Бөлмені қалай сатуға болады коммуналдық пәтер 2019 жылы Ресей Федерациясының қолданыстағы заңнамасында егжей-тегжейлі көрсетілген.

Құрметті оқырмандар! Мақалада құқықтық мәселелерді шешудің типтік жолдары туралы айтылады, бірақ әрбір жағдай жеке. Қалай білгіңіз келсе мәселеңізді дәл шешіңіз- кеңесшіге хабарласыңыз:

Өтініштер мен қоңыраулар тәулік бойы және аптасына 7 күн қабылданады..

Бұл жылдам және ТЕГІН!

Қолданыстағы мүмкіндіктерді біле отырып, сіз барлық құқықтық салдарлармен әртүрлі түсінбеушіліктерді жоюға болады.

Жыл сайын коммуналдық пәтерлердің саны азайып келеді. Бұл көп жағдайда бұл тұрғын үйлердің көпшілігі апатты жағдайда және бұзылуға жатады.

Осыған қарамастан, Ресейде коммуналдық пәтерлердің айтарлықтай саны әлі де бар. Коммуналдық пәтерлердегі бөлмелердің көптеген иелері әртүрлі себептермен оларды сатуға тырысады. Коммуналдық пәтердегі бөлмені сату тәртібін толығырақ қарастырайық.

Негізгі сәттер

Бастапқыда тиісті келісімге қол қоймас бұрын коммуналдық пәтердегі бөлмені сатып алуға тікелей байланысты кейбір ерекшеліктерге назар аудару керек:

Коммуналдық пәтердегі бөлмені сыртқы нарықта сату артықшылықты құқықтың болуымен айтарлықтай қиындайтынын есте ұстаған жөн, оның иелері қалған жалға алушылар болып табылады.

Артықшылықты сатып алу құқығының негізгі мәні мынада: біріншіден, үшінші тұлғаларға иелік ету рәсіміне кіріспес бұрын көршілерге сатып алу туралы ұсыныс жасау міндетті.

Ұқсас сату шарттары қолданылатынын есте сақтау өте маңызды. Мұндай ұсынысты кез келген нысанда жасауға болады.

Алынған хаттың негізінде жақын көршілер:

• жазбаша түрде бас тартуды ұсынады;
• ұсынылған мүлікті сатып алу туралы шешім қабылдау;
• жауапты 30 күн бойы елемеңіз.

Жауап еленбесе, бұл үшінші тұлғалармен мәміле жасасу мүмкіндігі туралы айтуға мүмкіндік береді.

Меншік құқығын қалай дәлелдей аласыз?

Жылжымайтын мүлікті басқа тұлғаға беру бойынша мәмілені бастау үшін тиісті құқықтарға ие болу өте маңызды.

Ресей аумағында құқықтық нормаларға сәйкес куәлік тұрғын үйге меншік құқығын растайтын құжат болып саналады.

2017 жылдың қаңтар айынан бастап меншік иелеріне меншік құқығы туралы куәлікті алу үшін заңды негіз болып табылатын мүліктен үзінді көшірме беріледі.

Дайындалатын құжаттар тізімі

Өз бетімен

Егер сіз коммуналдық пәтердегі бөлмені өз бетіңізше сатуға тырыссаңыз, 2019 жылы сіз келесі әрекет механизмін ұстануыңыз керек:

1. Бастапқыда тұрғын үйдің құнын бағалау жүргізіледі.
2. Осыдан кейін тұрғын үйдегі көршілердің жазбаша келісімін алу қажет.
3. Келесі кезекте мәміле жасауға қызығушылық танытқан сатып алушыларды іздеу процесі басталады.
4. Осыдан кейін міндетті құжаттар пакетін жинап, сатып алу-сату шартын жасау қажет.

Тұрғын үй алаңының нарықтық құнын бағалау және оны одан әрі сату кезінде нақты құнын анықтау тәртібі мәміленің сәттілігі болып саналады.

Жылжымайтын мүліктің құны келесі негізгі параметрлерге тікелей байланысты:

• ізі;
• жақын жерде тұратын көршілер саны;
• инфрақұрылымның даму деңгейі;
• аумақтық тиістілігі;
• жалпы ағымдағы жағдай көп пәтерлі үйжәне әсіресе пәтерлер.

Егер сіз мәмілені мүмкіндігінше тез жасағыңыз келсе, сатудан бұрын косметикалық жөндеу жұмыстарын жүргізу ұсынылады. Бұл көршілердің бөлмелері нашар көрінсе, әсіресе оң әсер етеді.

Көп жағдайда тұрғын үйді іске асыру кезінде көршілердің қиыншылықтарымен тікелей байланысты қиындықтар туындауы мүмкін.

Кез келген жағдайда көршілердің баспана сатып алудағы басым құқығын құрметтеу міндетті болып табылады. Бұл жағдайда мәміле заңға сәйкес заңды болып табылады.

Бөлмені сату рәсіміне кіріспес бұрын басқа меншік иелеріне мүлікті сатуға бар ниеті туралы жазбаша хабарлама беру қажет.

Мәміле шарттарын көрсету өте маңызды, атап айтқанда:

• толық құны;
• қамтамасыз ету шарттары және т.б.

Меншік иелеріне тұрғын үйді сатып алу мүмкіндігіне қатысты тиісті шешім қабылдауға немесе бас тартуға тура бір ай уақыт беріледі.

Егер бөлмелердің иелері сатушының тұрғын үйін сатып алғысы келмесе, онда Ресей заңнамасының нормаларына сәйкес, сіз жеке қызығушылық танытқан үшінші тұлғаларға сатуды жалғастыра аласыз.

Сатып алушыларды іздеу жағдайында бұл сұраққа жалғыз жауап жоқ. Сіз клиенттерді таба аласыз:

• өз бетінше;
• немесе пайдалану.

Бұл жағдайда бәрі сатушының өзі жеке уақытын қажетті құжаттаманы жинауға жұмсауға дайын ма және оның мәміленің заңдық жағы туралы кем дегенде қарапайым білімі бар-жоғына байланысты.

Клиенттерді өз бетіңізше табуға тырыссаңыз, келесі қадамдарды орындау ұсынылады:

• көптеген веб-сайттарда, атап айтқанда, жылжымайтын мүлік базасында тиісті хабарландыруды орналастыру;
• Газеттер мен басқа да осыған ұқсас журналдарға хабарландыру жіберіңіз.

Бөлмені өз бетінше сатудың негізгі артықшылықтары қосымша қаржылық шығындардың болмауы және тікелей сатып алушылармен жеке келіссөздер жүргізу мүмкіндігі болып табылады.

Теріс жағы - бұл жеке уақытты өткізу қажеттілігі, өйткені бәрін өз бетінше жасау керек.

Риэлтор арқылы

Егер сатушы өз уақытын әлеуетті сатып алушыларды іздеуге жұмсағысы келмесе немесе заңдық жағынан кем дегенде қарапайым білімі болмаса, ең жақсы нұсқа кәсіби риэлтормен байланысу болып саналады.

Мұндай мамандардың жылжымайтын мүлікпен жұмыс істеу дағдылары жеткілікті, сондықтан олар қысқа мерзімде:

• құжаттар пакетін жинаңыз, оларсыз мәміле жасау мүмкін емес;
• сатып алушылармен келіссөздер жүргізу;
• клиенттерді табу – жылжымайтын мүлік агенттігінің клиенттік базасының болуы қиын емес.

Оны пайдаланудың негізгі артықшылықтары жеке уақытты үнемдеу, сондай-ақ сатып алушы ретінде көрінетін ықтимал сатып алушылардан кепілдік берілген қорғауды қамтамасыз ету болып табылады.

Сонымен қатар, жеке келіссөздердің мінез-құлқын болдырмауға болады - егер сатушылар, мысалы, берілген жағдайда өзін қалай ұстау керектігін білмесе.

Кемшіліктерге делдалдық қызметтерді көрсету үшін ақы төлеу қажеттілігі жатады. Мәскеудегі коммуналдық пәтердегі бөлмені осылай сату - алаяқтарға түсіп қалмаудың кепілі.

Көршілердің келісімінсіз коммуналдық пәтердегі бөлмені қалай сатуға болады

Коммуналдық пәтердегі көршілер заңдық мәні бар мәміле жасауға және оларға бейтаныс азаматтардың кейіннен көшіп кетуіне әрқашан келісімін білдірмейді.

