Hur man tjänar pengar genom att köpa en lägenhet i en ny byggnad från privata investerare. Investera i nya byggnader: köpa studior och små lägenheter för återförsäljning Hur man tjänar pengar på att bygga en lägenhet
Människor som sparade sina rubelbesparingar 2014 genom köp av fastigheter kommer snart att få en obehaglig överraskning - skatteinnovationer som kommer att träda i kraft 2016. Från den 1 januari kommer det att vara möjligt att sälja en lägenhet utan att betala skatt först efter fem år (istället för tre, som nu). Detta driver många investerare att aktivt gå in i kontanter nu - sälja sina investeringar kvadratmeter genom överlåtelse av rättigheter. Managing partner för Moskvas fastighetsbyrå Dream Realty Nadezhda Telesh diskuterar förvärvet av sådana lägenheter
Idag är den mest riskfria och intressanta ur en medellång sikt (tre till fem år) investering köp av lägenheter i en ny byggnad från privata investerare.
Och det finns flera anledningar till detta:
1) lägenhetsuthyrningsverksamheten har minskat avsevärt, och med tanke på köp av färdiga sekundära fastigheter ur denna synvinkel är inte särskilt tillrådligt. Bedöm själv: återbetalningstid på mer än 20 år, servicekostnader och krångel med hyresgäster, med hänsyn tagen till sänkta hyrespriser, leder till att fastigheten blir mer av en skuld än en tillgång;
2) med hänsyn till det faktum att en betydande volym nya byggnader fryses eller förskjuts i tiden, innebär investeringar i vilket skede som helst från grundgropen till installation av kommunikationer på medellång sikt en ökad risk och frysningen av deras investeringar för en obestämd tid. I det här fallet överväger vi alternativ vid utgrävningsstadiet och oavslutad konstruktion.
I detta avseende, om vi inte överväger alternativet att lösa ett personligt bostadsproblem, utan förlitar oss på fastighetens investeringsattraktionskraft, rekommenderar vi att ge företräde åt sekundära fastigheter i nya byggnader som säljs av privata investerare.
Orsak #1: pris. Priset på lägenheter i nybyggnad skiljer sig idag med 5-10 % från priset på byggherren själv. Och priset för privata investerare är lägre på grund av att de inte är bundna till kreditförpliktelser och en försäljningsplan de är redo att fixa sina vinster, som vanligtvis sträcker sig från 50 % till 70 % av den initiala investeringen.
När man köper sådana föremål är det inte alls nödvändigt att investera i reparationer (särskilt med hänsyn till de nya priserna kopplade till euro och dollar).
Dessutom är säljaren intresserad av att ta ut sina pengar utan att invänta ändringar i skattelagstiftningen, som träder i kraft 2016 och kommer att binda beräkningen av beskattningsunderlaget till fastighetens matrikelvärde. Och fem års väntan på skatteavdrag är uppenbarligen inte en del av investerarens planer.
Orsak nr 2: brist på juridiska risker. Förekomsten av nyligen mottagen egendom och nycklar i handen, liksom den höga sannolikheten för frånvaron av tredje parts rättigheter till objektet (som i alla fall bör kontrolleras) är avgörande bevis på objektets juridiska renhet.
De objekt vi överväger om tre år i samma skick, nämligen "i betong", kommer att ge sin ägare en vinst på cirka 30-40%, vilket är minst 10% per år. Det här alternativet är idealiskt för en konservativ investerare som är redo att göra en rimlig vinst utan att ta på sig praktiskt taget några risker.
I alla fall, innan du köper något, måste du analysera tillväxtutsikterna för området, kvaliteten på byggandet, möjligheten till en tunnelbana, infrastruktur, parkeringsproblem och flera andra faktorer. Negativa konsekvenser vars närvaro eller frånvaro kan förneka hela köpet.
Nadezhda Telesh speciellt för RBC Real Estate
De senaste månaderna har många köpt fastigheter för att investera pengar i syfte att sälja den senare. Denna typ av verksamhet, som återförsäljning av fastigheter, är inte lämplig för alla. För det första krävs betydande initiala investeringar. För det andra finns det en fara att bli offer för ett skrupelfritt affärssystem, eller helt enkelt bedrägeri. Stora summor pengar lockar alltid bedragare. Båda dessa omständigheter leder till naturliga tvivel, eftersom risken är ganska hög. Hur skyddar du dina pengar så mycket som möjligt? Enligt experter kommer endast en preliminär studie av verksamheten, ner till nyanserna, att hjälpa en nybörjare självlärd mäklare att minimera graden av risk och säkerställa en bra, och viktigast av allt, stabil inkomst.
