบทความนี้เราจะให้คำแนะนำที่สามารถช่วยให้ผู้อ่านสร้างรายได้จากการพลิกได้สำเร็จ

การจัดทำแผนปฏิบัติการที่ชัดเจนถือเป็นก้าวแรกของนักตีนกบ

วางแผนมาอย่างดีก็สำเร็จไปครึ่งหนึ่งแล้ว คำพังเพยนี้มีความเกี่ยวข้องโดยเฉพาะกับผู้ที่เกี่ยวข้องกับการพลิก หากไม่มีแผนปฏิบัติการที่ชัดเจน การทำเงินจากการขายอพาร์ทเมนท์อย่างรวดเร็วแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย จำเป็นต้องเข้าใจลำดับการกระทำอย่างชัดเจน

1. การวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

นักตีมือใหม่ต้องศึกษาอย่างรอบคอบและเข้าใจสถานการณ์ปัจจุบันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: มูลค่าตลาดเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ การคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงของราคาในอนาคต ระดับความต้องการวัตถุเหล่านี้และปัญหาที่คล้ายกัน สิ่งนี้จะช่วยให้คุณสามารถเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมในการซื้อและเพิ่มโอกาสในการขายอย่างรวดเร็วและให้ผลกำไร

2. มีแผนการใช้จ่ายที่ชัดเจน

สิ่งสำคัญคือต้องวางแผนอย่างชัดเจนว่าจะใช้เงินจำนวนเท่าใดในการดำเนินการขายต่อทั้งหมด โดยคำนึงถึงราคาของทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงที่ดำเนินการ การโฆษณาสำหรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพ การสนับสนุนทางกฎหมาย และการชำระภาษี

เนื่องจากการทำธุรกรรมจะต้องเสร็จสิ้นโดยเร็วที่สุดคุณจึงไม่ควรมีส่วนร่วมในการจำนองหรือกู้ยืมเงินเพื่อให้ได้เงินทุนที่ขาดหายไปเนื่องจากการกรอกเอกสารทั้งหมดจะใช้เวลานานมากและดอกเบี้ยเงินกู้สามารถ” กินให้อิ่ม” ซึ่งเป็นส่วนสำคัญของกำไร

เมื่อจัดงบประมาณการทำธุรกรรมทางการเงิน ให้กันเงินไว้เล็กน้อยสำหรับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด ท้ายที่สุดแล้ว ในแผนที่เหมาะสมที่สุด ย่อมมีบางอย่างผิดพลาดอยู่เสมอ คงจะเป็นเรื่องน่าละอายอย่างยิ่งหากเพราะสิ่งเล็กๆ น้อยๆ บางอย่าง เช่น ราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นอย่างไม่คาดคิด ข้อตกลงที่วางแผนไว้อย่างรอบคอบของคุณตกอยู่ในอันตราย

3. ตัวเลือกสำหรับการชดเชยความสูญเสียที่อาจเกิดขึ้น

สิ่งสำคัญอีกประการหนึ่งที่ต้องคิดล่วงหน้าคือการคำนวณทางเลือกในการชดเชยความเสียหายในกรณีที่ไม่สามารถขายบ้านได้เป็นเวลานาน คุณสามารถคำนวณรายได้ที่เป็นไปได้จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่คุณวางแผนจะซื้อเพื่อเช่า

4. วิเคราะห์กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนธุรกรรมการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์

สิ่งสำคัญคือต้องวิเคราะห์กฎหมายเกี่ยวกับการทำธุรกรรมดังกล่าว สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจอย่างชัดเจนว่าผู้ซื้อและผู้ขายจำเป็นต้องใช้เอกสารใดบ้างเมื่อสรุปสัญญาขายที่อยู่อาศัยจะไปที่ไหนเพื่อลงทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินและประเด็นอื่น ๆ อีกมากมาย สิ่งนี้จะช่วยให้คุณไม่เสียเวลาในการซื้อหรือขายสิ่งของ