Дәл осы себепті бас тарту жиі естілуі мүмкін. Бұл жағдайда, Ресей заңнамасына сәйкес, алдын ала келісімсіз бірнеше әдістерді қолдануға болады, атап айтқанда:

Әрбір көрсетілген схеманың жеке сипаттамалары бар екеніне назар аудару керек.

Бірінші нұсқада сыйға тарту рәсімінен кейін бөлмені сатып алу туралы келісімге қол қоюдан бас тарту туралы шешім қабылдамайтын азаматтармен келісімге қол қою қажет, әйтпесе тұрғын үй бірнеше меншік иелеріне бөлінген болып қалады.

Екінші жағдайда мүдделі азамат мәмілені жалған деп тануды талап ету үшін сотқа жүгінуге құқылы. Бұл жағдайда ол жарамсыз болып саналады.

Жаңадан пайда болған нюанстар

Осы түрдегі жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілесін жасау кезеңінде көптеген ерекшеліктер туындауы мүмкін.

Маған нотариус керек пе?

2019 жылы жылжымайтын мүлікті сату кезінде міндетті нотариалды куәландырудың қажеті жоқ.

Бұл ретте, жеке мүдделерін қорғау мақсатында клиенттермен алдын ала келісімге келіп, нотариусқа жүгінуге болады.

Бұл ретте нотариаттық органның қызметкерлері шартта көрсетілген мәліметтердің дұрыстығын тексеруге бастамашылық жасайды және оның дұрыстығын растайды.

Сонымен қатар, мәміле тараптары арасындағы есеп айырысуларды жүзеге асыру үшін нотариалдық кеңсеге хабарласу мүмкіндігін ұмытпаңыз.

Мәміле салық салынады ма?

Көптеген азаматтар жасалған мәміле бойынша салық төлеу керек пе, жоқ па, білмейді.

Бұл жағдайда бөлмені сату кезінде меншік иесі кірістің бір түрін алатындығына байланысты нормаларға сәйкес алынған кірістен 13% салық төлеуге тура келетінін есте ұстаған жөн.

Бейне: бөлмені қалай сатуға болады

Салық төлеуден босату тұрғын үйді сату кезінде меншік құқығы 3 және одан да көп жыл бұрын алынған жағдайда ғана қарастырылған.

Бөлме жекешелендірілсе не істеу керек

Коммуналдық пәтер толық көлемде ғана емес, ішінара да болуы мүмкін, ал қалған үлесті құқық ретінде пайдалануға болады.

Коммуналдық пәтердегі бөлмені сатуды тек меншік иесі немесе нотариалды куәландырылған құжат негізінде уәкілетті өкіл жасай алатынын есте ұстаған жөн.

Басқаша айтқанда, егер иесі бөлмені сатуға ниет білдірсе, оны жекешелендіру немесе сыйлық ретінде алу керек.

Жекешелендірілмеген бөлмені сату тек ұқсас жылжымайтын мүлікті айырбастау арқылы ғана басталуы мүмкін.

«Айырбастау» анықтамасы ережелерге толық сәйкес жалға беру шарты бойынша бөлмелерді тікелей жалға алушылардың арасындағы келісімнің ерекше нысанын білдіреді.

Бұл жағдайда жергілікті атқарушы органдардың уәкілетті өкілдері ерекше рөл атқарады.

Тікелей жалға берушінің алдын ала келісімінсіз Ресей заңнамасы бойынша мұндай жылжымайтын мүлікті айырбастау рәсімін жүзеге асыру мүмкін емес.

Алмасуға болады ма

Жоғарыда айтылғандай, Ресей заңнамасы азаматтардың осындай тілек білдірген жағдайда бөлмелерді айырбастау мүмкіндігін береді.

Мәміленің бұл түрін жасаудың негізгі критерийі:

• жекешелендірілген тұрғын үйлердің болуы;
• немесе оны иелену құқығының болуы.

Тар жағдайда тұратын адамдарды қоныстандыруға арналған мемлекеттік бағдарламаға қарамастан, көптеген адамдар үшін мәселе өзекті болып қала береді, сондықтан коммуналдық пәтердегі бөлмені көршілердің келісімінсіз қалай сатуға болады деген сұрақ туындайды. Қажеттілік бірқатар жағдайларда туындауы мүмкін және сату кезінде бұл кезеңді айналып өту жолдары бар.

Коммуналдық пәтерде орналасқан бөлмені сатудың кез келген тәсілі жылжымайтын мүліктің ең қиын мәмілелерінің бірі болып табылады деп саналады. Бірақ егер мұндай қажеттілік туындаса, онда сіз бизнеске кірісуіңіз керек.

Жалпы, адамдар коммуналдық пәтер туралы айтқанда, олардың ұзын дәліздері мен бір ас үйі, сондай-ақ ванна бөлмесі бар бірлестіктері бар. Алайда бұл терминнің заңды анықтамасы жоқ. Заңда сіз өнердің 4-тармағында қамтылған бөлменің анықтамасын ғана таба аласыз. 16 Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексі. Оның айтуынша, бөлме ұғымы адамдардың өмір сүру мақсаты болып табылатын өмір сүру кеңістігінің нұсқаларының біріне жатады.

Бұл баспананың стандартты тұрғын үйден айырмашылығы, тұрғындардың бір бөлігі бөлмеге меншік құқығына ие болса, басқалары тек әлеуметтік жалдау шартына ие. Мұндағы ортақ мүлік - дәліз, ас үй және дәретхана алаңдары.

Жекешелендірілген бөлме: қалай сатуға болады

Меншік иесі өзіне тиесілі бөлмені жекешелендіріп алғаннан кейін оған өз қалауы бойынша билік етуге құқығы бар. Демек, ол оны сата алады, садақа бере алады немесе өсиет ете алады. Жекешелендірілмеген бөлмені тек ұқсас нысанға айырбастауға болады.

Артықшылықты құқық түсінігі

Қолданыстағы меншікке қарамастан, коммуналдық пәтердегі бөлмені сатудың өзіндік ерекшеліктері бар. Негізінен, олар іргелес үй-жайларда тұратын адамдардың басым құқығы сақталуы тиіс фактісімен байланысты. Осылайша, олар бастапқыда бөлме сатып алу туралы шешім қабылдайды. Сонымен бірге көршілер бұдан бас тартуға құқылы. Қалай болғанда да, кезең жазбаша түрде рәсімделуі керек.

Хабарламадан кейін бір ай өтсе және олардың ешқайсысы мүлікті сатып алғысы келмесе, ол басқа тұлғаларға сатуға қойылуы мүмкін. Оны үшінші тұлғаларға ұсынбас бұрын, алдымен көршілеріңізге бағаңызды көрсете отырып, өз қалауыңыз туралы хабарлауыңыз керек екен. Заң бұл әрекетті жазбаша түрде аяқтауды талап етеді. Ауызша келісімдердің заңды күші жоқ.

Көршілердің келісімі

Бұл мәселені шешу қай көршілердің басқалардан артықшылығы бар екенін шешу керек кезеңнен басталады. Біріншіден, иесі болып табылатын көршілердің келісімі ескеріледі. Егер басқа бөлмелер жекешелендірілмеген болса, онда олар тұрғын үй комитетіне жіберіледі, содан бері бұл орган меншік иесі болып табылады.

Бөлмені сату кезінде заңның барлық ережелерін сақтау үшін тіркеу органынан Бірыңғай мемлекеттік тізілімнен үзінді көшірме тапсырыс беріледі. Егер қандай да бір себептермен деректер жоқ болса, тіркелген жылжымайтын мүлік туралы барлық ақпарат, соның ішінде 1998 жылға дейін сақталған BTI-ге хабарласыңыз. Көршілер туралы барлық деректер жиналғаннан кейін оларды хабардар ету процедурасы басталады. Мұны әртүрлі жолдармен жасауға болады.

1. Егер олар ұсыныстан бас тартса, онда сіз тіркеу органының қызметкерімен келіссөздер жүргізіп, бас тартуды сол жерде ресімдей аласыз.
2. Дәл солай нотариалдық кеңседе де жасалуы мүмкін, онда куәлік артықшылықты сатып алу құқығын тоқтатады.
3. Хабарламаны тіркелген пошта арқылы да жіберуге болады.

Келісімге қол жеткізілмесе не істеу керек

Бұл процесс әртүрлі себептермен кейінге қалдырылады. Бірақ сіз олармен әлі де күресе аласыз. Сонымен, осыған байланысты келесі жағдайлар туындауы мүмкін.

