Leilighetskjøps- og salgsavtalen har ikke lovfestet form. Notarisering er ikke nødvendig, selv om de fleste parter tyr til dette alternativet.

Dokumentet anses som avsluttet først etter.

Avtalens gjenstand

En kjøps- og salgstransaksjon for en leilighet er umulig uten å utarbeide en standardavtale. Kapittel 30 i den russiske føderasjonens sivilkode etablerer en liste over informasjon som teksten i dokumentet må inneholde.

Avtalens gjenstand eiendomsstander:

1. Formålet med transaksjonen kan være en leilighet, et privat hus eller et landsted.
2. Hvis flere leiligheter eller hus selges under en kjøps- og salgsavtale, er antallet eiendomsobjekter og deres egenskaper angitt i dokumentet ved utarbeidelse.
3. Hvis boligen ikke er i en ny bygning, angi informasjon om bygningen der leiligheten ligger: byggeår, materialene som taket er laget av, gulv.
4. Datoen for siste større renovering av bygningen er registrert.
5. Antall etasjer skal også oppgis.
6. Vedrørende lokalene er følgende data angitt: total- og boareal, antall rom, om de er tilstøtende eller separate.
7. Registrert.

Temaet for kjøps- og salgsavtalen (leiligheten) er en vesentlig betingelse, og uten denne klausulen vil ikke dokumentet ha rettskraft.

Informasjon om bolig inkluderer:

• hvilken del av eiendommen som selges: en andel eller hele leiligheten;
• om noen personer beholder retten til å oppholde seg i lokalene etter salget;
• er det noen heftelser på eiendommen?

Selgers eierskap til gjenstanden i kontrakten må bekreftes av det relevante dokumentet - sertifikat. Teksten til dokumentet inkluderer detaljene: serie, nummer, utstedelsesdato og navnet på myndigheten som utstedte dokumentet.

Emnet kan være boliger som eies av en person eller organisasjon.

En leilighet eller del av den som er arrestert kan ikke være gjenstand for en transaksjon. Hvis eiendommen er en eiendom, er det ved salg obligatorisk å innhente skriftlig samtykke fra panthaver. Dersom panteavtalen inneholder et salgsforbud, kan leiligheten i utgangspunktet ikke selges.

En leilighet i en bygård som er anerkjent som utrygg, rivningspliktig eller falleferdig kan ikke være gjenstand for avtale.

Parter i transaksjonen

De kan inngå kjøps- og salgsavtale for en leilighet enkeltpersoner og organisasjoner. Partene i transaksjonen kalles henholdsvis selger og kjøper.

Innbyggere er underlagt visse krav:

• kapasitet;
• alder over 18 år;
• eierskap til en leilighet lovlig.

Følgende informasjon er angitt om partene i transaksjonen i teksten til standardformen for en avtale om kjøp og salg av leilighet:

• Fullt navn uten forkortelser;
• eksakt bostedsadresse (registrering);
• serie, nummer, dato for utstedelse av det russiske passet.

Økt oppmerksomhet fra både selger og kjøper bør forårsakes kapasiteten til partene i kontrakten.

Hvis det etter salget av leiligheten viser seg at den tidligere eieren ikke redegjorde for sine handlinger, kan leiligheten returneres til ham i retten, og selgeren vil ikke sitte igjen med noe.

Før du utarbeider en avtale, er det noen nyanser å vurdere:

1. Fastsettelse av rettslig handleevne er ikke obligatorisk. Notarius som har kontrakten for kjøp og salg av en leilighet sertifisert kan bare "av øyet" forstå om partene i transaksjonen er juridisk kapable eller ikke.
2. Det er umulig å uavhengig innhente informasjon om fornuften til enhver borger. Slike sertifikater utstedes ikke på forespørsel.
3. kan inneholde noe informasjon om begrensning av leilighetseierens rettslige handleevne, men ikke alltid.

Hvis det sniker seg inn tvil om selgerens kapasitet, bør du utsette transaksjonen eller be eieren om å gi bekreftelsesattest.

Kjøper bør være på vakt dersom selger har tegn på alkohol- eller narkotikamisbruk eller eieren er for gammel.

Viktige vilkår i avtalen

I tillegg til avtaleobjektet vurderes også et vesentlig vilkår. Dette må tilnærmes veldig nøye.

Mange boligselgere som ønsker å spare skatt (personlig inntektsskatt), angir prisen på leiligheten samsvarer ikke med markedsprisen, undervurder det.

Hvis transaksjonen er omtvistet og retten forplikter kjøperen til å returnere leiligheten til selgeren, kan kjøperen på sin side regne med å returnere kun beløpet spesifisert i kontrakten.

Viktige betingelser inkluderer også en liste over personer, enkeltpersoner eller juridiske personer som beholder retten til å bruke lokalene selv etter salget:

• familiemedlemmer til selgeren som fortsatt bor i leiligheten;
• og personer som er fast bosatt hos ham;
• fremleietaker av leiligheten innen fremleieavtalens løpetid;
• borgere som har rett til livslang bruk av emnet i kontrakten;
• leietaker, hvis retten til å bo i leiligheten er angitt;
• låntaker (avtale om fri bruk av leiligheten) innen transaksjonsperioden.

Hvis mindreårige barn bor i leiligheten, er kun mulig etter å ha innhentet tillatelse fra vergemåls- og forvaltermyndigheten.

Begrunnelse for opphør av transaksjonen

Transaksjonen kan ikke heves etter initiativ fra en av partene i kjøps- og salgsavtalen for eiendom.

Vilkårene for oppsigelse er spesifisert i Artikkel 450 i den russiske føderasjonens sivilkode:

En rettsavgjørelse kan imøtekomme søkerens anmodning dersom den andre parten i kontrakten har begått alvorlige brudd på vilkårene:

• nekte å betale;
• selgers avslag på å avregistrere eiendommen;
• oppdagelse av tredjeparts rettigheter etter salget, og så videre.

Oppsigelse av kontrakten etter at den nye eieren overtar sine rettigheter (en måned etter registrering) er umulig.

Det er mye lettere å si opp avtalen før statlig registrering. Dersom partene har kommet til gjensidig enighet, a tilleggsavtale om å avslutte transaksjonen.

Etter at salget er gjennomført kan kontrakten kanselleres. Denne prosedyren kan bare utføres før utløpet av kontrakten.

En transaksjon erklæres ugyldig kun av en domstol følgende årsaker:

• kontrakten bryter loven;
• manglende evne til en av partene er identifisert;
• signeringen av avtalen av en av partene skjedde i en tilstand av narkotika- eller alkoholforgiftning, det vil si at avtaleparten ikke var klar over sine handlinger;
• oppdagelse av trusler, bedrag eller vold, press på en av partene;
• transaksjonen er anerkjent som imaginær eller fiktiv;
• andre saker i strid med gjeldende lovgivning.

Nyanser angående teksten til dokumentet

En avtale om kjøp og salg av leilighet er et dokument hvis form bør studeres veldig nøye, og det er bedre å kontakte en profesjonell advokat for å utarbeide det.

Det er ulike fallgruver i teksten:

Generelt sett er det definitivt verdt det angi selgers ansvar i teksten for mulige krav fra mindre slektninger til eieren, eller andre tredjeparter.

Tilleggsavtaler

Når forholdene endrer seg av en leilighetskjøps- og salgsavtale signerer partene tilleggsavtaler til hoveddokumentet.

De kan endre:

Det vil si at ethvert vilkår som partene endrer ved gjensidig avtale, skal gjenspeiles i en tilleggsavtale. Den har sine egne egenskaper:

• er registrert i Rosreestr sammen med kontrakten og kun inntil sistnevnte er utført;
• er skriftlig;
• signert av begge parter i transaksjonen.

Ved utarbeidelse av en avtale er det nødvendig å beskrive leiligheten, partenes ansvar og rettigheter, og metodene for å overføre hovedstol og depositum så detaljert som mulig. Dette vil bidra til å unngå konfliktsituasjoner og ytterligere rettssaker.

Nyansene ved å utarbeide en avtale når du selger en leilighet

I videoen forklarer advokaten i detalj hvilke nyanser du bør være oppmerksom på når du utarbeider og signerer en avtale om kjøp og salg av leilighet.