วิธีการเลือกสินค้าที่เหมาะสมในการซื้อ

มีอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทที่ครีบสามารถสร้างรายได้จากได้

1. ที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำเกินไป

อพาร์ทเมนต์หรือบ้านที่อยู่ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญจะถูกสร้างขึ้นในไม่ช้านี้ ราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอนหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น อาจเป็นสถานีรถไฟใต้ดิน ไฮเปอร์มาร์เก็ต หรือศูนย์สำนักงานขนาดใหญ่

ในรัสเซีย การเก็งกำไรเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่ในโซชีได้รับการเผยแพร่อย่างกว้างขวาง นักธุรกิจที่กล้าได้กล้าเสียที่ซื้ออพาร์ทเมนท์ที่นั่นล่วงหน้าและขายก่อนเกิดวิกฤติได้รับเงินจำนวนมากในเวลาเพียงไม่กี่เดือน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุ สถานการณ์ที่คล้ายกันควรเกิดขึ้นก่อนฟุตบอลโลก 2018 การเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในเมืองที่จัดการแข่งขันชิงแชมป์ควรเริ่มต้นหลายเดือนก่อนเริ่มฟุตบอลโลก

2. ทรัพย์สินหลักประกัน

ธนาคารจัดการประมูลเพื่อขายทรัพย์สินของลูกหนี้ ตามกฎแล้ว ราคาของล็อตดังกล่าวเริ่มต้นที่ 80% และอาจลดลงเหลือ 40% ของมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ข้อมูลเกี่ยวกับการประมูลมักโพสต์บนเว็บไซต์ของธนาคาร จริงอยู่ฟลิปเปอร์จะต้องตรวจสอบพวกเขาอย่างต่อเนื่องเพื่อให้ได้ข้อมูลที่จำเป็นในขณะที่ผู้มีส่วนได้เสียซื้อวัตถุที่มีค่าที่สุดไม่ใช่ในการประมูลสาธารณะ แต่เป็นส่วนตัว แต่ชาวรัสเซียบางคนก็ยังจัดการเพื่อให้ได้ที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมในการประมูลในราคาถูก .

3.บังคับขายที่อยู่อาศัยด่วน

มันเกิดขึ้นที่เจ้าของอพาร์ทเมนต์หรือบ้านตัดสินใจย้ายไปเมืองหรือประเทศอื่นหรือพวกเขาต้องการเงินจำนวนมากอย่างเร่งด่วนเนื่องจากสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันที่ไม่คาดคิด ในกรณีนี้จะไม่ต้องต่อรองเป็นเวลานานและที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะซื้อในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด ไม่พบตัวเลือกดังกล่าวบ่อยนัก แต่ผลกำไรที่ได้รับมากกว่าการชดเชยความยากลำบากทั้งหมดในการค้นหา

4. อพาร์ทเมนท์ที่ไม่มีการปรับปรุงใหม่

ตัวเลือกที่ง่ายที่สุดสำหรับฟลิปเปอร์คือการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ยังสร้างไม่เสร็จหรืออยู่ในสภาพ "ถูกทำลาย" จากข้อมูลบางส่วน การซ่อมแซมที่ดีจะทำให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 5-10% และหลังจากเสร็จสิ้นอสังหาริมทรัพย์หรูหราคุณภาพสูงแล้ว กำไรอาจอยู่ที่ 20-25% ของจำนวนเงินที่ลงทุนในอพาร์ทเมนท์

ไม่ว่าฟลิปเปอร์จะเลือกอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดก็ตาม เขาต้องจำไว้ว่าวิธีที่ง่ายที่สุดในการขายคือที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงซึ่งครอบครัวที่มีรายได้เฉลี่ยสามารถซื้อได้ แน่นอนคุณสามารถทำกำไรได้มากขึ้นจากการขายบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ชั้นสูง แต่การหาผู้ซื้อวัตถุดังกล่าวนั้นยากกว่ามาก

