Жеке инвесторлардан жаңа ғимараттан пәтер сатып алу арқылы қалай ақша табуға болады. Жаңа ғимараттарға инвестиция салу: қайта сату үшін студиялар мен шағын пәтерлерді сатып алу Пәтер салуға қалай ақша табуға болады

Жеке инвесторлардан жаңа ғимараттан пәтер сатып алу арқылы қалай ақша табуға болады. Жаңа ғимараттарға инвестиция салу: қайта сату үшін студиялар мен шағын пәтерлерді сатып алу Пәтер салуға қалай ақша табуға болады

20.10.2021 Дәрілер

2014 жылы жылжымайтын мүлік сатып алу арқылы рубль жинақтарын жинаған адамдар жақын арада жағымсыз тосын сыйға ие болады - 2016 жылы күшіне енетін салықтық инновациялар. 1 қаңтардан бастап пәтерді салықсыз бес жылдан кейін ғана сатуға болады (қазіргідей үш жыл емес). Бұл көптеген инвесторларды қазір белсенді түрде қолма-қол ақшаға өтуге итермелейді - құқықтарды беру арқылы инвестициялық шаршы метрлерін сату. Dream Realty Мәскеу жылжымайтын мүлік агенттігінің басқарушы серіктесі Надежда Телеш мұндай пәтерлерді алуды талқылайды.

Бүгінгі таңда орта мерзімді (үш жылдан бес жылға дейін) инвестиция тұрғысынан ең тәуекелсіз және қызықтысы жеке инвесторлардан жаңа ғимараттағы пәтерлерді сатып алу болып табылады.

Және мұның бірнеше себептері бар:

1) пәтерді жалға беру бизнесі айтарлықтай төмендеді және осы тұрғыдан дайын қайталама жылжымайтын мүлікті сатып алу өте орынды емес. Өзіңіз бағалаңыз: 20 жылдан астам өтелу мерзімі, қызмет көрсету шығындары және жалға алу ақысының төмендетілген мөлшерлемелерін ескере отырып, жалға алушылардың қиындықтары мүліктің активтен гөрі жауапкершілікке айналуына әкеледі;

2) жаңа ғимараттардың айтарлықтай көлемінің уақыт бойынша қатып қалуын немесе ауыстырылуын ескере отырып, орта мерзімді перспективада іргетас шұңқырынан коммуникацияларды орнатуға дейінгі кез келген кезеңдегі инвестициялар тәуекелдің жоғарылауын және олардың инвестицияларының уақытша тоқтатылуын білдіреді. белгісіз мерзім. Бұл жағдайда біз қазу сатысында және аяқталмаған құрылыста нұсқаларды қарастырамыз.

Осыған байланысты, егер біз жеке тұрғын үй мәселесін шешу нұсқасын қарастырмай, жылжымайтын мүліктің инвестициялық тартымдылығына сүйенетін болсақ, жеке инвесторлар сататын жаңа ғимараттардағы қайталама жылжымайтын мүлікке артықшылық беруді ұсынамыз.

№1 себеп: баға. Жаңа құрылыстардағы пәтерлердің бағасы бүгінгі күні құрылыс салушының өз бағасынан 5-10% ерекшеленеді. Ал жеке инвесторлар үшін баға олар несиелік міндеттемелерге және сату жоспарына байланысты емес болғандықтан, олар әдетте бастапқы инвестицияның 50% -дан 70% -ға дейін пайданы бекітуге дайын;

Мұндай нысандарды сатып алғанда, жөндеуге ақша салудың қажеті жоқ (әсіресе еуро мен долларға бекітілген жаңа бағаларды ескере отырып).

Сонымен қатар, сатушы 2016 жылы күшіне енетін және салық салу базасының есебін мүліктің кадастрлық құнына байланыстыратын салық заңнамасындағы өзгерістерді күтпей-ақ өз ақшасын алуға мүдделі. Салық шегерімін бес жыл күту инвестордың жоспарларының бір бөлігі емес екені анық.

