Тези две локации остават най-популярните сред купувачите на апартаменти в нови сгради. Цените на жилищата тук са еднакво достъпни, така че кой район да изберете? Нека поговорим за плюсовете и минусите на всеки от тях.

Кудрово

Кудрово е нов град на границата със Санкт Петербург, който се разрасна буквално през последните пет години. Най-близката метростанция е улица Dybenko, на 15-20 минути. Въпреки това властите на Санкт Петербург обещават да построят станция Кудрово до края на 2025 г.

В града има няколко атракционни точки. Един от тях е търговският център Mega Dybenko с неговия Mega Park. Паркът е изграден от Мега като подарък за жителите на Кудрово. Вътре можете да карате по велоалеи, да играете на спортни и детски площадки.

В другия край на Кудрово се намира по-дивият природен парк Окервил с църквата "Св. Апостол". Друга нова зона за отдих е площадът на Европа с фонтан в центъра на наскоро завършения лондонски квартал.

Районът се обитава предимно от млади семейства с деца. Тук-там можете да срещнете майки с колички, които се разхождат по новия булевард. Във всеки двор има детски площадки, а на първите етажи на високите блокове се откриват детски градини. Наоколо няма промишлени предприятия, въздухът тук е чист.

Пътищата в града все още са задръстени, така че шофьорите периодично попадат в задръствания. Този проблем вече се разрешава. ИКЕА изгражда удобен изход от Околовръстен път за града. Властите вече обещаха да удължат Централната улица до Мурманската магистрала през следващите години. Наред с метрото в Кудрово ще бъде изграден транспортен възел с пресичащи паркинги. И тогава ще пуснат втория етап от магистрала Р-21.

професионалисти

• Свеж въздух.
• Наблизо са Mega Dybenko, Mega Park и Okkervil Park.

• Добро озеленяване. Кудрово е застроено основно квартал по квартал, така че озеленяването тук е комплексно. Бяха положени пътеки между дворовете, засадени тревни площи, монтирани са детски и спортни площадки. Чисто и красиво.

• Жилището струва от 1,5 милиона.

минуси

• Транспортна достъпност. Метрото е далече, няма достатъчно пътища, има малко транспорт.

• Задръствания. Добавете 30-40 минути към пътуването си до работа.

Мурино (Девяткино)

Най-много остава село Мурино бюджетно мястоза закупуване на жилище в близост до метрото. Условно Мурино е разделено на западно и източно. Останали са малко апартаменти за продажба в Восточный. Западната част се застроява с бързи темпове и там се продават огромен брой апартаменти.

Само преди няколко години това място изглеждаше като една непрекъсната строителна площадка. Днес западните жители на Муринск имат пешеходен булевард Менделеев, огромен брой магазини и кафенета на първите етажи на нови сгради, собствени детски градини и училища.

Транспортната достъпност до Мурино е доста добра. От метростанция Devyatkino можете да стигнете до центъра на града по червената линия за половин час. Влакът от едноименната гара ще ви отведе до зелените предградия на квартал Kurortny, където можете да прекарате уикенда. Ситуацията с пътищата в Мурино се подобри значително с откриването на „пробивка под Околовръстното“. В час пик все още има задръствания на входа и изхода на селото, но не толкова дълги и безнадеждни.

Освен това се работи за разширяване на пътя до Бугри по Околовръстния път. Следващият етап е изграждането на възел с околовръстния път, водещ до западно Мурино до метростанция Девяткино. През следващите пет години ще започне строителството на транспортния възел Девяткино и платената магистрала от Околовръстния път до магистралата Санкт Петербург-Матокса. За жителите на Мурино ще е безплатно.

професионалисти

• Метростанция Девяткино е на пешеходно разстояние от повечето жилищни комплекси

• ЖП гара, от която можете да напуснете града или да стигнете до гара Finlyandsky

• Разходи за жилища от 1,4 милиона рубли

минуси

• Районът все още се застроява, може да не е достатъчно чист и добре поддържан

• Задръстване на излизане от селото

Резюме

Кудрово е подходящо за млади семейства с деца. За тях има детски площадки, клуб в Мега, два парка, детски градини и училища направо в дворовете. Няма да е много удобно за офис служител да пътува ежедневно от Кудрово до Санкт Петербург. Но след няколко години ситуацията може да се подобри значително.

