Ljude koji su svoju ušteđevinu u rubljama 2014. uštedjeli kupnjom nekretnina uskoro će dočekati neugodno iznenađenje - porezne inovacije koje će stupiti na snagu 2016. godine. Od 1. siječnja stan će se bez plaćanja poreza moći prodati tek nakon pet godina (umjesto tri, kao sada). To tjera mnoge ulagače da sada aktivno ulaze u gotovinu - prodaju svoje četvorne metre ulaganja kroz prijenos prava. Upravni partner moskovske agencije za nekretnine Dream Realty Nadezhda Telesh raspravlja o stjecanju takvih stanova

Danas je najbezrizičnija i najzanimljivija sa stajališta srednjoročnog (tri do pet godina) ulaganja kupnja stanova u novogradnji od privatnih investitora.

I za to postoji nekoliko razloga:

1) posao iznajmljivanja stanova značajno je opao, a razmatranje kupnje gotovih sekundarnih nekretnina s ove točke gledišta nije baš preporučljivo. Prosudite sami: rok povrata više od 20 godina, troškovi usluga i gnjavaža sa stanarima, uzimajući u obzir smanjene cijene najma, dovode do činjenice da imovina postaje više obveza nego imovina;

2) uzimajući u obzir činjenicu da je značajan obujam novih zgrada zamrznut ili pomaknut u vremenu, ulaganja u bilo kojoj fazi od temeljne jame do postavljanja komunikacija u srednjoročnom razdoblju predstavljaju povećani rizik i zamrzavanje njihovih ulaganja za neko vrijeme. neodređeno vrijeme. U ovom slučaju razmatramo opcije u fazi iskopa i nedovršene gradnje.

S tim u vezi, ako ne razmatramo opciju rješavanja osobnog stambenog problema, već se oslanjamo na investicijsku atraktivnost nekretnine, preporučamo dati prednost sekundarnim nekretninama u novogradnjama koje prodaju privatni investitori.

Razlog #1: cijena. Cijena stanova u novim zgradama danas se razlikuje za 5-10% od cijene samog developera. A cijena za privatne investitore je niža jer nisu vezani kreditnim obvezama i planom prodaje, spremni su fiksirati svoju dobit koja se obično kreće od 50% do 70% početnog ulaganja.

Pri kupnji takvih objekata uopće nije potrebno ulagati u popravke (posebno ako uzmemo u obzir nove cijene vezane uz euro i dolar).

Osim toga, prodavatelj je zainteresiran povući svoj novac ne čekajući izmjene poreznog zakonodavstva koje će stupiti na snagu 2016. godine i vezati obračun porezne osnovice uz katastarsku vrijednost nekretnine. A petogodišnje čekanje na poreznu olakšicu očito nije dio planova investitora.

Razlog br. 2: nedostatak pravnih rizika. Prisutnost svježe primljene imovine i ključeva u ruci, kao i velika vjerojatnost nepostojanja prava trećih osoba na objekt (koja u svakom slučaju treba provjeriti) uvjerljivi su dokazi pravne čistoće objekta.

Objekti koje razmatramo za tri godine u istom stanju, odnosno "u betonu", donijet će vlasniku dobit od oko 30-40%, što je najmanje 10% godišnje. Ova je opcija idealna za konzervativnog ulagača koji je spreman ostvariti razumnu dobit bez gotovo ikakvih rizika.

U svakom slučaju, prije nego bilo što kupite, morate analizirati izglede za rast područja, kvalitetu gradnje, mogućnost metroa, infrastrukturu, probleme s parkiranjem i nekoliko drugih čimbenika. Negativne posljedicečija prisutnost ili odsutnost može poništiti cijelu ovu kupnju.

Nadezhda Telesh posebno za RBC nekretnine

Mnogi ljudi posljednjih mjeseci kupuju nekretnine kako bi uložili novac s ciljem da ih kasnije prodaju. Ova vrsta posla, poput preprodaje nekretnina, nije pogodna za svakoga. Prvo, potrebna su značajna početna ulaganja. Drugo, postoji opasnost da postanete žrtva beskrupuloznog poslovnog plana ili jednostavno prijevare. Velike svote novca uvijek privlače prevarante. Obje ove okolnosti dovode do prirodnih sumnji, jer je rizik prilično visok. Kako maksimalno zaštititi svoj novac? Prema riječima stručnjaka, samo preliminarno proučavanje poslovanja, sve do nijansi, pomoći će početniku samoukom trgovcu nekretninama smanjiti stupanj rizika i osigurati dobar, i što je najvažnije, stabilan prihod.