№2 себеп: құқықтық тәуекелдердің болмауы. Қолында жаңадан алынған мүліктің және кілттердің болуы, сондай-ақ үшінші тұлғалардың объектіге құқықтарының болмауының жоғары ықтималдығы (бұл кез келген жағдайда тексерілуі керек) объектінің құқықтық тазалығының айқын дәлелі болып табылады.

Біз үш жылдан кейін сол күйінде, атап айтқанда «бетондағы» қарастырып жатқан нысандар өз иесіне шамамен 30-40%, яғни жылына кемінде 10% пайда әкеледі. Бұл опция іс жүзінде кез келген тәуекелге ұшырамай, ақылға қонымды пайда табуға дайын консервативті инвестор үшін өте қолайлы.

Кез келген жағдайда, бірдеңе сатып алмас бұрын, сіз аймақтың өсу перспективаларын, құрылыс сапасын, метро мүмкіндігін, инфрақұрылымды, автотұрақ проблемаларын және басқа да бірнеше факторларды талдауыңыз керек. Теріс салдарыбар болуы немесе болмауы осы сатып алуды жоққа шығаруы мүмкін.

Надежда Телеш арнайы RBC Real Estate үшін

Көптеген адамдар ақшаны кейінірек сату мақсатында соңғы айларда жылжымайтын мүлік сатып алды. Жылжымайтын мүлікті қайта сату сияқты бизнестің бұл түрі бәріне жарамайды. Біріншіден, айтарлықтай бастапқы инвестиция қажет. Екіншіден, жосықсыз бизнес схемасының немесе жай ғана алаяқтықтың құрбаны болу қаупі бар. Үлкен сома әрқашан алаяқтарды тартады. Бұл екі жағдай да табиғи күмән тудырады, өйткені тәуекел өте жоғары. Ақшаңызды мүмкіндігінше қалай қорғауға болады? Сарапшылардың пікірінше, бизнесті алдын ала зерделеу, нюанстарға дейін, жаңадан үйренген риэлторға тәуекел дәрежесін азайтуға және жақсы, ең бастысы, тұрақты кірісті қамтамасыз етуге көмектеседі.

Пәтерді қайта сату бизнесін ұйымдастырудың әртүрлі жолдары бар. Жылжымайтын мүлік бизнесмендері арасында танымал бірнеше кең таралған әдістер бар. Олардың әрқайсысын егжей-тегжейлі қарастырып, маңызды мәліметтерді жіберіп алмау үшін біз қазіргі ресейлік жылжымайтын мүлік нарығындағы беделді дереккөздердің біріне, бас директор Артур Михайлович Якушевке жүгінуді шештік.

Артур Михайлович, сіз жаңа ғимараттардағы пәтерлерді қайта сату арқылы үлкен ақша табуға болады деген пікір кең таралған. Құрылысшылар сөзбе-сөз ор қазып жатқанда, құрылыстың ең басында пәтер сатып алу 200-ден 300 пайызға дейін пайда әкелетінін айтады. Солай ма?

Құрылыстың осы кезеңінде пәтерді сатып алу ең жақсы бағамен және белгілі бір тәуекелмен байланысты. Өйткені, тіпті дайын болып көрінетін үй оған коммуникацияларды қосып, оны іске қосу үшін ұзақ уақыт күте алады. Бұл әртүрлі себептермен орын алуы мүмкін, бірақ факт сақталады: нысан толығымен дайын болғанға дейін сіз айтқан сандар туралы сөз болмайды. Бұл тәуекел. Бірақ пайдалануға беруден алыс сатыда болса да, пәтерді сатуға болады, бірақ қалаған мөлшерде пайда табу екіталай.

Сонымен, жаңа ғимараттармен түсінікті: максималды пайда есеп айырысу сатысында, ал оған дейін бәрі болуы мүмкін. Екінші реттік деп аталатын тұрғын үйді алу туралы не айтуға болады?