Murino, напротив, е идеален избор за тези, които ценят близостта до метрото. Пътуването до работа и обратно, ако има метро, ​​ще отнеме не повече от час до всяка част на града. А през уикендите можете да отидете с влак до Финския залив.

Кудрово, Парнас и Мурино-Девяткино са най-популярните места сред младите семейства, които купуват собствени жилища за първи път, както и сред жителите на Санкт Петербург, които трябва да подобрят условията си на живот, но са с ограничен бюджет.

Тези микрорайони са сходни в много отношения, включително цени и ниво на развитие на инфраструктурата, но има и значителни разлики, които е изключително важно да запомните при избора на място за закупуване както на жилище за лично пребиваване, така и на недвижими имоти за последваща препродажба. Порталът Nevastroyka.ru сравни плюсовете и минусите на тези три места специално за своите читатели.

Малко история

Парнас

Локацията Парнас се появява през 2006 г., заедно с едноименната метростанция. След откриването на метростанция, райони, разположени в покрайнините Виборгски район, започна активно да развива жилища. В момента в района на Парнас се изпълняват повече от двадесет жилищни проекта. Най-големият от тях е "Северна долина" на строителя Главстрой-СПБ. Само в рамките на този проект на Парнас са построени 23 жилищни сгради. Сега развитието на Парнас продължава, но цените тук леко намаляха през 2015 г. - тъй като предлагането значително надвишава търсенето.

Кудрово

Въпреки факта, че самото село Кудрово съществува от много дълго време и няколко пъти, още в съветско време, можеше да стане част от Санкт Петербург, тези територии започнаха да се разглеждат като място за мащабно жилищно строителство след 2005 г., когато е открит участък от Околовръстното шосе. Особеността на Кудрово е, че там изобщо няма съветски жилищни сгради и като цяло вторичният пазар на Кудрово е все още в начален стадий. Днес в Кудрово се изпълняват много проекти от икономична и комфортна класа. Един от най-мащабните проекти в локацията е жилищен комплекс Seven Capitals.

Девяткино

Мащабното ново развитие на местоположението Мурино-Девяткино започна през 2008 г. Първият мащабен жилищен проект, реализиран тук, Девяткино, стартира от Арсенал-Недвижими имоти. В момента на това място се изпълняват повече от двадесет проекта от икономична и комфортна класа. Забавна особеност на местоположението е, че Мурино е единственото село в света с метростанция.

Къщи, предприемачи и цени

И в трите локации преобладават жилищни комплекси от икономичен и комфортен клас. Тук се изграждат предимно еднотипни панелни и тухлено-монолитни къщи, така че просто е невъзможно да се каже на кое място къщите са построени по-добре. И в трите локации активно работят големи предприемачи: Главстрой, Мавис, Полис-Груп, Сетъл Сити. В района на Мурино-Девяткино няколко проекта се изпълняват наведнъж от такива разработчици като Leader Group, Arsenal-Real Estate, Mavis. В Кудрово активно работят Mavis, Settle City, Polis-Group и CDS. В „Парнас“ доминират „Главстрой-СПБ“ с неговия мегапроект „Северна долина“, там също строят „Норман“, „Трест 36“ и други по-малки компании.

Цени на апартаментите:

Местоположение	Средна цена на квадратен метър жилища в строеж, 1 кв.	Средна цена на квадратен метър в завършено жилище, 1 квадратен метър	Средна цена на квадратен метър жилище в строеж, студио	Средна цена на квадратен метър в завършено жилище, студио	Средна цена на квадратен метър в жилища в строеж, 2kkv	Средна цена на квадратен метър в завършено жилище, 2kkv
Мурино-Девяткино

Транспортна инфраструктура

От трите локации Парнас има най-добрата транспортна инфраструктура. Много нови къщи се намират на пешеходно разстояние от метрото, градският транспорт е добре развит в района, а шофьорите имат удобен достъп до Околовръстен път. Заради голямото население в квартала има задръствания, но ситуацията не е толкова критична, колкото на някои други места, където шофьорите стоят с часове. Въпреки това не може да не се забележи, че с въвеждането в експлоатация на нови жилищни комплекси ситуацията със задръстванията се влошава. В района има и катастрофален недостиг на паркоместа. С наземен градски транспорт можете да стигнете до метростанциите "Площад Ленина", " Граждански проспект", "Проспект Просвещения". Много микробуси минават през метростанция Парнас до предградията - Сертолово, Кузмолово, Первомайское.