Det finns olika sätt att organisera en lägenhetsåterförsäljning. Det finns flera vanligaste metoder som är populära bland fastighetsaffärsmän. För att överväga var och en av dem i detalj och inte missa viktiga detaljer, bestämde vi oss för att vända oss till en av de auktoritativa källorna på den moderna ryska fastighetsmarknaden, Artur Mikhailovich Yakushev, generaldirektör.
Arthur Mikhailovich, det är en allmän uppfattning att du kan tjäna stora pengar på återförsäljning av lägenheter i nya byggnader. De säger att att köpa en lägenhet i början av bygget, när byggare bokstavligen börjar gräva en grundgrop, kan ge från 200 till 300 procent vinst. Är det så?
Att köpa en lägenhet i detta skede av byggandet är förenat med det bästa priset och en viss risk. Faktum är att även ett till synes nästan färdigt hus kan vänta ganska länge för att koppla kommunikation till det och faktiskt sätta det i drift. Detta kan hända av olika anledningar, men faktum kvarstår: siffrorna du nämnde är uteslutna förrän anläggningen är helt klar. Detta är risken. Men även i ett skede långt ifrån driftsättning kan lägenheten säljas, men det är osannolikt att det kommer att vara möjligt att göra en vinst i önskat belopp.
Så med nya byggnader är det klart: maximal vinst är på avvecklingsstadiet, och tills dess kan allt hända. Vad kan sägas om förvärv av så kallade sekundärbostäder?
Du kan köpa en billig lägenhet utan renovering, utrusta den, göra kosmetiska (eller större) reparationer och sälja den med vinst. Naturligtvis kommer kontantkostnaderna för köpet att vara mycket större än för köpet av en lägenhet i en byggnad under uppförande. Samtidigt är det bättre att göra reparationer i den köpta lägenheten på egen hand. Idag finns det många byggmaterial som är relativt billiga och har goda prestandaegenskaper. Efter att ha spenderat en mycket liten summa pengar kan du göra kosmetiska reparationer av hög kvalitet i din lägenhet utan att ta hjälp av specialister, vars betalning kommer att ta nästan all vinst du drömde om. För att göra detta är det inte nödvändigt att ha professionella färdigheter eller stor fysisk styrka, och en vanlig kvinna kan klara av denna typ av arbete. Således kan du spara ganska mycket och därmed tjäna bra pengar. Ja, det här är mycket jobb, men det kommer garanterat att löna sig.
– Vad mer kan man använda för att tjäna mer pengar på att sälja en lägenhet?
Många människor behöver, på grund av vissa omständigheter, snarast sälja sin lägenhet. På grund av brådskan brukar de lägga ut lägenheten till försäljning till ett ganska lågt pris. Om du skickligt ber om rabatt, kanske säljare ger dig den. De kommer inte att pruta om små saker, eftersom de behöver få pengar så snabbt som möjligt. Efter framgångsrikt köp av en lägenhet återstår bara att lägga ut den till försäljning till ett pris som passar dig. Det viktigaste är att inte låta dig dras in i spänningen och inte förlora en känsla av verklighet när du förbereder en transaktion: det är på önskan om en snabb vinst som bedragare fångar lyckan, involverar köpare i hög takt och tvingar dem att göra ett misstag.
– Kan du råda nybörjare att arbeta med rum i gemensamma lägenheter?
Denna metod för att förvärva fastigheter består av stegvisa köp av enskilda rum belägna i gemensam lägenhet, som i regel har en ganska stor yta. Kostnaden för alla enskilda rum du köper kommer att vara mycket lägre än priset för en flerrumslägenhet.
Om den här gemensamma lägenheten dessutom ligger i ett prestigefyllt område kommer dess andrahandsvärde att bli ännu högre. Genom att köpa flera separata rum i en gemensam lägenhet och göra kosmetiska reparationer på dem kan du alltså sälja stor lägenhet mycket lönsamt.
Det är dock nödvändigt att ta hänsyn till att det kommer att ta lång tid att köpa enskilda rum i en gemensam lägenhet för att slutföra hela dokumentpaketet för varje rum. I processen med att köpa rum kan oförutsedda svårigheter uppstå, så det är bättre att utföra en sådan verksamhet med inblandning av professionella advokater och fastighetsmäklare, vilket också kostar pengar.