Қымбат емес пәтерді жөндеусіз сатып алуға, оны жабдықтауға, косметикалық (немесе күрделі) жөндеу жұмыстарын жүргізуге және оны пайдаға сатуға болады. Әрине, оны сатып алуға жұмсалатын ақшалай шығындар салынып жатқан ғимараттан пәтер сатып алуға қарағанда айтарлықтай жоғары болады. Бұл ретте сатып алынған пәтерде жөндеу жұмыстарын өз бетімен жасаған дұрыс. Бүгінгі күні салыстырмалы түрде арзан және жақсы өнімділік сипаттамалары бар көптеген құрылыс материалдары бар. Өте аз ақша жұмсап, сіз өзіңіздің пәтеріңізде мамандардың көмегіне жүгінбей-ақ жоғары сапалы косметикалық жөндеу жұмыстарын жүргізе аласыз, олардың төлемі сіз армандаған пайданың барлығын дерлік алады. Мұны істеу үшін кәсіби дағдылар немесе үлкен физикалық күш қажет емес, қарапайым әйел мұндай жұмысты жеңе алады. Осылайша, сіз айтарлықтай үнемдей аласыз және, тиісінше, жақсы ақша таба аласыз. Иә, бұл көп жұмыс, бірақ оның нәтижесін беретініне кепілдік бар.

- Пәтер сатудан көбірек ақша табу үшін тағы нені пайдалана аласыз?

Көптеген адамдар белгілі бір жағдайларға байланысты пәтерлерін жедел сатуға мәжбүр. Шұғыл болғандықтан, олар әдетте пәтерді айтарлықтай арзан бағамен сатуға қояды. Егер сіз шеберлікпен жеңілдік сұрасаңыз, оны сатушылар сізге береді. Олар ұсақ-түйекпен саудаласпайды, өйткені ақшаны тезірек алу керек. Пәтерді сәтті сатып алғаннан кейін оны өзіңізге қолайлы бағамен сатуға қою ғана қалады. Ең бастысы, транзакцияға дайындалу кезінде өзіңізді толқуға жол бермеу және шындық сезімін жоғалтпау: алаяқтар сатып алушыларды жылдам қарқынмен тарта отырып, сәттілікке қол жеткізетін тез пайдаға ұмтылуда. олар қателеседі.

- Жаңадан бастаған риэлторларға коммуналдық пәтерлердегі бөлмелермен жұмыс істеуге кеңес бере аласыз ба?

Жылжымайтын мүлікті сатып алудың бұл әдісі орналасқан жеке бөлмелерді кезең-кезеңімен сатып алудан тұрады коммуналдық пәтер, ол, әдетте, жеткілікті үлкен аумаққа ие. Сіз сатып алған барлық жеке бөлмелердің құны бір көп бөлмелі пәтердің бағасынан әлдеқайда төмен болады.

Оның үстіне, бұл коммуналдық пәтер беделді аймақта орналасса, оның қайта сату құны одан да жоғары болады. Осылайша, коммуналдық пәтерде бірнеше бөлек бөлмелерді сатып алып, оларға косметикалық жөндеу жұмыстарын жүргізу арқылы сіз сата аласыз. үлкен пәтерөте тиімді.

Дегенмен, коммуналдық пәтердегі жеке бөлмелерді сатып алу әрбір бөлме үшін барлық құжаттар пакетін толтыру үшін көп уақытты қажет ететінін ескеру қажет. Бөлмелерді сатып алу процесінде күтпеген қиындықтар туындауы мүмкін, сондықтан мұндай бизнесті кәсіби заңгерлер мен риэлторларды тарта отырып жүргізген дұрыс, бұл да ақшаны талап етеді.

– Пәтерлерді қайта сатуды бастағанда ең алдымен нені ескеру керек?