В Кудрово ситуацията с транспортната инфраструктура е по-сложна - тук все още са построени малко пътища и те са много натоварени, шофьорите в микрорайона стоят дълго време на входа и изхода. От метростанция Dybenko до Кудрово можете да стигнете само с микробуси, чийто маршрут минава през тесни пътища, така че пътуването ще отнеме достатъчно време. Тук отдавна се планира да бъде открита метростанция, но все още не се знае кога ще започне строителството на метрото. Близо до Кудрово има изход към Околовръстния път, оттук също е лесно да стигнете до селата на Мурманската магистрала.

Транспортната инфраструктура е още по-лоша в района на Мурино-Девяткино. Жителите на къщи, разположени в близост до метростанция, не изпитват проблеми с транспорта, но жителите на отдалечени жилищни комплекси трябва да стоят на дълги опашки за микробус. Освен метростанция, в близост има изход към Околовръстен път и жп гара. Стабилно нарастващото население изисква бързо развитие транспортна инфраструктура, и поради претоварването на съществуващите пътища, които не са в най-добро състояние, властите планират изграждането на магистрала, която ще позволи да се пусне втори поток от Санкт Петербург успоредно на Токсовското шосе.

Социални съоръжения

Социалната инфраструктура е най-добре развита в Кудрово, през тази година бяха открити първите общински училища и детски градини. Въпреки това, жителите на мястото редовно се оплакват, че за микрорайон с толкова гъсто население инфраструктурата все още е твърде „селска“ по природа. основният проблемЖителите на Кудровск са, че микрорайонът принадлежи към район Всеволожск Ленинградска област, а жителите му трябва да споделят малкото социални съоръжения с цялото си население.

Социалната инфраструктура на кв. Парнас се развива с добри темпове, но все още има остър недостиг на социални обекти. Предвид огромното население, в района работят само две общински детски градини и още толкова се планира да бъдат пуснати в експлоатация в близко бъдеще. В населеното място изобщо няма общински клиники, но има няколко частни лечебни заведения.

В Мурино-Девяткино социалната инфраструктура все още е слабо развита, въпреки усилията на разработчиците: например, тук властите и разработчиците активно си сътрудничат по програмата „Детски градини за данъци“. В населеното място има само една детска клиника и все още няма много лекари специалисти - ще трябва да отидете до града, за да получите професионален съвет.

Екология

Най-благоприятна екологична обстановка се наблюдава в Кудрово. Микрорайонът се намира точно на брега на река Okkervil - има голям парк с велосипедни алеи. Освен това се проектират зони за отдих в северния жилищен сектор на мястото. Кудрово се намира на границата на Санкт Петербург и Ленинградска област, така че екологичната ситуация на това място е доста добра, особено след като наблизо няма промишлени предприятия.

Второто място може безопасно да бъде дадено на Парнас - въпреки факта, че самият микрорайон трудно може да се нарече зелен, наблизо има живописен Шуваловски парк, който е обект на световното културно и културно наследство природно наследствоЮНЕСКО и не може да се надгражда. Наблизо са и Суздалските езера, любимо място за почивка на жителите на района на Виборг.

Най-неблагоприятната за околната среда зона на нашия преглед е Мурино-Девяткино: в Мурино има топлоелектрическа централа, която може да се разшири в близко бъдеще, а местните селскостопански предприятия изхвърлят отпадъците си в близката река Охта.

И така, нека обобщим: от трите подобни локации Кудрово е лидер по отношение на развитието на социалната инфраструктура. Същото това място има и най-благоприятна екологична среда. По развитие на транспортната мрежа обаче Кудрово отстъпва на Парнас. Що се отнася до такъв важен фактор като цените на жилищата, тук Кудрово и Парнас са приблизително равни. В района на Мурино-Девяткино жилищата ще струват много по-малко, но ситуацията с транспорта и околната среда тук е доста тъжна.

