Cómo vender una habitación en apartamento comunitario en 2019, se detalla en la legislación vigente de la Federación de Rusia.

¡Queridos lectores! El artículo habla de formas típicas de resolver problemas legales, pero cada caso es individual. Si quieres saber como resuelve exactamente tu problema- póngase en contacto con un asesor:

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Conociendo las características existentes, se puede eliminar la posibilidad de que se produzcan diversos malentendidos con todas las consecuencias legales consiguientes.

Cada año disminuye el número de apartamentos comunales. Esto se debe en gran medida al hecho de que la mayoría de estos edificios residenciales están en mal estado y están sujetos a demolición.

A pesar de esto, en Rusia todavía hay un número considerable de apartamentos comunitarios. Muchos propietarios de habitaciones en apartamentos comunitarios intentan venderlas por diversos motivos. Consideremos con más detalle el procedimiento para vender una habitación en un apartamento comunitario.

Momentos básicos

Inicialmente, antes de firmar el acuerdo correspondiente, es necesario prestar atención a algunas características que están directamente relacionadas con la compra de una habitación en un apartamento comunitario:

Hay que recordar que la venta de una habitación en un piso comunitario en el mercado exterior se complica significativamente por la presencia de un derecho de preferencia, cuyos propietarios pertenecen a los demás residentes.

La esencia principal del derecho de preferencia es que, en primer lugar, antes de iniciar el procedimiento de propiedad a terceros, es obligatorio realizar una oferta de compra a los vecinos.

Es extremadamente importante recordar que se aplican condiciones de venta similares. Una propuesta de este tipo puede redactarse de cualquier forma.

Según la carta recibida, los vecinos inmediatos deben:

• proporcionar la negativa por escrito;
• tomar la decisión de comprar la propiedad propuesta;
• Ignore la respuesta durante 30 días.

Si se ignora la respuesta, esto nos permite hablar de la posibilidad de cerrar un trato con terceros.

¿Cómo se puede demostrar la propiedad?

Para poder iniciar una transacción para transferir un inmueble a otra persona, es sumamente importante contar con los derechos adecuados.

En el territorio de Rusia, de acuerdo con las normas legales, se considera que un certificado es un documento capaz de confirmar la propiedad de una propiedad residencial.

A partir de enero de 2017, los propietarios reciben un extracto de la propiedad, que sirve como base legal para obtener un certificado de propiedad.

Lista de documentos a preparar.

Por propia cuenta

Si intenta vender de forma independiente una habitación en un apartamento comunitario, en 2019 debe cumplir con el siguiente mecanismo de acción:

1. Inicialmente se realiza una evaluación del coste de la vivienda.
2. Después de esto, es necesario obtener el consentimiento por escrito de los vecinos de la vivienda.
3. A continuación se inicia el proceso de búsqueda de compradores que hayan manifestado su interés en cerrar una transacción.
4. Después de eso, es necesario reunir un paquete de documentación obligatoria y celebrar un acuerdo de compra y venta.

El éxito de la transacción se considera legítimamente el procedimiento para evaluar el costo de mercado del espacio habitable y determinar el valor real de su posterior venta.

El costo de la propiedad inmobiliaria depende directamente de parámetros básicos como:

• huella;
• número de vecinos que viven cerca;
• nivel de desarrollo de infraestructura;
• afiliación territorial;
• condición actual general edificio de apartamentos y apartamentos en particular.

Si desea cerrar un trato lo más rápido posible, se recomienda realizar reparaciones cosméticas antes de vender. Esto tendrá un efecto especialmente positivo si las habitaciones de los vecinos tienen peor aspecto.

En la mayoría de los casos, durante la implementación de una propiedad residencial, pueden surgir dificultades directamente relacionadas con la intratabilidad de los vecinos.

En cualquier situación, es imperativo respetar el derecho de preferencia de los vecinos en la compra de vivienda. Es en este caso que la transacción es legal según la ley.

Antes de continuar con el procedimiento de venta de una habitación, es necesario notificar por escrito a los demás propietarios sobre la intención existente de vender la propiedad.

Es sumamente importante indicar los términos de la transacción, en particular:

• costo total;
• condiciones de provisión, etc.

Los propietarios tienen exactamente un mes para tomar una decisión adecuada sobre la posibilidad de comprar una vivienda o rechazarla.

Si los propietarios de las habitaciones no desean comprar la vivienda del vendedor, entonces, de acuerdo con las normas de la legislación rusa, se puede proceder a la venta a terceros que hayan expresado interés personal.

En el caso de la búsqueda de compradores, no existe una respuesta única a esta pregunta. Puedes encontrar clientes:

• por propia cuenta;
• o usando.

En esta situación, todo depende de si el propio vendedor está dispuesto a dedicar su tiempo personal a reunir la documentación necesaria y si tiene al menos conocimientos básicos del aspecto legal de la transacción.

Si intenta encontrar clientes por su cuenta, se recomienda seguir los siguientes pasos:

• colocar un anuncio adecuado en numerosos sitios web y, en particular, en la base de datos de bienes raíces;
• Presentar un anuncio en periódicos y otras revistas similares.

Se considera que las principales ventajas de vender una habitación de forma independiente son la ausencia de costos financieros adicionales y la capacidad de negociar personalmente con los compradores directos.

El lado negativo es la necesidad de dedicar tiempo personal, ya que todo debe hacerse de forma independiente.

A través de un agente inmobiliario

Si el vendedor no desea perder su tiempo buscando compradores potenciales, o carece al menos de conocimientos básicos del aspecto legal, se considera la mejor opción contactar a un agente inmobiliario profesional.

Estos especialistas tienen suficientes habilidades para trabajar con bienes raíces, por lo que pueden, en el menor tiempo posible:

• preparar un paquete de documentos, sin el cual la transacción es imposible;
• negociar con los compradores;
• encontrar clientes: tener una base de clientes para una agencia inmobiliaria no es difícil.

Se considera que las principales ventajas de su uso son la capacidad de ahorrar tiempo personal, además de brindar protección garantizada frente a posibles compradores que se hacen pasar por compradores.

Además, es posible evitar el comportamiento de negociaciones personales, si los vendedores, por ejemplo, no saben cómo comportarse en una situación determinada.

Las desventajas incluyen la necesidad de pagar por la prestación de servicios de intermediación. Vender de esta forma una habitación en un piso comunal en Moscú es una garantía para no caer en la trampa de los estafadores.

Cómo vender una habitación en un piso comunal sin el consentimiento de los vecinos

Los vecinos de un apartamento comunal no siempre expresan su consentimiento para una transacción legalmente significativa y la posterior mudanza de ciudadanos desconocidos para ellos.