การมีทีมงานมืออาชีพเป็นกุญแจสู่ความสำเร็จในการพลิกกลับ

การดำเนินการขายอพาร์ทเมนต์แบ่งออกเป็นหลายขั้นตอนและแต่ละขั้นตอนต้องใช้ความรู้พิเศษ ดังนั้นสำหรับผู้ที่ต้องการมีส่วนร่วมในการพลิกกลับเป็นสิ่งสำคัญมากในการเลือกทีมงานมืออาชีพซึ่งทุกคนจะรับผิดชอบในส่วนของตน งาน.

คุณไม่สามารถทำได้หากไม่มี:

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ซึ่งรู้สภาวะตลาดดี สามารถเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมและหาผู้ซื้อได้
ผู้ที่จะทำการปรับปรุงบ้านหรืออย่างน้อย (ถ้าฟลิปเปอร์ปรับปรุงตัวเอง) นักออกแบบที่ดีที่จะทำโครงการออกแบบ
ทนายความผู้มีความสามารถซึ่งสามารถให้การสนับสนุนทางกฎหมายในการทำธุรกรรมได้

การซ่อมแซมอย่างมีประสิทธิภาพด้วยต้นทุนที่น้อยที่สุดคือกุญแจสู่ความสำเร็จ

เพื่อให้การตกแต่งภายในอพาร์ทเมนต์สร้างความประทับใจให้กับผู้ซื้อ ไม่จำเป็นต้องลงทุนเงินหลายหมื่นดอลลาร์ในการปรับปรุงใหม่ ท้ายที่สุดแล้วราคาแพงไม่ได้หมายความว่ามีสไตล์ การสร้างโครงการออกแบบบ้านที่ดีมีความสำคัญมากกว่ามาก

ด้วยเหตุนี้คุณจึงสามารถจัดวางเฟอร์นิเจอร์และเปลี่ยนแสงได้อย่างมีเหตุผลซึ่งจะช่วยเพิ่มพื้นที่ในการมองเห็น และการผสมผสานสีของผนัง หมอน พรม ผ้าม่าน เบาะเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์เสริมต่าง ๆ อย่างเหมาะสม เช่น ภาพวาดบนผนังหรือรูปแกะสลักบนชั้นวาง สามารถเพิ่มความเฉพาะตัวให้กับการตกแต่งภายในของอพาร์ทเมนต์และเปลี่ยนแปลงจนจำไม่ได้

ศิลปะของการขายบ้านอย่างรวดเร็ว

มีหลายทางเลือกในการขายอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็วซึ่งนายหน้าทุกรายประสบความสำเร็จในการใช้งานมานานหลายปี

ตัวเลือกที่ 1 การประมูลแบบกะทันหัน

ผู้ซื้อที่มีศักยภาพหลายรายที่แสดงความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ได้รับเชิญให้เข้ามาดูอสังหาริมทรัพย์ในเวลาเดียวกัน สิ่งนี้สร้างภาพลวงตาสำหรับพวกเขาว่าอพาร์ทเมนท์เป็นที่ต้องการ และพวกเขาจำเป็นต้อง "เดิมพันเพื่อตัวเอง" อย่างรวดเร็ว ก่อนที่ทรัพย์สินจะถูก "ยึดไป" โดยคู่แข่ง นายหน้าผู้กล้าได้กล้าเสียบางรายเชิญผู้ซื้อปลอมเข้าร่วมการประชุมซึ่งมีความสนใจเพิ่มขึ้น กระตุ้นให้ลูกค้าจริงทำการซื้อโดยธรรมชาติ