Det gis råd om hvordan du kan beskytte deg selv når du foretar eiendomstransaksjoner og hvordan du unngår å bli et offer for svindlere.

Eksempel AVTALE

KJØP OG SALG AV LEILIGHET 2018

Vi, gr. Russlands føderasjon fullt navn (helt) kalt

gr. RF

frivillig, med sunt sinn og klar hukommelse, har inngått denne avtalen som følger::

1. Ekspeditør selger og Kjøper kjøper eiendom leilighet nr. 11 (__________), ligger ved: Moskva by, Dmitrovskoe motorvei, bygning 11 (__________), bygning 1 (En), med et totalt areal på 55 (femtifem) m², bestående av 2 (to) stuer, plassert i 11. (______) etasje i et boligbygg, referansenummer: _____________________, heretter - leilighet.
2. Spesifisert leilighet tilhører Til selgeren om eiendomsrett på grunnlag av avtale om overdragelse av eiendom til bolig i form av vederlag - erstatning for boligareal i revet hus nr. 1 i _________ gate datert 01.11.2014, som bekreftes av sertifikatet for statlig registrering av rettigheter, utstedt 01/11/2016 av Federal Service Administration statlig registrering, matrikkel og kartografi i Moskva, ____ nr. _______, om hvilken registreringsoppføring nr. _____________ ble gjort i Unified State Register of Rights til fast eiendom og transaksjoner med den 11. januar 2016.
3. Partene vurderer det spesifiserte leilighet på tidspunktet for signering av denne avtalen 1 000 000 (En million) rubler 00 kopekTil.
4. Spesifisert leilighet selges til pris.
Avtale om pris er en vesentlig betingelse for denne avtalen.
5. Betaling av pris leiligheter Kjøper til selger utføres innen 1 (En) arbeidsdag fra tidspunktet for statlig registrering i kontoret til Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography i Moskva, overføring av retten til den spesifiserte leiligheten til Til kjøperen under denne avtalen ved betaling Kjøper til selger mengder av 1 000 000 (En million) rubler 00 kopek.
6. Oppgjør etter denne avtalen mellom Fester utføres med en individuell safe ______________.
7. Veiledet av paragraf 5 i art. 488 Civil Code of the Russian Federation Fester kom til enighet om at panteretten tilkommer Selger til det spesifiserte leilighet oppstår ikke.
8. Full og endelig betaling for leilighet utstedt ved kvittering Selger, bekrefter mottak Selger midler i beløpet 1 000 000 (En million) rubler 00 kopek.
9. Ekspeditør garanterer at før inngåelsen av denne avtalen leilighet, ikke solgt til noen, ikke gitt som gave, ikke pantsatt, i tvist, ikke arrestert (forbud), ikke overlevert i henhold til leiekontrakt, leiekontrakt, vederlagsfri bruksavtale, har ingen skjulte mangler, gyldige dokumenter for leilighet, og ingen handlinger eller operasjoner ble begått som er i strid med gjeldende lovgivning i Russland, som i fremtiden ved en rettsavgjørelse kan føre til fremmedgjøring fra Kjøper av leilighet, både generelt og i deler, om hvilke Ekspeditør visste eller kunne ha visst det på tidspunktet for signering av denne avtalen.
10. Ekspeditør bekrefter at på tidspunktet for signering av denne avtalen leilighet ingen er registrert som fremmedgjort under denne avtalen. I samsvar med paragraf 1 i art. 558 i den russiske føderasjonens sivilkode for personer som beholder retten til å bruke leilighet, etter å ha kjøpt den Kjøper, Nei.
11. Ekspeditør forplikter seg til å overdra den angitte leiligheten Til kjøperen i henhold til Overdragelsesskjøtet, utarbeidet i enkel skriftlig form, senest 1 (En) kalenderdag fra datoen for statlig registrering av overføringen av eierskap til leilighet Til Til kjøperen i avdelingen for den føderale tjenesten for statsregistrering, matrikkel og kartografi i Moskva.
12. Kjøper erklærer at han har undersøkt nevnte leilighet Før jeg signerte denne avtalen, var jeg fornøyd med dens kvalitetstilstand og fant ingen feil eller mangler.
13. Spesifisert leilighet kjøpes til bruk som bolig, uten bruksrett som næringslokale eller til industrielle behov.
14. Overdragelse av eierskap til leilighet er underlagt obligatorisk statlig registrering på kontoret til Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography i Moskva.
15. Spesifisert leilighet overført i en tilstand som er egnet for beboelse, i den form den ble presentert Til kjøperen ved inspeksjon, fri for rettigheter og krav fra tredjeparter, utstyrt med sanitærutstyr, elektrisk og annet utstyr, ikke belastet med etterskuddsvis betaling: skatter, husleie, strømregninger, strøm, oppvarming.
16. Ekspeditør forplikter seg til å tilbakebetale gjeld på nytte og andre betalinger (inkludert elektrisitet, varme, porttelefon) for perioden før datoen for signering av Overføringsskjøtet, som må bekreftes av betalingskvitteringer, som sammen med en kopi av nøklene er underlagt å overføre Til kjøperen.
17. Fra tidspunktet for statlig registrering av overføring av eierrettigheter til leilighet på kontoret til den føderale tjenesten for statsregistrering, matrikkel og kartografi i Moskva, fremmedgjort leilighet passerer kgr. Russlands føderasjonsnavn, som påtar seg ansvaret for å betale eiendomsskatt, og også utfører drift og reparasjoner for egen regning leiligheter, deltar i forhold til besatt areal i kostnadene knyttet til drift og reparasjon, herunder større utbedringer, av hele huset og området rundt.
18. Ved signering av denne avtalen Ekspeditør Og Kjøper bekrefte at de ikke er fratatt rettslig handleevne, ikke lider av sykdommer som hindrer dem i å forstå essensen av denne avtalen som signeres og omstendighetene ved inngåelsen, og det er ingen omstendigheter som tvinger dem til å fullføre denne transaksjonen på ekstremt ugunstige forhold for partene, og denne avtalen er ikke for Selger slavebindende avtale.
19. Denne avtalen kansellerer og ugyldiggjør alle andre forpliktelser som ble gjort av partene i forhold til emnet i denne avtalen, muntlig eller skriftlig, før inngåelsen av denne avtalen.
20. Innholdet i artiklene 17, 18, 30, 37, 38, 39 i den russiske føderasjonens boligkode, artikkel 131 (Stat registrering av fast eiendom), 160 (Skriftlig form av en transaksjon), 161 (Transaksjoner gjort i enkel skriftlig form), 162 (Konsekvenser av manglende overholdelse av en enkel skriftlig form for en transaksjon), 185 (Fullmakt), 209 (Innhold av eiendomsrettigheter), 223 (Øyeblikk for fremkomst av eiendomsrettigheter fra kjøperen i henhold til kontrakten), 288 (Eierskap av boliglokaler), 302 (gjenvinning av eiendom fra en godtroende kjøper), 433 (Øyeblikk for inngåelse av avtalen). kontrakt), 460 (selgerens plikt til å overføre varene fri fra tredjeparters rettigheter), 549 (kontrakt for salg av fast eiendom), 551 (Stat registrering av eierskap av fast eiendom), 556 (Overføring av fast eiendom), 557 (Konsekvenser av overføring av fast eiendom av utilstrekkelig kvalitet) i den russiske føderasjonens sivilkode, samt artikkel 34 (ektefellers felles eiendom), 35 (Eierskap, bruk og avhending av felles eiendom) i den russiske føderasjonens familiekode er kjent for partene.
21. Før du signerer Overdragelsesskjøtet, risikoen for utilsiktet skade eller utilsiktet ødeleggelse av ovennevnte leiligheter bærer Ekspeditør.
22. Kostnadene ved tinglysing av felleseieretten bæres av Kjøper.
23. Denne avtalen er utarbeidet i 3 (tre) eksemplarer, hvorav ett oppbevares på kontoret til Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography i Moskva, ett eksemplar oppbevares av Selger og ett eksemplar fra Kjøper.

SIGNATER AV PARTENE:

Ekspeditør: _

(FULLT NAVN.)

Kjøper: ________________/_________________________________________________

(FULLT NAVN.)

HANDLING

overføring av leilighet

(OVERFØRINGSSKJØTE)

Moskva by, tjuende mars to tusen og seksten.

