Секюритизация на ипотечни заеми - „ние просто се надяваме, че куката е забита и се молим застраховката да не се провали“! Терминология на секюритизацията и ипотечното кредитиране Секюритизация на финансови активи

Секюритизация на ипотечни заеми - „ние просто се надяваме, че куката е забита и се молим застраховката да не се провали“! Терминология на секюритизацията и ипотечното кредитиране Секюритизация на финансови активи

06.04.2022 етносука

Публикувано на уебсайта на 31.01.2008 г

Последните десетилетия се превърнаха в период на въвеждане на различни финансови иновации и инструменти в банковата практика. Сред най-популярните в последните годиниТехниката се отнася до секюритизацията на банкови активи.

Основи на секюритизацията

Механизмът за секюритизация се появява за първи път преди повече от 30 години в Съединените щати и буквално революционизира банковия и финансовия сектор. Днес мнозина го наричат една от основните иновации на ХХ век, дала тласък на развитието на финансовите пазари.

Като цяло процесът на секюритизация е процес на прехвърляне на активи в по-ликвидна форма. В по-тесен аспект секюритизацията може да се дефинира като финансова транзакция, състояща се от трансформиране на нисколиквидни активи в ценни книжа, обезпечени с парични постъпления от първоначалните активи, в резултат на което рискът се преразпределя между основния собственик на активите, поръчител и инвеститори. Все още не е създадена установена класификация на секюритизацията на банкови активи, но повечето автори разграничават двата й основни вида: традиционна и синтетична. 1 .

Техниката на традиционната секюритизация предполага, че е неефективно да се държат заедно висококачествени и нискокачествени активи в баланса на банката, тъй като докато висококачествените активи са в баланса на банката, те носят всичките й рискове. Следователно единственото решение е да се отделят ипотечните активи (висококачествени активи) и да се премахнат от баланса на банката. В световната практика за отделяне на активите се създава специална компания SPV (Special Purpose Vehicle), на която впоследствие се продават активите, което елиминира рисковете, свързани с други дейности, извършвани от продавача на активите.

Някъде обаче трябва да се натрупа голям пул от тези заеми. Първият вариант е да се натрупат големи портфейли от ипотечни кредити в баланса на банката, но този вариант се счита за икономически неосъществим поради ниската капитализация и изискванията за задължителен резервен фонд за руските търговски банки. В резултат на това възниква механизъм за натрупване на активи извън баланса, а именно в баланса на SPV (акумулираща организация).

Юридически SPV е организационна и правна структура, създадена за строго определени и строго ограничени цели и е правно независима от своя основател. Видовете бизнес дейности, в които е разрешено да се занимава едно ипотечно SPV, са строго ограничени.

След като SPV придобие необходимото количество активи, то издава ценни книжа, обезпечени с тези активи.

Първоначалното звено в тази верига за рефинансиране обаче е банката, която издава ипотечни кредити и възнамерява да продава вземанията по тези кредити непрекъснато, като продължава да ги обслужва. Банката, която първоначално е издала тези заеми, се нарича инициатор. Основната му функция е обслужването на кредита, тоест изпълнява функцията на обслужващ агент (Primary Servicer).

В допълнение към основния сервизен агент, в международната практика има резервен сервизен агент (Backup Primary Servicer), който трябва да започне функцията за обслужване на пула в случай на повреда на първичния сервиз.

Основни участници в процеса на секюритизация и техните функции

Нека идентифицираме основните участници в процеса на секюритизация на ипотечните кредити и техните функции (Таблица 1).

Механизъм за секюритизация

Процесът на секюритизация включва няколко етапа, които отразяват дейностите на участниците в този процес от момента на издаване на заема до изплащане ценни книжаобезпечени с тези заеми.

Предоставяне на ипотечен кредит

На този етап се издава заем, сключва се сделка за заем за определена сума и период между кредитиращата банка и кредитополучателя. Както беше отбелязано по-рано, такава банка се нарича инициатор. Основната му функция е да обслужва кредита, тоест да изпълнява функциите на обслужващ агент.