Коммуналдық пәтердің көршілері хабарлама алудан бас тартады. Бірақ тапсырысты хат жіберушіге қайтарылған кезде, онда адресаттың оны алудан бас тартқаны туралы белгі болады. Содан кейін ол бөлме сатылған кезде Росреестрде сақталуы және көрсетілуі керек.

Егер хат оқылса, бірақ оған жауап бермесе, яғни олар үнсіз қалса, онда хат куәландырылған және адресатқа қайтадан жіберілетін нотариалдық кеңсеге хабарласу керек. Сонымен қатар, меншік иесі нотариустан хаттың жіберілгені, алынғаны және оған ешқандай шара қолданылмағаны туралы анықтама ала алады.

Сондай-ақ көршілер пәтерде көрінбейді. Содан кейін процедура сәл ұзағырақ болуы мүмкін. Көршілерін хабарсыз кетті деп тану үшін иесі сотқа жүгінуі керек. Бұл пәтерде бір жыл бойы болмаған жағдайда жасалуы мүмкін. Шағымда көршілер бұл фактіні неліктен мойындайтынын да көрсету керек. Әйтпесе, өтініш тіпті қарауға қабылданбайды. Қажетті уақыт өткеннен кейін сот хабарламаны қайта шығаратын әкімшіні тағайындайды.

Ең қиыны – қожайыны көршісі дүниеден өтіп кетсе. Содан кейін мұрагерді іздеу жұмыстары жүргізіледі. Пәтердің иесі қайтыс болған адамның үй-жайы иеліктен шығарылған деп жариялануы үшін сотқа жүгінуі керек. Нәтижесінде мұрагер анықталады, ал иесі оған алдағы мәміле туралы хабарлайды.

Егер сіз мәмілені жүзеге асыру үшін сот органына жүгінген болсаңыз, онда басқа құжаттармен қатар сот шешімінің көшірмесін қоса беру қажет.

Көршілеріңізден қалай сұрамауға болады

Көршілерді іздеуге және оларға хабарлауға уақыт болмаған кезде төтенше жағдайлар бар. Содан кейін мәселені басқаша шешуге және көршілердің келісімінсіз бөлмені сатуға мүмкіндік бар.

Маңызды! Егер сатып алушы болса, ол осы үй-жайдың иесі болып табылады. Бұл сыйлық келісімі арқылы жасалуы мүмкін. Мұндай келісімнің нәтижесінде адам автоматты түрде жаңа көршіге айналады және бұл туралы басқа көршілерді хабардар етудің қажеті жоқ. Бірақ бұл схеманы пайдалану сатушы үшін өте қауіпті екені анық. Сондықтан мүлікті иеліктен шығарудың қауіпсіз нұсқаларын іздеген дұрыс.

Коммуналдық пәтердегі бөлмені сатқан кезде иесі бірқатар дәйекті әрекеттерді орындауы керек. Оларға мыналар жатады:

1. Келісім-шартқа келісіп, мәселені бағамен шешіңіз.
2. Көршілер үшін құжаттарды ресімдеңіз, онда құны да көрсетілген. Мұны нотариалдық кеңседе жасау керек.
3. Барлық қажетті құжаттарды жинаңыз.
4. Тіркелген адамдарды жазып, содан кейін осы фактіні растайтын тиісті анықтаманы алыңыз.
5. Шартты дұрыс ресімдеу арқылы мәмілені жүзеге асыру.

Транзакцияға арналған құжаттар

Коммуналдық пәтерде орналасқан бөлмені сатуды тіркеу үшін иесі құжаттардың бүкіл пакетін жинауы керек. Оларға келесі құжаттар кіреді:

1. Меншік иесінің және транзакцияға қатысушы барлық тұлғалардың жеке куәлігі.
2. Бөлмеде ешкімнің тіркелмегенін растайтын қағаз.
3. Жақын жерде тұратын адамдарға жіберілетін үй-жайдың бағасы көрсетілген хабарлама.
4. Сатып алу-сату шарты.
5. BTI ақпараты.
6. Кадастрлық жоспар.
7. Бөлменің нақты берілуі туралы акт.
8. Құқықтарды белгілейтін құжаттар.
9. Басқа тұрғындардың нотариуспен куәландырылған рұқсаты.
10. Егер иесі 18 жасқа толмаған адам болса, онда қорғаншылық органдарының сатуға келісімі пакетке қоса беріледі.

Қорытынды

Меншік мүлікке өз қалауы бойынша билік етуді білдіретініне қарамастан, бөлмемен жұмыс істегенде бұл құқыққа белгілі бір шектеулер қойылады. Бірақ мұндай үй-жайларды сатуға болады ма деген сұраққа жауап, әрине, оң. Маңызды қадам - ​​бұл мәміле хабарламаны, сондай-ақ коммуналдық пәтерде тұратын басқа адамдардың келісімін талап етеді. Сонымен қатар, егер қиындықтар туындаса, көршілермен келісу мәселесін айналып өту жолдары бар.

Назар аударыңыз! Заңнамадағы соңғы өзгерістерге байланысты,Құқықтық ақпарат

Біздің заңгер сізге тегін кеңес бере алады - төмендегі формаға сұрағыңызды жазыңыз:

Коммуналдық пәтердегі бөлмені сату операциясының өзіндік сипаттамалары бар, бұл процесті әдеттегі транзакциямен салыстырғанда біршама қиындатады. Дегенмен, бұл транзакцияның технологиясы тәжірибеде бұрыннан сыналған - мақалада сіз көре аласыз қадамдық нұсқаулар, әрбір кезеңдегі әрекеттің нақты сипаттамасы және барлық құжаттардың толық тізімі.

Коммуналдық пәтерде әртүрлі иелері тұрады:

• бөлме иелері;
• әлеуметтік жалдау шарты бойынша тұратын тұлғалар (муниципалдық тұрғын үйлерде).

Әрқайсысы үй-жайды басқа меншік иесінен тәуелсіз сатып алды (сатып алу, айырбастау, мұраға алу немесе мемлекеттен тапсырыс). Сонымен қатар, әркімнің жеке бөлмесі бар, сонымен қатар жалпы аумақты (ас үй, дәретхана, душ және т.б.) пайдалануға құқығы бар. Коммуналдық төлемдер жеке қабылданады (шығындар есептегіштер бойынша немесе стандарт бойынша). Жалпы аумақтарды пайдалану фактісі де ескеріледі - есептеу меншікті аумаққа пропорционалды.

Сатудың басты ерекшелігі - коммуналдық пәтерде әрбір меншік иесі бірден бүкіл пәтерді емес, белгілі бір үй-жайды ғана иеленеді. Сондықтан заңнама қалған иелеріне бірінші бас тарту құқығына кепілдік береді. Бұл дегеніміз:

1. Бөлмені кез келген үшінші тұлғаға сатпас бұрын, иесі алдымен оның әрекеттері туралы барлық басқа иелеріне хабарлауы керек. Олар не келісіп, келісілген баға бойынша нысанды сатып алуға, не жазбаша түрде бас тартуға міндетті.
2. Кез келген адамға сату коммуналдық пәтердің қалған иелері сатып алудан бас тартқан немесе кем дегенде шешім қабылдау мерзімі өткен жағдайларда ғана мүмкін болады.
3. Ақырында, сіз тек өзіңізге тиесілі мүлікті сата аласыз. Бөлме әлеуметтік жалдау шарты бойынша тіркелген болса, алдымен оны жекешелендіру керек.

Қандай жағдайларда процедура күрделене түседі?

Коммуналдық пәтердегі бөлмені сату бойынша мәміле мен әдеттегі рәсім арасындағы негізгі айырмашылық бірінші бас тарту құқығына байланысты болғандықтан, негізгі және жалғыз тәуекел дәл көршілермен өзара әрекеттесумен байланысты. Сонымен қатар, мұны түсіну маңызды мәміленің өзі кез келген жағдайда орын алады, дегенмен оның орындалу уақыты кестеде сипатталған себептерге байланысты артады.

Мұны түсіну маңызды Күндер шамамен берілген. Егер жағдай басқа жағдайларға байланысты қиындаса (мысалы, көршіңіз бөлмеге қатысты сізге шағым түсірсе және ол сотқа шағым түсірсе, онда уақыт сөзсіз артады).