– Vad bör man först och främst tänka på när man börjar sälja vidare lägenheter?
För dem som går in i verksamheten med att sälja vidare lägenheter rekommenderar jag att du först köper endast flytande lägenheter - ett- eller tvårumslägenheter. En lägenhet med fler rum kostar mycket mer, och det är betydligt färre riktiga köpare.
När du driver ett sådant företag måste du ha tålamod och förstå att förseningar i lägenhetsförsäljning förekommer ofta. Ibland får man vänta en ganska lång tid på en acceptabel affär för köp och försäljning av en lägenhet – från flera månader till flera år.
Glöm inte kostnaderna för mäklar- och advokattjänster. Låt dig förlora cirka 4%-6% av vinsten, men du kommer att skydda dig mot eventuellt bedrägeri från oärliga säljare eller - vilket också händer! - köpare. Kvalificerad hjälp vid försäljning eller köp av lägenhet är aldrig överflödig även för erfarna marknadsaktörer.
Om det uppstår en situation där du får vänta länge på försäljningen av den köpta lägenheten kan du alltid hyra ut den för både lång- och korttidshyra. Hyresgäster bör varnas och ett villkor bör skrivas in i kontraktet att när lägenheten faktiskt säljs måste de utrymma den. En lägenhet som hyrs ut kommer inte att vara en dödvikt, utan kommer att ta in riktiga pengar, som kompenserar för förlorad vinst från "frysta" medel i väntan på en affär.
– Vi tackar Artur Mikhailovich Yakushev, generaldirektör för Horizon Development Group of Companies, för detaljerade svar och rekommendationer.
Vi anser att det är bra att påminna om att återförsäljning av lägenheter är en mycket specifik, komplex och riskabel verksamhet. Studera erfarenheten från specialister, fördjupa dig i alla detaljer, använd stöd från proffs och fatta välgrundade beslut.
Trevlig försäljning!
Många rika ryssar Nyligen aktivt köpa bostadsfastigheter för att investera pengar för vidare försäljning. Det är en allmän uppfattning att man kan tjäna bra pengar på att köpa en lägenhet under byggskedet och sälja den när huset står färdigt och tagits i drift.
De säger att man köper en lägenhet på grävstadiet, d.v.s. när en byggorganisation precis börjar bygga ett projekt kan det ge ungefär 200 procent vinst.
I själva verket är det inte så enkelt. Den här typen av företag har sina egna detaljer, så det är inte lämpligt för alla. För det första, för att köpa även de mest budgetfastigheter, behöver du en seriös initial investering av medel. För det andra är ingen säker från att träffa skrupelfria utvecklare, eller helt enkelt bedragare.
Dessutom kan även ett till synes nästan helt färdigbyggt hus vänta flera år på anslutning till kommunikation och faktisk driftsättning. Därför är det bara en detaljerad förstudie av fastighetsmarknaden och alla dess fallgropar som minimerar riskerna och säkerställer goda vinster.
Flera sätt att organisera ett företag återförsäljning av lägenheter
Du kan tjäna pengar på återförsäljning av lägenheter utan att ta itu med nya byggnader, eftersom det också finns en andrahandsmarknad. Låt oss som exempel ge några av de vanligaste affärssystemen som låter dig göra vinst på andrahandsmarknaden:
1. Vi köper en "dödad" lägenhet, vi gör billiga kosmetiska reparationer och säljer dem med vinst. I det här fallet blir kontantkostnaderna för att köpa en lägenhet betydligt högre än för att köpa en lägenhet under byggskedet, men riskerna minimeras. Det viktigaste är att rationellt närma sig frågan om arrangemang.
Idag erbjuder marknaden en hel del billiga byggmaterial som har goda prestandaegenskaper. Genom att spendera en liten summa pengar kan du få en lägenhet med högkvalitativa kosmetiska renoveringar, som snabbt hittar sin köpare. På så sätt kan du tjäna upp till 15-20% av den ursprungliga kostnaden för boendet.
2. Brådskande köp av lägenheter. Ofta, på grund av vissa omständigheter, måste ägare snarast sälja sin lägenhet. I det här fallet, för att påskynda försäljningsprocessen, erbjuder de fastigheten till ett pris som är 10-15% lägre än marknadsgenomsnittet. Efter en lyckad transaktion återstår bara att lägga ut lägenheten för lugn försäljning till ett adekvat pris.