Es por esta razón que a menudo se puede escuchar una negativa. En esta situación, de acuerdo con la legislación rusa, es posible utilizar varios métodos sin obtener el consentimiento previo, en particular:

Es necesario prestar atención al hecho de que cada esquema especificado incluye características personales.

En la primera opción, es necesario firmar un convenio con aquellos ciudadanos que, tras el trámite de escritura de donación, no decidan negarse a firmar el convenio sobre la compra de una habitación, de lo contrario la vivienda quedará dividida entre varios propietarios.

En la segunda situación, el ciudadano interesado se reserva el derecho de acudir a los tribunales para exigir el reconocimiento de la transacción como farsa. En esta situación, se considera inválido.

Matices emergentes

Durante el período de celebración de una transacción de compraventa de inmuebles residenciales de este tipo, pueden surgir numerosas características.

¿Necesito un notario?

En 2019, durante la venta de un inmueble, no es necesaria la certificación notarial obligatoria.

Al mismo tiempo, para proteger los intereses personales, habiendo acordado previamente el tratamiento con los clientes, es posible contactar con un notario.

En este caso, los empleados del notario iniciarán la verificación de la autenticidad de la información proporcionada en el contrato y confirmarán su exactitud.

Además, no olvide la posibilidad de contactar con una notaría para realizar acuerdos entre las partes de la transacción.

¿La transacción está sujeta a impuestos?

Muchos ciudadanos no saben si deben pagar impuestos por una transacción realizada o no.

En este caso, es necesario recordar que debido a que durante la venta de la habitación el propietario recibe una especie de ingreso, de acuerdo con las normas, se deberá pagar un impuesto del 13% sobre los ingresos recibidos.

Vídeo: cómo vender una habitación.

Se proporciona exención de impuestos para la venta de bienes raíces residenciales solo si la propiedad se obtuvo hace 3 años o más.

Qué hacer si la habitación está privatizada.

Un apartamento comunitario puede ser no solo en su totalidad, sino también en parte, y la parte restante se puede utilizar como derecho.

Debe recordarse que la venta de una habitación en un apartamento comunal solo es posible por parte del propietario o de un representante autorizado sobre la base de un documento notarial.

En otras palabras, si el propietario ha expresado su deseo de vender una habitación, debe privatizarla o recibirla como regalo.

La venta de una habitación no privatizada sólo puede iniciarse mediante un intercambio por un inmueble similar.

La definición de "intercambio" significa una forma especial de acuerdo entre los inquilinos directos de las habitaciones en virtud de un contrato de alquiler en total conformidad con las reglas.

Un papel especial en esta situación lo desempeñan los representantes autorizados de las autoridades ejecutivas locales.

Sin obtener el consentimiento previo del arrendador directo, es imposible realizar el procedimiento de intercambio de dichos bienes inmuebles según la legislación rusa.

¿Es posible intercambiar?

Como se señaló anteriormente, la legislación rusa permite la posibilidad de intercambiar habitaciones si los ciudadanos expresan ese deseo.

El criterio principal para concluir este tipo de transacción es:

• disponibilidad de viviendas privatizadas;
• o la existencia de derechos sobre su propiedad.

A pesar del programa gubernamental para el reasentamiento de personas que viven en condiciones de hacinamiento, para muchos el problema sigue siendo relevante y, por lo tanto, surge la pregunta de cómo vender una habitación en un apartamento comunitario sin el consentimiento de los vecinos. La necesidad puede surgir en varios casos y existen formas de evitar esta etapa al realizar una venta.

Se cree que cualquier forma de vender una habitación ubicada en un piso comunitario es una de las transacciones inmobiliarias más difíciles. Pero si surge tal necesidad, entonces hay que ponerse manos a la obra.

En general, cuando la gente habla de un apartamento comunitario, lo asocia con pasillos largos y una sola cocina, además de un baño. Sin embargo, no existe una definición legal de este término. En la ley solo se puede encontrar la definición de local, que está contenida en el párrafo 4 del art. 16 Código de Vivienda de la Federación de Rusia. Según él, el concepto de habitación se refiere a una de las opciones de espacio habitable, cuya finalidad es que las personas vivan.

Esta vivienda se diferencia de la vivienda estándar en que algunos de los residentes tienen derechos de propiedad sobre la habitación, mientras que otros sólo tienen un contrato de arrendamiento social. La propiedad común aquí son las áreas del pasillo, la cocina y el baño.

Habitación privatizada: cómo vender.

Una vez que el propietario ha privatizado la habitación de su propiedad, tiene derecho a disponer de ella a su propia discreción. Así podrá venderlo, donarlo o legarlo. Una habitación no privatizada sólo se puede cambiar por un objeto similar.

El concepto de derecho de preferencia

A pesar de la propiedad existente, vender una habitación en un piso comunitario tiene sus propias peculiaridades. Se refieren principalmente al hecho de que debe respetarse el derecho de prioridad de las personas que viven en locales contiguos. Así, son ellos quienes inicialmente toman la decisión de adquirir una habitación. Al mismo tiempo, los vecinos tienen derecho a rechazarlo. De una forma u otra, la etapa deberá formalizarse por escrito.

Si transcurrido un mes completo desde la notificación y ninguno de ellos desea comprar el inmueble, podrá ponerlo en venta a otras personas. Resulta que antes de ofrecerlo a terceros, primero debes avisar a tus vecinos de tu deseo, indicándoles tu precio. La ley exige que esta acción se complete por escrito. Los acuerdos orales no tienen fuerza legal.

Consentimiento de los vecinos

La solución a este problema comienza en la etapa en la que es necesario decidir qué vecinos tienen ventaja sobre los demás. En primer lugar se tiene en cuenta el consentimiento de los vecinos que son propietarios. Si otras habitaciones no se privatizan, se envían al comité de vivienda, desde entonces este organismo es el propietario.

Para cumplir con todas las reglas de la ley al vender una habitación, se solicita a la oficina de la autoridad de registro un extracto del Registro Estatal Unificado. Si por alguna razón los datos no están allí, comuníquese con la BTI, donde se almacena toda la información sobre los bienes inmuebles registrados, incluso antes de 1998. Cuando se han recogido todos los datos de los vecinos se inicia el procedimiento de notificación. Esto se puede hacer de diferentes maneras.

1. Si rechazan la oferta, puede negociar con el empleado de la autoridad de registro y formalizar allí el rechazo.
2. Lo mismo podrá hacerse en notaría, donde el certificado también pondrá fin al derecho de tanteo.
3. El aviso también puede enviarse por correo certificado.