I samsvar med artikkel 556 i den russiske føderasjonens sivilkode,

Vi, gr. Russlands føderasjon fullt navn (helt), kjønn mann, fødselsår 11. november 1111, fødested: Moskva, pass 11 11 11111, utstedt av FJELLKONTORET TIL FMS OF RUSSIA. MOSKVA DISTRIKT _____________ 11/11/1111, underavdelingskode 111-111, registrert på adressen: Moskva by, gate __________, hus _, leilighet ____, kaltheretter "selger", på den ene siden, og

gr. RF Fullt navn (helt), kjønn mann, fødselsår 11. november 1111, fødested: Moskva, pass 11 11 11111, utstedt av FJELLKONTORET TIL FMS OF RUSSIA. MOSKVA I DISTRIKTET _____________ 11.11.1111, avdelingskode 111-111, registrert på adressen: Moskva by, gate __________, bygning _, leilighet ____, heretter referert til som "Kjøper", derimot, samlet heretter referert til som "Partene", har innbyrdes utarbeidet denne lov om følgende:

1. SELGER overleverte og KJØPER aksepterte leilighet nr. 11 (__________), ligger ved: _________________ hus (nittifire), bygning 1 (én), med et totalt areal på 55 (femtifem) m², bestående av 2 (to) stuer, plassert i 11. (____) etasje i et boligbygg, referansenummer: _________________, heretter - leilighet, av riktig kvalitet, samt nøkler og dokumenter som bekrefter fravær av gjeld på regninger.

2. KJØPER bekrefter det leilighet overleveres av forsvarlig kvalitet, tar i mot nøkler og dokumenter.

3. SELGER bekrefter fraværet av tredjeparts rettigheter til det spesifiserte leilighet.

SIGNATER AV PARTENE:

Ekspeditør:

(FULLT NAVN.)

Kjøper: ________________/_________________________________________________

AVTALE
kjøp og salg av leiligheter

Russland, byen Rostov-ved-Don, tjuende januar, to tusen og nitten

Vi, undertegnede: statsborger Petrov Petrovich, født 20. november 1968, pass: serie 60 03, nr. 150345, utstedt 04.10.2003. Institutt for innenrikssaker i Pervomaisky-distriktet i Rostov-on-Don, avdelingskode 612-054, registrert på adressen: Rostov-on-Don, Krasnoarmeyskaya gate, hus nr. 61, apt. nr. 10, heretter referert til som "Selger", på den ene siden, og statsborger Ivan Ivanovich Ivanov, født 15. mars 1978, pass: serie 60 05, nr. 280567, utstedt 07.05.2005. Institutt for indre anliggender i Kirov-distriktet i Rostov-on-Don, enhetskode 612-052, registrert på adressen: Rostov-on-Don, Gazetny lane, hus nr. 75, leilighet. nr. 23, heretter kalt «Kjøper», har derimot inngått denne avtalen som følger:

1. Selger solgte og kjøper kjøpte en hel boligleilighet nr. 15 (femten), bokstav "A", som ligger på adressen: Rostov-on-Don, Krasnoarmeyskaya Street, bygning nr. 35 (trettifem) og har matrikkelnummer 61:55: 0020432:16:5/4.

2. Den ovennevnte fremmedgjorte leiligheten består av to stuer, et kjøkken, et bad, et toalett og en korridor, med et totalt areal på 60 (seksti) kvadratmeter. m., inkl. boareal på 36 (trettiseks) kvm, som ligger i tredje etasje i en fem-etasjers boligbygning i murstein (det er en balkong), som bekreftes av matrikkelpasset til lokalene, utstedt 01. /09/2019. Kontoret til den føderale tjenesten for statlig registrering, matrikkel og kartografi for Rostov-regionen og et teknisk pass utstedt 10. januar 2019. Teknisk inventarbyrå i Rostov-on-Don.

3. Ovennevnte fremmedgjorte leilighet tilhører selgeren på grunnlag av avtalen om kjøp og salg av leiligheter datert 10. april 2007, som er bekreftet av Certificate of State Registration of Rights: serie 61-AN nr. 123456, utstedt 12. mai 2007 . Avdeling for den føderale tjenesten for statlig registrering, matrikkel og kartografi for Rostov-regionen.

4. Selger garanterer at på tidspunktet for signering av denne avtalen, er den ovennevnte fremmedgjorte boligleiligheten ikke solgt til noen andre, ikke har blitt donert, ikke er pantsatt, ikke er i tvist, ikke er arrestert eller forbudt og er fri fra eventuelle rettigheter til tredjeparter. Selgeren garanterer også at det ikke er noen bestemmelse ved lov eller kontrakt.

5. På tidspunktet for signering av denne avtalen er det ingen borgere registrert i den fremmedgjorte leiligheten som bosted eller oppholdssted, noe som bekreftes av en attest fra ___(organisasjon)___, datert 19. januar 2019.

6. Selger solgte og kjøper kjøpte boligleiligheten ovenfor for 2.300.000 (to millioner tre hundre tusen) rubler. Den angitte prisen på leiligheten er fastsatt etter avtale mellom partene i denne avtalen, er endelig og kan i fremtiden ikke endres. Det spesifiserte beløpet ble mottatt av Selger før undertegning av denne avtalen.

7. Overdragelsen av den fremmedgjorte boligleiligheten av Selger og aksept av Kjøperen skjedde før undertegnelsen av denne avtalen. Leiligheten som overdras til Kjøper er i beboelsesegnet stand, er forsvarlig tilrettelagt og oppfyller de tekniske og sanitære krav som stilles til boliglokaler. Kjøperen fikk nøklene til den angitte leiligheten, samt et matrikkelpass for lokalene og dokumenter som bekrefter betaling av verktøy.

8. Kjøper har satt seg inn i den tekniske og sanitære tilstanden til leiligheten som er overført til ham, har ingen klager på dette og samtykker i å akseptere ovennevnte leilighet som eiendom. Partene har slått fast at fra øyeblikket av signering av denne avtalen, utgjør de synlige manglene ved den ovennevnte boligleiligheten ikke et grunnlag for den påfølgende anvendelsen av den russiske føderasjonens sivilkode.

9. Partene i denne avtalen har blitt enige om at denne avtalen har kraft i form av en aksept og overdragelse av den fremmedgjorte boligleiligheten, og fra tidspunktet for signering av denne avtalen anses Selgers forpliktelse til å overføre ovennevnte avhendede leilighet til Kjøper som oppfylt.

10. I samsvar med den russiske føderasjonens sivile kode er overføringen av eierskap til den ovennevnte fremmedgjorte boligleiligheten underlagt statlig registrering på kontoret til Federal Service for State Registration, Cadastre og Kartografi for Rostov-regionen.

11. Eierretten til den ovennevnte fremmedgjorte boligleiligheten oppstår fra øyeblikket av registrering av denne rettigheten i Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It.

12. Partene i denne avtalen er enige om at alle kostnader forbundet med statlig registrering av overføringen av eiendomsretten til den avhendede leiligheten til Kjøper skal dekkes av Kjøper.

13. Denne avtalen anses inngått fra det øyeblikk den er signert av avtalepartene.

14. Denne avtalen er utarbeidet og underskrevet av avtalepartene i tre eksemplarer, hvorav ett eksemplar er original, og de to andre eksemplarer er kopier. Den originale kontrakten overleveres til kjøperen, en kopi overleveres til selgeren, og den andre kopien forblir i filene til kontoret til Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography for Rostov-regionen.

SIGNATER AV PARTENE:

Ekspeditør

Kjøper- _ _ _ _ (signatur) _ _ _ _ : _ _ (etternavn, fornavn, patronym i sin helhet) _ _

EN KOMMENTAR
til avtalen om kjøp og salg av leilighet mellom enkeltpersoner

Grunnleggende bestemmelser om konklusjonen
avtaler om kjøp og salg av eiendom

En avtale om kjøp og salg av eiendom er en multilateral transaksjon, der partene kan være både enkeltpersoner (borgere) og juridiske enheter (organisasjoner) av ulike organisatoriske og juridiske former.

Selger forplikter seg etter en kjøps- og salgsavtale for eiendom (eiendomssalgsavtale) til å overdra eiendomsretten til en tomt, bygning, byggverk, leilighet eller annen fast eiendom til kjøper, og kjøper forplikter seg til å overta eiendommen og betale en viss sum penger (pris) for det.