Експертите твърдят, че най-добрата възможност за инвестиция са апартаментите в нови жилищни комплекси, реновирани от предприемача. Най-ликвидният и надежден актив са малките студиа: търсенето им винаги е гарантирано, а когато се отдават под наем, те могат да донесат на собствениците 300 хиляди рубли годишна печалба.

Къде е най-доброто място за живеене?

В кой район на Санкт Петербург е по-добре да закупите апартамент е въпрос на лични предпочитания и финансова сигурност. Статистиката обаче показва, че жителите на районите Василеостровски и Московски са най-малко склонни да променят мястото си на пребиваване. Развитата инфраструктура и транспортна достъпност, добрите екологични параметри и престижът на района са основните критерии, които формират така наречената нематериална стойност на жилищата, които са особено привлекателни за хората.

От инвестиционна гледна точка е изгодно да се купуват жилища в исторически и курортни предградия, които са административно част от Санкт Петербург. Градовете Пушкин и Павловск са световно известни като културни центрове, жилищата в тях имат елитарни черти, но са сравнително евтини.

Местоположение - северното крайбрежие на Финския залив. Много курорти, плажове и умерен климат привличат туристи и желаещи да закупят селски жилища. Цената на апартаментите непрекъснато расте, недвижимите имоти тук никога няма да се обезценят, което означава, че инвестицията определено ще се изплати.

Как да изберем инвестиционен обект в нова сграда?
На какви параметри обръщаме внимание: площ, брой стаи, близост до метрото, конкурентна среда (кое е по-добро Девяткино или Парнас)?

Какво да избера?
Олег Пашин, генерален директор на Петербургския център за недвижими имоти
От инвестиционна гледна точка е най-изгодно да закупите най-популярните варианти - студиа, малки ликвидни едностайни апартаменти и по-рядко - двустайни апартаменти в началото на проекта. Те могат да бъдат разположени както в града, така и в крайградската зона. Според мен по-голям потенциал имат жилищните райони, където се появяват все по-малко нови обекти. Съответно апартаментите тук впоследствие ще станат все по-оскъдни.
Атрактивни инвестиционни проекти обаче има и в предградията. Трябва да разберем, че такива територии като Кудрово и Мурино в бъдеще ще станат места за комфортен живот за гражданите и цените там със сигурност ще бъдат по-високи от сега. Например Приморски район преди това се смяташе за една голяма строителна площадка. И сега това вече е престижен район, където има много нови модерни къщи, съответно добър контингент от жители и най-висококачествени инфраструктурни съоръжения. И цените тук се повишиха и районът стана много популярен. В бъдеще ще видим всичко това в тези предградия.

Преди да направите избор, е много полезно да сравните цената на апартамент в имота, който харесвате, с пазарното ниво – независимо дали е по-високо или по-ниско.
Често строителни фирмиВ началния етап на продажбите апартаментите се предлагат на намалени цени, като често се провеждат промоции с отстъпки. Това са удобни моменти за закупуване на апартамент. Ако обаче даден имот се продава отдавна на цена значително по-ниска от пазарната и подобни проекти на това място, това вече е повод за притеснение. Никой не може да гарантира, че предприемачът ще завърши изграждането на съоръжението с такава система на финансиране.
Изборът на строителна компания е изключително важен за един инвеститор. Репутацията, опитът, скоростта и качеството на строителните работи са от голямо значение, тъй като гарантират навременното въвеждане в експлоатация на апартамента и липсата на дефекти в него.

И накрая, трябва да се вземе предвид конкурентната среда.
Необходимо е да се анализира дали има подобни проекти наоколо, какви са условията и цените в тях. И най-важното, какви проекти ще се появят наблизо в близко бъдеще. В крайна сметка е напълно възможно инвеститорът да купи отличен апартамент, но след няколко месеца наблизо да започне да се строи подобен проект с още по-ниски цени или по-лаконични оформления. В такава ситуация придобитият имот може частично да загуби своя потенциал за доходност.
Максимална доходност може да се постигне чрез жилища на масовия пазар. Разликата в цената на квадратен метър при закупуване на етап нула и етап на завършеност в този клас може да достигне 50%, но средно варира между 25-30%. В сегмента на бизнес класата разликата обикновено е малко по-ниска - 20-25%, но и тук има обекти, където цените по време на строителния период могат да се увеличат до 50%. Ситуацията при луксозните проекти е по-трудна за прогнозиране, тъй като пазарът на имоти в тази категория е много чувствителен към появата на нови проекти, които значително влияят върху цените на вече пуснатите на пазара имоти.