Postoje različiti načini organiziranja posla preprodaje stanova. Postoji nekoliko najčešćih metoda koje su popularne među trgovcima nekretninama. Kako bismo detaljno razmotrili svaki od njih i ne propustili važne detalje, odlučili smo se obratiti jednom od autoritativnih izvora na suvremenom ruskom tržištu nekretnina, Arturu Mikhailovichu Yakushevu, generalnom direktoru.

Arthur Mikhailovich, široko se vjeruje da možete zaraditi veliki novac na preprodaji stanova u novim zgradama. Kažu da kupnja stana na samom početku gradnje, kada građevinari doslovno počnu kopati jamu, može donijeti od 200 do 300 posto zarade. Je li tako?

Kupnja stana u ovoj fazi izgradnje povezana je s najboljom cijenom i određenim rizikom. Činjenica je da čak i naizgled gotovo gotova kuća može dugo čekati da se na nju spoje komunikacije i zapravo pusti u rad. To se može dogoditi iz raznih razloga, ali činjenica ostaje: brojke koje navodite ne dolaze u obzir dok objekt ne bude u potpunosti spreman. Ovo je rizik. Ali čak iu fazi daleko od puštanja u pogon, stan se može prodati, ali je malo vjerojatno da će biti moguće ostvariti profit u željenom iznosu.

Dakle, kod novogradnji je jasno: najveća zarada je u fazi naselja, a do tada se može svašta dogoditi. Što se može reći o stjecanju takozvanog sekundarnog stambenog prostora?

Možete kupiti jeftin stan bez renoviranja, opremiti ga, izvršiti kozmetičke (ili velike) popravke i prodati ga s dobiti. Naravno, novčani troškovi za njegovu kupnju bit će znatno veći nego za kupnju stana u zgradi u izgradnji. U isto vrijeme, bolje je popravke u kupljenom stanu obaviti sami. Danas postoji mnogo građevinskih materijala koji su relativno jeftini i imaju dobre karakteristike. Nakon što ste potrošili vrlo malu količinu novca, možete izvršiti visokokvalitetne kozmetičke popravke u svom stanu bez pribjegavanja pomoći stručnjaka, čija će isplata uzeti gotovo sav profit o kojem ste sanjali. Da biste to učinili, nije potrebno imati profesionalne vještine ili veliku fizičku snagu, a obična žena može se nositi s ovom vrstom posla. Tako možete dosta uštedjeti i, shodno tome, dobro zaraditi. Da, ovo je puno posla, ali će se zajamčeno isplatiti.

- Što još možete iskoristiti da zaradite više od prodaje stana?

Mnogi ljudi, zbog nekih okolnosti, moraju hitno prodati svoj stan. Zbog hitnosti stan uglavnom daju na prodaju po prilično niskoj cijeni. Ako vješto tražite popust, možda će vam ga prodavači dati. Neće se cjenkati oko sitnica, jer moraju što prije doći do novca. Nakon uspješne kupnje stana preostaje samo da ga date u prodaju po cijeni koja vama odgovara. Glavna stvar je ne dopustiti da vas uvuče u uzbuđenje i ne izgubiti osjećaj za realnost kada se pripremate za transakciju: prevaranti hvataju sreću u želji za brzom zaradom, brzo uvlačeći kupce i prisiljavajući ih da pogriješe.

- Možete li savjetovati početnike realtore da rade sa sobama u komunalnim stanovima?

Ovaj način stjecanja nekretnine sastoji se od postupne kupnje pojedinih prostorija koje se nalaze u komunalni stan, koji u pravilu ima prilično veliko područje. Cijena svih pojedinačnih soba koje kupite bit će znatno niža od cijene jednog višesobnog stana.

Ako se, osim toga, ovaj zajednički stan nalazi u prestižnom području, njegova će prodajna vrijednost biti još veća. Dakle, kupnjom nekoliko odvojenih soba u zajedničkom stanu i kozmetičkim popravkom u njima možete prodati veliki stan vrlo isplativo.

Potrebno je, međutim, uzeti u obzir da će kupnja pojedinačnih soba u zajedničkom stanu zahtijevati puno vremena za kompletiranje cijelog paketa dokumenata za svaku sobu. U procesu kupnje soba mogu se pojaviti nepredviđene poteškoće, pa je bolje obavljati takav posao uz uključivanje profesionalnih odvjetnika i posrednika, što također košta.