3. Rum i gemensamma lägenheter. Detta system består av ett stegvis köp av separata rum belägna i samma gemensamma lägenhet. Kostnaden för alla köpta enskilda rum kommer att vara cirka 20 % lägre än kostnaden för hela lägenheten. Det svåraste här är att komma överens med alla husägare, vilket inte alltid är möjligt.
Vilka lägenheter ska jag köpa för återförsäljning?
För nybörjare som precis kommit in i lägenhetsåterförsäljningsverksamheten rekommenderar experter att de först köper endast flytande lägenheter, det vill säga de som snabbt kan säljas. Idag är det ett- eller tvårumslägenheter i mellanprisklassen.
En lägenhet med stor yta är dyrare, och det blir betydligt färre riktiga köpare till den.
Om lägenheten inte är till salu
Du måste förstå att en lägenhet inte är en limpa, så det är extremt sällsynt att du kan sälja den på några dagar. Ibland måste man vänta flera månader på en acceptabel affär.
För att lägenheten inte ska hänga som dödvikt, utan gå med vinst, kan den hyras ut och varna hyresgästerna för att när en riktig köpare hittas måste de utrymma bostadsytan.
Flipping är köp av en bostad för snabb återförsäljning, ett extremt populärt sätt att tjäna pengar i väst. I Ryssland är denna metod att generera inkomst ännu inte populär. I den här artikeln kommer vi att ge tips som kan hjälpa läsare att framgångsrikt tjäna pengar på att flippa.
Att utarbeta en tydlig handlingsplan är det första steget för varje flipper
Väl planerat är halvfärdigt. Denna aforism är särskilt relevant för personer som är involverade i flipping. Utan en tydlig handlingsplan är det nästan omöjligt att tjäna pengar på snabb återförsäljning av lägenheter. Det är nödvändigt att tydligt förstå sekvensen av åtgärder.
1. Analys av situationen på fastighetsmarknaden
En nybörjare måste noggrant studera och förstå den nuvarande situationen på fastighetsmarknaden: det genomsnittliga marknadsvärdet för olika typer av bostäder, prognosen för förändringar i deras priser i framtiden, nivån på efterfrågan på dessa objekt och liknande frågor. Detta gör att du kan välja rätt fastighet att köpa och öka chanserna för en snabb och lönsam försäljning.
2. En tydlig utgiftsplan
Det är också viktigt att tydligt planera hur mycket pengar som kommer att läggas på hela återförsäljningsverksamheten, med hänsyn till fastighetens pris, kostnaderna för förbättringar som genomförts i den, reklam för potentiella köpare, juridiskt stöd och betalning av skatter.
Eftersom transaktionen måste slutföras så snabbt som möjligt, bör du inte engagera dig i en inteckning eller ta ett lån för att få de saknade medlen, eftersom att slutföra alla dokument kommer att ta mycket tid, och räntan på lånet kan " äta upp” en betydande del av vinsten.
När du budgeterar din finansiella transaktion, avsätt ett litet belopp för oväntade utgifter. När allt kommer omkring, i den mest idealiska planen, kommer något alltid att gå fel. Det kommer att vara en stor skam om, på grund av någon liten sak, som en oväntad ökning av priset på byggmaterial, din noggrant planerade affär är i fara.
3. Möjligheter till ersättning för eventuella förluster
En annan viktig aspekt som behöver tänkas igenom i förväg är att beräkna möjligheterna till ersättning för förluster i det fall att bostaden inte kan säljas under en längre tid. Du kan beräkna möjlig inkomst från uthyrning av fastigheter som du planerar att köpa för uthyrning.
4. Analys av lagstiftningen om registrering av transaktioner vid köp och försäljning av fastigheter
Det är viktigt att analysera lagstiftningen om genomförandet av sådana transaktioner. Det är viktigt att tydligt förstå vilka dokument som behövs från köparen och säljaren när man sluter ett kontrakt för försäljning av bostäder, var man ska gå för att registrera äganderätt och många andra punkter. Detta gör att du inte slösar tid när du köper eller säljer ett objekt.
Hur man väljer rätt vara att köpa
Det finns flera typer av fastigheter som simfötter kan tjäna pengar på.
1. Undervärderade bostäder
Lägenheter eller hus nära vilka viktiga infrastrukturanläggningar snart kommer att byggas kommer säkerligen att stiga i pris efter att de är färdigbyggda. Dessa kan vara tunnelbanestationer, stormarknader eller stora kontorscentra.