Осылайша, сатуға ол бұрыннан тиесілі болған жағдайда ғана мүмкін болады. Процедура біршама күрделірек көрінеді, бірақ оны орындау әбден мүмкін, дегенмен қарапайым жағдайларға қарағанда біраз уақыт пен ақша қажет болуы мүмкін.

НАЗАР АУДАРЫҢЫЗ. Егер сіз тұрғылықты жеріңізді өзгертіп, әлеуметтік жалдау шарты бойынша тіркелген бөлмеден құтылғыңыз келсе, бұл да мүмкін. Бұл жағдайда біз сол муниципалды тұрғын үйге айырбастау туралы айтып отырмыз. Бұл жағдайда келісім-шарт бойынша оны бастапқыда берген мемлекеттік немесе муниципалды органдардан міндетті жазбаша рұқсат алу қажет.

Мәміле кезеңдері

Жалпы алғанда, процедура келесідей көрінеді:

1. Құнды бағалаңыз, сату қалай жасалатынын шешіңіз - делдалсыз немесе мамандандырылған компаниялардың көмегімен (мысалы, жылжымайтын мүлік агенттері).
2. Барлық көршілер үшін бірінші бас тартуды қамтамасыз етіңіз. Бұл негізгі және сонымен бірге міндетті кезең. Иесі жазбаша хабарламалар жіберуі керек, содан кейін көршілер сатып алуды шешеді немесе бас тартады. Олар 30 күнтізбелік күннен кейін бас тартуға тең болатын хабарламаны елемеуі мүмкін.
3. Көршімен мәміле жаса (егер олардың біреуі келіссе).
4. Егер бас тарту алынса немесе хабарлама еленбесе және шешім қабылдау мерзімі өтіп кетсе, сіз өз бетіңізше сата аласыз.
5. Әрі қарайғы процедура әдеттегі транзакцияға ұқсас - олар сатып алушыны таңдайды, құжаттардың толық пакетін жинайды, келісім жасайды, содан кейін жаңа мүлікке меншік құқығын тіркейді (егер ол ескісін ауыстыру үшін сатып алынса).

Көршілердің келісімін алу: қадамдық нұсқаулар

Бүкіл процедураны дұрыс аяқтау үшін бірнеше сұрақтарға жауаптарды білу маңызды:

1. Сату туралы нақты кімге хабарлау керек – яғни. бірінші бас тартуға кімнің құқығы бар.
2. Алдағы транзакция туралы қалай ескертуге болады.
3. Егер сіздің көршіңіз үндемесе, онымен жеке дұшпандық салдарынан байланысқа түскісі келмесе, не істеу керек және т.б.
4. Стандартты емес жағдайларда не істеу керек - мысалы, белгілі бір бөлмеде ұзақ уақыт бойы ешкім тұрмаса, иесі алыс болса, сатуды қалай жасауға болады және т.б.

Әрі қарай, барлық жиі кездесетін жағдайлар егжей-тегжейлі талқыланады, сондай-ақ жалпы тәртіп, оның сақталуы қолданыстағы азаматтық заңнама тұрғысынан мәміленің тазалығына кепілдік береді.

Кімге хабарлау керек

Ең айқын жағдай - бұл үй-жай жеке меншікте болған кезде. Содан кейін иесіне тікелей хабарлаңыз.

Процедура басқаша көрінетін бірнеше ерекше жағдайлар да бар:

1. Егер азамат әлеуметтік жалдау шарты бойынша тұрса, онда меншік иесі болып табылатын жергілікті әкімшілікке хабарлама жіберіледі.
2. Меншік иесі кәмелетке толмаған және/немесе әрекетке қабілетсіз адам болған жағдайда жергілікті қорғаншылық және қамқоршылық бөліміне хабарлама жіберіледі.

Қалай хабарлау керек

Хабарлама әрқашан оның нақты жеткізілгендігі туралы жазбаша растауды алу үшін тек тапсырысты пошта арқылы жасалады. Бұл ретте сіз ресейлік поштаның дәстүрлі қызметтерін де, заттарды тезірек және ыңғайлы жеткізетін жеке курьерлік компаниялардың қызметтерін де пайдалана аласыз («есіктен есікке» қағидаты бойынша). Белгілі бір компанияны таңдау маңызды емес. Бұл ретте түсіну маңызды хат жіберу міндетті рәсім болып табылады, дегенмен көптеген жағдайларда біз конверттің жай ғана бір бөлмеден екінші бөлмеге ауысуы туралы айтып отырмыз. Себебі, хабарламаның нақты мекенжайға жеткізілгені туралы жазбаша дәлелдемелер алу иесінің мүддесі үшін.

НАЗАР АУДАРЫҢЫЗ. Азамат көршілерімен жақсы қарым-қатынаста болса да, жай ғана ауызша түрде оларға бөлме сатып алуды ұсынса да, жазбаша хабарлама жасау керек. Бұл мәміледен кейін ықтимал дауларда жеңіске кепілдік беретін құжаттың болуы.

Бұл құжаттың нысаны тегін - ең бастысы операцияның мәнін көрсету. Төмендегі мысалды негіз ретінде пайдалануға болады.

Сіз қолжазба түрінде де, баспа түрінде де толтыра аласыз - заңды мағынада бұл 2 баламалы қағаз.

Жауап болмаса

Егер сіздің көршілеріңізбен қарым-қатынасыңыз нашар болса немесе олар алынған хабарламаны елемейтін болса, хабарламаны жіберу туралы куәлікті беретін нотариуспен байланысуыңыз керек. Ол сіздің жеке қаражатыңыздан шығарылады және бұл шығындарды көршіңіздің есебінен өтеу мүмкін болмайды.

Содан кейін хабарландыру қайтадан жіберіледі. Ол жеткізілгеннен кейін 30 күнтізбелік күн күту керек. Бұл мерзім жеткізу туралы хабарлама берілген күннен кейінгі күннен бастап есептеле бастайды. Бұл хабарламаны жеткізу уақыты жіберуші үшін маңызды емес.

Мысалы, егер хабарландыру 2018 жылдың 8 қарашасында алынса және жіберуші оны 10 қарашада алса, кері санақ жеткізу күні 8 қарашадан басталады. Яғни, бұл жағдайда 30 күнтізбелік күнді есептеу 9 қарашадан басталады (демалыс, мереке немесе жұмыс күні болуы маңызды емес).

Хабарлама алудан бас тартсаңыз

Бұл жағдайда процедура жеңілдетілген - хаттың қайтып келуін күту жеткілікті. Пошта бөлімшесінің (немесе басқа жеткізу қызметінің) қызметкерлері адресаттың оны алудан бас тартқанын және бас тарту күнін көрсететін белгі қояды. Осы күннен бастап 30 күнтізбелік күн есептеледі, содан кейін сіз ешқандай салдарсыз сауда жасай аласыз.

Көрші туралы ештеңе білмейтін болса

Бұл үй иесінің уақыты мен күш-жігері тұрғысынан ең қиын әдістердің бірі. Процедура келесідей:

1. Біріншіден, олар көршісін оның таныстарынан, достарынан, туыстарынан сұрау арқылы табуға тырысады.
2. Бұл сәтсіз болса, олар оны хабар-ошарсыз кетті деп тану үшін сотқа жүгінеді. Және кем дегенде бір жыл күтуге тура келеді.
3. Егер азамат ешқашан келмесе және ол туралы хабар болмаса, сот оны жоқ деп танып, мүлікті басқарушыны тағайындайды.
4. Менеджерге хабарлама жіберіледі, содан кейін ол келісімін береді немесе бас тартады, содан кейін әдеттегі тәртіпке сәйкес әрекет етеді.

Егер мұрагер мұрагер болмаса

Бұл да өте күрделі жағдай: егер коммуналдық пәтердің бір иесі қайтыс болса, онда көп жағдайда оның өсиет немесе заң бойынша мұрагерлері болады. Содан кейін олардың не істейтінін көру үшін күту керек:

1. Егер олар мұраны қабылдаса, олар бұрынғы иесі қайтыс болғаннан кейін алты айдан ерте емес толық меншік иесі болады. Содан кейін олардың атына хабарлама жіберіледі, олар бас тарту немесе келісім алады, содан кейін олар әдеттегідей әрекет етеді.
2. Егер олар басқа мұрагердің пайдасына мұрадан бас тартса, бұл тағы да мәмілені кейінге қалдырады, өйткені жаңа мұрагердің де шешім қабылдауға 6 (кейбір жағдайларда 3 ай) уақыты бар.