Фактори на влияние
Юлия Троицкая, маркетинг специалист в BFA-Development CJSC
Когато избирате инвестиционен имот, много зависи от първоначалния капитал, с който разполагате.
Въз основа на това, когато купувате инвестиционен имот, можете да разчитате на дългосрочна печалба или еднократен доход. Така например, ако закупите недвижим имот с последваща препродажба (еднократен доход), тогава най-ликвидните опции са студио апартаменти и 1 кв. в къщи в строеж. За да бъде рентабилността висока (20-30% годишно), по-добре е да продадете недвижими имоти след 1-1,5 години строителство. За тази инвестиционна опция са подходящи и двата проекта, разположени в границите на града и в Ленинградска област, но не по-далеч от 10 км. от Околовръстен път. Но трябва да разберете, че не можете да очаквате свръхпечалби от имоти, разположени извън границите на града, не можете да повишите нивото на цените, равно на цената на недвижими имоти в границите на града, такива недвижими имоти просто няма да бъдат търсени. За отдаване под наем на апартамент (дългосрочна печалба), като правило, се закупуват същите гарсониери или 1 кв.м. с довършителни работи, както в нови сгради, така и на вторичния пазар на недвижими имоти. Най-голямо е търсенето на апартаменти в проекти, разположени в рамките на града в близост до метрото.

В допълнение към първоначалния капитал, независимо от целта на използване на инвестиционния имот, има няколко други основни момента, които трябва да се вземат предвид при закупуване на недвижим имот.
Преди закупуване е много важно да проучите привлекателността на района, колко развита е транспортната, търговската, развлекателната и социалната инфраструктура. Обърнете внимание от какъв материал е построена или ще бъде построена къщата - тухла, монолитна тухла, панел и др. Това пряко ще се отрази на цената на инвестиционния имот (апартамент в тухлена сграда често е по-скъп от аналога си в панелна сграда). Изберете етаж, който ще бъде търсен сред купувачи или наематели (обикновено се търсят средните етажи 3-10). Обърнете внимание на правната чистота на сделката. Трябва да проучите репутацията, да проверите прозрачността и откритостта на компанията, да разберете за нейните партньори - банки, инвеститори, основатели.
Говорейки за най-голямата ликвидност в зоните Кудрово, Девяткино и Парнас, бих избрал закупуването на инвестиционен имот в Парнас. Според статистиката новите сгради в районите Виборг и Приморски са най-търсени сред купувачите. Поради факта, че това все още е градска зона, макар и значително отдалечена от центъра, тук жилищата могат да се отдават под наем или препродават по-бързо и по-скъпо, отколкото в Ленинградска област

Колкото по-висок е рискът, толкова по-голяма е печалбата
Денис Гусак, ръководител на отдела за нови сгради в NDV SPb
Няма единни препоръки за инвестиране. Има общоприето мнение, че най-популярните сред инвеститорите са студията и едностайни апартаменти, и наистина е така. Това обаче не означава, че инвестицията в тристайни апартаменти може да бъде по-малко успешна. Всичко зависи от сумата, с която разполага купувачът. Да, при закупуване на студио таксата за вход на пазара е значително по-ниска, отколкото при закупуване на многостайно жилище. Въпреки това, много зависи от първоначалната офертна цена - препоръчително е да влезете в проекта в началото на етапа на продажбите, ликвидността - апартаментът трябва да бъде търсен от населението и надеждността на предприемача.
Най-успешните примери за инвестиции са показани от клиенти, които инвестират в спорни имоти, при условие че проблемите на предприемача са временни или технически. Така общото правило на инвеститорския пазар е: колкото по-висок е рискът, толкова по-висока е печалбата.
Ако говорим за квартали, тогава, разбира се, близостта на метрото, социалната среда и инфраструктурата са важни не по време на строителството, а по време на излизането от проекта, тоест продажбата на апартамент. По правило продажбата се извършва непосредствено преди пускането на обекта в експлоатация. Но трябва да разберете, че на този етап други инвеститори също ще напуснат проекта, според експерти, във всяка къща има от 15 до 25%;

Правилният избор на разработчик
Директор на отдела за инвестиционни продажби на NAIBecar в Санкт Петербург Андрей Бойков
Ако говорим за избор на търговски имот за инвестиция, тоест вградено помещение, тогава на първо място трябва да обърнете внимание на местоположението на новата сграда. Ликвидността на такова съоръжение зависи от близостта на основните транспортни възли и пешеходните потоци.