Qué hacer si no se llega a un acuerdo

Sucede que este proceso se retrasa por diversos motivos. Pero aún puedes lidiar con ellos. Entonces, en este sentido, pueden surgir las siguientes situaciones.

Los vecinos del piso comunal se niegan a recibir notificación. Pero cuando una carta certificada se devuelve al remitente, contendrá una nota indicando que el destinatario se negó a recibirla. Luego debe conservarse y mostrarse en Rosreestr cuando se venda la habitación.

Si se lee la carta, pero no responde, es decir, permanecen en silencio, entonces es necesario acudir a una notaría, donde se certifica la carta y se envía nuevamente al destinatario. Además, el propietario puede obtener de un notario un certificado de que la carta fue enviada, recibida y no se tomó ninguna medida al respecto.

También sucede que los vecinos simplemente no aparecen en el apartamento. Entonces el procedimiento puede tardar un poco más. El propietario tendrá que acudir a los tribunales para que los vecinos sean declarados desaparecidos. Esto se puede hacer si no han estado en el apartamento durante todo un año. La demanda también debe indicar por qué los vecinos van a admitir este hecho. De lo contrario, la solicitud ni siquiera será aceptada para su consideración. Una vez transcurrido el período de tiempo requerido, el tribunal nombrará un administrador que volverá a emitir la notificación.

Lo más difícil será si fallece el vecino dueño. Luego se llevará a cabo la búsqueda de un heredero. El propietario del apartamento debe acudir a los tribunales para que la vivienda del fallecido sea declarada confiscada. Como resultado, se determinará un heredero y el propietario le notificará sobre la próxima transacción.

Si solicitó a una autoridad judicial realizar la transacción, entonces, entre otros documentos, deberá adjuntar una copia de la decisión judicial.

Cómo no preguntar a tus vecinos

Hay situaciones de emergencia en las que simplemente no hay tiempo para buscar vecinos y avisarles. Entonces existe la oportunidad de solucionar el problema de otra manera y vender la habitación sin el consentimiento de los vecinos.

¡Importante! Si hay comprador, se le convierte en propietario de este local. Esto se puede hacer mediante un acuerdo de donación. Como resultado de dicho acuerdo, una persona se convierte automáticamente en un nuevo vecino y simplemente no es necesario notificar a otros vecinos al respecto. Pero es obvio que utilizar este esquema es muy arriesgado para el vendedor. Por tanto, es mejor buscar opciones más seguras para la enajenación de bienes.

Al vender una habitación en un piso comunitario, el propietario deberá realizar una serie de acciones secuenciales. Éstas incluyen:

1. Acordar el contrato y resolver el problema con el precio.
2. Elaborar papeles para los vecinos, donde también se indica el coste. Esto debe hacerse en una notaría.
3. Reúna todos los documentos requeridos.
4. Escriba las personas registradas y luego lleve el certificado correspondiente que confirme este hecho.
5. Realizar la transacción formalizando adecuadamente el contrato.

Papeles para la transacción.

Para registrar la venta de una habitación ubicada en un piso comunal, el propietario debe reunir un paquete completo de documentos. Estos incluyen los siguientes artículos:

1. Cédula de identidad del titular y de todas las personas involucradas en la transacción.
2. Un documento que acredite que no hay nadie registrado en la habitación.
3. Un aviso indicando el precio del local enviado a las personas que viven en el barrio.
4. Acuerdo de compra y venta.
5. Información de BTI.
6. Plano catastral.
7. Actuar sobre el traslado real de la habitación.
8. Documentos que establezcan derechos.
9. Permiso certificado por notario de otros residentes.
10. Si el propietario es una persona menor de 18 años, se adjunta al paquete el consentimiento para la venta por parte de las autoridades de tutela.

Conclusión

A pesar de que la propiedad implica la disposición del inmueble a su propia discreción, cuando se trata de una habitación se imponen ciertas restricciones a este derecho. Pero la respuesta a la pregunta de si este tipo de locales se puede vender es ciertamente positiva. Un paso importante es que la transacción requiere notificación, así como el consentimiento de otras personas que viven en el apartamento comunal. Al mismo tiempo, si surgen dificultades con esto, hay formas de eludir la cuestión de la coordinación con los vecinos.

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La operación de venta de una habitación en un piso comunal tiene unas características propias, que complican un poco el proceso en comparación con una transacción habitual. Sin embargo, la tecnología de esta transacción se ha probado en la práctica durante mucho tiempo; en el artículo puede ver instrucciones paso a paso, una descripción específica de la acción en cada etapa y una lista completa de todos los documentos.

En un piso comunitario viven diferentes propietarios:

• propietarios de habitaciones;
• personas que viven en régimen de alquiler social (en viviendas municipales).

Cada uno adquirió el local independientemente del otro propietario (compra, permuta, herencia o encargo del Estado). Además, cada uno es dueño de su propia habitación y también tiene derecho a utilizar las zonas comunes (cocina, aseo, ducha, etc.). Las facturas de servicios públicos se reciben de forma individual (gastos según contadores o según norma). También se tiene en cuenta el hecho de utilizar zonas comunes: el cálculo es proporcional a la superficie de propiedad.

La característica principal de la venta es que en un apartamento comunitario, cada propietario posee solo un local específico y no todo el apartamento a la vez. Es por eso la legislación garantiza a los restantes propietarios el llamado derecho de tanteo. Esto significa que:

1. Antes de vender una habitación a un tercero, el propietario debe primero notificar a todos los demás propietarios de sus acciones. Están obligados a aceptar y comprar el objeto al precio acordado o a negarse por escrito.
2. La venta a cualquier persona sólo es posible en los casos en que los restantes propietarios del apartamento comunitario se hayan negado a comprar o al menos haya expirado el plazo para tomar una decisión.
3. Finalmente, sólo puedes vender la propiedad que posees. Si la habitación está registrada en virtud de un contrato de arrendamiento social, primero debe privatizarse.

¿En qué casos se complica el trámite?

Dado que la principal diferencia entre una transacción para la venta de una habitación en un piso comunal del procedimiento habitual está relacionada con el derecho de tanteo, el principal y único riesgo está asociado precisamente a la interacción con los vecinos. Al mismo tiempo, es importante entender que el acuerdo en sí se llevará a cabo en cualquier caso, sin embargo, lo más probable es que su tiempo de ejecución aumente por los motivos descritos en la tabla.

Es importante entender que Las fechas son aproximadas.. Si la situación se complica por otras circunstancias (por ejemplo, un vecino tiene quejas contra usted por la habitación y presenta una demanda, el tiempo inevitablemente aumentará).