В допълнение към основния обслужващ агент, в международната практика винаги има резервен обслужващ агент, който трябва да започне да изпълнява функцията по обслужване на пула в случай на невъзможност на главния обслужващ агент. Безспорно е, че банката, която е агент по резервно обслужване, трябва да разполага с подходящи финансови ресурси и да има безупречна репутация и висок кредитен рейтинг.

Натрупване на заеми и формиране на пул от ипотеки

За извършване на секюритизация е необходимо да се формира набор от заеми, който трябва да бъде относително хомогенен по отношение на такива показатели като падеж, лихвен процент, кредитни рискове и ликвидност, което осигурява възможност за актюерски изчисления. Пулът от заеми не трябва да включва нискокачествени (проблемни) заеми; следователно изискванията за унификация и стандарти за кредитиране се увеличават многократно, което гарантира минимизиране на възможните рискове и надеждност на ценните книжа.

На този етап се извършва така наречената диференциация на издадените заеми. След това се извършва директна продажба на активи (истинска продажба). След продажбата на пуловете активите се прехвърлят в баланса на SPV, което от своя страна ги продава на ипотечния (плащателния) агент. Ипотечният агент действа най-вече като емитент на емисията на ипотечни ценни книжа важна характеристикакоето от икономическа гледна точка е разделянето на емисията на старши и младши траншове.

Продажбата на активи е важна, първо, поради въздействието върху баланса на кредитора (изваждането му от баланса) и второ, поради способността за спазване на общоприетите счетоводни практики (GAAP) и законовите изисквания за съответствие с капитала .

Емитиране и пласиране на ценни книжа

На третия етап се случва най-важното - пласирането на ценни книжа, което се осъществява при взаимодействието на следните участници: емитент на ценни книжа, поемател, рейтингова компания, гарант (застрахователна компания), адвокатска кантора, одиторска организация.

Взаимодействието на всички участници на този етап се осъществява при определени условия с определен размер на възнаграждение за всеки участник. В резултат на това се изготвя информационен меморандум 2 .

Обикновено емисиите обезпечени с ипотека ценни книжа се разделят на старши и младши траншове. Основната разлика между тях е редът, в който се изпълняват задълженията: за старшите траншове задълженията се изпълняват първо (по-малко рискови), а след това за младшите траншове (по-рискови). След емитирането на ипотечни ценни книжа те се пласират на фондовия пазар, а приходите от продажбата им отиват в банката кредитор.

Натрупване на средства за плащания по ценни книжа и обратно изкупуване

Средствата, платени от кредитополучателя по заема, се натрупват от инициатора за изплащане на ценните книжа и плащане на лихва върху тях. След това изплащането се извършва директно.

По опростен начин схемата за секюритизация може да бъде показана, както е показано на фигура 1.

В допълнение към класическата схема за секюритизация съществува така наречената синтетична секюритизация, по време на която набор от заеми не се продава на специално юридическо лице, а само се разпределя в баланса на първоначалната банка. При синтетичната секюритизация се прехвърля рискът, свързан с актива, а не самият актив. Изолирането на секюритизираните активи от риска от фалит на банката инициатор в този случай се осъществява чрез отделяне на пула от заеми от общата маса на несъстоятелността в случай на фалит на инициатора и закрепване в законодателството на приоритетното право на притежателите на секюритизиращи ценни книжа (инвертори ) към този набор от активи в сравнение с други кредитори.

Ефективност на прилагане на механизма за секюритизация

Защо е ефективно да се използва секюритизация, какви са предимствата на този механизъм за рефинансиране?

Една от най-важните причини за секюритизацията на банковите активи е сравнително високата цена на заемния капитал поради неразвития национален банков сектор и фондова борса. Навлизането на кредитните институции на пазара на ипотечни ценни книжа им позволява постоянно да компенсират липсата на кредитни ресурси чрез привличане на средства при по-изгодни условия.