Пәтерлерді қайта сату бизнесімен айналысатындар үшін алдымен тек өтімді пәтерлерді - бір бөлмелі немесе екі бөлмелі пәтерлерді сатып алуды ұсынамын. Бөлмелері көп пәтердің құны әлдеқайда жоғары, ал нақты сатып алушылар айтарлықтай аз.

Мұндай бизнесті жүргізу кезінде сіз шыдамдылық танытып, пәтер сатудағы кешіктірулер жиі орын алатынын түсінуіңіз керек. Кейде пәтерді сатып алу-сату бойынша қолайлы мәміле жасау үшін жеткілікті ұзақ уақыт күтуге тура келеді - бірнеше айдан бірнеше жылға дейін.

Риэлторлық және адвокаттық қызметтердің құны туралы ұмытпаңыз. Сіз өзіңіздің пайдаңыздың шамамен 4%-6% жоғалтсаңыз да, сіз өзіңізді адал емес сатушылардың алдауынан қорғайсыз немесе - бұл да болады! - сатып алушылар. Пәтерді сату немесе сатып алу кезінде білікті көмек тіпті тәжірибелі нарық қатысушылары үшін ешқашан артық болмайды.

Сатып алынған пәтерді сату үшін ұзақ уақыт күтуге тура келетін жағдай туындаса, оны әрқашан ұзақ мерзімді және қысқа мерзімді жалға беруге болады. Жалға алушыларға ескерту жасалып, шартқа пәтер нақты сатылған кезде оны босатуға тура келетінін жазу керек. Жалға берілетін пәтер өлі салмақ болмайды, бірақ мәмілені күту кезінде «қатып қалған» қаражаттан жоғалған пайданы өтей отырып, нақты ақша әкеледі.

– Біз «Horizon Development» компаниялар тобының бас директоры Артур Михайлович Якушевке толық жауаптары мен ұсыныстары үшін алғыс айтамыз.

Пәтерлерді қайта сату өте нақты, күрделі және тәуекелді бизнес екенін еске салуды пайдалы деп санаймыз. Мамандардың тәжірибесін зерттеңіз, барлық егжей-тегжейлерді зерттеңіз, кәсіби мамандардың қолдауын пайдаланыңыз, негізделген шешімдер қабылдаңыз.
Сәтті сатылымдар!

Көптеген бай орыстар Соңғы уақытәрі қарай қайта сатуға ақша салу үшін тұрғын үй жылжымайтын мүлікті белсенді түрде сатып алу. Құрылыс кезінде пәтер алып, үй салынып, пайдалануға берілгенде оны сату арқылы жақсы ақша табуға болады деген пікір кең тараған.

Олар қазба сатысында пәтер сатып алу, яғни. құрылыс ұйымы жаңадан жобаны салуды бастағанда, ол шамамен 200 пайыз пайда әкелуі мүмкін.

Шындығында, бұл оңай емес. Бұл бизнес түрінің өзіндік ерекшеліктері бар, сондықтан ол кез келген адамға жарамайды. Біріншіден, тіпті ең бюджеттік жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін сізге күрделі бастапқы инвестиция қажет. Екіншіден, жосықсыз әзірлеушілермен немесе жай ғана алаяқтармен кездесуден ешкім де иммунитетке ие емес.

Оның үстіне, тіпті толықтай дерлік аяқталған болып көрінетін үй коммуникацияға қосылу және нақты іске қосу үшін бірнеше жыл күте алады. Сондықтан жылжымайтын мүлік нарығын және оның барлық тұзақтарын егжей-тегжейлі алдын ала зерттеу ғана тәуекелдерді азайтады және жақсы кірісті қамтамасыз етеді.