I Ryssland har spekulationer om lägenheter i nya byggnader i Sotji fått stor publicitet. Företagsamma affärsmän som köpte lägenheter där i förväg och sålde dem innan krisen tjänade mycket pengar på bara några månader.
Enligt experter bör en liknande situation inträffa på tröskeln till fotbolls-VM 2018. Uppgången i bostadspriserna i städer som arrangerar mästerskapsmatcher bör börja flera månader innan världscupstarten.
2. Säkerhetsegendom
Banker håller auktioner för att sälja gäldenärers egendom. Som regel börjar kostnaden för en sådan tomt på 80 % och kan gå ner till 40 % av fastighetens marknadsvärde. Information om auktioner läggs ofta ut på bankernas hemsidor. Visserligen måste flippern ständigt övervaka dem för att få den nödvändiga informationen, medan de mest värdefulla föremålen köps av intresserade parter, inte på offentliga auktioner, utan privat, men fortfarande lyckas vissa ryssar få anständiga bostäder på auktioner billigt .
3. Brådskande tvångsförsäljning av bostad
Det händer att ägarna till en lägenhet eller ett hus bestämde sig för att flytta till en annan stad eller ett annat land eller att de brådskande behövde en stor summa pengar på grund av oväntade oförutsedda omständigheter. I det här fallet behöver de inte pruta på länge och deras bostad kommer med största sannolikhet att köpas till ett pris under marknadspriset. Sådana alternativ hittas inte ofta, men vinsten mer än kompenserar för alla svårigheter att hitta dem.
4. Lägenheter utan renovering
Det enklaste alternativet för en flipper är att köpa en lägenhet som inte är färdig eller i ett "förstört" tillstånd. Enligt vissa uppgifter ökar bra reparationer bostadskostnaderna med 5-10%. Och efter högkvalitativ efterbehandling av lyxfastigheter kan vinsten vara 20-25% av det belopp som investerats i lägenheten.
Vilken typ av fastighet flippern än väljer, måste han komma ihåg att det enklaste sättet att sälja är ett prisvärt boende som en familj med medelinkomst har råd med. Naturligtvis kan du göra en mycket större vinst på återförsäljning av ett elithus eller lägenhet, men att hitta köpare för ett sådant objekt är mycket svårare.
Att ha ett team av proffs är nyckeln till framgång i flipping
Återförsäljningen av en lägenhet är uppdelad i många steg och var och en av dem kräver speciell kunskap, så för människor som vill ägna sig åt vändning är det mycket viktigt att välja ett team av proffs, där alla kommer att ansvara för sin del av arbete.
Du klarar dig inte utan:
- en erfaren fastighetsmäklare som känner till marknadsförhållandena väl, som kan välja en lämplig fastighet och sedan hitta köpare till den;
- personer som kommer att utföra renoveringar av hemmet eller åtminstone (om flippern gör renoveringen själv) en bra designer som kommer att göra ett designprojekt;
- en kompetent jurist som kan åta sig juridiskt stöd vid transaktioner.
Kompetenta reparationer med minimala kostnader är nyckeln till framgång
För att interiören i en lägenhet ska imponera på köpare är det inte nödvändigt att investera tiotusentals dollar i renovering. När allt kommer omkring betyder dyrt inte snyggt. Det är mycket viktigare att göra ett bra bostadsdesignprojekt.
Tack vare det kan du rationellt ordna möbler och ändra belysning, vilket kommer att hjälpa till att visuellt öka utrymmet. Och rätt kombinationer av färger på väggar, kuddar, mattor, gardiner, möbelklädsel och olika tillbehör, som målningar på väggarna eller figurer på hyllorna, kan lägga till individualitet till lägenhetens inre och förändra det oigenkännligt.
Konsten att sälja bostad snabbt
Det finns flera alternativ för att snabbt sälja fastigheter, som alla fastighetsmäklare har använt framgångsrikt i många år.
Alternativ 1. Improviserad auktion
Flera potentiella köpare som har anmält intresse för en fastighet inbjuds att titta på fastigheten samtidigt. Detta skapar en illusion för dem om att lägenheten är efterfrågad och att de snabbt måste "sta ut det för sig själva" innan fastigheten "tas bort" av konkurrenterna. Vissa företagsamma mäklare bjuder in falska köpare till ett möte, som med sitt ökade intresse provocerar riktiga kunder att göra ett spontant köp.