Ако говорим за инвестиране в първично жилище, тогава трябва да помним няколко фактора, основният от които е надеждността на предприемача.
Правилният избор на предприемач намалява рисковете, свързани с инвестицията в имот, който е в начален етап на строителство. Ликвидността на имота се влияе и от формата на закупения апартамент.
Днес най-популярни са апартаментите с малък формат: студия, едностайни и двустайни апартаменти. Заслужава да се отбележи, че местоположението на новата сграда, в която е закупен апартамент за инвестиция, днес не играе голяма роля. Тъй като предвид динамиката на продажбите, апартаментите се продават добре както в центъра на града, така и в покрайнините и в района. Последният, но не маловажен фактор, който бих подчертал, са условията за сключване на инвестиционни сделки, които зависят от избраната от инвеститора стратегия.

Апартамент под наем
Елена Шишулина, директор маркетинг и продажби, CJSC Management Company START Development
По правило едностайните, по-рядко двустайните апартаменти са търсени сред наемателите. Ще бъде много по-трудно да продадете банкнота от три рубли (поне за пропорционално по-голяма сума), освен ако не говорим за елитния сегмент. Студиата също са добри в това. Това, за което наемателите определено не са готови да плащат повече, е „допълнителни“ квадратни кадри. метра - в техните очи в повечето случаи стойността на „едностайни апартаменти“ от 33 кв.м и 45 кв.м е почти равностойна.

Транспортната достъпност е може би най-важният фактор при наемане на жилище.
Метрото на пешеходно разстояние, както се казва, е добре дошло и ви позволява да наемете апартамент с по-голяма печалба. Апартаментите отдалечени от метрото също намират своите наематели, но за по-малка сума. Но тук много все още зависи от връзката между търсенето и предлагането. Например, в онези места, където през последните няколко години тече активно строителство и много апартаменти са изкупени от инвеститори (например Парнас или Девяткино), има много оферти за арена и в резултат на това , наемните плащания са значително по-ниски от средните за града. В тази връзка може да е по-изгодно да закупите апартамент в „незастроено“ място или в предградие, където има недостиг на жилища, включително под наем.
Ако говорим за други параметри, то важен е имиджът на района, степента на развитост на инфраструктурата, близостта до работни места и т.н. - по принцип всичко е същото, каквото е важно за човек, когато купува апартамент за себе си. В крайна сметка някои наематели прекарват няколко години от живота си на едно място и след това често се опитват да намерят ново жилище недалеч от обичайното си място. Друг важен момент може да бъде желанието на наемодателя временно да регистрира наемател в апартамента си.

Дистанционни инвестиции

Екатерина Бармашова, водещ анализатор, Академия на науките Итака
За всеки инвеститор това е индивидуален въпрос по отношение на местоположението. Територията на Парнас принадлежи на града - леко печели по престиж. Що се отнася до останалите параметри: качество на строителството и социална хомогенност - тук и двата показателя са еквивалентни, т.к. и двата района са нови, с еднаква достъпност от метро и околовръстен път.

Най-търсените обекти за инвестиция са гарсониерите и едностайните апартаменти, тъй като... те са по-лесни за изпълнение в бъдеще и прагът за влизане в клуба на инвеститорите за тези обекти е по-нисък. Днес минималната оферта в Девяткино е 1,2 милиона рубли. за студио 23кв. м. („Сили на природата“). На Парнас цената е малко по-висока и възлиза на 2,15 милиона рубли. за студио 30кв. м. („Северна долина”, 7-ми етап). И двата обекта са на нулев етап на строителство.

Отбелязваме висока инвеститорска активност и в двете области. Единственото нещо, което Девяткино може да има предимство, е по-големият избор от жилищни комплекси и външен види по местоположение. От друга страна, в Парнас Главстрой привлича купувачи с репутацията си и точния график за строителство.

Връзка.