Пәтерлерді бизнесті қайта сатуды ұйымдастырудың бірнеше жолы

Сіз жаңа ғимараттармен айналыспай-ақ пәтерлерді қайта сатудан ақша таба аласыз, өйткені қайталама нарық та бар. Мысал ретінде қайталама нарықта пайда табуға мүмкіндік беретін бірнеше кең таралған бизнес схемаларын келтірейік:

1. Біз «өлген» пәтер сатып аламыз, біз қымбат емес косметикалық жөндеу жасаймыз және оларды пайдаға сатамыз. Бұл жағдайда пәтерді сатып алуға жұмсалатын ақшалай шығындар құрылыс кезеңінде пәтер сатып алуға қарағанда айтарлықтай жоғары болады, бірақ тәуекелдер барынша азайтылады. Ең бастысы - орналастыру мәселесіне ұтымды қарау.

Бүгінгі таңда нарық жақсы өнімділік сипаттамалары бар көптеген арзан құрылыс материалдарын ұсынады. Аз ақша жұмсай отырып, сіз өз сатып алушысын тез табатын жоғары сапалы косметикалық жөндеуден өткен пәтерге қол жеткізе аласыз. Осылайша сіз баспананың бастапқы құнының 15-20% дейін таба аласыз.

2. Пәтерлерді жедел сатып алу. Көбінесе белгілі бір жағдайларға байланысты иелері пәтерін жедел сатуға мәжбүр болады. Бұл жағдайда сату процесін тездету үшін олар мүлікті нарықтағы орташа бағадан 10-15% төмен бағамен ұсынады. Сәтті мәміледен кейін пәтерді барабар бағамен жайбарақат сатуға қою ғана қалады.

3. Коммуналдық пәтерлердегі бөлмелер.Бұл схема бір коммуналдық пәтерде орналасқан жеке бөлмелерді кезең-кезеңімен сатып алудан тұрады. Барлық сатып алынған жеке бөлмелердің құны бүкіл пәтердің құнынан шамамен 20% төмен болады. Мұнда ең қиын нәрсе - барлық үй иелерімен келісімге келу, бұл әрқашан мүмкін емес.

Қайта сату үшін қандай пәтерлерді сатып алуым керек?

Пәтерді қайта сату бизнесіне енді ғана кіріскендер үшін сарапшылар алдымен тек өтімді пәтерлерді, яғни тез сатылуы мүмкін пәтерлерді сатып алуды ұсынады. Бүгінде бұл орташа баға санатындағы бір немесе екі бөлмелі пәтерлер.

Аумағы үлкен пәтер қымбатырақ және оған нақты сатып алушылар айтарлықтай аз болады.

Пәтер сатылмайтын болса

Пәтер бір бөлке нан емес екенін түсінуіңіз керек, сондықтан оны бірнеше күн ішінде сата алатыныңыз өте сирек. Кейде қолайлы мәміле үшін бірнеше ай күтуге тура келеді.

Пәтер өлі салмақ болып ілінбей, пайда табуы үшін оны жалға беруге болады деп, жалға алушыларға нақты сатып алушы табылған кезде тұрғын үйді босатуға тура келетінін ескертті.

Flipping - тез қайта сату мақсатында үйді сатып алу, Батыста ақша табудың өте танымал тәсілі. Ресейде табыс табудың бұл әдісі әлі танымал емес. Мақалада біз оқырмандарға ақша аударуда сәтті ақша табуға көмектесетін кеңестер береміз.

Нақты іс-қимыл жоспарын жасау - кез келген жүзгіштің алғашқы қадамы

Жақсы жоспарланған жартылай орындалды. Бұл афоризм әсіресе аударыспақпен айналысатын адамдарға қатысты. Нақты іс-қимыл жоспарынсыз пәтерлерді жылдам қайта сатудан ақша табу мүмкін емес. Іс-әрекеттер ретін нақты түсіну қажет.

1. Жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайды талдау

Жаңадан бастаушы жылжымайтын мүлік нарығындағы ағымдағы жағдайды мұқият зерттеп, түсінуі керек: тұрғын үйдің әртүрлі түрлерінің орташа нарықтық құны, болашақта олардың бағасының өзгеруінің болжамы, осы объектілерге сұраныс деңгейі және осыған ұқсас мәселелер. Бұл сатып алу үшін дұрыс жылжымайтын мүлікті таңдауға және оны тез және тиімді сату мүмкіндігін арттыруға мүмкіндік береді.