Por tanto, la venta sólo es posible si ya se posee. El trámite parece algo más complicado, pero es bastante posible realizarlo, aunque puede llevar un poco más de tiempo y dinero que en los casos habituales.

NOTA. Si desea cambiar su lugar de residencia y deshacerse de una habitación registrada en un contrato de arrendamiento social, también es posible. En este caso estamos hablando de un intercambio por la misma vivienda municipal. En este caso, es necesario obtener un permiso escrito obligatorio de las autoridades estatales o municipales que lo otorgaron inicialmente en virtud del contrato.

Etapas del trato

En general, el procedimiento es el siguiente:

1. Evalúe el coste, decida cómo se realizará la venta, sin intermediarios o con la ayuda de empresas especializadas (por ejemplo, agentes inmobiliarios).
2. Proporcionar prioridad preferencial para todos los vecinos. Esta es la etapa principal y al mismo tiempo obligatoria. El propietario debe enviar avisos por escrito, después de lo cual los vecinos deciden comprar o negarse. Pueden ignorar el mensaje, lo que transcurridos 30 días naturales equivale a una negativa.
3. Haga un trato con un vecino (si uno de ellos está de acuerdo).
4. Si se recibe una negativa o se ignora la notificación y el plazo para tomar una decisión ha expirado, puede vender por su cuenta.
5. El procedimiento adicional es similar a una transacción normal: seleccionan al comprador, recopilan un paquete completo de documentos, redactan un acuerdo y luego registran la propiedad de la nueva propiedad (si se compra para reemplazar la anterior).

Obtener el consentimiento de los vecinos: instrucciones paso a paso

Para realizar correctamente todo el procedimiento, es importante conocer las respuestas a varias preguntas:

1. ¿A quién exactamente se le debe notificar sobre la venta? quien tiene el derecho de preferencia.
2. Cómo advertir sobre una transacción inminente.
3. Qué hacer si tu vecino guarda silencio, no quiere contactar con él por hostilidad personal, etc.
4. Qué hacer en situaciones no estándar, por ejemplo, si nadie ha vivido en una habitación en particular durante mucho tiempo, cómo realizar una venta si el propietario está lejos, etc.

A continuación se analizan en detalle todos los casos más habituales, así como el procedimiento general, cuyo cumplimiento garantiza la pureza de la transacción desde el punto de vista de la legislación civil vigente.

a quien notificar

El caso más evidente es cuando el local es de propiedad privada. Luego se notifica directamente al propietario.

También hay algunas situaciones especiales en las que el procedimiento parece diferente:

1. Si un ciudadano vive en régimen de alquiler social, se envía una notificación a la administración local, que es la propietaria.
2. Si el propietario es un menor y/o una persona incapacitada, se envía un aviso al departamento local de tutela y administración fiduciaria.

como notificar

La notificación se realizará siempre únicamente por correo certificado con el fin de obtener confirmación por escrito de que efectivamente fue entregada. Al mismo tiempo, puede utilizar tanto los servicios tradicionales del Correo Ruso como los servicios de empresas de mensajería privadas que entregan los artículos de forma más rápida y cómoda (según el principio "puerta a puerta"). No importa la elección de una empresa concreta. Al mismo tiempo, es importante comprender que enviar una carta es un trámite obligatorio, aunque en muchos casos hablamos de que la envolvente simplemente se traslada de una habitación a otra. La razón es que lo mejor para el propietario es obtener evidencia escrita de que el aviso fue realmente entregado en la dirección.

NOTA. Incluso si un ciudadano se lleva bien con sus vecinos y puede simplemente ofrecerles verbalmente comprar una habitación, sigue siendo necesario redactar una notificación por escrito. Es la presencia del documento lo que garantiza la victoria en posibles disputas posteriores a la transacción.

La forma de este documento es gratuita; lo principal es reflejar la esencia de la operación. Puede utilizar el siguiente ejemplo como base.

Puede completarlo tanto en forma escrita a mano como impresa; en un sentido legal, estos son 2 documentos equivalentes.

Si no hay respuesta

Si tienes mala relación con tus vecinos o estos básicamente ignoran el mensaje recibido, debes contactar a un notario que emitirá un certificado de envío de la notificación. Se emite por su cuenta y será imposible recuperar estos costos a expensas de su vecino.

A continuación, se vuelve a enviar la notificación. Una vez entregado deberás esperar 30 días naturales. Este plazo comienza a contar a partir del día siguiente a aquel en que se emite el aviso de entrega. El plazo de entrega de esta notificación no importa al remitente.

Por ejemplo, si se recibió una notificación el 8 de noviembre de 2018 y el remitente la recibió el 10 de noviembre, la cuenta regresiva seguirá siendo a partir del 8 de noviembre, la fecha de entrega. Es decir, el cómputo de 30 días naturales en este caso comienza el 9 de noviembre (da igual si es fin de semana, festivo o día laborable).

Si se niega a recibir una notificación

En este caso, el procedimiento se simplifica: solo hay que esperar a que llegue la carta. Los empleados de la oficina de correos (u otro servicio de entrega) ponen una marca que indica que el destinatario se negó a recibirlo y la fecha del rechazo. A partir de esta fecha se cuentan 30 días naturales, transcurridos los cuales podrás realizar una venta sin consecuencias.

Si no se sabe nada del vecino

Este es uno de los métodos más difíciles en términos de tiempo y esfuerzo por parte del propietario. El procedimiento es el siguiente:

1. Primero intentan encontrar un vecino entrevistando a sus conocidos, amigos y familiares.
2. Si esto fracasa, acuden a los tribunales para declararlo desaparecido. Y tendrás que esperar al menos un año.
3. Si el ciudadano nunca se presenta y no hay noticias sobre él, el tribunal lo declara ausente y nombra un administrador de la propiedad.
4. Se envía una notificación al gerente, tras lo cual éste da su consentimiento o rechazo, y luego procede según el procedimiento habitual.

Si el heredero no hereda

Este también es un caso bastante complicado: si el propietario de un apartamento comunal fallece, en la mayoría de los casos tendrá herederos por testamento o por ley. Entonces tendrás que esperar para ver qué hacen:

1. Si aceptan la herencia, se convertirán en propietarios plenos no antes de seis meses después de la muerte del antiguo propietario. Luego se envía una notificación a su nombre, reciben una negativa o consentimiento, tras lo cual proceden como de costumbre.
2. Si rechazan la herencia a favor de otro heredero, esto vuelve a retrasar el trato, porque el nuevo heredero también tiene 6 (en algunos casos 3 meses) para tomar una decisión.