Традиционният начин за рефинансиране на ипотечни кредити - чрез депозити - не се оправдава нито от гледна точка на банковата ликвидност и банковите рискове, нито от гледна точка на ефективността на използване на капитала. От позицията на банката е по-разумно да продаде своите кредиторски права на фондовия пазар веднага след издаването, като първо ги конвертира в ценни книжа, и по този начин да привлече допълнителни средства за издаване на нови заеми. Секюритизацията помага да се елиминира пряката връзка между стойността на депозитите, набрани на местните пазари, и лихвения процент по базираните на активи финансови инструменти. По този начин основната функция на секюритизацията е функцията за рефинансиране и оптимизиране на финансирането.

Втората най-важна функция може да се нарече функцията за управление на банковата ликвидност, тъй като по време на секюритизацията заемите се прехвърлят извън баланса на банката, което намалява тежестта върху капитала и подобрява показателите за ликвидност на банката.

На трето място, чрез продажбата на задължения по заем, банката прехвърля част от кредитния риск на инвеститора. За инвестиции на инвеститори ПариИнвестирането в секюритизирани активи е по-малко рисковано от инвестирането в традиционни ценни книжа, тъй като ипотечните активи са обезпечени и диверсифицирани. Така третата функция на секюритизацията може да се нарече намаляване на банковите рискове.

Четвърто, секюритизацията помага на банката да получи допълнителна печалба чрез увеличаване на рентабилността на банковите операции и намаляване на разходите за заеми. На първо място, чрез конвертиране на активи в дългосрочни ценни книжа, банките получават достъп до по-евтини дългосрочни ресурси. Повишава се оперативната ефективност. Поради факта, че обезпечените с ипотека ценни книжа се класифицират като нискорискови, купонният процент по обезпечените с ипотека ценни книжа обикновено е нисък, дори може да бъде по-нисък от лихвения процент по междубанков заем, което осигурява достъп до по-евтини пари.

Освен това секюритизацията решава проблема на малките банки, които нямат достъп до евтини дългосрочни ресурси и нямат способността да държат толкова значителни активи в балансите си. Малките банки продават групи от ипотечни заеми на по-големи банки, които от своя страна натрупват ипотечни активи в своите баланси и след това издават обезпечени с ипотека ценни книжа.

От горното следва, че значението на секюритизацията за банките е трудно да се надцени. Ефектът от секюритизацията на ипотечните активи обаче не се ограничава само до нивото на банковите структури, той има мащабен макроикономически характер. Въздействието на секюритизацията се изразява преди всичко в по-ефективно разпределение на рисковете в целия финансов сектор, мобилизиране на средства от пенсионни фондове, застрахователни фондове и други инвеститори, които инвестират в ипотечни ценни книжа. Има „мултиплициращ ефект от секюритизацията“.

Механизмът за секюритизация обаче има своите недостатъци. Основният недостатък на секюритизацията като метод за рефинансиране на заеми за банка е сложността на организиране на сделката и, като следствие, нейната висока цена. Това прави секюритизацията недостъпна за малките банки и необходимостта от формиране на голям пул от заеми (повече от $100 милиона) за постигане на икономическа ефективност на транзакцията. Освен това обективната сложност на сделката предполага нейната зависимост от законодателството на държавата, в която се извършва, което води до т.нар. „конкуренция на юрисдикции“. В страните с континентална правна система секюритизацията обикновено е невъзможна без приемането на подходящи законодателни актове.

Чуждестранен опит в използването на секюритизация

Ипотечното кредитиране и формите на рефинансиране са тясно свързани с особеностите на юрисдикцията на всяка страна и националните финансови традиции, данъчни стандарти и жилищна политика.