2. Нақты шығындар жоспары

Сондай-ақ мүліктің бағасын, онда жүргізілген жақсартуларға, әлеуетті сатып алушыларды жарнамалауға, құқықтық қолдау көрсетуге, салықтарды төлеуге кететін шығындарды ескере отырып, бүкіл қайта сату операциясына қанша ақша жұмсалатынын нақты жоспарлау маңызды.

Мәміле мүмкіндігінше тезірек аяқталуы керек болғандықтан, жетіспейтін қаражатты алу үшін сіз ипотекаға араласпауыңыз немесе несие алмауыңыз керек, өйткені барлық құжаттарды толтыру көп уақытты алады, ал несие бойынша пайыздар « жеп қояды» пайданың едәуір бөлігін.

Қаржылық транзакцияны бюджетке түсіргенде, күтпеген шығындар үшін шағын соманы бөліп қойыңыз. Өйткені, ең идеалды жоспарда әрқашан бірдеңе дұрыс болмайды. Құрылыс материалдарының күтпеген қымбаттауы сияқты ұсақ-түйекке байланысты мұқият жоспарланған мәмілеңізге қауіп төніп тұрса, ұят болады.

3. Ықтимал шығындарды өтеу нұсқалары

Алдын ала ойлануды қажет ететін тағы бір маңызды аспект - үйді ұзақ уақыт бойы сату мүмкін болмаған жағдайда шығындарды өтеу нұсқаларын есептеу. Сіз жалға алуды жоспарлап отырған жылжымайтын мүлікті жалға беруден түсетін ықтимал кірісті есептей аласыз.

4. Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілелерін тіркеу бойынша заңнаманы талдау

Мұндай мәмілелерді ресімдеу туралы заңнаманы талдау маңызды. Тұрғын үйді сату шартын жасау кезінде сатып алушы мен сатушыдан қандай құжаттар қажет екенін, меншік құқығын тіркеу үшін қайда бару керектігін және басқа да көптеген тармақтарды нақты түсіну маңызды. Бұл объектіні сатып алу немесе сату кезінде уақытты жоғалтпауға мүмкіндік береді.

Сатып алу үшін дұрыс затты қалай таңдауға болады

Жылжымайтын мүліктің бірнеше түрі бар, олардан ақша табуға болады.

1. Бағаланбаған тұрғын үй

Жақын арада маңызды инфрақұрылым нысандары салынатын пәтерлер немесе үйлер құрылысы аяқталған соң, әрине, қымбаттайды. Бұл метро станциялары, гипермаркеттер немесе ірі кеңсе орталықтары болуы мүмкін.

Ресейде Сочидегі жаңа ғимараттардағы пәтерлерге қатысты алыпсатарлық кең таралған. Ол жақтағы пәтерлерді алдын ала алып, дағдарысқа дейін сатқан кәсіпкер кәсіпкерлер санаулы айдың ішінде қыруар табысқа кенелді.

Сарапшылардың пікірінше, осындай жағдай 2018 жылғы футболдан әлем чемпионаты қарсаңында да орын алуы тиіс. Чемпионат матчтары өтетін қалалардағы тұрғын үй бағасының көтерілуі әлем чемпионатының басталуына бірнеше ай қалғанда басталуы керек.

2. Кепіл мүлкі

Банктер борышкерлердің мүлкін сату үшін аукциондар өткізеді. Әдетте, мұндай лоттың құны 80% -дан басталады және мүліктің нарықтық құнының 40% -ға дейін төмендеуі мүмкін. Аукциондар туралы ақпарат банктердің сайттарында жиі жарияланады. Рас, қанаттыға қажетті ақпаратты алу үшін оларды үнемі қадағалап отыруға тура келеді, ал ең құнды объектілерді мүдделі тұлғалар ашық аукциондарда емес, жеке сатып алады, бірақ бәрібір кейбір ресейліктер аукциондарда арзанға лайықты баспана ала алады. .