ตัวเลือกที่ 2 การประมูลทางโทรศัพท์

ผู้ขายสลับกันโทรหาผู้ซื้อที่มีศักยภาพหลายรายซึ่งตกลงจะซื้อ หลังจากที่ผู้ซื้อรายแรกตกลงที่จะซื้อบ้านในราคาที่กำหนดไว้แล้ว เขาก็กดหมายเลขของอีกรายหนึ่ง โดยบอกว่าเงื่อนไขมีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยและเสนอราคาให้สูงขึ้นเล็กน้อย หากผู้ซื้อรายที่สองตกลง ระบบจะกดหมายเลขของหมายเลขที่สามและเรียกหมายเลขที่มากกว่านั้นอีก ด้วยวิธีนี้คุณจะได้รับราคาขายสูงสุดสำหรับอพาร์ทเมนต์ของคุณโดยไม่ต้องเสียเวลาเจรจากับลูกค้ามากนัก

ตัวเลือกที่ 3 ขายให้กับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

หากคุณไม่สามารถหาผู้ซื้อบ้านของคุณได้เป็นเวลานาน คุณสามารถลองขายอพาร์ทเมนท์ให้กับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ได้ ตัวเลือกนี้มีความเกี่ยวข้องเมื่อไม่มีผู้ซื้อวัตถุมาเป็นเวลานานหรือฟลิปเปอร์จำเป็นต้องออกจากโครงการอย่างรวดเร็วด้วยเหตุผลบางประการ ข้อเสียเปรียบที่สำคัญของโครงการนี้คือราคาขาย หน่วยงานจะสนใจอพาร์ทเมนต์หากมองเห็นโอกาสในการสร้างรายได้จากการขายต่อ และด้วยเหตุนี้ราคาของมันจึงต้องต่ำกว่าราคาตลาด ด้วยตลาดที่อยู่อาศัยที่กำลังเติบโต ความแตกต่างควรเป็น 70-80% โดยมีตลาดลดลง - 50-60%

ปัญหาภาษี

สาเหตุหลักที่ทำให้การพลิกไม่แพร่หลายในรัสเซียคือลักษณะเฉพาะของกฎหมายภาษี ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องเสียภาษี แต่ผู้ขายต้องจ่าย 13% ของราคาขาย สมมติว่าฟลิปเปอร์ซื้ออพาร์ทเมนต์ราคา 4 ล้านรูเบิลปรับปรุงเป็นเงิน 500,000 รูเบิลแล้วขายได้ 6 ล้านรูเบิล ในกรณีนี้ จำนวนภาษีการขายที่เขาต้องจ่ายคือ 780,000 รูเบิล ซึ่งกินกำไรส่วนสำคัญไปมาก แต่มีหลายวิธีในการลดความเสี่ยงด้านภาษี

วิธีที่ 1

หากราคาขายที่อยู่อาศัยน้อยกว่าสามล้านรูเบิลภาษีการขายจะเท่ากัน 13% แต่ผู้ขายมีสิทธิ์ได้รับจากรัฐ การลดหย่อนภาษีในจำนวน 260,000 รูเบิลและผู้ซื้อ - 130,000 รูเบิล จำเป็นต้องดำเนินการซื้อและขายภายในหนึ่งปีปฏิทิน (ระยะเวลาภาษี) มิฉะนั้นคู่สัญญาในข้อตกลงจะไม่มีสิทธิ์ได้รับการลดหย่อนภาษี

วิธีที่ 2

ในบางกรณี เมื่อมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินเกินขีดจำกัดที่กฎหมายกำหนด ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงว่าข้อตกลงจะระบุจำนวนเงินน้อยกว่าสามล้าน และเงินส่วนที่เหลือจะถูกโอนเป็นเงินสด แม้ว่าโครงการนี้จะผิดกฎหมาย แต่ก็ยังมีคนที่ต้องการประหยัดเงินด้วยวิธีนี้

วิธีที่ 3

ตามรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียหากผู้ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าสามปีนับจากวันที่สรุปสัญญาเขาไม่จำเป็นต้องจ่ายภาษีการขายเลย