Говорейки за пазара на ипотечно кредитиране и секюритизация в западните страни, първото нещо, което трябва да споменем, е Съединените щати. В Съединените американски щати, още по времето на Ф. Рузвелт, започва да се оформя обширна система за ипотечно кредитиране за жилищно строителство и придобиване на собственост върху жилище. Днес системата за домашно финансиране на САЩ е сложен, национален пазар с огромен брой институции, включително ипотечни банки, спестовни и кредитни асоциации, търговски и спестовни банки, застрахователни компании, пенсионни фондове и други подобни. Решаващ фактор за успех в тази насока бяха мерките за формиране на вторичен ипотечен пазар, който реши основния проблем на жилищното финансиране - проблемът с кредитните ресурси.

Тъй като правната система на САЩ е система на общото право, бяха необходими относително малко промени в данъчните закони и законите за ценни книжа, за да се стартира пазарът на секюритизация. С тяхна помощ финансовите средства, влизащи на вторичния ипотечен пазар, се преразпределят от името на държавата. По този начин системата за ипотечно кредитиране в Съединените щати е двустепенна.

За тази цел, в различни годинибяха създадени специализирани организации - Федералната национална ипотечна асоциация "Fannie Mae", FNMA), Корпорацията за жилищни кредити (Federal Home Loan Mortgage Corporation "Freddie Mac", FHLMC) и Правителствената национална ипотечна асоциация "Ginnie" May, GNMA), които са създадени основно с цел закупуване на 30-годишни ипотечни кредити с фиксирана лихва с опция за предсрочно погасяване.

В Съединените щати основният вид заем е заемът с фиксиран лихвен процент. Кредитополучателят може да получи 30-годишен заем с фиксиран лихвен процент с опция за изплащане по всяко време без неустойки. Вторичният пазар, базиран на секюритизация и емитиране на обезпечени с ипотека ценни книжа, е ефективен механизъм за оценка и хеджиране на рисковете от предплащане от гледна точка на инвеститорите и е област в напоследъксъщо се развива доста динамично.

Утвърдена схема за рефинансиране на ипотеки и набиране на пари пенсионни фондовев САЩ означава, че FNMA има почти „бездънен джоб“, който му позволява да купува произволен брой ипотеки от банки и да диктува условията за кредитиране за целия пазар. Агенцията емитира обезпечени с ипотека ценни книжа, или така наречените MBS (Mortgage-Backed Securities), в замяна на пулове от ипотеки от кредитори. За кредиторите тези ценни книжа са по-ликвиден актив, който може да се държи или продава за реални пари. Те се търгуват и на пазара на ценни книжа чрез борсата на Уолстрийт.

Американските банки предлагат както стандартни продукти на FNMA (точно както руските банки работят по програмата AHML), така и свои собствени. FNMA обаче може да закупи всеки заем, ако отговаря на стандартите на агенцията по отношение на сумата, условията на заема и други важни параметри 3 .

Пазарът на ипотечни ценни книжа в САЩ сега е най-големият дългов пазар в света (6 трилиона долара общ дълг). Гаранциите, предоставени от Fannie Mae и Freddie Mac, изключват кредитните рискове на инвеститорите, въпреки че покриват риска от предсрочно погасяване. Но в допълнение към централизираното направление, контролирано от FNMA, FHLMC, GNMA, има и децентрализирано направление, което съществува благодарение на значителен брой програми за ипотечно кредитиране на търговските банки.

Пазарът на частни (неагентски) обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS) започва да се развива в Съединените щати през 80-те години на миналия век с малка държавна намеса (с изключение на регулирането на данъчното облагане на предприятия със специална цел). През 2006 г. (към 1 януари 2007 г.) емисията ценни книжа, обезпечени с ипотеки на агенции, достигна 899,2 милиарда долара.

Що се отнася до неагентските ипотечни ценни книжа (RMBS и CMBS), пазарът нарасна до рекордните $742,8 милиарда, с 15,1% повече от 2005 г., включително обемът на неагентските ипотечни ценни книжа RMBS (жилищни ипотечни ценни книжа) се увеличи 17,2% до 574,3 милиарда долара през 2006 г., а CMBS (обезпечени с търговска ипотека ценни книжа) достигна 168,5 милиарда долара през 2006 г.