Propietario en otra ciudad/región

En estos casos, la notificación se realiza únicamente a través de notario. Además, el ciudadano está obligado a formalizar la denegación únicamente ante notario. Es posible que tenga que pagar estos costos. Sin embargo, si hay silencio, basta con esperar 30 días naturales, sin tener en cuenta el plazo de envío y devolución de la carta.

Documentos para la transacción.

Después de recibir una negativa a comprar de todos los propietarios, puede comenzar a vender el local a un tercero. Todos los propietarios o sus representantes que actúen por poder deben estar presentes en la transacción. Para ello necesitarás los siguientes documentos:

• pasaportes de todos los propietarios;
• notificaciones a cada vecino sobre la venta del local;
• todas las denegaciones recibidas como resultado del envío de notificaciones;
• todos los sobres con la fecha de entrega de la carta, si el vecino se negó a recibir la notificación;
• documentos para el local (certificado de propiedad, pasaporte catastral, extracto del BTI);
• contrato de venta;
• permiso de la autoridad municipal y de las autoridades de tutela si un vecino alquila una habitación en alquiler social o es propiedad de un menor (o incompetente).

¿Es posible eludir el derecho de tanteo?

Esta posibilidad existe realmente y es legal desde un punto de vista legal. La única forma es llegar a un acuerdo para donar una parte de la habitación al comprador. El comprador se convierte en copropietario y adquiere el derecho de tanteo, tras lo cual compra la acción restante sin ningún consentimiento.

Este tipo de esquema sólo se puede utilizar con personas en las que se puede confiar. Deberá garantizar la correcta transferencia de fondos y tener en cuenta otros matices importantes.

comentario de vídeo

Vender una habitación en un piso comunitario plantea dificultades a la hora de coordinar esta operación con los demás residentes. ¿Qué documentos se necesitan para vender una habitación en un piso comunal, cómo formalizar la transacción y cómo obtener el consentimiento de los vecinos? Y, por último, ¿cuáles son los riesgos de adquirir este tipo de inmuebles?

¿Qué habitación se puede vender: privatizada o municipal?

No se pueden vender viviendas municipales: forma parte del parque de viviendas del municipio y del estado, estos son sus propietarios y solo ellos pueden disponer de esta propiedad. Si el apartamento está privatizado, entonces ya es de propiedad privada, por lo que se permite cualquier operación sobre la propiedad, uso y disposición de dichos bienes inmuebles.

Si algunos de los residentes privatizaron sus acciones y otros se negaron a participar en la privatización, aquellos que se negaron adquieren el derecho a residir indefinidamente de por vida en el apartamento. Pero incluso teniendo ese derecho, no puedes vender tu habitación.

Solo hay dos motivos para vender una habitación en vivienda comunal, y cada uno de ellos da derecho a vender la propiedad:

• el acuerdo de privatización en mano;
• extracto del registro de derechos de propiedad registrados de la USRN.

Procedimiento para vender una habitación en un piso comunal.

De acuerdo con el artículo 224 del Código Civil de Rusia, las cosas que pertenecen a dos o más personas son propiedad común.

Si las participaciones en la propiedad no están determinadas, entonces se trata de propiedad conjunta. Si los propietarios tienen partes designadas de cada propietario, entonces la propiedad se llama compartida.

El dueño de cualquier propiedad tiene derecho a poseer, usar y disponer de su parte.

Hay dos tipos de acciones.:

• Real- tener una expresión física, es decir, parte del área en unidades de medida. La participación real corresponde al área de la habitación.
• Ideal- en acciones porcentuales o fraccionarias. Ideal: no se proyecta en el territorio del local y no restringe de ninguna manera el movimiento de los propietarios.

Una habitación en un apartamento comunal es una participación real en la propiedad común.

La legislación establece un procedimiento estricto para vender una acción de un apartamento y realizar otras transacciones con él.

Obtener el consentimiento de los vecinos

¿Es posible vender una habitación de un apartamento a cualquier persona y para ello se requiere el consentimiento de otros propietarios y residentes?

El artículo 250 del Código Civil establece que los propietarios de toda una propiedad, cuando uno de ellos decide vender su parte, tienen derecho de preferencia para comprar una parte del apartamento, es decir, pueden rescatar la parte previa notificación antes de ofrecerla. a los forasteros.

Un requisito importante es que el precio al que se ofrece la acción a otros propietarios no sea superior al precio de mercado ofrecido a compradores potenciales externos. Es decir, el precio de venta final indicado en el contrato de compraventa celebrado no debe ser inferior al precio ofrecido previamente a otros propietarios.

Antes de poner la propiedad a consideración de compradores externos, el propietario de una habitación en un piso comunitario está obligado a ofrecer a sus vecinos la compra de su parte. La notificación debe realizarse por escrito con la designación obligatoria del objeto de venta, precio y demás condiciones que el propietario de la acción va a ofrecer a los compradores externos si los internos se niegan.

Si el vendedor vende la acción a un extraño, violando los términos del artículo 250 del Código Civil (sobre el derecho de otros residentes a comprar la acción al precio al que el propietario vende la acción, y otras condiciones equivalentes), entonces cualquier Los propietarios pueden presentar una demanda judicial en un plazo de 3 meses para declarar inválida la transacción y transferirse a sí mismos los derechos y obligaciones de la compra.

¿A quién hay que notificar?

1. vecinos quién es el propietario del resto del inmueble (no se consideran hipoteca los inquilinos en régimen de arrendamiento social u ordenanza y los que viven en régimen de prenda sobre inmueble);
2. Municipio, a quién pertenecía el apartamento antes de la privatización, si las personas viven en el apartamento en virtud de un contrato de arrendamiento social (por ejemplo, aquellos que rechazaron la privatización de la vivienda y conservaron el derecho de por vida a utilizar el objeto);
3. Autoridades de tutela estatales, si entre otros propietarios hay niños y ciudadanos parcial o totalmente incapaces.

Hay disponible un modelo de notificación a los vecinos.

¿Qué respuesta se necesita para tomar medidas adicionales?:

• El consentimiento de uno de los vecinos para comprar una acción;
• Renuncia por escrito al derecho de tanteo, modelo de renuncia;
• Falta de respuesta.

El período de espera para una respuesta es de 30 días. Transcurrido el plazo, se considera que se ha respetado el derecho de suscripción preferente, ya que el accionista ha comunicado su intención y ha dado la oportunidad a los vecinos restantes de aumentar sus acciones y no tener que tratar con extraños en el piso. Ahora puedes vender la habitación a cualquier comprador potencial.

Para cumplir con el artículo 250 del Código Civil de la Federación de Rusia, basta con ofrecer un rescate a uno de los vecinos y, si éste está de acuerdo, no es necesario informar a los demás.
¡El consentimiento debe ser por escrito!