- O čemu prije svega treba voditi računa kada krećete u preprodaju stanova?

Za one koji ulaze u posao preprodaje stanova, preporučam da prvo kupuju samo likvidne stanove - jednosobne ili dvosobne stanove. Stan s više soba košta puno više, a pravih kupaca je znatno manje.

Kada vodite takav posao, morate imati strpljenja i shvatiti da se kašnjenja u prodaji stanova često događaju. Ponekad se na prihvatljivu pogodbu za kupoprodaju stana mora čekati prilično dugo - od nekoliko mjeseci do nekoliko godina.

Ne zaboravite na troškove usluga posrednika i odvjetnika. Čak i ako izgubite oko 4%-6% svog profita, zaštitit ćete se od moguće prijevare od strane nepoštenih prodavača ili - što se također događa! - kupci. Kvalificirana pomoć pri prodaji ili kupnji stana nikada nije suvišna čak ni za iskusne sudionike na tržištu.

Ukoliko dođe do situacije da morate dugo čekati na prodaju kupljenog stana, uvijek ga možete iznajmiti i za dugoročni i za kratkoročni najam. Stanare treba upozoriti i u ugovor upisati uvjet da kada se stan doista proda, moraju ga iseliti. Stan koji se iznajmljuje neće biti mrtvi teret, već će donositi pravi novac, nadoknađujući izgubljenu dobit od sredstava "zamrznutih" dok se čeka dogovor.

- Zahvaljujemo Arturu Mikhailovichu Yakushevu, generalnom direktoru Horizon Development Group of Companies, na detaljnim odgovorima i preporukama.

Smatramo korisnim podsjetiti da je preprodaja stanova vrlo specifičan, složen i riskantan posao. Proučite iskustva stručnjaka, udubite se u sve detalje, koristite podršku profesionalaca i donosite informirane odluke.
Sretna prodaja!

Mnogi bogati Rusi U zadnje vrijeme aktivno kupuju stambene nekretnine za ulaganje novca za daljnju prodaju. Uvriježeno je mišljenje da se može dobro zaraditi kupnjom stana u izgradnji i prodajom kada je kuća dovršena i stavljena u funkciju.

Kažu da kupnja stana u fazi iskopa, tj. kada građevinska organizacija tek počne s izgradnjom projekta, to može donijeti oko 200 posto dobiti.

Zapravo, nije tako jednostavno. Ova vrsta posla ima svoje specifičnosti, pa nije pogodna za svakoga. Prvo, da biste kupili čak i najproračunskiju nekretninu, potrebno vam je ozbiljno početno ulaganje sredstava. Drugo, nitko nije siguran od susreta s beskrupuloznim programerima ili jednostavno prevarantima.

Štoviše, čak i naizgled gotovo potpuno dovršena kuća može čekati nekoliko godina za povezivanje s komunikacijama i stvarno puštanje u rad. Stoga će samo detaljno preliminarno istraživanje tržišta nekretnina i svih njegovih zamki minimizirati rizike i osigurati dobru zaradu.

Nekoliko načina organiziranja poslovne preprodaje stanova

Možete zaraditi na preprodaji stanova bez posla s novim zgradama, jer postoji i sekundarno tržište. Navedimo kao primjer nekoliko najčešćih poslovnih shema koje vam omogućuju da zaradite na sekundarnom tržištu:

1. Kupujemo “ubijen” stan, vršimo jeftine kozmetičke popravke i prodajemo ih uz zaradu. U tom će slučaju novčani troškovi za kupnju stana biti znatno veći nego za kupnju stana u fazi izgradnje, ali su rizici svedeni na minimum. Glavna stvar je racionalno pristupiti pitanju uređenja.

Danas tržište nudi mnogo jeftinih građevinskih materijala koji imaju dobre karakteristike. Trošenjem male količine novca možete dobiti stan s kvalitetnom kozmetičkom renovacijom, koji će brzo pronaći svog kupca. Na taj način možete zaraditi do 15-20% izvorne cijene stanovanja.

2. Hitna kupnja stanova. Često, zbog nekih okolnosti, vlasnici moraju hitno prodati svoj stan. U tom slučaju, kako bi ubrzali proces prodaje, nekretninu nude po cijeni 10-15% nižoj od tržišnog prosjeka. Nakon uspješne transakcije, preostaje samo da se stan lagano proda po adekvatnoj cijeni.