Avtalen om kjøp og salg av fast eiendom trer i kraft og blir bindende for partene fra det tidspunkt den inngås. Dette øyeblikket er signeringen av en avtale av partene, som gjenspeiler alle de vesentlige betingelsene for transaksjonen.

For kontrakter om kjøp og salg av fast eiendom er de vesentlige betingelsene gjenstand for kontrakten (den fremmedgjorte eiendommen), dens sammensetning og tilstand (kvalitet), dens beliggenhet, prosedyren og perioden for overføringen til kjøperen, prisen, prosedyre og betalingsbetingelser, og rettighetene til tredjeparter angående kontrakten, inkl. og oppholdsrett i fremmedgjorte boliglokaler.

I tillegg kan enhver av partene i kontrakten angi de forholdene som er avgjørende for den og som det må oppnås enighet om.

Merk: Dersom det før inngåelse av hovedkjøps- og salgsavtale for en fast eiendom er inngått en Foreløpig kjøps- og salgsavtale for denne eiendommen mellom partene, skal hovedkjøps- og salgsavtalen inngås på vilkårene. fastsatt i den foreløpige avtalen. Samtidig har partene i kontrakten rett til å endre vilkårene i den foreløpige kontrakten etter eget skjønn, etter å ha oppnådd enighet om innholdet i endringene som er gjort i kontrakten.

Kontraktsskjema
eiendomssalg

Kontrakten for salg av fast eiendom inngås skriftlig (enkel eller notarial) ved å utarbeide ett dokument signert av partene. Manglende overholdelse av kjøps- og salgsavtalens form medfører dens ugyldighet.

Inntil juli 2016 ga lovgivningen i Den russiske føderasjonen muligheten til å inngå en kontrakt for kjøp og salg av fast eiendom i enhver form, både i enkel skriftlig og notarialform, og la valget mellom disse to formene være etter skjønn. parter i kontrakten.

Siden juli 2016 har situasjonen endret seg. For øyeblikket gir lovgivningen i Den russiske føderasjonen en liste over betingelser som en avtale om kjøp og salg av eiendom nødvendigvis må inngås i notarialform.

Følgende transaksjoner er underlagt obligatorisk notarisering:

1. Transaksjoner om avhendelse av andeler i felleseieretten til fast eiendom, herunder avhendelse fra alle deltakere i delt eierskap av sine aksjer under en transaksjon.

Unntak fra denne regelen er transaksjoner knyttet til eiendom som utgjør et verdipapirfond eller ervervet for innlemmelse i et verdipapirfond, samt transaksjoner for avhendelse av grunnandeler.

2. Transaksjoner knyttet til avhending av fast eiendom under vergeforhold, samt transaksjoner for avhendelse av fast eiendom som tilhører en mindreårig statsborger eller en borger som er anerkjent som begrenset rettslig handleevne.

Merk: Ovennevnte regler gjelder for saker om betalt og vederlagsfri avhendelse av fast eiendom, d.v.s. både for kjøps- og salgstransaksjoner, og for bytte- eller gavetransaksjoner.

Notarisering av en transaksjon betyr å kontrollere lovligheten av transaksjonen, inkludert om hver part har rett til å fullføre den, og utføres av en notarius publicus eller en tjenestemann som har rett til å utføre en slik notariell handling, på den måten som er fastsatt av lov om notarius publicus og notarialvirksomhet.

Notarisering av en transaksjon utføres ved å lage en sertifiseringspåskrift på kjøps- og salgsavtalen for eiendom. Før du lager en sertifiseringsinskripsjon, fastslår notarius identiteten til innbyggerne som søker om en notariell handling (på grunnlag av et pass), verifiserer deres juridiske kapasitet og myndighet til å fullføre transaksjonen, og verifiserer at den fremmedgjorte eiendommen tilhører selgeren .

Notarius publicus plikter å lese høyt for deltakerne i transaksjonen teksten til kjøps- og salgsavtalen for eiendom, plikter å forklare betydningen og betydningen av avtalen som inngås, og også kontrollere om innholdet i eiendomskjøpet og salgsavtale samsvarer med partenes faktiske intensjoner og om den ikke strider mot kravene i gjeldende lovgivning.

En kontrakt for kjøp og salg av fast eiendom, underlagt obligatorisk notarisering, signeres av partene kun i nærvær av en notar.

Gjeldende regler om obligatorisk notarisering av ovennevnte transaksjoner inneholder ikke krav om at kontrakt om salg og kjøp av fast eiendom skal utarbeides av notarius publicus på notarius publicus. Partene har rett til selvstendig å utarbeide et utkast til avtale, inkludert alle vilkår de anser nødvendige.

I tilfelle når avtaleutkastet er utarbeidet av en notarius (notarius assistent), er ikke partene forpliktet til ubetinget å akseptere og signere standard (mal) teksten til avtalen. Inntil avtalen er signert og notarius attestasjon er påført, har partene rett til å komme med sine forslag og ønsker om å inkludere alle de vilkår som de anser nødvendige i avtaleutkastet.

For å utføre en notariell handling belastes et statlig gebyr eller notariell tariff, i beløpene fastsatt av den russiske føderasjonens skattekode og grunnlaget for lovgivningen til den russiske føderasjonen om notarius publicus, samt et gebyr for levering av juridisk og tekniske tjenester. Innkreving av avgifter og tariffer utføres under hensyntagen til spesifikasjonene fastsatt av lovgivningen i Den russiske føderasjonen. Personer som i henhold til loven nyter godt av, betaler statlige avgifter og notarhonorarer med redusert beløp, eller ikke betaler dem i det hele tatt.

Transaksjoner som ikke er underlagt begrensningene ovenfor, kan likevel gjennomføres i enkel skriftlig form.

En enkel skriftlig form for transaksjonen innebærer å utarbeide en kontrakt for kjøp og salg av fast eiendom av partene i kontrakten selv, eller av en tredjepart som er spesielt engasjert for dette formålet - en advokat, en advokat, et eiendomsmeglerfirma, etc. og så videre. Samtidig er ikke avtaleteksten sertifisert av noen, og myndigheten til å fullføre transaksjonen og tilgjengeligheten av det nødvendige settet med dokumenter for den fremmedgjorte eiendommen kontrolleres av partene uavhengig eller med involvering av en passende spesialist .

Lovligheten og gyldigheten av en avtale om kjøp og salg av fast eiendom utarbeidet i enkel skriftlig form, bekreftes av det organet som registrerer overføringen av eiendomsretten til den avhendede eiendommen. For tiden er et slikt organ Rosreestr - Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography.

Emnedefinisjon

Avtalen om kjøp og salg av eiendom skal tydelig angi og detaljert beskrive gjenstanden for transaksjonen, dvs. fremmedgjort eiendom. Ved utarbeidelse av en kjøps- og salgsavtale er det nødvendig å angi alle data som gjør at man definitivt og entydig kan identifisere eiendommen som skal overføres til kjøper i henhold til avtalen, inkludert data som bestemmer eiendommens beliggenhet. på den aktuelle tomten eller som del av annen fast eiendom.

I mangel av disse dataene i kjøps- og salgsavtalen anses det at partene ikke har blitt enige om vilkårene for eiendommen som skal overføres til kjøperen, og kjøps- og salgsavtalen anses følgelig ikke som inngått .

Når du beskriver den fremmedgjorte eiendommen (leilighet, boligbygg, tomt) i kjøps- og salgsavtalen, er det nødvendig å angi hele adressen til plasseringen av objektet, inkludert navnet på regionen (region, territorium), navn på byen, gaten (smug), husnummer (bygning, bokstav) og leilighetsnummer (hvis noen), samt angi matrikkelnummeret eller betinget nummer på den fremmedgjorte eiendommen.

I tillegg er det nødvendig å angi det totale og boligarealet (hvis noen) av objektet, antall og navn på eksisterende bolig- og hjelpelokaler, tilstedeværelsen av en balkong, kjeller, loft, det totale antallet etasjer på gjenstanden og hovedmaterialet til gjenstandens vegger, samt arealet av tomten hvor den ligger fremmedgjort eiendom og dens tiltenkte formål.