Alternativ 2. Telefonauktion
Säljaren ringer växelvis flera potentiella köpare som gått med på köp. Efter att den första köparen gått med på att köpa en bostad till ett förutbestämt pris slår han numret till en annan, säger att förutsättningarna har ändrats lite och anger ett något högre belopp. Om den andra köparen samtycker slås den tredjes nummer och ett ännu större belopp ropas upp. På så sätt kan du få maximalt försäljningspris för din lägenhet utan att spendera mycket tid på att förhandla med kunder.
Alternativ 3. Försäljning till en fastighetsmäklare
Om du inte hittar en köpare till din bostad under en längre tid kan du försöka sälja lägenheten till en fastighetsmäklare. Det här alternativet är relevant när det inte finns någon köpare för objektet på länge eller flippern av någon anledning snabbt måste lämna projektet. En betydande nackdel med detta system är försäljningspriset. Byrån kommer att vara intresserad av lägenheten om den ser en möjlighet att tjäna pengar på dess återförsäljning. Och för detta måste dess pris vara lägre än marknadspriset. Med en växande bostadsmarknad bör skillnaden vara 70-80%, med en fallande marknad - 50-60%.
Skattefråga
Den främsta anledningen till att flipping inte har blivit utbredd i Ryssland är skattelagstiftningens egenheter. Köparen av fastigheten är inte skattskyldig men säljaren är skyldig att betala 13 % av sitt försäljningspris. Låt oss säga att en flipper köpte en lägenhet för 4 miljoner rubel, gjorde förbättringar av den för 500 tusen rubel och sålde den sedan för 6 miljoner rubel. I det här fallet är omsättningsskatten som han måste betala 780 000 rubel, vilket äter upp en betydande del av vinsten. Men det finns ett antal sätt att minimera skatteriskerna.
Metod 1
Om försäljningspriset för bostäder är mindre än tre miljoner rubel, är försäljningsskatten densamma 13%, men säljaren har rätt att få från staten skatteavdrag till ett belopp av 260 tusen rubel, och köparen - 130 tusen rubel. Det är nödvändigt att köp och försäljning genomförs inom ett kalenderår (skatteperiod), annars har avtalsparterna inte rätt till skatteavdrag.
Metod 2
I vissa fall, när det faktiska värdet av fastigheten överstiger den lagliga gränsen, kommer köparen och säljaren överens om att avtalet kommer att ange ett belopp som är mindre än tre miljoner, och de återstående pengarna kommer att överföras kontant. Även om detta system är olagligt, finns det fortfarande människor som vill spara pengar på detta sätt.
Metod 3
Enligt Ryska federationens skattelagstiftning, om säljaren av fastigheter har ägt den i mer än tre år från datumet för ingåendet av avtalet, är han inte skyldig att betala moms alls.
Flipping är köp av en bostad för snabb återförsäljning, ett extremt populärt sätt att tjäna pengar i väst. I Ryssland är denna metod att generera inkomst ännu inte populär. I den här artikeln kommer vi att ge tips som kan hjälpa läsare att framgångsrikt tjäna pengar på att flippa.
Att utarbeta en tydlig handlingsplan är det första steget för varje flipper
Väl planerat är halvfärdigt. Denna aforism är särskilt relevant för personer som är involverade i flipping. Utan en tydlig handlingsplan är det nästan omöjligt att tjäna pengar på snabb återförsäljning av lägenheter. Det är nödvändigt att tydligt förstå sekvensen av åtgärder.
1. Analys av situationen på fastighetsmarknaden
En nybörjare måste noggrant studera och förstå den nuvarande situationen på fastighetsmarknaden: det genomsnittliga marknadsvärdet för olika typer av bostäder, prognosen för förändringar i deras priser i framtiden, nivån på efterfrågan på dessa objekt och liknande frågor. Detta gör att du kan välja rätt fastighet att köpa och öka chanserna för en snabb och lönsam försäljning.
2. En tydlig utgiftsplan
Det är också viktigt att tydligt planera hur mycket pengar som kommer att läggas på hela återförsäljningsverksamheten, med hänsyn till fastighetens pris, kostnaderna för förbättringar som genomförts i den, reklam för potentiella köpare, juridiskt stöd och betalning av skatter.
Eftersom transaktionen måste slutföras så snabbt som möjligt, bör du inte engagera dig i en inteckning eller ta ett lån för att få de saknade medlen, eftersom att slutföra alla dokument kommer att ta mycket tid, och räntan på lånet kan " äta upp” en betydande del av vinsten.