Pero en la práctica, muy a menudo otros propietarios no compran la acción y violan las reglas al no aceptar la notificación. ¿Es realista vender una parte de un apartamento con esos vecinos?

¿Es posible vender una habitación sin el consentimiento de los vecinos y de forma legal?

Se pueden utilizar métodos legales cuando otros propietarios no quieren comprar la acción en cuestión o se niegan a comprarla, impidiendo en última instancia la transacción.

¿Qué métodos están disponibles?:

• Registro de compra y venta de una participación en un apartamento en forma de obsequio; al realizar una donación, no se requiere el consentimiento de otros propietarios. Es importante conocer los riesgos.:
  • un comprador poco confiable puede no pagar y luego la acción le llegará a cambio de nada;
  • la transacción puede considerarse válida si otros propietarios se enteran del método utilizado y presentan una demanda.
• Registro en forma de compensación: el accionista pide dinero prestado a un comprador potencial y celebra un acuerdo de compensación, según el cual, en lugar de dinero, le paga transfiriendo propiedad: su parte.
  También en este caso existe el riesgo de que la transacción sea declarada inválida.
• Un formato alternativo para la compra y venta de una acción en un apartamento, o puede darle al comprador una pequeña parte de su parte. El comprador registra la propiedad y se convierte en uno de los propietarios del apartamento en igualdad de condiciones con los demás.
  Luego le vende el resto de su participación en virtud del derecho de tanteo. Después de todo, según el Código Civil, basta con ofrecer comprar una acción a uno de los propietarios, si él está de acuerdo, no es necesario notificar a los demás.
  Riesgo— el comprador puede cambiar de opinión acerca de comprar la parte restante de su acción.

Las formas más confiables.:

1. Indique al notario que envíe avisos a otros propietarios.
2. Enviar telegramas a los propietarios a través de la prensa.
3. Envíe una carta certificada.

Si el destinatario no recoge la carta o el telegrama dentro del plazo establecido por la oficina de correos (normalmente entre 7 y 8 días), el sobre o la notificación se devuelve al destinatario. Dicho documento constituye prueba de que la notificación fue enviada y se computa un plazo de 30 días a partir de la fecha de la notificación. Si los propietarios no han dado una respuesta por escrito dentro de los 30 días, el vendedor tiene derecho a vender la acción a cualquier persona que desee.

Es mejor recurrir a un notario para el servicio de envío de notificaciones a los copropietarios, ya que él emitirá los sobres y mensajes devueltos mediante certificación notarial; esta será una prueba más sólida en caso de litigio.

Documentos para vender una habitación en un piso comunitario.

Si se encuentra un comprador, un vecino o un extraño, debe proceder a recopilar los documentos y finalizar la transacción.

Lista de documentos

Qué documentos se necesitan y cómo prepararlos para la venta de una acción en un apartamento.:

• Varias fotocopias de su pasaporte. u otro documento que confirme la identidad;
• Declaración de deudas con vivienda y servicios comunales.. Cada accionista paga su parte de vivienda y servicios comunales, y la presencia de deudas o incertidumbre en esta materia puede generar dudas a los potenciales compradores.
  Dónde conseguirlo: pregunte en el departamento de contabilidad de la Asociación de Propietarios y en el departamento/oficina de vivienda.
• Pasaporte catastral del apartamento.— un duplicado del accionista, expedido en el momento de la inscripción de la propiedad en el catastro estatal.
  Si se pierde, puede solicitar un duplicado a uno de los propietarios para hacer una copia o solicitar a Rosreestr un extracto sobre las principales características del apartamento con derechos. Si el apartamento no está registrado en el catastro estatal, debe enviar una solicitud de registro a Rosreestr.
• Plano técnico de la instalación.- un duplicado del accionista, expedido por los ingenieros técnicos después de la elaboración del plan. Si se pierde el duplicado, solicite un duplicado al otro propietario para hacer una copia o solicite una copia a la BTI;
• Acuerdo de título- un documento sobre cómo el propietario recibió su parte. Se puede comprar un duplicado del notario que certificó el contrato o de Rosreestr. Si el título de propiedad es un acuerdo de privatización, en la administración municipal.
• Permiso de las autoridades de tutela estatales.— si el propietario es menor de edad, total o parcialmente incapaz, deberá solicitar el documento allí.
• Decisión judicial que declara total o parcialmente incompetente. Si se pierde, puede comunicarse con la oficina del tribunal que emitió el documento.

Vender una acción en especie es más fácil y rentable que vender una acción ideal.

• Documentos del tutor sobre el establecimiento de la tutela.— los menores de edad y los que son total o parcialmente incapaces no pueden vender propiedades por sí solos, por lo que deben ponerse en contacto con las autoridades de tutela y con el tribunal para solicitar los documentos.
• Extracto del registro de la casa., si el comprador está interesado en la composición familiar, es decir, el número de personas registradas. Es mejor prepararlo, además, se puede solicitar de forma gratuita en el MFC; es necesario presentar allí el original y una copia del registro de la casa.
• Consentimiento por escrito del marido/esposa, certificado por notario, si el propietario tiene cónyuge y la acción fue adquirida después del matrimonio. Dónde conseguirlo: el notario lo redactará.
• Documentos sobre restricciones y gravámenes., si el derecho de propiedad está gravado. Ejemplo: se recibió una acción como resultado de la celebración de un acuerdo de anualidad con manutención de por vida de un dependiente. Dónde conseguirlo: solicite un extracto del Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces de Rosreestr.
• Poder notarial, si el propietario no puede estar presente en la celebración del contrato, es necesario documentar el derecho a realizar acciones en su nombre.
• Certificado de conclusión, sentencia judicial que impone una pena de prisión si el propietario se encuentra en prisión (lo que no le priva del derecho a disponer de su propiedad).
  certificado de liberación, expedido en prisión si el propietario es un ex preso.
• Si los nombres han cambiado- documentos que confirmen dichos cambios, por ejemplo, un certificado de matrimonio o divorcio.
• Notificaciones sobre la venta de una acción en un apartamento., dirigido a otros propietarios.

Luego se redacta un contrato.

La donación de bienes inmuebles es menos común que la compra y venta, por lo que muchos destinatarios no conocen plenamente sus derechos. Sin embargo, prácticamente no se diferencia de la venta habitual de un inmueble, aunque todos los detalles están en nuestro artículo.
Qué documentos se necesitan en Rosreestr para vender un apartamento. Es recomendable preparar el paquete completo en lugar de presentar los documentos a pedido del empleado, ya que algunos certificados tienen fecha de vencimiento.