Hvis gjenstanden for transaksjonen er en leilighet i en fleretasjes bygning, er det i tillegg til å indikere det totale antallet etasjer i bygningen, også nødvendig å indikere etasjen som den fremmedgjorte leiligheten ligger på.

Ovennevnte sett med installasjonsdata som karakteriserer den avhendede eiendommen er det minimum som er nødvendig og tilstrekkelig for å gjennomføre en kjøps- og salgstransaksjon, men avtalepartene kan inkludere i avtalen en mer detaljert beskrivelse av den avhendede eiendommen, inkl. inkludere en detaljert beskrivelse av tilgjengelige hjelpemidler, vaskerom, spesialutstyr, rominnredning, etc.

En detaljert beskrivelse av eiendommens tilstand gjør at kvaliteten på den avhendede eiendommen, som skal overføres til kjøper, kan registreres mer nøyaktig i kjøps- og salgsavtalen. Selvfølgelig øker en detaljert beskrivelse av eiendommen volumet av teksten til kjøps- og salgsavtalen, aksept og overføring av eiendommen og andre relaterte dokumenter, men loven setter ingen begrensning på antall sider i avtalen om kjøp og salg av eiendom.

I tillegg, i henhold til den generelle regelen fastsatt av den russiske føderasjonens sivilkode, står partene fritt til å inngå en avtale og bestemme vilkårene i avtalen etter eget skjønn, bortsett fra de betingelsene som er obligatoriske for denne typen avtale (essensielle vilkår fastsatt ved lov). Med utgangspunkt i denne bestemmelsen har partene rett til å inkludere i kontrakten en detaljert beskrivelse av kontraktsvilkårene i ethvert omfang.

Beskrivelsen av den fremmedgjorte eiendommen gitt i kjøps- og salgsavtalen for eiendom må være i samsvar med dataene i matrikkelpasset til denne eiendommen. Ethvert avvik i beskrivelsen av eiendommen med de faktiske dataene i matrikkelregistreringen kan føre til suspensjon eller avslag på statlig registrering av overføring av eierskap til denne eiendommen til kjøperen.

Rettigheter til land
ved salg av bolighus, bygning, struktur

I henhold til en kontrakt om salg av en bygning, struktur eller annen fast eiendom, overdras kjøperen, samtidig med overføringen av eiendomsretten til slik eiendom, rettighetene til tomten som er okkupert av slik eiendom og som er nødvendig for bruken av den.

I tilfelle hvor selger er eier av tomten som eiendommen som selges ligger på, overdras kjøperen eiendomsretten til tomten som er besatt av slik fast eiendom og nødvendig for bruken av den, med mindre annet er bestemt i lov.

Salg av fast eiendom som ligger på en tomt som ikke tilhører selgeren ved eiendomsrett er tillatt uten samtykke fra eieren av denne tomten, med mindre dette strider mot bruksvilkårene for slik tomt fastsatt ved lov eller avtale.

Ved salg av slik fast eiendom erverver kjøper bruksrett til den tilsvarende tomten på samme vilkår som selgeren av eiendommen.

Pris og betalingsprosedyre
i en eiendomssalgsavtale

En kontrakt om kjøp og salg av fast eiendom må fastsette prisen på denne eiendommen. Prisen på den avhendede eiendommen fastsettes etter avtale mellom partene i kontrakten og kan som regel ikke endres i fremtiden. Prisendringer etter avtaleinngåelse er tillatt i tilfeller og på de vilkår som følger av kontrakten eller loven. For eksempel når selgeren overfører til kjøperen eiendom av utilstrekkelig kvalitet.

Dersom kjøps- og salgsavtalen ikke inneholder et skriftlig avtalt vilkår mellom partene om prisen på fast eiendom, anses avtalen om salg som ikke inngått.

Ved utforming av en kontrakt om kjøp og salg av fast eiendom anbefales det at transaksjonspartene oppgir den faktiske prisen på den avhendede eiendommen, dvs. nøyaktig det beløpet kjøperen overfører til selgeren som betaling for eiendommen han kjøper.

Å undervurdere den reelle prisen på den avhendede eiendommen i en kjøps- og salgsavtale under påskudd av skattereduserende mv., kan ha negative konsekvenser for avtalepartene, særlig for kjøper.

Hvis det oppstår problemer av juridisk karakter og statens registrering av eiendomsoverføringen til kjøperen nektes, eller den avsluttede salgs- og kjøpstransaksjonen erklæres ugyldig etter registrering av rettighetsoverføringen, kan kjøperen stå overfor en situasjon der pengene han betalte vil bli returnert til ham i et redusert beløp , dvs. kun beløpet angitt i kjøps- og salgsavtalen for eiendom.

Tilstedeværelsen av en ekstra kvittering for at kjøperen skal overføre penger til et beløp som er større enn det som er spesifisert i kjøps- og salgsavtalen, kan hjelpe kjøperen med å få tilbake det manglende beløpet fra den skruppelløse selgeren i retten, men den endelige avgjørelsen om dette spørsmålet vil gjøres av retten. Og rettens avgjørelse er som kjent uforutsigbar på forhånd.

Med mindre annet følger av lov eller avtale om kjøp og salg av fast eiendom, omfatter prisen for en bygning, anlegg eller annen fast eiendom som ligger på en tomt etablert der prisen for den tilsvarende del av tomten eller retten til den overført med denne eiendommen.

For å optimalisere beskatningen og unngå dobbelttolkning, anbefales det ved utarbeidelse av en kjøps- og salgsavtale å fremheve prisen på bygninger (konstruksjoner) og prisen på tomten de ligger på.

Partene i avtalen har rett til i avtalen om kjøp og salg av fast eiendom å fastsette enhver fremgangsmåte, vilkår og betalingsmåte for den avhendede eiendommen som passer dem.

I praksis benyttes ofte betalingsalternativer som fokuserer på to hovedrettslig vesentlige hendelser: overføring av fast eiendom til kjøper og statlig registrering av overføring av eiendomsrett til kjøper.

Oftest skjer betaling i to stadier: kjøperen betaler en del av pengebeløpet når eiendommen overføres til ham (eller umiddelbart etter det), og den resterende delen av pengebeløpet betales av kjøperen etter statlig registrering av overføring av eierskap. På denne måten forsikrer kjøpere seg mot mulige skjulte problemer som de ikke kunne identifisere på tidspunktet for å forberede transaksjonen.

Partene i avtalen kan foreta betalinger seg imellom både kontant (uten å begrense beløpet) og ved bankoverføring.

Ved kontantbetalinger registreres faktumet om betalingen utført av kjøperen med en tilsvarende kvittering fra selgeren eller hans representant. Kvittering for mottak av penger fra kjøper signeres av selger (hans representant) og overføres til oppbevaring til kjøper.

Dersom en transaksjon inngås på vegne av selger av en fullmaktsfullmektig, må kjøper sørge for at selgerens representant har fullmakt til å motta penger som skyldes selgeren som betaling for den avhendede eiendommen.

Fullmakten til å motta de angitte midlene må angis i en attestert fullmakt utstedt av selger. Som regel er alle fullmakter som er nødvendige for å inngå en kontrakt om kjøp og salg av fast eiendom angitt av selgeren i en fullmakt.

Kvittering for mottak av penger kan utferdiges i enkel skriftlig form, uavhengig av om transaksjonen som pengene ble betalt for er underlagt notarplikt.

Loven fastsetter ingen spesielle krav for mottak av penger i form og innhold, bortsett fra de minste - dette dokumentet må være skriftlig og inneholde informasjon om overføring av penger (hvem, til hvem, når, hvor mye og for hva).

Etter avtale mellom partene i avtalen kan kvitteringsteksten inneholde en liste over vitner som var til stede under overføringen av penger og som ved sin signatur i dokumentet i tillegg bekrefter at kjøperen har overført penger. til selgeren.

Ved ikke-kontante betalinger foretar kjøperen betaling ved bankoverføring av det tilsvarende beløpet til selgerens forhåndsavtalte bankkonto, hvis detaljer kan spesifiseres direkte i kjøps- og salgsavtalen for eiendommen eller i en tilleggsavtale mellom partene. I dette tilfellet registreres betalingen av en bankbetalingsordre med en merknad fra banken om utførelsen av ordren.