När du budgeterar din finansiella transaktion, avsätt ett litet belopp för oväntade utgifter. När allt kommer omkring, i den mest idealiska planen, kommer något alltid att gå fel. Det kommer att vara en stor skam om, på grund av någon liten sak, som en oväntad ökning av priset på byggmaterial, din noggrant planerade affär är i fara.
3. Möjligheter till ersättning för eventuella förluster
En annan viktig aspekt som behöver tänkas igenom i förväg är att beräkna möjligheterna till ersättning för förluster i det fall att bostaden inte kan säljas under en längre tid. Du kan beräkna möjlig inkomst från uthyrning av fastigheter som du planerar att köpa för uthyrning.
4. Analys av lagstiftningen om registrering av transaktioner vid köp och försäljning av fastigheter
Det är viktigt att analysera lagstiftningen om genomförandet av sådana transaktioner. Det är viktigt att tydligt förstå vilka dokument som behövs från köparen och säljaren när man sluter ett kontrakt för försäljning av bostäder, var man ska gå för att registrera äganderätt och många andra punkter. Detta gör att du inte slösar tid när du köper eller säljer ett objekt.
Hur man väljer rätt vara att köpa
Det finns flera typer av fastigheter som simfötter kan tjäna pengar på.
1. Undervärderade bostäder
Lägenheter eller hus nära vilka viktiga infrastrukturanläggningar snart kommer att byggas kommer säkerligen att stiga i pris efter att de är färdigbyggda. Dessa kan vara tunnelbanestationer, stormarknader eller stora kontorscentra.
I Ryssland har spekulationer om lägenheter i nya byggnader i Sotji fått stor publicitet. Företagsamma affärsmän som köpte lägenheter där i förväg och sålde dem innan krisen tjänade mycket pengar på bara några månader.
Enligt experter bör en liknande situation inträffa på tröskeln till fotbolls-VM 2018. Uppgången i bostadspriserna i städer som arrangerar mästerskapsmatcher bör börja flera månader innan världscupstarten.
2. Säkerhetsegendom
Banker håller auktioner för att sälja gäldenärers egendom. Som regel börjar kostnaden för en sådan tomt på 80 % och kan gå ner till 40 % av fastighetens marknadsvärde. Information om auktioner läggs ofta ut på bankernas hemsidor. Visserligen måste flippern ständigt övervaka dem för att få den nödvändiga informationen, medan de mest värdefulla föremålen köps av intresserade parter, inte på offentliga auktioner, utan privat, men fortfarande lyckas vissa ryssar få anständiga bostäder på auktioner billigt .
3. Brådskande tvångsförsäljning av bostad
Det händer att ägarna till en lägenhet eller ett hus bestämde sig för att flytta till en annan stad eller ett annat land eller att de brådskande behövde en stor summa pengar på grund av oväntade oförutsedda omständigheter. I det här fallet behöver de inte pruta på länge och deras bostad kommer med största sannolikhet att köpas till ett pris under marknadspriset. Sådana alternativ hittas inte ofta, men vinsten mer än kompenserar för alla svårigheter att hitta dem.
4. Lägenheter utan renovering
Det enklaste alternativet för en flipper är att köpa en lägenhet som inte är färdig eller i ett "förstört" tillstånd. Enligt vissa uppgifter ökar bra reparationer bostadskostnaderna med 5-10%. Och efter högkvalitativ efterbehandling av lyxfastigheter kan vinsten vara 20-25% av det belopp som investerats i lägenheten.
Vilken typ av fastighet flippern än väljer, måste han komma ihåg att det enklaste sättet att sälja är ett prisvärt boende som en familj med medelinkomst har råd med. Naturligtvis kan du göra en mycket större vinst på återförsäljning av ett elithus eller lägenhet, men att hitta köpare för ett sådant objekt är mycket svårare.
Att ha ett team av proffs är nyckeln till framgång i flipping
Återförsäljningen av en lägenhet är uppdelad i många steg och var och en av dem kräver speciell kunskap, så för människor som vill ägna sig åt vändning är det mycket viktigt att välja ett team av proffs, där alla kommer att ansvara för sin del av arbete.