Acuerdo de compraventa: contenido, muestra.

Código Civil Federación Rusa contiene el artículo 550, que establece una forma obligatoria de compra y venta de bienes inmuebles: un acuerdo escrito con condiciones esenciales obligatorias.

Ellos son:

• Objeto del acuerdo;
• Precio de transacción;
• Lista de residentes que tienen derecho a vivir en el apartamento de por vida (por ejemplo, aquellos que rechazaron la privatización).

*Asunto - nombre del objeto, su dirección y número catastral.

El valor de la transacción debe corresponder a los precios de mercado, ya que este factor es verificado por las autoridades fiscales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 105.14 del Código Fiscal de Rusia sobre transacciones entre partes relacionadas.

Características del acuerdo.:

• Nombre y número de la transacción;
• Indicación del lugar (ciudad, otra localidad);
• La presencia de una introducción: un preámbulo (presentación de las partes con un pasaporte detallado y otros datos personales);
• Sección con condiciones esenciales - tema y precio;
• Otras condiciones:
  • qué propiedad va al comprador junto con el apartamento (muebles, etc.),
  • ¿Cómo se da el alta a los residentes?
  • registrar el estado del apartamento en el momento de la transacción,
  • el plazo para la entrega de la cosa por parte del vendedor,
  • momento de la entrega de llaves,
  • ¿Cómo se produce la transferencia de derechos después de la compra y venta de un apartamento?
  • qué documentos confirman la enajenación de propiedad;
• Conclusión;
• Firmas de las partes y fecha.

El documento final se redacta en 3-4 copias: para el comprador y el vendedor y otras personas, si son garantes, acreedores, cuerpos gubernamentales(Por ejemplo, Fondo de pensiones). Puede descargar un modelo de contrato estándar para la compraventa de una habitación en un piso comunitario.

El acuerdo celebrado es la base para el registro estatal de la transferencia de propiedad de una persona a otra.

¿Qué necesitas saber al comprar una habitación?

Los ciudadanos que estén pensando en comprar una habitación en una vivienda comunitaria deben prestar atención a los siguientes riesgos:

• A menudo, el vendedor ofrece concluir una transacción en forma de escritura de donación, pero luego no habrá ningún documento sobre la transferencia. suma de dinero, pero el comprador lo necesita, mientras que revelar la transferencia de dinero anulará el acuerdo de regalo.
• Asegúrese de leer el extracto del registro de la casa en el Formulario 9 y los documentos de título que enumeran a los propietarios. Debes asegurarte de que todos los vecinos y propietarios registrados hayan recibido avisos con una oferta de compra y que haya pasado más de 1 mes desde entonces.
• También puede pedirle al vendedor un extracto de archivo del registro de la casa para obtener información sobre todos los residentes que alguna vez vivieron en el apartamento.
• Debe solicitar un extracto general del Registro Unificado del Estado y asegurarse de que no se impongan gravámenes ni restricciones al apartamento o habitación.
• Averigüe si el vendedor tiene cónyuge y obtenga su consentimiento notariado para la transacción.

Al redactar un contrato, es mejor contactar a un abogado o notario.

Cualquiera que haya comprado una participación en un apartamento debe pasar por el procedimiento de registro estatal de la transferencia de los derechos de propiedad del propietario anterior. El proceso de inscripción de un nuevo derecho en el registro USRN tarda entre 5 y 12 días. Sobre la base de los resultados, se emite un extracto sobre el registro de derechos de propiedad.

El notario explica las características de las transacciones con bienes inmuebles comunales:

Conclusión

Vender una habitación en un piso comunal presenta dificultades legales asociadas a la obtención de una exención de otros vecinos. A menudo los vecinos no quieren comprar la habitación, pero tampoco quieren que un extraño se mude al apartamento e impiden la transacción. Para poder realizar la venta correctamente y sin estrés, lo mejor es acudir a una notaría para que un notario certifique el hecho de la negativa a comprar la habitación. Entonces podrá vender su parte de forma segura a cualquier persona que desee.

Nuestro abogado le asesorará de forma gratuita.

Hoy en día, muchos rusos no son propietarios de un apartamento completo, sino de una habitación o de una habitación compartida. Esto se debe a la privatización conjunta, así como a diversas transacciones de intercambio con bienes inmuebles. A menudo, vivir en un espacio habitable de este tipo, especialmente si los vecinos son parientes, no causa muchos problemas al propietario. La principal dificultad comienza cuando piensas en cómo vender una habitación. En primer lugar, porque la mayoría de los rusos no consideran que este tipo de vivienda sea una opción digna, incluso sin fondos para un apartamento separado. En segundo lugar, el éxito de la transacción depende directamente de las relaciones interpersonales con los vecinos. En este artículo aprenderá sobre las sutilezas legales a la hora de vender una habitación y las formas de negociar con éxito con otros inquilinos.

¿Dónde empezar?

Para vender su habitación en un apartamento de forma rentable y en un plazo razonable, puede tomar como base próximo plan comportamiento:

Las características de cada etapa están determinadas por las características de tu habitación. Dependiendo de la situación específica, puede buscar la ayuda de un agente inmobiliario o una agencia inmobiliaria. Ahora echemos un vistazo más de cerca a cada uno de los puntos enumerados.

Acción 1

Calificación de la habitación

El punto de partida a la hora de vender una habitación en un apartamento es determinar su valor. Por regla general, los factores decisivos a la hora de fijar un precio son:

• — Metros cuadrados de la habitación;
• — Número total de habitaciones;
• — Ubicación de la vivienda;
• — Número de vecinos;
• — El tamaño de su participación en el área total del espacio habitable;
• — Periodo de exposición de ventas. Un factor importante que los vendedores inexpertos suelen olvidar. El hecho es que cuanto más tiempo esté su propiedad en el mercado inmobiliario, menos atractiva será para los compradores potenciales. Además, mientras espera obtener ganancias, es posible que se pierda a aquellos que están dispuestos a comprar su habitación con urgencia.

Puede determinar el costo aproximado de una habitación sin la ayuda de tasadores profesionales. Para hacer esto, debe utilizar una de las muchas bases de datos de bienes raíces, como la que se encuentra en el sitio GdeEtoDom.RU. Configurando todos los parámetros básicos, tendrás acceso a anuncios de habitaciones en venta. De esta forma podrás hacerte una idea de cuánto se valoran habitaciones similares en el mercado inmobiliario de tu ciudad.

Consejo: si necesitas vender una habitación con urgencia, prepárate para fijar un precio más bajo que el de tus competidores.

Acto 2

Preparando una habitación para la venta.