По този начин можем да заключим, че секюритизацията в Съединените щати е добре установен и широко използван механизъм за рефинансиране на ипотечни заеми сред американските търговски банки

Особеността на европейския пазар на ипотечно кредитиране е неговата гъвкавост, разнообразие от форми на кредитни организации, кредитни програми и схеми за рефинансиране. В Европа няма организации, чиито задачи да са подобни на тези на Fannie Mae и Freddie Mac в САЩ.

Говорейки за първичния пазар на кредитиране, трябва също да се отбележи, че различните страни използват различни условия за ипотечно кредитиране и всяка страна е разработила свои собствени инструменти за рефинансиране на ипотечно кредитиране. В Европа на практика няма 30-годишни ипотеки с фиксиран лихвен процент с възможност за предсрочно погасяване без неустойки. Повечето ипотечни кредити имат променлива лихва или лихвата е фиксирана за кратък период от време, след което се нулира. По правило в повечето случаи има неустойка за предсрочно погасяване.

| Повече ▼ кратък периодфиксирането на лихвените проценти създава необходимост от рефинансиране на ипотеки чрез секюритизация или издаване на обезпечени облигации.

Настоящата картина на дерегулация на първичния пазар е резултат от известна дерегулация на ипотечния пазар във всяка страна. Процесът на стандартизация на кредитите изобщо не съществува поради тяхното разнообразие.

Що се отнася до източниците на рефинансиране на европейския ипотечен пазар, трябва да се отбележи, че най-често срещаната форма на рефинансиране на ипотечното кредитиране е използването на депозити. Експерти от Европейската ипотечна федерация оценяват обема на рефинансирането, извършено чрез депозитни механизми, на повече от 50%. Друга форма на рефинансиране е заемането на средства от друга финансова институция (около 10%). Ипотечните дългови ценни книжа представляват около 20%, а договорните спестявания са приблизително 10%. През 2006 г. 10% от пазара бяха рефинансирани чрез секюритизация.

Прилагане на механизма за секюритизация на руския пазар на ипотечно кредитиране

Пазарът за секюритизация на руски ипотечни активи е един от най-бързо развиващите се сегменти на финансовия пазар. Отделна ниша заемат сделките със секюритизация на ипотечни активи. В края на 2006 г. делът на секюритизираните ипотечни кредити е 12% 4 .

Въпреки бързия растеж на пазара за секюритизация на руски активи, неговият обем все още не е сравним с показателите на развитите страни. За сравнение: през 2006 г. в Европа са емитирани ценни книжа на стойност 458,9 млрд. евро, което е с 40% повече от съответната стойност през 2005 г. В Съединените щати през 2006 г. са емитирани секюритизирани ценни книжа за приблизително $1,5 трилиона, което е увеличение от около 8% в сравнение с предходната година. 5 .

Секюритизацията в Русия има много лица и е необходимо да се идентифицират поне три компонента на пазара на секюритизация в Русия.

Първата част е свързана с трансграничната секюритизация. Повечето компании емитенти понастоящем пускат секюритизирани облигации на външния пазар (така наречената трансгранична секюритизация, когато SPV е регистрирано извън територията на Руската федерация) (Таблица 2).

Фокусът на емитентите към външния пазар се дължи преди всичко на все още недостатъчното ниво на развитие на местната инвестиционна база и проблеми в законодателството.

Втората част е местна секюритизация, регулирана от руския закон „За ипотечните ценни книжа“ 6 . До момента са извършени само три такива сделки (Таблица 3) 7 .

Третата част е секюритизация по механизма на взаимните фондове от затворен тип. Извършва се въз основа на закона „За инвестиционни фондове» 8 и според експерти има голям потенциал.