Du klarar dig inte utan:
- en erfaren fastighetsmäklare som känner till marknadsförhållandena väl, som kan välja en lämplig fastighet och sedan hitta köpare till den;
- personer som kommer att utföra renoveringar av hemmet eller åtminstone (om flippern gör renoveringen själv) en bra designer som kommer att göra ett designprojekt;
- en kompetent jurist som kan åta sig juridiskt stöd vid transaktioner.
Kompetenta reparationer med minimala kostnader är nyckeln till framgång
För att interiören i en lägenhet ska imponera på köpare är det inte nödvändigt att investera tiotusentals dollar i renovering. När allt kommer omkring betyder dyrt inte snyggt. Det är mycket viktigare att göra ett bra bostadsdesignprojekt.
Tack vare det kan du rationellt ordna möbler och ändra belysning, vilket kommer att hjälpa till att visuellt öka utrymmet. Och rätt kombinationer av färger på väggar, kuddar, mattor, gardiner, möbelklädsel och olika tillbehör, som målningar på väggarna eller figurer på hyllorna, kan lägga till individualitet till lägenhetens inre och förändra det oigenkännligt.
Konsten att sälja bostad snabbt
Det finns flera alternativ för att snabbt sälja fastigheter, som alla fastighetsmäklare har använt framgångsrikt i många år.
Alternativ 1. Improviserad auktion
Flera potentiella köpare som har anmält intresse för en fastighet inbjuds att titta på fastigheten samtidigt. Detta skapar en illusion för dem om att lägenheten är efterfrågad och att de snabbt måste "sta ut det för sig själva" innan fastigheten "tas bort" av konkurrenterna. Vissa företagsamma mäklare bjuder in falska köpare till ett möte, som med sitt ökade intresse provocerar riktiga kunder att göra ett spontant köp.
Alternativ 2. Telefonauktion
Säljaren ringer växelvis flera potentiella köpare som gått med på köp. Efter att den första köparen gått med på att köpa en bostad till ett förutbestämt pris slår han numret till en annan, säger att förutsättningarna har ändrats lite och anger ett något högre belopp. Om den andra köparen samtycker slås den tredjes nummer och ett ännu större belopp ropas upp. På så sätt kan du få maximalt försäljningspris för din lägenhet utan att spendera mycket tid på att förhandla med kunder.
Alternativ 3. Försäljning till en fastighetsmäklare
Om du inte hittar en köpare till din bostad under en längre tid kan du försöka sälja lägenheten till en fastighetsmäklare. Det här alternativet är relevant när det inte finns någon köpare för objektet på länge eller flippern av någon anledning snabbt måste lämna projektet. En betydande nackdel med detta system är försäljningspriset. Byrån kommer att vara intresserad av lägenheten om den ser en möjlighet att tjäna pengar på dess återförsäljning. Och för detta måste dess pris vara lägre än marknadspriset. Med en växande bostadsmarknad bör skillnaden vara 70-80%, med en fallande marknad - 50-60%.
Skattefråga
Den främsta anledningen till att flipping inte har blivit utbredd i Ryssland är skattelagstiftningens egenheter. Köparen av fastigheten är inte skattskyldig men säljaren är skyldig att betala 13 % av sitt försäljningspris. Låt oss säga att en flipper köpte en lägenhet för 4 miljoner rubel, gjorde förbättringar av den för 500 tusen rubel och sålde den sedan för 6 miljoner rubel. I det här fallet är omsättningsskatten som han måste betala 780 000 rubel, vilket äter upp en betydande del av vinsten. Men det finns ett antal sätt att minimera skatteriskerna.
Metod 1
Om försäljningspriset för bostäder är mindre än tre miljoner rubel, är försäljningsskatten densamma 13%, men säljaren har rätt att få ett skatteavdrag från staten på ett belopp av 260 tusen rubel, och köparen - 130 tusen rubel. Det är nödvändigt att köp och försäljning genomförs inom ett kalenderår (skatteperiod), annars har avtalsparterna inte rätt till skatteavdrag.
Metod 2
I vissa fall, när det faktiska värdet av fastigheten överstiger den lagliga gränsen, kommer köparen och säljaren överens om att avtalet kommer att ange ett belopp som är mindre än tre miljoner, och de återstående pengarna kommer att överföras kontant. Även om detta system är olagligt, finns det fortfarande människor som vill spara pengar på detta sätt.
Metod 3
Enligt Ryska federationens skattelagstiftning, om säljaren av fastigheter har ägt den i mer än tre år från datumet för ingåendet av avtalet, är han inte skyldig att betala moms alls.