Басқа қаладағы/аймақтағы иесі

Бұл жағдайларда хабарлама тек нотариус арқылы беріледі. Сонымен қатар, азамат бас тартуды тек нотариат куәландырған нысанда ресімдеуге міндетті. Ол бұл шығындарды төлеуі мүмкін. Алайда, үнсіздік болса, хатты алға-артқа жіберу мерзімін есепке алмай, 30 күнтізбелік күн күту жеткілікті.

Мәмілеге арналған құжаттар

Барлық иелерінен сатып алудан бас тарту туралы хабарлама алынғаннан кейін сіз үй-жайды үшінші тарапқа сатуды бастай аласыз. Мәмілеге сенімхат бойынша әрекет ететін барлық меншік иелері немесе олардың өкілдері қатысуы керек.Мұны істеу үшін сізге келесі құжаттар қажет:

• барлық меншік иелерінің паспорттары;
• әрбір көршісіне үй-жайды сату туралы хабарламалар;
• хабарламаларды жіберу нәтижесінде алынған барлық бас тартулар;
• егер көрші хабарламаны алудан бас тартса, хаттың жеткізілген күні көрсетілген барлық конверттер;
• бөлмеге арналған құжаттар (меншік туралы куәлік, кадастрлық төлқұжат, БТИ-дан үзінді);
• сатып алу - сату келісім шарты;
• муниципалды органның және қорғаншылық органдарының рұқсаты, егер көршісі әлеуметтік жалдауға бөлмені жалға алса немесе ол кәмелетке толмаған (немесе әрекетке қабілетсіз) меншігінде болса.

Бірінші бас тарту құқығын айналып өтуге болады ма?

Мұндай мүмкіндік шынымен де бар және ол заң тұрғысынан заңды. Жалғыз жол - сатып алушыға бөлменің бір бөлігін сыйға тарту туралы келісім жасау. Сатып алушы ортақ меншік иесі болады және бірінші бас тарту құқығына ие болады, содан кейін ол қалған үлесті ешқандай келісімсіз сатып алады.

Мұндай схеманы тек сенуге болатын адамдармен ғана пайдалануға болады. Сізге қаражаттың дұрыс аударылуын қамтамасыз ету және басқа маңызды нюанстарды ескеру қажет.

Бейнеге түсініктеме

Коммуналдық пәтердегі бөлмені сату бұл операцияны басқа тұрғындармен үйлестіруде қиындықтарға толы. Коммуналдық пәтердегі бөлмені сату үшін қандай құжаттар қажет, мәмілені қалай ресімдеу керек және көршілердің келісімін қалай алуға болады? Және, ең соңында, мұндай жылжымайтын мүлікті сатып алудың қандай тәуекелдері бар?

Қандай бөлмені сатуға болады - жекешелендірілген немесе муниципалды?

Сіз муниципалды тұрғын үйді сата алмайсыз - бұл муниципалитеттің және мемлекеттің тұрғын үй қорының бір бөлігі, бұл оның иелері және олар тек осы мүлікке билік ете алады. Егер пәтер жекешелендірілсе, онда ол қазірдің өзінде жеке меншік болып табылады, сондықтан мұндай жылжымайтын мүлікті иелену, пайдалану және оған билік ету бойынша кез келген операцияларға рұқсат етіледі.

Тұрғындардың бір бөлігі өз үлестерін жекешелендірсе, ал кейбіреулері жекешелендіруге қатысудан бас тартқан болса, онда бас тартқандар пәтерде мерзімсіз өмір бойы тұру құқығына ие болады. Бірақ бұл құқықтың өзінде сіз өз бөлмеңізді сата алмайсыз.

Коммуналдық тұрғын үйдегі бөлмені сатудың екі себебі бар және олардың әрқайсысы мүлікті сату құқығын береді:

• қолда бар жекешелендіру шарты;
• тіркелген мүлік құқықтарының USRN тізілімінен үзінді көшірме.

Коммуналдық пәтердегі бөлмені сату тәртібі

Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 224-бабына сәйкес екі немесе одан да көп адамға тиесілі заттар олардың ортақ меншігі болып табылады.

Мүліктегі үлестер анықталмаса, онда ол ортақ меншік болып табылады. Егер иеленушілерде әрбір меншік иесінің белгіленген бөліктері болса, онда мүлік ортақ деп аталады.

Кез келген мүліктің иесі өз бөлігін иеленуге, пайдалануға және оған билік етуге құқылы.

Акциялардың екі түрі бар:

• Нағыз- физикалық өрнекке ие болу, яғни өлшем бірліктеріндегі ауданның бөлігі. Нақты үлес бөлменің ауданына сәйкес келеді.
• Идеал- пайыздық немесе бөлшек үлестермен. Идеал - бұл үй-жайлардың аумағына жобаланбайды және иелерінің қозғалысын ешбір жағдайда шектемейді.

Коммуналдық пәтердегі бөлме ортақ мүліктегі нақты үлес болып табылады.

Заңнамада пәтердегі үлесті сатудың және онымен басқа да мәмілелерді жүзеге асырудың қатаң тәртібі қарастырылған.

Көршілердің келісімін алу

Пәтердегі бөлмені кез келген адамға сатуға бола ма және бұл үшін басқа меншік иелері мен тұрғындардың келісімі қажет пе?

Азаматтық кодекстің 250-бабына сәйкес, олардың біреуі өз үлесін сату туралы шешім қабылдағанда, тұтас мүліктің иелері пәтердегі үлесті сатып алудан бірінші бас тартуға құқылы, яғни олар ұсыныс жасағанға дейін хабарлау арқылы үлесті өтей алады. бұл бөгде адамдарға.

Маңызды талап – акцияның басқа иеленушілерге ұсынылатын бағасы сыртқы әлеуетті сатып алушыларға ұсынылатын нарықтық бағадан жоғары болмауы керек. Яғни, жасалған сатып алу-сату шартында көрсетілген түпкілікті сату бағасы бұрын басқа меншік иелеріне ұсынылған бағадан төмен болмауы керек.

Мүлікті сырттан сатып алушылардың қарауына бермес бұрын, коммуналдық пәтердегі бөлменің иесі көршілеріне өз үлесін сатып алуды ұсынуға міндетті. Хабарлама сату нысанасын, бағасын және ішкі сатып алушылардан бас тартқан жағдайда акция иесі сыртқы сатып алушыларға ұсынатын басқа да шарттарды міндетті түрде көрсетумен жазбаша нысанда болуы керек.

Егер сатушы АК-ның 250-бабының шарттарын (басқа резиденттердің акцияны меншік иесі акцияны сататын баға бойынша сатып алу құқығын және басқа да балама шарттарды) бұза отырып, бөгде тұлғаға сатса, онда кез келген Меншік иелері 3 ай ішінде мәмілені жарамсыз деп тану және сатып алу құқығы мен міндеттерін өзіне беру туралы сотқа талап қоя алады.

Кімге хабарлау керек?

1. көршілермүліктің қалған бөлігіне иелік ететіндер (әлеуметтік жалдау шарттары немесе өкімдері бойынша жалға алушылар және мүліктік кепіл шарты бойынша тұратындар ипотека болып саналмайды);
2. Муниципалитет, жекешелендіруге дейін пәтер кімге тиесілі болды, егер адамдар пәтерде әлеуметтік жалдау шарты бойынша тұрса (мысалы, тұрғын үйді жекешелендіруден бас тартқан және объектіні өмір бойы пайдалану құқығын сақтап қалғандар);
3. Мемлекеттік қорғаншылық органдары, егер басқа меншік иелерінің арасында балалар және ішінара немесе толық әрекетке қабілетсіз азаматтар болса.

Көршілерге хабарландыру үлгісі қол жетімді.

Әрі қарай әрекет ету үшін қандай жауап қажет?:

• Көршілердің бірінің үлесті сатып алуға келісімі;
• Бірінші бас тарту құқығынан жазбаша бас тарту, бас тарту үлгісі;
• Кез келген жауаптың болмауы.

Жауапты күту мерзімі 30 күн. Мерзім өткеннен кейін үлескер өз ниетін жеткізіп, қалған көршілеріне өз үлестерін көбейтуге және пәтерде бөтен адамдармен араласпауға мүмкіндік бергендіктен артықшылықты сатып алу құқығы сақталды деп саналады. Енді сіз кез келген әлеуетті сатып алушыға бөлмені сата аласыз.

Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 250-бабын орындау үшін көршілердің біріне төлем ұсыну жеткілікті, ал егер ол келіссе, басқаларға хабарлаудың қажеті жоқ.
Келісім жазбаша түрде болуы керек!

Бірақ іс жүзінде басқа иелер өте жиі акцияны сатып алмайды және ескертуді қабылдамай ережелерді бұзады. Мұндай көршілермен пәтердегі үлесті сату шынайы ма?

Көршілердің келісімінсіз және заңды түрде бөлмені сатуға бола ма?

Заңды әдістерді басқа иелер қаралып отырған үлесті сатып алғысы келмегенде немесе оны сатып алудан бас тартқанда, сайып келгенде транзакцияға кедергі жасағанда қолданылуы мүмкін.

Қандай әдістер бар:

• Сыйлық түріндегі пәтердегі үлесті сатып алу-сатуды рәсімдеу – сыйға тарту кезінде басқа меншік иелерінің келісімі талап етілмейді. Тәуекелдерді білу маңызды:
  • сенімсіз сатып алушы төлемей алады, содан кейін акция оған бекер кетеді;
  • егер басқа иелер қолданылған әдіс туралы біліп, сотқа шағым түсірсе, мәміле жарамды деп танылуы мүмкін.
• Өтемақы түріндегі тіркеу – акционер әлеуетті сатып алушыдан ақшаны қарызға алып, өтемақы шартын жасайды, оған сәйкес ақшаның орнына оған мүлікті – өз үлесін беру арқылы төлейді.
  Мұнда да мәміле жарамсыз деп танылу қаупі бар.
• Пәтердегі үлесті сатып алу мен сатудың баламалы форматы немесе сіз сатып алушыға өз үлесіңіздің шағын бөлігін бере аласыз. Сатып алушы меншік құқығын тіркейді және басқалармен тең негізде пәтер иелерінің біріне айналады.
  Содан кейін сіз оған бірінші бас тарту құқығымен үлесіңіздің қалған бөлігін сатасыз. Өйткені, Азаматтық кодекс бойынша меншік иелерінің біріне үлесті сатып алуды ұсыну жеткілікті, егер ол келіссе, қалғандарын хабардар етудің қажеті жоқ.
  Тәуекел— сатып алушы сіздің үлесіңіздің қалған бөлігін сатып алу туралы ойын өзгертуі мүмкін.

Ең сенімді жолдар:

1. Нотариусқа басқа меншік иелеріне хабарлама жіберуді тапсырыңыз.
2. Баспасөз арқылы иелеріне жеделхаттар жіберіңіз.
3. Тіркелген хат жіберіңіз.

Егер адресат пошта бөлімшесі белгілеген мерзімде (әдетте 7-8 күн) хатты немесе жеделхатты алмаса, онда конверт немесе хабарлама адресатқа қайтарылады. Мұндай қағаз хабарламаның жіберілгенінің дәлелі болып табылады және хабарлама жіберілген күннен бастап 30 күндік мерзім есептеледі. Егер меншік иелері 30 күн ішінде жазбаша жауап бермесе, сатушы кез келген қалаған адамға үлесті сатуға құқылы.

Бірлескен меншік иелеріне хабарламалар жіберу қызметі үшін нотариусқа хабарласқан дұрыс, өйткені ол қайтарылған конверттер мен хабарламаларды нотариалды куәландырады - бұл сот ісін жүргізу кезінде нақты дәлел болады.

Коммуналдық пәтердегі бөлмені сатуға арналған құжаттар

Егер сатып алушы табылса - көрші немесе бейтаныс адам - ​​құжаттарды жинауға және мәмілені аяқтауға көшу керек.

Құжаттар тізімі

Пәтердегі үлесті сату үшін қандай құжаттар қажет және оларды қалай дайындау керек:

• Паспортыңыздың бірнеше көшірмелерінемесе жеке басын растайтын басқа құжат;
• Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылыққа берешегі туралы анықтама. Әрбір үлескер тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықтағы өз үлесін төлейді, ал қарыздардың болуы немесе бұл мәселеде белгісіздік әлеуетті сатып алушыларға күмән тудыруы мүмкін.
  Оны қайдан алуға болады - HOA бухгалтериясынан және тұрғын үй бөлімінен/тұрғын үй кеңсесінен сұраңыз.
• Пәтердің кадастрлық төлқұжаты— мүлікті мемлекеттік кадастрға тіркеу кезінде берілген үлескердің телнұсқасы.
  Егер ол жоғалса, көшірме жасау үшін иелерінің біреуінің телнұсқасын сұрай аласыз немесе Росреестрден құқықтармен пәтердің негізгі сипаттамалары туралы үзіндіге тапсырыс бере аласыз. Егер пәтер мемлекеттік кадастрда тіркелмеген болса, тіркеу үшін Росреестрге өтініш беру керек.
• Нысанның техникалық жоспары- жоспарды жасағаннан кейін инженер-техникалық қызметкерлер берген акционердің телнұсқасы. Егер телнұсқа жоғалса, көшірме жасау үшін басқа иесінен телнұсқаны сұраңыз немесе BTI-дан көшірмеге тапсырыс беріңіз;
• Титулдық келісім- меншік иесі өз үлесін қалай алғаны туралы құжат. Дубликатты шартты куәландырған нотариустан немесе Росреестрден сатып алуға болады. Құқық белгілейтін құжат жекешелендіру шарты болса – муниципалды әкімшілікте.
• Мемлекеттік қорғаншылық органдарының рұқсаты— егер иесі кәмелетке толмаған болса, толық немесе ішінара әрекетке қабілетсіз болса, құжатты сол жерге тапсыру керек.
• Толық немесе ішінара әрекетке қабілетсіз деп тану туралы сот шешімі. Жоғалған жағдайда құжатты берген сот кеңсесіне хабарласуға болады.

Акцияны заттай сату идеалды акцияны сатудан оңай әрі тиімдірек.

• Қамқоршыдан қорғаншылықты белгілеу туралы құжаттар— кәмелетке толмағандар және толық немесе ішінара әрекетке қабілетсіз адамдар мүлікті өз бетімен сата алмайды, сондықтан құжаттарды алу үшін қорғаншылық органдары мен сотқа хабарласу керек.
• Үй кітабынан үзінді, егер сатып алушыны отбасы құрамы қызықтырса, яғни тіркелген адамдар саны. Дайындаған дұрыс, сонымен қатар оны MFC-де тегін тапсырыс беруге болады, ол жерде үй тізілімінің түпнұсқасы мен көшірмесін тапсыру керек;
• Күйеуінің/әйелінің жазбаша келісімі, нотариуспен куәландырылған, егер меншік иесінің жұбайы болса және үлес некеден кейін алынған болса. Оны қайдан алуға болады - нотариус оны қалыптастырады.
• Шектеулер мен ауыртпалықтар туралы құжаттар, егер меншік құқығына ауыртпалық салынса. Мысал – асырауындағы адамды өмір бойы асыраумен рента шартын жасау нәтижесінде үлес алынды. Оны қайдан алуға болады - Росреестрден жылжымайтын мүліктің бірыңғай мемлекеттік тізілімінен үзіндіге тапсырыс беріңіз.
• Нотариустың сенімхаты, шарт жасасу кезінде меншік иесі қатыса алмаса, оның атынан әрекеттерді жүзеге асыру құқығын құжаттау қажет.
• Қорытынды туралы куәлік, егер иесі түрмеде болса, бас бостандығынан айыру жазасын тағайындау туралы сот ұйғарымы (бұл оны өз мүлкіне билік ету құқығынан айырмайды).
  Шығару туралы куәлік, егер иесі бұрынғы тұтқын болса, түрмеде шығарылады.
• Егер атаулар өзгерсе- мұндай өзгерістерді растайтын құжаттар, мысалы, неке немесе некені бұзу туралы куәлік.
• Пәтердегі үлесті сату туралы хабарламалар, басқа иелерге бағытталған.

Содан кейін келісімшарт жасалады.

Жылжымайтын мүлікті сыйға тарту сатып алу-сатудан гөрі сирек кездеседі, сондықтан көптеген алушылар өз құқықтарын толық білмейді. Дегенмен, бұл жылжымайтын мүлікті әдеттегі сатудан іс жүзінде еш айырмашылығы жоқ, дегенмен, барлық мәліметтер біздің мақалада.
Росреестрде пәтерді сату үшін қандай құжаттар қажет. Қызметкердің өтініші бойынша құжаттарды емес, бүкіл пакетті дайындаған жөн, өйткені кейбір сертификаттардың жарамдылық мерзімі бар.