3. Тұрғын үйді мәжбүрлі түрде шұғыл сату

Пәтер немесе үйдің иелері басқа қалаға немесе елге көшуге шешім қабылдады немесе күтпеген күтпеген жағдайларға байланысты оларға шұғыл түрде үлкен сома қажет болды. Бұл жағдайда олар ұзақ уақыт саудаласпайды және олардың баспанасы нарық бағасынан төмен бағаға сатып алынуы ықтимал. Мұндай опциялар жиі табылмайды, бірақ алынған пайда оларды табудағы барлық қиындықтарды өтейді.

4. Жөндеусіз пәтерлер

Жүгірудің ең оңай нұсқасы - аяқталмаған немесе «қираған» күйдегі пәтерді сатып алу. Кейбір деректерге сүйенсек, жақсы жөндеу жұмыстары баспана құнын 5-10 пайызға арттырады. Ал сәнді жылжымайтын мүлікті сапалы әрлеуден кейін пайда пәтерге салынған соманың 20-25% құрауы мүмкін.

Жылжымайтын мүліктің қай түрін таңдағанына қарамастан, ол сатудың ең оңай жолы - орташа табысы бар отбасы көтере алатын қолжетімді баспана екенін есте ұстауы керек. Әрине, элиталық үйді немесе пәтерді қайта сатудан әлдеқайда көп пайда табуға болады, бірақ мұндай нысанды сатып алушыларды табу әлдеқайда қиын.

Кәсіби мамандар командасының болуы - бұл филингтегі сәттіліктің кілті

Пәтерді қайта сату операциясы көптеген кезеңдерге бөлінеді және олардың әрқайсысы арнайы білімді қажет етеді, сондықтан ақша аударумен айналысқысы келетін адамдар үшін кәсіпқойлар командасын таңдау өте маңызды, онда әркім өз бөлігіне жауапты болады. жұмыс.

Сіз мұнысыз жасай алмайсыз:

нарық жағдайын жақсы білетін, қолайлы жылжымайтын мүлікті таңдай алатын, содан кейін оған сатып алушыларды таба алатын тәжірибелі жылжымайтын мүлік агенті;
үйді жөндеуді жүзеге асыратын адамдар немесе кем дегенде (егер жөндеуді жүзгіш өзі жасаса) дизайн жобасын жасайтын жақсы дизайнер;
мәмілелерді құқықтық қамтамасыз етуді өз мойнына алатын құзыретті заңгер.

Ең аз шығындармен сауатты жөндеу - табыстың кілті

Пәтердің интерьері сатып алушыларды таң қалдыру үшін жөндеуге ондаған мың доллар инвестициялаудың қажеті жоқ. Өйткені, қымбат стильді дегенді білдірмейді. Тұрғын үй дизайнының жақсы жобасын жасау әлдеқайда маңызды.

Оның арқасында сіз жиһазды ұтымды реттей аласыз және жарықтандыруды өзгерте аласыз, бұл кеңістікті көрнекі түрде арттыруға көмектеседі. Ал қабырғалардың, жастықтардың, кілемдердің, перделердің, жиһаз қаптамаларының және әртүрлі аксессуарлардың түстерінің дұрыс үйлесуі, мысалы, қабырғалардағы суреттер немесе сөрелердегі мүсіншелер пәтердің интерьеріне даралық қосып, оны адам танымастай өзгерте алады.

Үйді тез сату өнері

Жылжымайтын мүлікті жылдам сатудың бірнеше нұсқасы бар, оларды көптеген жылдар бойы барлық риэлторлар сәтті пайдаланып келеді.