За разлика от западните страни сделките за секюритизация са доста редки на руския пазар. Ипотечното финансиране в Русия все още се извършва предимно чрез ресурсите на банковата система, която не изглежда толкова ефективна, като се има предвид ниската капитализация и ограниченият достъп до дългосрочни финансови ресурси в контекста на значителните общи нужди на икономиката за кредитен ресурс.

Днес руските банки излизат от ситуацията, като извършват транзакции за секюритизация в офшорни зони. Това позволява на чуждестранни инвеститори с огромни ресурси да имат достъп руски пазарипотечно кредитиране. В Русия все още няма инвеститори, които да са готови да закупят сложни (от гледна точка на ценообразуване) ценни книжа в размер на $10 милиарда (така чуждестранни експерти оценяват потенциалния годишен обем на пазара на секюритизация).

Този източник обаче има и своите недостатъци.

Първо, използването му до голяма степен зависи от спекулативните колебания на международните финансови пазари, включително силно нестабилния валутен пазар.

Второ, този финансов инструмент, който е насочен към международни инвеститори, поради своята сложност и финансови параметри не е привлекателен за повечето руски инвеститори и следователно не допринася за мобилизирането на вътрешните ресурси на руската икономика за развитие на ипотечните кредити. и като цяло стабилизирането на руската икономика 9 .

В момента в Русия има трудна ситуация в областта на ипотечното рефинансиране, тъй като, от една страна, пазарът на ипотечно кредитиране се развива с ускорени темпове, обемът на отпуснатите заеми се увеличава с приблизително 30–35% годишно, постоянно натискайки банките да търсят нови източници на рефинансиране, което допринася за развитието на такъв механизъм за рефинансиране като секюритизация на ипотечни активи.

От друга страна, руските банки, поради кризата на западните финансови пазари, се оказаха в ситуация на зависимост от чуждестранни инвеститори. От многото съществуващи схеми за секюритизация руските банки предпочитат да използват трансгранична секюритизация (когато се създава специално юридическо лице извън територията на Руската федерация), което се дължи на обективни причини - липсата на разпоредби в руското законодателство, които позволяват за ефективна местна секюритизация и инвеститори в обезпечени с ипотека ценни книжа сред руските корпорации.

По този начин кризата на ипотечния пазар в САЩ, която започна миналата година, беше напълно усетена от руските банки. Сред уплашените инвеститори няма търсене на обезпечени с ипотека ценни книжа, а руските банки загубиха достъп до западните дългови пазари. Сравнително евтини и дългосрочни западни пари, набрани чрез издаване на облигации и секюритизация на ипотечни заеми, бяха един от източниците на растеж Руска системаипотечно кредитиране.

Днес много банки са принудени да отказват да привличат средства от чуждестранни инвеститори, използвайки секюритизация, поради нарастващите лихвени проценти на пазара за секюритизация на заеми (според експерти те са се увеличили с 2–4 процентни пункта). Банките, които планираха да издадат ипотечни ценни книжа през втората половина на 2007 г., по-специално VTB 24, City Mortgage Bank, са принудени да коригират плановете си. Малко вероятно е банките да изместят акцента върху заемите в полза на вътрешния пазар (местен пазар на секюритизация), тъй като руският финансов пазар не е достатъчно развит и не може да компенсира липсата на ликвидност.

Последствията от световната ипотечна криза обаче засягат всички банки по различен начин; проблемите се появяват предимно в онези организации, които са били най-обвързани със значителни обеми чуждестранни инвестиции. Намаляването на ипотечната ресурсна база неизбежно ще доведе до по-нататъшно сегментиране на пазара; банките, които имат достъп до сравнително евтино финансиране, ще оцелеят. Както винаги, потърпевши ще са малките и нестабилни, които нямат собствени средства.