3. Sobe u zajedničkim stanovima. Ova se shema sastoji od postupne kupnje zasebnih soba smještenih u istom zajedničkom stanu. Cijena svih kupljenih pojedinačnih soba bit će približno 20% niža od cijene cijelog stana. Najteže je ovdje dogovoriti se sa svim vlasnicima kuća, što nije uvijek moguće.

Koje stanove kupiti za preprodaju?

Početnicima koji tek ulaze u posao preprodaje stanova stručnjaci preporučuju da prvo kupuju samo likvidne stanove, odnosno one koji se mogu brzo prodati. Danas su to jednosobni ili dvosobni stanovi srednje cjenovne kategorije.

Stan velike kvadrature je skuplji, a za njega će biti znatno manje pravih kupaca.

Ako stan nije na prodaju

Morate shvatiti da stan nije štruca kruha, pa ga vrlo rijetko možete prodati u roku od nekoliko dana. Ponekad morate čekati nekoliko mjeseci na prihvatljivu ponudu.

Kako stan ne bi visio kao mrtav teret, nego donosio zaradu, može se dati u najam, uz upozorenje stanara da će, kada se nađe pravi kupac, morati napustiti stambeni prostor.

Flipping je kupnja kuće u svrhu brze preprodaje, iznimno popularan način zarade na Zapadu. U Rusiji ova metoda generiranja prihoda još nije popularna. U ovom članku dat ćemo savjete koji čitateljima mogu pomoći da uspješno zarade od prevrtanja.

Sastavljanje jasnog akcijskog plana prvi je korak svakog flippera

Dobro planirano je pola učinjeno. Ovaj aforizam je posebno relevantan za ljude koji se bave flippingom. Bez jasnog akcijskog plana, zarada na brzoj preprodaji stanova gotovo je nemoguća. Potrebno je jasno razumjeti slijed radnji.

1. Analiza stanja na tržištu nekretnina

Početnik mora pažljivo proučiti i razumjeti trenutnu situaciju na tržištu nekretnina: prosječnu tržišnu vrijednost različitih vrsta stanova, prognozu promjena njihovih cijena u budućnosti, razinu potražnje za tim objektima i slična pitanja. To će vam omogućiti da odaberete pravu nekretninu za kupnju i povećati šanse za njezinu brzu i isplativu prodaju.

2. Jasan plan potrošnje

Također je važno jasno planirati koliko će novca biti utrošeno na cjelokupnu operaciju preprodaje, uzimajući u obzir cijenu nekretnine, troškove poboljšanja koja se na njoj provode, oglašavanje za potencijalne kupce, pravnu podršku i plaćanje poreza.

Budući da se transakcija mora završiti što je brže moguće, ne biste se trebali upuštati u hipoteku ili uzimati kredit kako biste dobili nedostajuća sredstva, jer će kompletiranje svih dokumenata oduzeti puno vremena, a kamate na kredit mogu “ pojesti” značajan dio profita.

Kada planirate svoju financijsku transakciju, odvojite mali iznos za neočekivane troškove. Uostalom, u najidealnijem planu uvijek će nešto poći po zlu. Bit će šteta ako zbog neke sitnice, poput neočekivanog poskupljenja građevinskog materijala, vaš pomno planirani posao bude ugrožen.

3. Mogućnosti naknade mogućih gubitaka

Još jedan važan aspekt koji treba unaprijed razmisliti je izračun mogućnosti naknade za gubitke u slučaju da se kuća ne može prodati dulje vrijeme. Možete izračunati mogući prihod od najma nekretnine koju planirate kupiti za najam.

4. Analiza zakonodavstva o upisu prometa kupnje i prodaje nekretnina

Važno je analizirati zakonodavstvo o izvršavanju takvih transakcija. Važno je jasno razumjeti koji su dokumenti potrebni od kupca i prodavatelja prilikom sklapanja ugovora o prodaji stambenog prostora, gdje ići za registraciju vlasničkih prava i mnoge druge točke. To će vam omogućiti da ne gubite vrijeme pri kupnji ili prodaji objekta.

Kako odabrati pravi artikl za kupnju

Postoji nekoliko vrsta nekretnina od kojih peraje mogu zaraditi.

1. Podcijenjeno stanovanje

Stanovi ili kuće u čijoj će se blizini uskoro graditi važni infrastrukturni objekti zasigurno će poskupjeti nakon završetka izgradnje. To mogu biti metro stanice, hipermarketi ili veliki uredski centri.