1-нұсқа. Жедел аукцион

Мүлікке қызығушылық танытқан бірнеше әлеуетті сатып алушылар мүлікті бір уақытта қарауға шақырылады. Бұл олар үшін пәтердің сұранысқа ие екендігі туралы елес тудырады және олар мүлікті бәсекелестер «алып кетпес бұрын» тез арада «өздері үшін алуы» керек. Кейбір іскер риэлторлар жалған сатып алушыларды кездесуге шақырады, олар өздерінің қызығушылықтары артып, нақты клиенттерді өздігінен сатып алуға итермелейді.

2-нұсқа. Телефондық аукцион

Сатушы сатып алуға келіскен бірнеше әлеуетті сатып алушыларды кезекпен шақырады. Бірінші сатып алушы үйді алдын ала белгіленген бағамен сатып алуға келіскеннен кейін басқасының нөмірін теріп, шарттар сәл өзгергенін айтып, сәл жоғарырақ соманы көрсетеді. Екінші сатып алушы келіссе, үшіншісінің нөмірі теріліп, одан да көп сома шақырылады. Осылайша сіз клиенттермен келіссөздер жүргізуге көп уақыт жұмсамай-ақ пәтеріңіздің максималды сату бағасын ала аласыз.

Нұсқа 3. Жылжымайтын мүлік агенттігіне сату

Егер сіз ұзақ уақыт бойы үйіңізге сатып алушы таба алмасаңыз, пәтерді жылжымайтын мүлік агенттігіне сатуға тырысуға болады. Бұл опция ұзақ уақыт бойы объектіге сатып алушы болмаған кезде немесе қандай да бір себептермен флиппер жобадан тез шығу керек болған кезде өзекті болады. Бұл схеманың маңызды кемшілігі - сату бағасы. Агенттік пәтерді қайта сатудан ақша табу мүмкіндігін көрсе, оған қызығушылық танытады. Ал ол үшін оның бағасы нарық бағасынан төмен болуы керек. Тұрғын үй нарығының өсуі кезінде айырмашылық 70-80%, төмендеген нарықта 50-60% болуы керек.

Салық мәселесі

Ресейде флингтің кең таралмағанының басты себебі салық заңнамасының ерекшеліктері болып табылады. Жылжымайтын мүлікті сатып алушыға салық салынбайды, бірақ сатушы оның сату бағасының 13% төлеуге міндетті. Айталық, жүзікші 4 миллион рубльге пәтер сатып алды, оны 500 мың рубльге жақсартты, содан кейін оны 6 миллион рубльге сатты. Бұл жағдайда ол төлеуге міндетті сату салығы сомасы 780 000 рубльді құрайды, бұл пайданың айтарлықтай бөлігін жейді. Бірақ салық тәуекелдерін азайтудың бірнеше жолы бар.

1-әдіс

Егер тұрғын үйді сату бағасы үш миллион рубльден аз болса, сату салығы бірдей 13% құрайды, бірақ сатушы мемлекеттен алуға құқылы. салық шегерімісомасында 260 мың рубль, ал сатып алушы - 130 мың рубль. Сатып алу-сату бір күнтізбелік жыл (салық кезеңі) ішінде жүзеге асырылуы қажет, әйтпесе шарт тараптарының салық шегеріміне құқығы жоқ.

2-әдіс

Кейбір жағдайларда мүліктің нақты құны заңдық шектен асып кеткен жағдайда, сатып алушы мен сатушы келісімде үш миллионнан аз сома көрсетіледі, ал қалған ақша қолма-қол аударылады. Бұл схема заңсыз болғанымен, осылайша ақша үнемдегісі келетіндер әлі де бар.

3-әдіс

Ресей Федерациясының Салық кодексіне сәйкес, егер жылжымайтын мүлікті сатушы оны шарт жасасқан күннен бастап үш жылдан астам уақыт бойы иеленсе, ол сату салығын мүлдем төлеуге міндетті емес.