Ипотечната криза в Съединените щати и последвалата криза в други страни показаха, че не може да се разчита изцяло на международните пазари, а че е необходимо да се развие собствен вътрешен пазар за ипотечно финансиране. Перспективите за развитие на вторичния ипотечен пазар (пазар на секюритизация) в Русия се крият в търсенето на вътрешни източници за рефинансиране на ипотеки, в разширяването на присъствието на пенсионни фондове, застрахователни компании и големи корпоративни инвеститори на пазара.

1 Анисимов А.Н., Малеева А.В. Теоретични аспекти на секюритизацията на банкови активи / Сборник от научни статии на Севернокавказкия държавен технически университет. Серия "Икономика". 2005. № 1.

2 Оби Л. Финансови иновации в банковата индустрия. Случаят със секюритизация на активи // Garland Publishing, Inc. Ню Йорк & Лондон, 2000. С. 71.

3 Мариета Е.А. Хафнер. Вторични ипотечни пазари в САЩ и Холандия, www.borg.hi.is/enhr2005iceland/ppr/ Haffner.pdf

4 Според Moody's.

5 Данни за целия секюритизиращ пазар. Европейски форум за секюритизация. Доклад с данни за секюритизацията на ESF-зима 2007 г., www.europeansecuritisation.com

6 Федерален закон от 11 ноември 2003 г. № 152-FZ „За ипотечните ценни книжа“.

7 www.rusipoteka.ru. Актуалност от декември 2007 г

8 Федерален закон от 29 ноември 2001 г. № 156-FZ „За инвестиционните фондове“.

9 Иванов О. Предложения за подобряване на действащото законодателство в областта на ипотечното кредитиране и секюритизацията, www.rusipoteka.ru/review/0407-review.pdf

Л.М. Резванова,
KMB-Bank, INTESA SANPAOLO Group Bank, Ръководител Разработка на продукти за управление на ипотечно кредитиране

Секюритизацията на банкови активи е сравнително нов и привлекателен източник на дългосрочно финансиране за руските банки. въпреки това законодателната рамкане дава възможност за пълно развитие на тази област. Така наречената вътрешна секюритизация (в рамките на страната) се извършва изключително за обезпечаване на ипотечни активи, причината за това е наличието на правно основание, макар и минимално, но достатъчно за извършване на тези операции. Без значителни правни рискове могат да се секюритизират само права по ипотечни кредити, докато секюритизация на права по потребителски кредити, банкови карти и др. невъзможно или свързано със сериозни правни рискове. В същото време основните проблеми на развитието на секюритизацията в Русия включват:
- неадекватна уредба на залога на права;
- строго формални процедури за преотстъпване на права;
- невъзможност за преотстъпване на неиндивидуализирани права;
- невъзможността за преотстъпване на права по отношение на все още несъществуващо право, което не е оспорено и не е обусловено от насрещни предложения.

Най-популярният актив за привличане на финансиране чрез секюритизация са ипотечните кредити. Тези активи са дългосрочни, надеждни и ликвидни. В същото време в момента се наблюдава следкризисен ръст на обемите на ипотечното кредитиране. Рейтинговите агенции не понижиха оценката на ценни книжа поради базовите активи по време на кризата; По този начин можем да заключим, че стабилността на тези активи е тествана на практика. Основните инвеститори в Русия са AHML и VEB (например в САЩ основният инвеститор е Федералният резерв) и тази тенденция ще се промени само ако се проведе пенсионна реформа по отношение на възможността за инвестиране на спестявания в ценни книжа, емитирани чрез секюритизация .