La característica principal de la venta de una habitación, a diferencia de un apartamento separado, es la dependencia de los demás propietarios del espacio habitable conjunto. El caso es que, según el art. 250 del Código Civil de la Federación de Rusia, sus vecinos tienen derecho de preferencia a la compra. Esto significa que antes de enviar un anuncio o contactar con una agencia inmobiliaria, estás obligado a informarles de tu deseo de vender la habitación y facilitarles las condiciones exactas (precio, plazos). Además, no estamos hablando de acuerdos orales, sino de notificación por escrito, que debe enviarse por correo certificado. Y la opción más confiable sería obtener una denegación notarial. Si no hay posibilidad de vender la habitación a sus vecinos, puede empezar a buscar un comprador externo. Es mejor discutir con sus vecinos con anticipación la cuestión de completar los documentos necesarios para poder vender rápidamente su habitación más adelante.

Importante: La cuestión de llegar a un acuerdo con los compañeros de cuarto a menudo se convierte en una tarea difícil. Esto se aplica a los casos en los que se desconoce el paradero de algunos propietarios o uno de ellos retrasa deliberadamente la venta evitando recibir notificaciones.

Acto 3

Poner una habitación a la venta

Teniendo en la mano la negativa de tus vecinos, tienes la oportunidad de vender tus metros cuadrados a cualquiera. Por un lado, esto le da la libertad de acción necesaria; por otro lado, surge la pregunta de dónde y cómo buscar compradores.

Antes de empezar a invitar a la gente a ver la habitación, es mejor advertir a sus vecinos sobre esto, porque pueden causar una impresión negativa y ahuyentar al comprador. Sería buena idea aclarar una vez más el procedimiento de uso de las zonas comunes. Esto ayudará a prevenir “guerras de cocina” con nuevos inquilinos. Una pequeña renovación cosmética ayudará a mejorar la “presentación” de la habitación. Sin embargo, no debe emprender trabajos costosos y a gran escala: no es un hecho que el gusto del futuro propietario del espacio habitable coincida con el suyo. Antes de que llegue la siguiente persona que quiera inspeccionar la habitación, se debe poner la habitación en orden. Elimina las cosas innecesarias que crean una sensación de desorden. Mantener limpias las áreas comunes.

¿Cómo vender una habitación tú mismo?

Si decide buscar un comprador por su cuenta, hay varias opciones disponibles. Entre ellos:

• — Colocar información en la base de datos de bienes raíces;
• — Colocación de anuncios de venta en portales especializados, medios de comunicación y publicaciones online.

Ventajas:

• — Costos reducidos. No es necesario pagar por los servicios de intermediarios;
• — La oportunidad de formarse su propia opinión sobre un comprador potencial.

Colocar información sobre la habitación en la base de datos de bienes raíces le permitirá presentar la propiedad a la venta de la manera más favorable. Podrás indicar la ubicación exacta del edificio residencial, enumerar todas las características principales del apartamento, adjuntar fotografías e información de contacto.

Defectos:

• — Este método requiere tiempo libre;
• — Tendrá que controlar de forma independiente todos los aspectos legales o consultar con un especialista.

Muchos vendedores no se toman muy en serio la presentación visual de su propiedad. Sin embargo, las fotografías borrosas tomadas con prisa pueden desalentar por completo el deseo de ver el apartamento "en vivo". Antes de fotografiar, conviene retirar del marco todos los objetos innecesarios (ropa, platos, juguetes para niños). Lo mejor es fotografiar durante el día con luz natural. Si desea capturar la vista desde una ventana, elija un momento del día en el que pueda tomar la foto sin reflejos. Intente no adjuntar más de 10 a 15 fotografías a su anuncio.

¿Necesita los servicios de un agente inmobiliario?

Si no tiene tiempo para buscar un comprador por su cuenta y organizar una inspección previa a la venta, puede recurrir a la ayuda de un agente inmobiliario o una agencia inmobiliaria. Los especialistas suelen tener una gran base de clientes y pueden ayudar a presentar su propiedad de la mejor manera posible.

Importante: Aunque tengas total falta de tiempo, no debes elegir una agencia inmobiliaria simplemente visitando su página web en Internet. Sólo con una visita personal a la oficina se puede evaluar el éxito de un agente inmobiliario y la calidad de los servicios prestados.

Ventajas:

• — Oportunidad de ahorrar energía y tiempo;
• — Seguridad. La mayoría de las agencias ofrecen servicios de evaluación de riesgos al realizar una transacción.

Defecto:

• — Un costo de servicios bastante alto.

Consejo: Si va a vender varias habitaciones de un apartamento a la vez, intente encontrar un comprador para ellas. Esto simplificará significativamente el proceso de transacción.

Acto 4

Recogida de documentos necesarios.

Una vez encontrado un comprador y llegado a un acuerdo preliminar con él, debe asegurarse de tener todos los documentos necesarios para celebrar el contrato. Para completar la transacción, deberá preparar el siguiente paquete de documentos:

1. 1 pasaportes de las partes de la transacción;
2. 2 documentos de título (contrato de compraventa, contrato de donación, etc.);
3. 3 certificado de registro estatal de derechos;
4. 4 un extracto del Registro Unificado de Derechos del Estado que confirme la ausencia de gravamen;
5. 5 confirmación por escrito de que otros propietarios han sido notificados de la venta (carta, telegrama). Si no ha pasado un mes desde la notificación, se requiere una denegación notarial.

Acción 5

Celebración de un contrato de compraventa.

Al realizar una transacción, preste atención a la exactitud del contrato. Debe indicar: la dirección exacta de la propiedad, precio, datos del pasaporte de las partes sin errores ni erratas. El acuerdo firmado junto con otros documentos se envía para su registro. Lo llevan a cabo las autoridades de Rosreestr en el lugar de la propiedad y demora un mes a partir de la fecha de presentación de los documentos. También vale la pena prepararse con anticipación para el procedimiento de transferencia de dinero. La forma más popular y fiable es alquilar una caja de seguridad. El comprador coloca en él dinero, y el vendedor tiene acceso a ellos sólo después de registrar la propiedad.

Uno de los peligros es celebrar un acuerdo de regalo en lugar de registrar una compra y venta. Por ejemplo, se propone utilizar esta medida cuando, por alguna razón, no es posible obtener el consentimiento de los vecinos para llegar a un acuerdo. En este caso, el comprador recibe un par de metros de la habitación y compra el resto haciendo uso del derecho de preferencia. Bajo ninguna circunstancia debe participar en este plan: un acuerdo de este tipo puede impugnarse fácilmente en los tribunales. Además, corre el riesgo de ser víctima de un fraude y de tener invitados no invitados en su espacio vital.