U Rusiji su špekulacije o stanovima u novim zgradama u Sočiju dobile širok publicitet. Poduzetni gospodarstvenici koji su tamo unaprijed kupili stanove i prodali ih prije krize zaradili su mnogo novca u samo nekoliko mjeseci.

Prema mišljenju stručnjaka, slična bi se situacija trebala dogoditi uoči Svjetskog prvenstva u nogometu 2018. godine. Poskupljenje stanova u gradovima domaćinima prvenstvenih utakmica trebalo bi početi nekoliko mjeseci prije početka Svjetskog nogometnog prvenstva.

2. Kolateralna imovina

Banke održavaju aukcije za prodaju imovine dužnika. U pravilu, cijena takve parcele kreće se od 80% i može se spustiti do 40% tržišne vrijednosti nekretnine. Informacije o aukcijama često se objavljuju na web stranicama banaka. Istina, peraja će ih morati stalno nadzirati kako bi dobili potrebne informacije, dok najvrjednije predmete zainteresirani kupuju ne na javnim dražbama, već privatno, ali ipak neki Rusi uspijevaju jeftino doći do pristojnog stambenog prostora na dražbama .

3. Prisilna hitna prodaja stambenog prostora

Dešava se da su vlasnici stana ili kuće odlučili preseliti u drugi grad ili državu ili im je hitno trebala velika količina novca zbog neočekivanih nepredviđenih okolnosti. U tom slučaju neće se morati dugo cjenkati i njihov će stan najvjerojatnije biti kupljen po cijeni nižoj od tržišne. Takve se opcije ne nalaze često, ali dobiveni profit više nego kompenzira sve poteškoće u njihovom pronalaženju.

4. Stanovi bez adaptacije

Najlakša opcija za peraju je kupiti stan nedovršen ili u "razrušenom" stanju. Prema nekim podacima, dobri popravci povećavaju troškove stanovanja za 5-10%. A nakon visokokvalitetne dorade luksuznih nekretnina, dobit može biti 20-25% iznosa uloženog u stan.

Bez obzira na vrstu nekretnine koju peraja odabere, treba imati na umu da je najlakši način prodaje pristupačno stanovanje koje si može priuštiti obitelj s prosječnim primanjima. Naravno, na preprodaji elitne kuće ili stana možete zaraditi mnogo više, ali je mnogo teže pronaći kupce za takav objekt.

Imati tim profesionalaca ključ je uspjeha u flippingu

Operacija preprodaje stana podijeljena je u više faza i svaka od njih zahtijeva posebno znanje, pa je za ljude koji se žele baviti preprodajom vrlo važno odabrati tim stručnjaka, gdje će svatko biti odgovoran za svoj dio posla. raditi.

Ne možete bez:

• iskusan agent za nekretnine koji dobro poznaje tržišne uvjete, može odabrati odgovarajuću nekretninu i potom pronaći kupce za nju;
• ljudi koji će izvršiti renoviranje kuće ili barem (ako peraja renovira sam) dobar dizajner koji će napraviti projekt;
• kompetentnog odvjetnika koji može preuzeti pravnu podršku transakcija.

Kompetentni popravci uz minimalne troškove ključ su uspjeha

Kako bi interijer stana impresionirao kupce, nije potrebno uložiti desetke tisuća dolara u renoviranje. Uostalom, skupo ne znači i moderno. Puno je važnije napraviti dobar projekt stanovanja.

Zahvaljujući njemu, možete racionalno rasporediti namještaj i promijeniti rasvjetu, što će vam pomoći vizualno povećati prostor. A prave kombinacije boja zidova, jastuka, tepiha, zavjesa, presvlaka namještaja i raznih dodataka, poput slika na zidovima ili figurica na policama, mogu interijeru stana dodati individualnost i promijeniti ga do neprepoznatljivosti.

Umijeće brze prodaje kuće

Postoji nekoliko opcija za brzu prodaju nekretnina, koje već dugi niz godina uspješno koriste svi trgovci nekretninama.

Opcija 1. Improvizirana aukcija

Poziva se više potencijalnih kupaca koji su iskazali interes za nekretninu na istovremeno razgledavanje nekretnine. To kod njih stvara iluziju da je stan tražen i da ga moraju brzo “izbaciti za sebe” prije nego im nekretninu “otmu” konkurenti. Neki poduzetni trgovci nekretninama pozivaju na sastanak lažne kupce koji svojim povećanim interesom izazivaju stvarne klijente na spontanu kupnju.