Сатып алу-сату шарты: мазмұны, үлгісі

Азаматтық кодекс Ресей Федерациясы 550-бапты қамтиды, онда жылжымайтын мүлікті сатып алу-сатудың міндетті нысаны – міндетті маңызды талаптары бар жазбаша келісім.

Олар:

• Шарттың тақырыбы;
• Мәміле бағасы;
• Пәтерде өмір бойы тұруға құқығы бар тұрғындардың тізімі (мысалы, жекешелендіруден бас тартқандар).

*Пән – объектінің атауы, оның мекен-жайы және кадастрлық нөмірі.

Мәміленің құны нарықтық бағаларға сәйкес келуі керек, өйткені бұл факторды Ресей Федерациясының Салық кодексінің 105.14-бабының өзара байланысты тараптар арасындағы мәмілелер туралы ережелеріне сәйкес салық органдары тексереді.

Келісімнің ерекшеліктері:

• транзакцияның атауы мен нөмірі;
• Орын (қала, басқа елді мекен) көрсету;
• Кіріспенің болуы – преамбула (тараптарды егжей-тегжейлі төлқұжатпен және басқа да дербес деректермен таныстыру);
• Маңызды шарттары бар бөлім – тақырып және баға;
• Басқа шарттар:
  • қандай мүлік сатып алушыға пәтермен бірге өтеді (жиһаз және т.б.),
  • Тұрғындар қалай шығарылады?
  • мәміле жасау кезіндегі пәтердің жағдайын жазу,
  • сатушы тараптың объектіні босату мерзімі,
  • кілттерді тапсыру сәті,
  • пәтерді сатып алу және сатудан кейін құқықтардың ауысуы қалай жүреді,
  • мүлікті иеліктен шығаруды қандай құжаттар растайды;
• Қорытынды;
• Тараптардың қолдары және күні.

Қорытынды құжат 3-4 данада – сатып алушы мен сатушыға және басқа да тұлғаларға, егер кепілгерлер, кредиторлар, мемлекеттік органдар(Мысалы, зейнетақы қоры). Коммуналдық пәтердегі бөлмені сату-сатып алудың стандартты шартының үлгісін жүктеп алуға болады.

Жасалған шарт меншік құқығының бір тұлғадан екінші тұлғаға ауысуын мемлекеттік тіркеу үшін негіз болып табылады.

Бөлме сатып алғанда нені білу керек?

Коммуналдық тұрғын үйден бөлме сатып алуды ойлаған азаматтар келесі тәуекелдерге назар аударуы керек:

• Көбінесе сатушы сыйға тарту актісі түрінде мәміле жасасуды ұсынады, бірақ содан кейін аудару туралы құжат болмайды. ақша сомасы, бірақ сатып алушыға қажет, ақша аударылғанын анықтай отырып, сыйлық шартын жарамсыз етеді.
• 9-формадағы үй кітабынан үзінді көшірмені және меншік иелерін көрсететін құқық белгілейтін құжаттарды міндетті түрде оқып шығыңыз. Барлық тіркелген көршілер мен иелері сатып алу ұсынысы бар хабарламаларды алғанына және содан бері 1 айдан астам уақыт өткеніне көз жеткізуіңіз керек.
• Сондай-ақ пәтерде бұрын-соңды тұрып жатқан барлық тұрғындар туралы ақпарат алу үшін сатушыдан үй кітабынан мұрағаттық үзінді сұрай аласыз.
• Бірыңғай мемлекеттік тізілімнен жалпы үзіндіге тапсырыс беріп, пәтерге немесе бөлмеге ешқандай ауыртпалық немесе шектеулер салынбағанына көз жеткізу керек.
• Сатушының жұбайы бар-жоғын біліп, одан мәміле жасауға нотариалды келісімді алыңыз.

Келісім жасаған кезде адвокатқа немесе нотариусқа хабарласқан дұрыс.

Пәтердегі үлесті сатып алған кез келген адам бұрынғы меншік иесінен оған меншік құқығының ауысуын мемлекеттік тіркеу рәсімінен өтуі керек. USRN тізіліміне жаңа құқық туралы жазба енгізу процесі 5-12 күнді алады. Нәтижелері бойынша меншік құқығын тіркеу туралы үзінді көшірме беріледі.

Нотариус коммуналдық жылжымайтын мүлікпен мәмілелердің ерекшеліктерін түсіндіреді:

Қорытынды

Коммуналдық пәтердегі бөлмені сату басқа көршілерден бас тартуды алуға байланысты заңды қиындықтарға ие. Көбінесе көршілер бөлмені сатып алғысы келмейді, бірақ олар да бейтаныс адамның пәтерге көшуін қаламайды және олар транзакцияға кедергі жасайды. Сатуды дұрыс және стресссіз аяқтау үшін нотариустың бөлмені сатып алудан бас тарту фактісін растау үшін нотариалдық кеңсеге барған дұрыс. Сонда сіз өз үлесіңізді кез келген қалаған адамға қауіпсіз сата аласыз.

Біздің заңгер сізге тегін кеңес береді.

Бүгінде көптеген ресейліктер бүкіл пәтердің емес, бөлменің немесе үлестің иесі болып табылады. Бұл бірлескен жекешелендіруге, сондай-ақ жылжымайтын мүлікпен әртүрлі айырбастау операцияларына байланысты. Көбінесе мұндай өмір сүру кеңістігінде тұру, әсіресе көршілер туыстары болса, иесіне көп қиындық тудырмайды. Негізгі қиындық бөлмені қалай сатуға болатынын ойлаған кезде басталады. Біріншіден, ресейліктердің көпшілігі мұндай баспананы жеке пәтерге қаражатсыз да лайықты нұсқа деп санамайды. Екіншіден, транзакцияның сәтті болуы көршілермен тұлғааралық қарым-қатынасқа тікелей байланысты. Бөлмені сату кезіндегі заңды нәзіктіктер және басқа жалға алушылармен сәтті келіссөздер жүргізу жолдары туралы осы мақаладан біле аласыз.

Неден бастау керек?

Пәтердегі бөлмені тиімді және ақылға қонымды мерзімде сату үшін сіз негізге ала аласыз келесі жоспарәрекеттер:

Әрбір кезеңнің ерекшеліктері сіздің бөлмеңіздің ерекшеліктерімен анықталады. Нақты жағдайға байланысты риэлтордың немесе жылжымайтын мүлік агенттігінің көмегіне жүгінуге болады. Енді аталған пункттердің әрқайсысын толығырақ қарастырайық.

Әрекет 1

Бөлме рейтингі

Пәтердегі бөлмені сатудың бастапқы нүктесі оның құнын анықтау болып табылады. Әдетте, бағаны белгілеу кезінде шешуші факторлар:

• — Бөлменің шаршы метрі;
• — Бөлмелердің жалпы саны;
• — Тұрғын үйдің орналасқан жері;
• — Көршілер саны;
• — Тұрғын үйдің жалпы ауданындағы сіздің үлесіңіздің мөлшері;
• — Сатудың әсер ету кезеңі. Тәжірибесіз сатушылар жиі ұмытып кететін маңызды фактор. Сіздің мүлкіңіз жылжымайтын мүлік нарығында неғұрлым ұзақ болса, оның әлеуетті сатып алушылар үшін тартымдылығы азаяды. Сонымен қатар, пайда күте отырып, сіз өзіңіздің бөлмеңізді шұғыл сатып алуға дайын адамдарды жіберіп алуыңыз мүмкін.

Сіз кәсіби бағалаушылардың көмегінсіз бөлменің шамамен құнын анықтай аласыз. Мұны істеу үшін, мысалы, GdeEtoDom.RU сайтындағы сияқты көптеген жылжымайтын мүлік базаларының бірін пайдалану керек. Барлық негізгі параметрлерді орнату арқылы сіз сатылатын бөлмелер туралы хабарландыруларға қол жеткізе аласыз. Осылайша сіз өзіңіздің қалаңыздағы жылжымайтын мүлік нарығында ұқсас бөлмелердің қаншалықты бағаланатыны туралы түсінік ала аласыз.

Кеңес: Егер сізге бөлмені шұғыл сату қажет болса, бәсекелестеріңізге қарағанда төмен баға қоюға дайын болыңыз.