Med en hvilken som helst betalingsmetode anbefales partene å tydelig angi formålet med betalingen i de relevante dokumentene som bekrefter betalingen - betaling for slik og slik fremmedgjort eiendom. Dette vil eliminere mulige uoverensstemmelser (uenigheter) mellom partene angående riktig oppfyllelse av kjøperens forpliktelse til å betale for den kjøpte eiendommen.

Overdragelse av fast eiendom

Overdragelsen av fast eiendom fra selgeren og aksept av den av kjøperen utføres i henhold til overdragelsesskjøte eller annet overdragelsesdokument undertegnet av partene. Aksept og overdragelse av den avhendede eiendommen er utarbeidet i enkel skriftlig form, uavhengig av om avtalen som eiendommen overføres under er underlagt obligatorisk notarisering.

Eiendomsoverdragelses- og godkjenningsattesten spesifiserer i detalj hva slags eiendom som ble overdratt til kjøper på grunnlag av en inngått avtale om kjøp og salg av eiendom og hvilken stand denne eiendommen var i på overdragelsestidspunktet.

Når du beskriver den overførte eiendommen, er den samme detaljerte informasjonen om eiendommen angitt som i kjøps- og salgsavtalen - den fullstendige adressen til eiendommens beliggenhet, eiendommens matrikkelnummer eller betingede nummer, total og bolig (hvis noen) området til eiendommen, antall og navn på eksisterende bolig- og hjelpelokaler, det totale antallet etasjer på objektet og hovedmaterialet på veggene til objektet, samt arealet til tomten som den avhendede eiendommen er lokalisert og dens tiltenkte formål.

Handlingen om aksept og overføring av den fremmedgjorte eiendommen (leilighet, boligbygg, tomt, etc.) er utarbeidet som et eget dokument bare hvis nødvendig. For eksempel i en situasjon der tidspunktet for signering av en avtale om avhendelse av fast eiendom (kjøp og salg, bytte, donasjon, etc.) og tidspunktet for den faktiske overføringen av denne eiendommen ikke faller sammen i tid, dvs. for eksempel i dag er det signert en avtale, og om en uke skal eiendommen overdras.

Hvis signeringen av kontrakten og overføringen av fast eiendom faller sammen i tid eller eiendommen allerede er overført til kjøperen tidligere, blir informasjon om overføringen av fast eiendom i de fleste tilfeller lagt inn direkte i kjøps- og salgsavtalen for eiendom. , og angir i avtalen omtrent følgende:

"Overdragelsen av den fremmedgjorte boligleiligheten av Selger og dens aksept av Kjøper skjedde før undertegning av denne avtalen. Leiligheten som er overført til Kjøper er i en boligegnet stand, er forsvarlig anlagt, oppfyller etablerte tekniske og sanitære forhold. krav Nøklene til den angitte leiligheten, samt matrikkelpasset til lokalene og dokumenter som bekrefter betaling av verktøy.

Kjøper har satt seg inn i den tekniske og sanitære tilstanden til leiligheten som er overført til ham, har ingen klager på dette og samtykker i å akseptere ovennevnte leilighet som eiendom. Partene har slått fast at fra øyeblikket av signering av denne avtalen, utgjør de synlige manglene ved den ovennevnte boligleiligheten ikke grunnlag for den påfølgende anvendelsen av artikkel 475 i den russiske føderasjonens sivilkode.

Partene i denne avtalen har blitt enige om at denne avtalen har kraft i form av en aksept og overdragelse av den fremmedgjorte boligleiligheten, og fra tidspunktet for signering av denne avtalen anses Selgers forpliktelse til å overføre ovennevnte frahendte leilighet til Kjøper som oppfylt. "

(Teksten ovenfor kan endres avhengig av omstendighetene ved hver spesifikke transaksjon).

Med mindre annet følger av lov eller kontrakt, anses selgerens forpliktelse til å overføre fast eiendom til kjøperen oppfylt etter levering av denne eiendommen til kjøper og signering av det relevante overføringsdokumentet av partene.

Unnlatelse av å undertegne et dokument om overdragelse av fast eiendom på de vilkår som er fastsatt i kjøps- og salgsavtalen, anses som et avslag fra henholdsvis selgeren av forpliktelsen til å overdra eiendommen, og av kjøperen av plikten til å ta imot eiendommen.

Aksept fra kjøper av fast eiendom som ikke er i samsvar med vilkårene i kjøps- og salgsavtalen for eiendom, herunder i tilfeller hvor slikt avvik er spesifisert i dokumentet om overdragelse av fast eiendom, er ikke grunnlag for å frita selger fra ansvar for feilaktig utførelse av salgs- og kjøpeavtalen.

Konsekvenser av overdragelse av fast eiendom
dårlig kvalitet

I tilfelle selgeren overfører til kjøperen eiendom som ikke er i samsvar med vilkårene i kjøps- og salgsavtalen med hensyn til dens kvalitet, brukes reglene i artikkel 475 i den russiske føderasjonens sivilkode, med unntak av bestemmelser om kjøpers rett til å kreve utskifting av varer av mangelfull kvalitet med varer som er i samsvar med kontrakten.

Spesielt gjelder følgende regler:

Dersom manglene ved eiendommen ikke er spesifisert av selgeren, har kjøperen som eiendommen av mangelfull kvalitet ble overført til, etter eget skjønn rett til å kreve av selgeren:

1. forholdsmessig reduksjon i kjøpesummen for fast eiendom;

2. gratis eliminering av mangler i fast eiendom innen rimelig tid;

3. refusjon av deres utgifter for å fjerne mangler ved fast eiendom.

En forholdsmessig reduksjon i kjøpesummen brukes vanligvis ved salg av fast eiendom. Dersom kjøper ved visning av eiendommen som selges oppdager mangler ved eiendommen, kan partene forhandle om avslag i kjøpesummen for eiendommen.

Hvis dette ikke skjedde før avslutningen av transaksjonen (manglene ble ikke oppdaget under den foreløpige gjennomgangen), blir det praktisk talt umulig å redusere kjøpesummen etter gjensidige oppgjør og statlig registrering av overføring av eiendomsrett til kjøper, og, viktigst av alt, meningsløst, fordi . prisen på eiendommen er allerede fastsatt i kjøps- og salgsavtalen.

Å fremsette et krav til selger om å eliminere mangler ved eiendom gratis innen rimelig tid, er etter vår mening en irrasjonell måte å løse problemet på, fordi implementeringen vil ta urimelig lang tid.

Siden selgere i de fleste tilfeller nekter å frivillig eliminere mangler oppdaget av kjøpere, må kjøpere gå til retten med krav som krever at selgeren tar visse handlinger for å eliminere de oppdagede manglene. Dette stadiet tar en periode.

Dette etterfølges av neste trinn og neste tidsperiode - tvangsfullbyrdelse av en rettsavgjørelse med involvering av namsmenn. Namsmenn har vært i stand til å jobbe ganske effektivt de siste årene, men det er en betydelig nyanse i problemstillingen som vurderes. Å fjerne mangler ved fast eiendom er som regel en konkret jobb som selgeren selv ikke kan gjøre på egen hånd.

Selgeren må tiltrekke seg spesialister med passende profil og kvalifikasjoner og betale for deres tjenester med egne penger. Vil selgeren ha den nødvendige summen til rett tid? Svaret på dette spørsmålet er ukjent. Til syvende og sist kan utførelsen av rettsavgjørelsen bli forsinket på ubestemt tid, og det er stor sannsynlighet for at du må ty til metoden fastsatt i punkt 3.

For å oppsummere det ovennevnte, bør det erkjennes at den mest rasjonelle måten å løse problemet på er å uavhengig eliminere manglene til den kjøpte eiendommen med refusjon av alle utgifter fra selgeren av eiendommen.

Uavhengig eliminering av mangler betyr uavhengig involvering av eksperter som vil utarbeide en erklæring om omfanget av arbeidet og et estimat av kostnadene for dette arbeidet, involvering og betaling av arbeidet til passende kvalifiserte spesialister som utfører det nødvendige arbeidet. Alle utgifter kjøper påløper skal dokumenteres.

Etter å ha utført de spesifiserte stadiene av arbeidet og eliminert feilene til eiendommen, bør kjøperen beregne alle kostnadene sine og fremsette et krav mot selgeren for å få tilbake hele kostnaden for alle utgifter kjøperen har pådratt seg.