Opcija 2. Telefonska dražba

Prodavač naizmjenično poziva nekoliko potencijalnih kupaca koji su pristali na kupnju. Nakon što prvi kupac pristane na kupnju stana po unaprijed dogovorenoj cijeni, okrene broj drugog, kaže da su se uvjeti malo promijenili i navede nešto veći iznos. Ako drugi kupac pristane, bira se broj trećeg i proziva još veći iznos. Na taj način možete dobiti maksimalnu prodajnu cijenu za svoj stan bez trošenja puno vremena na pregovaranje s klijentima.

Opcija 3. Prodaja agenciji za nekretnine

Ako dulje vrijeme ne možete pronaći kupca za svoj dom, možete pokušati prodati stan agenciji za nekretnine. Ova je opcija relevantna kada dugo nema kupca za nekretninu ili peraja iz nekog razloga mora brzo izaći iz projekta. Značajan nedostatak ove sheme je prodajna cijena. Agencija će biti zainteresirana za stan ako vidi priliku za zaradu na njegovoj preprodaji. A za to njegova cijena mora biti niža od tržišne. Uz rastuće tržište nekretnina, razlika bi trebala biti 70-80%, uz pad tržišta - 50-60%.

Porezno pitanje

Glavni razlog zašto okretanje nije postalo rašireno u Rusiji su osobitosti poreznog zakonodavstva. Kupac nekretnine nije obveznik poreza, ali je prodavatelj dužan platiti 13% njezine prodajne cijene. Recimo da je peraja kupila stan za 4 milijuna rubalja, poboljšala ga za 500 tisuća rubalja, a zatim ga prodala za 6 milijuna rubalja. U ovom slučaju, iznos poreza na promet koji je dužan platiti je 780.000 rubalja, što jede značajan dio dobiti. Ali postoji niz načina za smanjenje poreznih rizika.

Metoda 1

Ako je prodajna cijena stana manja od tri milijuna rubalja, porez na promet je isti 13%, ali prodavatelj ima pravo primiti od države porezni odbitak u iznosu od 260 tisuća rubalja, a kupac - 130 tisuća rubalja. Potrebno je da se kupoprodaja izvrši unutar jedne kalendarske godine (poreznog razdoblja), u suprotnom ugovorne strane nemaju pravo na porezni odbitak.

Metoda 2

U nekim slučajevima, kada stvarna vrijednost nekretnine premašuje zakonsku granicu, kupac i prodavatelj se dogovore da će u ugovoru biti naznačen iznos manji od tri milijuna kuna, a ostatak novca će se prenijeti u gotovini. Iako je ova shema nezakonita, još uvijek postoje ljudi koji na ovaj način žele uštedjeti novac.

Metoda 3

Prema Poreznom zakoniku Ruske Federacije, ako je prodavatelj nekretnine u vlasništvu više od tri godine od dana sklapanja ugovora, uopće nije dužan platiti porez na promet.

Flipping je kupnja kuće u svrhu brze preprodaje, iznimno popularan način zarade na Zapadu. U Rusiji ova metoda generiranja prihoda još nije popularna. U ovom članku dat ćemo savjete koji čitateljima mogu pomoći da uspješno zarade od prevrtanja.

Sastavljanje jasnog akcijskog plana prvi je korak svakog flippera

Dobro planirano je pola učinjeno. Ovaj aforizam je posebno relevantan za ljude koji se bave flippingom. Bez jasnog akcijskog plana, zarada na brzoj preprodaji stanova gotovo je nemoguća. Potrebno je jasno razumjeti slijed radnji.

1. Analiza stanja na tržištu nekretnina

Početnik mora pažljivo proučiti i razumjeti trenutnu situaciju na tržištu nekretnina: prosječnu tržišnu vrijednost različitih vrsta stanova, prognozu promjena njihovih cijena u budućnosti, razinu potražnje za tim objektima i slična pitanja. To će vam omogućiti da odaberete pravu nekretninu za kupnju i povećati šanse za njezinu brzu i isplativu prodaju.

2. Jasan plan potrošnje

Također je važno jasno planirati koliko će novca biti utrošeno na cjelokupnu operaciju preprodaje, uzimajući u obzir cijenu nekretnine, troškove poboljšanja koja se na njoj provode, oglašavanje za potencijalne kupce, pravnu podršku i plaćanje poreza.

Budući da se transakcija mora završiti što je brže moguće, ne biste se trebali upuštati u hipoteku ili uzimati kredit kako biste dobili nedostajuća sredstva, jer će kompletiranje svih dokumenata oduzeti puno vremena, a kamate na kredit mogu “ pojesti” značajan dio profita.