2-акт

Бөлмені сатуға дайындау

Бөлмені сатудың негізгі ерекшелігі, жеке пәтерге қарағанда, ортақ тұрғын үйдің басқа иелеріне тәуелділік. Факт, Art сәйкес. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 250-бабына сәйкес, сіздің көршілеріңіз сатып алуға басымдық құқығына ие. Бұл хабарландыру жібермес бұрын немесе риэлторлық агенттікке хабарласпас бұрын, сіз оларға бөлмені сатқыңыз келетінін хабарлап, нақты шарттарды (баға, шарттар) ұсынуға міндеттісіз. Оның үстіне, біз ауызша келісімдер туралы емес, тапсырыс хатпен жіберілетін жазбаша хабарлама туралы айтып отырмыз. Және ең сенімді нұсқа - нотариалды расталған бас тарту. Бөлмені көршілеріңізге сату мүмкіндігі болмаса, сіз үшінші тарап сатып алушысын іздеуді бастай аласыз. Бөлмеңізді кейінірек тез сату үшін көршілеріңізбен қажетті құжаттарды толтыру мәселесін алдын ала талқылаған дұрыс.

Маңызды: Бөлмедегілермен келісімге келу мәселесі жиі қиын тапсырмаға айналады. Бұл кейбір меншік иелерінің орналасқан жері белгісіз болған немесе олардың біреуі хабарлама алудан жалтарып, сатуды әдейі кейінге қалдыратын жағдайларға қатысты.

Акт 3

Бөлмені сатуға қою

Көршілеріңіздің бас тартуы қолыңызда болса, шаршы метріңізді кез келген адамға сатуға мүмкіндігіңіз бар. Бір жағынан, бұл сізге қажетті әрекет еркіндігін береді, екінші жағынан, сатып алушыларды қайдан және қалай іздеу керек деген сұрақ туындайды.

Адамдарды бөлмені көруге шақыруды бастамас бұрын, бұл туралы көршілеріңізді ескерткен жөн, өйткені олар жағымсыз әсер қалдырып, сатып алушыны қорқытуы мүмкін. Жалпы аумақтарды пайдалану тәртібін тағы бір рет нақтылаған дұрыс болар еді. Бұл жаңа жалға алушылармен «ас үйдегі соғыстардың» алдын алуға көмектеседі. Кішкентай косметикалық жөндеу бөлменің «презентациясын» жақсартуға көмектеседі. Дегенмен, сіз ауқымды және қымбат жұмысты қолға алмауыңыз керек: тұрғын үйдің болашақ иесінің талғамы сіздікімен сәйкес келетіні шындық емес. Бөлмені тексергісі келетін келесі адам келгенге дейін бөлмені ретке келтіру керек. Тоқтау сезімін тудыратын қажет емес заттарды алып тастаңыз. Жалпы аумақтарды таза ұстаңыз.

Бөлмені өзіңіз қалай сатуға болады?

Сатып алушыны өз бетінше іздеуді шешсеңіз, бірнеше нұсқа бар. Олардың ішінде:

• — Жылжымайтын мүлік деректер базасында ақпаратты орналастыру;
• — Арнайы порталдарда, бұқаралық ақпарат құралдарында және интернет-басылымдарда сатуға арналған жарнамаларды орналастыру.

Артықшылықтары:

• — Шығындарды азайту. Сізге делдалдардың қызметтері үшін ақы төлеудің қажеті жоқ;
• — Әлеуетті сатып алушы туралы өз пікіріңізді қалыптастыру мүмкіндігі.

Бөлме туралы ақпаратты жылжымайтын мүлік базасында орналастыру сатуға арналған мүлікті ең қолайлы түрде көрсетуге мүмкіндік береді. Сіз тұрғын үйдің нақты орналасқан жерін көрсете аласыз, пәтердің барлық негізгі сипаттамаларын тізімдей аласыз, фотосуреттер мен байланыс ақпаратын қоса аласыз.

Кемшіліктері:

• — Бұл әдіс бос уақытты қажет етеді;
• — Сізге барлық заңды аспектілерді дербес бақылауға немесе маманмен кеңесуге тура келеді.

Көптеген сатушылар өз мүлкінің көрнекі көрсетіліміне аса мән бермейді. Дегенмен, асығыс түсірілген бұлыңғыр фотосуреттер пәтерді шынайы өмірде көруге деген құштарлықты толығымен жояды. Суретке түсірмес бұрын кадрдан барлық қажет емес заттарды (киім, ыдыс-аяқ, балалар ойыншықтары) алып тастау керек. Күндізгі уақытта табиғи жарықта түсіру жақсы. Терезеден көріністі түсіргіңіз келсе, фотосуретті жарқыраусыз түсіруге болатын күн уақытын таңдаңыз. Жарнамаңызға 10-15 фотосуреттен артық қоспауға тырысыңыз.

Сізге риэлтордың қызметі қажет пе?

Сатып алушыны өз бетінше іздеуге және сату алдындағы тексеруді ұйымдастыруға уақытыңыз болмаса, риэлтордың немесе жылжымайтын мүлік агенттігінің көмегіне жүгінуге болады. Мамандар әдетте үлкен клиенттік базаға ие және сіздің мүліктеріңізді ең жақсы түрде көрсетуге көмектеседі.

Маңызды: Егер сізде толық уақыт болмаса да, оның интернеттегі веб-сайтына кіру арқылы жылжымайтын мүлік агенттігін таңдауға болмайды. Кеңсеге жеке бару арқылы ғана риэлтордың табысын және көрсетілетін қызметтердің сапасын бағалай аласыз.

Артықшылықтары:

• — Энергия мен уақытты үнемдеу мүмкіндігі;
• — Қауіпсіздік. Көптеген агенттіктер транзакция жасау кезінде тәуекелдерді бағалау қызметтерін ұсынады.

Кемшілік:

• — Қызметтердің айтарлықтай жоғары құны.

Кеңес: Егер сіз бір пәтердегі бірнеше бөлмені бірден сатқыңыз келсе, оларға бір сатып алушы табуға тырысыңыз. Бұл транзакция процесін айтарлықтай жеңілдетеді.

4-акт

Қажетті құжаттарды жинау

Сатып алушыны тауып, онымен алдын ала келісімге келгеннен кейін, сізде келісім-шарт жасауға қажетті барлық құжаттардың бар екеніне көз жеткізу керек. Транзакцияны аяқтау үшін сізге келесі құжаттар пакетін дайындау қажет:

1. 1 мәміле тараптарының паспорттары;
2. 2 құқық белгілейтін құжаттар (сату шарты, сыйға тарту шарты және т.б.);
3. 3 құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы куәлік;
4. 4 құқықтардың бірыңғай мемлекеттік тізілімінен ауыртпалықтың жоқтығын растайтын үзінді көшірме;
5. 5 сату туралы басқа меншік иелеріне хабарланғаны туралы жазбаша растау (хат, жеделхат). Хабарламадан кейін бір ай өтпесе, нотариалды расталған бас тарту қажет.

Әрекет 5

Сатып алу-сату шартын жасау

Мәміле жасау кезінде келісім-шарттың дұрыстығына назар аударыңыз. Онда мыналар көрсетілуі керек: мүліктің нақты мекен-жайы, бағасы, тараптардың төлқұжат деректері қатесіз және қатесіз. Қол қойылған шарт басқа құжаттармен бірге тіркеуге жіберіледі. Оны Rosreestr органдары мүліктің орналасқан жері бойынша жүзеге асырады және құжаттарды тапсырған күннен бастап бір айды алады. Сондай-ақ ақшаны аудару процедурасына алдын ала дайындалған жөн. Ең танымал және сенімді әдіс - сейфті жалға алу. Сатып алушы оған орналастырады ақшалай қаражат, және сатушы оларға меншік құқығын тіркегеннен кейін ғана қол жеткізе алады.

Соққылардың бірі – сату-сатып алуды тіркеудің орнына сыйлық шартын жасау. Мысалы, қандай да бір себептермен көршілердің мәмілеге келісімін алу мүмкін болмаған кезде мұндай қозғалысты қолдану ұсынылады. Бұл жағдайда сатып алушыға бөлмеде бірнеше метр беріледі, ал қалғанын артықшылық құқығын пайдаланып сатып алады. Ешбір жағдайда сіз бұл схемаға қатыспауыңыз керек: мұндай мәмілені сотта оңай даулауға болады. Сонымен қатар, сіз алаяқтықтың құрбаны болу және сіздің өмір сүру кеңістігіңізде шақырылмаған қонақтардың болуы қаупі бар.