Rasjonaliteten til denne metoden er at arbeidet med å eliminere feil i fast eiendom vil bli utført umiddelbart og den kjøpte eiendommen kan brukes til det tiltenkte formålet. Selvsagt vil innkreving av midler fra selger også ta på ubestemt tid, men denne omstendigheten vil på ingen måte påvirke muligheten for å bruke eiendommen til det tiltenkte formålet.

Selger er som hovedregel ansvarlig for mangler ved den solgte eiendommen dersom kjøperen godtgjør at mangelen ved eiendommen er oppstått før den er overført til kjøperen eller av grunner som har oppstått før overdragelsen av eiendommen til kjøperen.

Kjøper har rett til å fremsette krav overfor selger knyttet til mangler ved den kjøpte eiendommen, forutsatt at de oppdages innen to år fra datoen for overdragelse av eiendommen til kjøper.

Ved betydelig brudd på kravene til eiendomskvalitet (oppdagelse av uopprettelige mangler, mangler som ikke kan elimineres uten uforholdsmessige kostnader eller tid, eller som identifiseres gjentatte ganger, eller dukker opp igjen etter at de er fjernet, og andre lignende mangler) , kjøperen har rett til å nekte å utføre kontrakten kjøp og salg og kreve tilbakebetalt beløpet som er betalt for fast eiendom.

Statlig registrering
overføring av eierskap til fast eiendom

Overdragelse av eiendomsretten til fast eiendom i henhold til en kjøps- og salgsavtale for eiendom til kjøper er underlagt statlig registrering.

Gjennomføring av en avtale om kjøp og salg av eiendom av partene før statlig registrering av eiendomsoverdragelsen er ikke grunnlag for å endre deres forhold til tredjeparter.

Dersom en av partene unndrar seg statlig tinglysing av eiendomsoverdragelse av fast eiendom, har retten rett til, etter anmodning fra den annen part, å fatte vedtak om statlig registrering av eiendomsoverdragelsen til den aktuelle eiendommen.

Funksjoner ved salg av boliglokaler

En vesentlig betingelse i kontrakten for kjøp og salg av boligbygg, leilighet, del av boligbygg eller leilighet der personer som i samsvar med loven beholder bruksretten til denne boligen etter at den er kjøpt av kjøperen. live, er en liste over disse personene som indikerer deres rettigheter til å bruke de fremmedgjorte boliglokalene.

Liste over personer som beholder bruksretten til boliger
basert på lov eller kontrakt

1. personer som bruker boliglokaler på grunnlag av en livslang vedlikeholdsavtale med en forsørger (for livstid);

2. personer som har fått rett til å bruke boliglokaler ved testamentarisk avslag (for perioden spesifisert i det aktuelle testamentet);

3. medlemmer av eierens familie (inkludert tidligere), som under privatiseringen av boliglokaler ga fra seg eierskapet til en andel i boliglokalene (for livet);

4. en tidligere eier av boliglokaler som donerte boliglokaler til en annen person, med vilkår om å gi (overlate) ham rett til å bruke boliglokaler til personlig opphold (analogt med bruksrett til bolig på grunnlag av en livslang vedlikeholdsavtale med en avhengig - for livet);

5. personer som har inngått leieavtale, leieavtale eller fri bruk av boliglokaler med eieren (for disse avtalenes gyldighetsperiode).

Merk: Dersom det er personer som beholder retten til å oppholde seg i den avhendede eiendommen, men listen over disse personene ikke er inkludert i kjøps- og salgsavtalen for eiendom, anses denne kjøpsavtalen som ikke inngått.

Dette betyr at verken signering av en kontrakt for kjøp og salg av fast eiendom av partene i transaksjonen (selger og kjøper), eller overføring av penger til selger som betaling for denne eiendommen, eller overføring av fast eiendom fra selger til kjøper medfører tilsvarende rettsfølger for partene. Til tross for gjennomføringen av disse handlingene, vil kontrakten for kjøp og salg av fast eiendom anses som uavsluttet og overføring av eierskap til kjøperen vil være umulig.

Dersom hindringen som har oppstått for å gjennomføre transaksjonen i form av en leietaker som har rett til å bo i den avhendede eiendommen ikke forvirrer kjøperen og han fortsatt er klar til å inngå en transaksjon med den heftelsen som har oppstått, da partene kan gjøre passende endringer i kjøps- og salgsavtalen og bringe transaksjonen til sin logiske konklusjon, inkludert statlig registrering av overføringen av eierskap til kjøperen.

Dersom Kjøper er kategorisk mot eksterne beboere i eiendommen han kjøper, må partene tilbakelevere til hverandre alt de mottok under transaksjonen. Kjøper må returnere eiendommen til Selger (hvis den allerede er overført til Kjøper), og Selger må tilbakelevere alle midler han har mottatt som betaling for leiligheten som selges.

Retur eller ikke-retur av innskudd og sikkerhetsbetalinger, samt erstatning for tap og bøter fra partene, utføres i samsvar med den foreløpige kjøps- og salgsavtalen og andre avtaler inngått mellom partene i transaksjonen. Dersom det ikke oppnås enighet i kontroversielle spørsmål, har avtalepartene rett til å gå til domstolene med tilsvarende påstand.

AVTALE

kjøp og salg av leiligheter

Russland, byen Novosibirsk, den tjueførste to tusen fjorten oktober

Vi, undertegnede: statsborger Semyon Alekseevich Smirnov, født 24. desember 1982, pass: serie 50 03, nr. 150345, utstedt 04.10.2003. Institutt for indre anliggender i Oktyabrsky-distriktet i Novosibirsk, avdelingskode 512-054, registrert på adressen: Novosibirsk, Truda gate, hus nr. 6, apt. nr. 15, heretter kalt "Selger", på den ene side, og statsborger Petr Nikolaevich Bykov, født 12. mars 1979, pass: serie 50 05, nr. 280567, utstedt 07.05.2005. Institutt for indre anliggender i det sentrale distriktet i Novosibirsk, avdelingskode 512-052, registrert på adressen: Novosibirsk, st. Mira, hus nr. 7, leil. nr. 34, heretter kalt «Kjøper», har derimot inngått denne avtalen som følger:

1. Selger solgte og kjøper kjøpte en hel boligleilighet nr. 13 (tretten), lokalisert på adressen: Novosibirsk, Mayakovsky Street, bygning nr. 34 (trettifire) og har matrikkelnummer 61:55:0020432:16:5 /4.
2. Den ovennevnte fremmedgjorte leiligheten består av to stuer, et kjøkken, et bad, et toalett og en korridor, med et totalt areal på 56 (femtiseks) kvadratmeter. m., inkl. boareal på 38 (trettiseks) kvm, plassert i tredje etasje i en fem-etasjers boligbygning i murstein (det er en balkong), som bekreftes av matrikkelpasset til lokalene, utstedt i oktober 20, 2014. Kontoret til den føderale tjenesten for statlig registrering, matrikkel og kartografi for Novosibirsk-regionen og et teknisk pass utstedt 20. oktober 2014. Bureau for teknisk inventar i Novosibirsk.
3. Ovennevnte fremmedgjorte leilighet tilhører selgeren på grunnlag av avtalen om kjøp og salg av leiligheter datert 10. april 2007, som er bekreftet av Certificate of State Registration of Rights: serie 61-AN nr. 123456, utstedt 12. mai 2007 . Avdeling for den føderale tjenesten for statlig registrering, matrikkel og kartografi for Novosibirsk-regionen.
4. Selger garanterer at på tidspunktet for signering av denne avtalen, er den ovennevnte fremmedgjorte boligleiligheten ikke solgt til noen andre, ikke har blitt donert, ikke er pantsatt, ikke er i tvist, ikke er arrestert eller forbudt og er fri fra eventuelle rettigheter til tredjeparter.
5. På tidspunktet for signering av denne avtalen er det ingen borgere registrert i den fremmedgjorte leiligheten som bosted eller oppholdssted, noe som bekreftes av et sertifikat fra ___(organisasjon)___, datert 19.10.2014.
6. Selger solgte og kjøper kjøpte boligleiligheten ovenfor for 3 500 000 (tre millioner fem hundre tusen) rubler. Den angitte prisen på leiligheten er fastsatt etter avtale mellom partene i denne avtalen, er endelig og kan i fremtiden ikke endres. Det spesifiserte beløpet ble mottatt av Selger før undertegning av denne avtalen.
7. Overdragelsen av den fremmedgjorte boligleiligheten av Selger og aksept av Kjøperen skjedde før undertegnelsen av denne avtalen. Leiligheten som overdras til Kjøper er i beboelsesegnet stand, er forsvarlig anlagt, og oppfyller fastsatte tekniske og sanitære krav. Kjøperen fikk nøklene til den angitte leiligheten, samt et matrikkelpass for lokalene og dokumenter som bekrefter betaling av verktøy.
8. Kjøper har satt seg inn i den tekniske og sanitære tilstanden til leiligheten som er overført til ham, har ingen klager på dette og samtykker i å akseptere ovennevnte leilighet som eiendom. Partene har slått fast at fra øyeblikket av signering av denne avtalen, utgjør de synlige manglene ved den ovennevnte boligleiligheten ikke grunnlag for den påfølgende anvendelsen av artikkel 475 i den russiske føderasjonens sivilkode.
9. Partene i denne avtalen har blitt enige om at denne avtalen har kraft i form av en aksept og overdragelse av den fremmedgjorte boligleiligheten, og fra tidspunktet for signering av denne avtalen anses Selgers forpliktelse til å overføre ovennevnte avhendede leilighet til Kjøper som oppfylt.
10. I samsvar med artiklene 131 og 551 i den russiske føderasjonens sivile kode, er overføringen av eierskap til den ovennevnte fremmedgjorte boligleiligheten underlagt statlig registrering på kontoret til Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography for Novosibirsk-regionen.
11. Eierretten til den ovennevnte fremmedgjorte boligleiligheten oppstår fra øyeblikket av registrering av denne rettigheten i Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It.
12. Partene i denne avtalen er enige om at alle kostnader forbundet med statlig registrering av overføringen av eiendomsretten til den avhendede leiligheten til Kjøper skal dekkes av Kjøper.
13. Denne avtalen anses inngått fra det øyeblikk den er signert av avtalepartene.
14. Denne avtalen er utarbeidet i tre eksemplarer, hvorav den ene overleveres til kjøperen, den andre til selgeren, og den tredje kopien forblir i filene til kontoret til Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography for Novosibirsk Region.

SIGNATER AV PARTENE:

Selger - __________________ : ________________________________________________________________

Kjøper - __________________ : __________________________________________________________________

(signatur) (etternavn, fornavn, patronym i sin helhet)

Her kan du se og laste ned en mal for en leilighetskjøps- og salgsavtale for 2018 i et format som passer deg. Husk at du alltid kan få vår juridiske bistand, inkludert å fylle ut dette skjemaet, ved å kontakte oss på telefonnumrene som er oppført på nettsiden.

Ny prøve 2019

KONTRAKT OM SALG AV LEILIGHET

Vi, ______________________________________________________________, født _______________,

Ekspeditør, Og

G.R.,

Fødselssted: ______________________________________________________________,

statsborgerskap: ____________________, kjønn: __________, pass: ___________ nr. _______,

Utstedt: ______________________________________________________, _____________ år,

avdelingskode: __________, registrert på: __________________

_____________________________________________________________________________

Heretter referert til som Kjøper, har inngått denne avtalen som følger:

1. Selger solgte og kjøper kjøpte eiendomsretten til leiligheten som ligger på adressen: __________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

2. Leiligheten tilhører selgeren med eiendomsrett på grunnlag av resolusjon fra lederen av administrasjonen av byen Zheleznodorozhny nr. 561 datert 08/04/1992 og avtalen for overføring og salg av leiligheter (hus) inn i eierskapet til borgere nr. 754 datert 09/04/1992, som dokumentert av registreringsbevis nr. 692 utstedt av Balashikha Bureau of Technical Inventory 7. september 1992.

3. Ovennevnte leilighet består av 1 stue(r), har et samlet areal på 34,3 kvm, inkludert 21,0 kvm. stue

4. Etter avtale mellom partene solgte selgeren og kjøperen kjøpte leiligheten ovenfor for 2.800.000 (to millioner åtte hundre tusen) rubler. Betaling mellom partene vil skje i sin helhet innen én dag etter mottak av denne avtalen, registrert hos kontoret til Federal Service for State Registration of Cadastre and Cartography for Moskva-regionen. Kjøper får også andel i felleseie til felleseiendommen i bygården.

5. Selger garanterer at den angitte leiligheten ikke er fremmedgjort til noen andre, ikke pantsatt, ikke leid ut, er fri fra tredjemanns rettigheter, ikke er omtvistet og ikke er under forbud (beslag).

6. Denne avtalen anses inngått fra det øyeblikket den signerer og registrerer overføringen av eierrettigheter i kontoret til Federal Service for State Registration of Cadastre and Cartography for Moskva-regionen. Kjøper blir eier av ovennevnte leilighet og påtar seg ansvaret for å betale eiendomsskatt, utgifter til reparasjoner, drift og vedlikehold av leiligheten, huset og nærområdet.

7. Ingen bor i oppgitt leilighet og er ikke folkeregistrert.

8. Selger forplikter seg til å fraflytte leiligheten og overdra til Kjøper, i henhold til overdragelsesskjøte undertegnet av partene, innen fjorten dager etter at de tinglyste dokumenter er mottatt, i beboelsesegnet stand, utstyrt med sanitær-, elektrisk og annet utstyr og ikke beheftet med restanse på husleie, strømregninger, betalingsstrøm, telefonavgifter og langdistansetelefonsamtaler.

9. Kjøper har undersøkt den angitte leiligheten og har ingen klager på kvaliteten. Partene bekrefter at ved signering av denne avtalen er den angitte leiligheten i god stand og ikke har noen mangler som bør spesifiseres i avtalen.

10. Kjøper er ikke i registrert ekteskap ved kjøp av leiligheten.

11. Partene i avtalen bekrefter at deres rettslige handleevne ikke er begrenset; ikke er under vergemål, forvalterskap eller beskyttelse; på grunn av helsemessige årsaker kan de uavhengig utøve og forsvare sine rettigheter og oppfylle sine forpliktelser; ikke lider av sykdommer som hindrer dem i å forstå essensen av kontrakten som signeres og omstendighetene ved inngåelsen, at de ikke har omstendigheter som tvinger dem til å fullføre denne transaksjonen på ekstremt ugunstige forhold for seg selv.

12. Innhold i artiklene i den russiske føderasjonens sivilkode: Artikkel 161 (Transaksjoner inngått i enkel skriftlig form), Artikkel 162 (Konsekvenser av manglende overholdelse av den enkle skriftlige formen av en transaksjon), Artikkel 164 (Statlig registrering av transaksjoner), Artikkel 209 (Innhold av eiendomsrettigheter), Artikkel 223 (Øyeblikk for erverv av eierrettigheter til kjøperen i henhold til kontrakten), Artikkel 288 (Eierskap til boliglokaler), Artikkel 292 (Rettigheter til familiemedlemmer til eiere av boliger) lokaler), artikkel 460 (selgerens plikt til å overføre varene fri fra tredjeparters rettigheter), artikkel 461 (selgerens ansvar ved beslag av varer fra kjøperen), artikkel 549 (kontrakt for salg av fast eiendom). eiendom), Artikkel 550 (Form av kontrakten for salg av fast eiendom), Artikkel 551 (Statlig registrering av overføring av eiendom), Art 554 (Definisjon av emnet i eiendomssalgsavtalen), Artikkel 555 (Pris i eiendomssalgsavtalen), Artikkel 556 (Overføring av fast eiendom), Artikkel 557 (Konsekvenser av overføring av fast eiendom av utilstrekkelig kvalitet), Artikkel 558 (Særheter ved salg av boliglokaler); Artikler i den russiske føderasjonens boligkode: Artikkel 30 (Rettigheter og plikter til eieren av boliglokaler), Artikkel 31 (Rettigheter og plikter for borgere som bor sammen med eieren i boliglokaler som tilhører ham), Artikkel 38 (Erverv av andel i felleseieretten til felleseie i en bygård ved kjøp av lokaler i en slik bygning); Artikler av den russiske føderasjonens familiekode: Artikkel 34 (felles eiendom til ektefeller), artikkel 35 (eierskap, bruk og avhending av felles eiendom til ektefeller) er kjent for partene.