Kada planirate svoju financijsku transakciju, odvojite mali iznos za neočekivane troškove. Uostalom, u najidealnijem planu uvijek će nešto poći po zlu. Bit će šteta ako zbog neke sitnice, poput neočekivanog poskupljenja građevinskog materijala, vaš pomno planirani posao bude ugrožen.

3. Mogućnosti naknade mogućih gubitaka

Još jedan važan aspekt koji treba unaprijed razmisliti je izračun mogućnosti naknade za gubitke u slučaju da se kuća ne može prodati dulje vrijeme. Možete izračunati mogući prihod od najma nekretnine koju planirate kupiti za najam.

4. Analiza zakonodavstva o upisu prometa kupnje i prodaje nekretnina

Važno je analizirati zakonodavstvo o izvršavanju takvih transakcija. Važno je jasno razumjeti koji su dokumenti potrebni od kupca i prodavatelja prilikom sklapanja ugovora o prodaji stambenog prostora, gdje ići za registraciju vlasničkih prava i mnoge druge točke. To će vam omogućiti da ne gubite vrijeme pri kupnji ili prodaji objekta.

Kako odabrati pravi artikl za kupnju

Postoji nekoliko vrsta nekretnina od kojih peraje mogu zaraditi.

1. Podcijenjeno stanovanje

Stanovi ili kuće u čijoj će se blizini uskoro graditi važni infrastrukturni objekti zasigurno će poskupjeti nakon završetka izgradnje. To mogu biti metro stanice, hipermarketi ili veliki uredski centri.

U Rusiji su špekulacije o stanovima u novim zgradama u Sočiju dobile širok publicitet. Poduzetni gospodarstvenici koji su tamo unaprijed kupili stanove i prodali ih prije krize zaradili su mnogo novca u samo nekoliko mjeseci.

Prema mišljenju stručnjaka, slična bi se situacija trebala dogoditi uoči Svjetskog prvenstva u nogometu 2018. godine. Poskupljenje stanova u gradovima domaćinima prvenstvenih utakmica trebalo bi početi nekoliko mjeseci prije početka Svjetskog nogometnog prvenstva.

2. Kolateralna imovina

Banke održavaju aukcije za prodaju imovine dužnika. U pravilu, cijena takve parcele kreće se od 80% i može se spustiti do 40% tržišne vrijednosti nekretnine. Informacije o aukcijama često se objavljuju na web stranicama banaka. Istina, peraja će ih morati stalno nadzirati kako bi dobili potrebne informacije, dok najvrjednije predmete zainteresirani kupuju ne na javnim dražbama, već privatno, ali ipak neki Rusi uspijevaju jeftino doći do pristojnog stambenog prostora na dražbama .

3. Prisilna hitna prodaja stambenog prostora

Dešava se da su vlasnici stana ili kuće odlučili preseliti u drugi grad ili državu ili im je hitno trebala velika količina novca zbog neočekivanih nepredviđenih okolnosti. U tom slučaju neće se morati dugo cjenkati i njihov će stan najvjerojatnije biti kupljen po cijeni nižoj od tržišne. Takve se opcije ne nalaze često, ali dobiveni profit više nego kompenzira sve poteškoće u njihovom pronalaženju.

4. Stanovi bez adaptacije

Najlakša opcija za peraju je kupiti stan nedovršen ili u "razrušenom" stanju. Prema nekim podacima, dobri popravci povećavaju troškove stanovanja za 5-10%. A nakon visokokvalitetne dorade luksuznih nekretnina, dobit može biti 20-25% iznosa uloženog u stan.

Bez obzira na vrstu nekretnine koju peraja odabere, treba imati na umu da je najlakši način prodaje pristupačno stanovanje koje si može priuštiti obitelj s prosječnim primanjima. Naravno, na preprodaji elitne kuće ili stana možete zaraditi mnogo više, ali je mnogo teže pronaći kupce za takav objekt.

Imati tim profesionalaca ključ je uspjeha u flippingu

Operacija preprodaje stana podijeljena je u više faza i svaka od njih zahtijeva posebno znanje, pa je za ljude koji se žele baviti preprodajom vrlo važno odabrati tim stručnjaka, gdje će svatko biti odgovoran za svoj dio posla. raditi.

Ne možete bez:

• iskusan agent za nekretnine koji dobro poznaje tržišne uvjete, može odabrati odgovarajuću nekretninu i potom pronaći kupce za nju;
• ljudi koji će izvršiti renoviranje kuće ili barem (ako peraja renovira sam) dobar dizajner koji će napraviti projekt;
• kompetentnog odvjetnika koji može preuzeti pravnu podršku transakcija.

Kompetentni popravci uz minimalne troškove ključ su uspjeha

Kako bi interijer stana impresionirao kupce, nije potrebno uložiti desetke tisuća dolara u renoviranje. Uostalom, skupo ne znači i moderno. Puno je važnije napraviti dobar projekt stanovanja.

Zahvaljujući njemu, možete racionalno rasporediti namještaj i promijeniti rasvjetu, što će vam pomoći vizualno povećati prostor. A prave kombinacije boja zidova, jastuka, tepiha, zavjesa, presvlaka namještaja i raznih dodataka, poput slika na zidovima ili figurica na policama, mogu interijeru stana dodati individualnost i promijeniti ga do neprepoznatljivosti.

Umijeće brze prodaje kuće

Postoji nekoliko opcija za brzu prodaju nekretnina, koje već dugi niz godina uspješno koriste svi trgovci nekretninama.

Opcija 1. Improvizirana aukcija

Poziva se više potencijalnih kupaca koji su iskazali interes za nekretninu na istovremeno razgledavanje nekretnine. To kod njih stvara iluziju da je stan tražen i da ga moraju brzo “izbaciti za sebe” prije nego im nekretninu “otmu” konkurenti. Neki poduzetni trgovci nekretninama pozivaju na sastanak lažne kupce koji svojim povećanim interesom izazivaju stvarne klijente na spontanu kupnju.

Opcija 2. Telefonska dražba

Prodavač naizmjenično poziva nekoliko potencijalnih kupaca koji su pristali na kupnju. Nakon što prvi kupac pristane na kupnju stana po unaprijed dogovorenoj cijeni, okrene broj drugog, kaže da su se uvjeti malo promijenili i navede nešto veći iznos. Ako drugi kupac pristane, bira se broj trećeg i proziva još veći iznos. Na taj način možete dobiti maksimalnu prodajnu cijenu za svoj stan bez trošenja puno vremena na pregovaranje s klijentima.

Opcija 3. Prodaja agenciji za nekretnine

Ako dulje vrijeme ne možete pronaći kupca za svoj dom, možete pokušati prodati stan agenciji za nekretnine. Ova je opcija relevantna kada dugo nema kupca za nekretninu ili peraja iz nekog razloga mora brzo izaći iz projekta. Značajan nedostatak ove sheme je prodajna cijena. Agencija će biti zainteresirana za stan ako vidi priliku za zaradu na njegovoj preprodaji. A za to njegova cijena mora biti niža od tržišne. Uz rastuće tržište nekretnina, razlika bi trebala biti 70-80%, uz pad tržišta - 50-60%.

Porezno pitanje

Glavni razlog zašto okretanje nije postalo rašireno u Rusiji su osobitosti poreznog zakonodavstva. Kupac nekretnine nije obveznik poreza, ali je prodavatelj dužan platiti 13% njezine prodajne cijene. Recimo da je peraja kupila stan za 4 milijuna rubalja, poboljšala ga za 500 tisuća rubalja, a zatim ga prodala za 6 milijuna rubalja. U ovom slučaju, iznos poreza na promet koji je dužan platiti je 780.000 rubalja, što jede značajan dio dobiti. Ali postoji niz načina za smanjenje poreznih rizika.

Metoda 1

Ako je prodajna cijena stana manja od tri milijuna rubalja, porez na promet iznosi isti 13%, ali prodavatelj ima pravo na porezni odbitak od države u iznosu od 260 tisuća rubalja, a kupac - 130 tisuća. rubalja. Potrebno je da se kupoprodaja izvrši unutar jedne kalendarske godine (poreznog razdoblja), u suprotnom ugovorne strane nemaju pravo na porezni odbitak.

Metoda 2

U nekim slučajevima, kada stvarna vrijednost nekretnine premašuje zakonsku granicu, kupac i prodavatelj se dogovore da će u ugovoru biti naznačen iznos manji od tri milijuna kuna, a ostatak novca će se prenijeti u gotovini. Iako je ova shema nezakonita, još uvijek postoje ljudi koji na ovaj način žele uštedjeti novac.

Metoda 3

Prema Poreznom zakoniku Ruske Federacije, ako je prodavatelj nekretnine u vlasništvu više od tri godine od dana sklapanja ugovora, uopće nije dužan platiti porez na promet.