Липсата на руска съдебна практика като фактор, увеличаващ рисковете

Инвеститорите обясняват факта, че транзакциите за секюритизация все още не са получили подходяща проверка в руските съдилища като фактор, увеличаващ рисковете. Няма сигурност в подходите за вземане на решения за такива транзакции, което може да повлияе негативно на получаването на посочения доход. При несъстоятелност и принудително изпълнение на задължения облигационерите не участват активно и не защитават съвместно правата си поради факта, че тези функции се поемат от синдика. Следователно не е възможно предварително да се предвидят последствията от тази процедура. В същото време съществуват рискове от непродаване на обезпечение или продажба на намалена цена, което ще доведе до намаляване на размера на средствата, върнати на инвеститорите. Ликвидаторът, синдикът или кредиторите могат да се опитат да оспорят законосъобразността на покупката и продажбата на ипотеки на емитента. Ако съдът реши, че продажбата на ипотеки е била незаконна, сделката може да бъде прекратена и емитентът може да бъде осъден да върне активите на банката.

Опасността от ликвидация на ипотечен агент

Ипотечните агенти нямат право да сключват споразумения за обезщетение с лицаи извършване на видове стопанска дейност, които не са предвидени от федералния закон „За ипотечните ценни книжа“. Нарушаването на това изискване е основание за федералния изпълнителен орган, отговарящ за пазара на ценни книжа, да се обърне към съда с искане за ликвидация на ипотечния агент. Също така, ако уставният капитал бъде намален под установените граници, дружеството може да бъде ликвидирано по искане на регистриращите органи. В случай на груби нарушения по време на регистрацията на организация, тази организация може впоследствие да бъде ликвидирана със съдебно решение. Юридическо лице, което през последните дванадесет месеца, предхождащи момента на вземане на съответното решение от регистриращия орган, не е представило изискуемите по закон отчетни документи. Руска федерацияпо данъци и такси, като не е извършвал сделки поне по един банкова сметка, е признато за действително прекратило дейността си. Такова юридическо лице може да бъде изключено от Единния държавен регистър на юридическите лица. Всички горепосочени рискове от ликвидация на ипотечния агент оказват негативно влияние върху инвестиционната привлекателност на ценни книжа, емитирани чрез секюритизация на активи съгласно руското законодателство.

Развитие на нормативната уредба за вътрешна секюритизация

Секюритизация на права по потребителски кредити, банкови карти и др. невъзможно или свързано със сериозни правни рискове

Асоциацията на регионалните банки на Русия, като взема предвид нуждите на банковия сектор за привличане на допълнителна ликвидност, подготви проект на Федерален закон „За секюритизацията“, като дава надежда за бързото развитие на необходимата законодателна рамка повече от всякога актуален въпроссекюритизация. Въз основа на чуждестранната практика законът разграничава специализирана финансова общност, чиято изключителна дейност е емитирането на ценни книжа, изпълнението на задълженията по които се извършва за сметка на парични постъпления от искове. В същото време тази общност ще се управлява (без да се създават колегиални органи) от едноличния изпълнителен орган, представляван от управляващото дружество. Реорганизацията и изплащането на дивиденти ще бъдат забранени, докато не бъдат изпълнени всички задължения към инвеститорите. В същото време се планира да се издават облигации без държавна регистрация на емисията им и доклад за резултатите от емисията им. В случай на фалит на компания, първо трябва да се извършат сетълменти по исковете на кредиторите в съответствие с решението за емитиране на облигации. FFMS също разработва проект на закон „За секюритизацията на финансови активи“, но в момента само концепцията на проектозакона е публично достъпна и няма точни дати за формиране и одобрение на законопроекта. В тази връзка вътрешна секюритизация без значителни правни рискове е възможна само по отношение на ипотечни активи.

Схема за привличане на финансиране чрез секюритизация на кредити

При настоящите пазарни условия банките от всяко ниво могат да привлекат допълнително финансиране чрез секюритизиране на портфейл от ипотечни кредити. И ако големите банки, с високо ниво на капиталова адекватност, могат да издават ценни книжа от своя баланс, чрез SPV с подкрепата на инициатора или в рамките на програми на институции за развитие, тогава средните и малките банки, с недостатъчен обем активи, които отговарят на изискванията, са в състояние да извършват съвместни емисии на ипотечни ценни книжа от няколко инициатора или съвместни емисии в рамките на програми на институции за развитие.
Общата схема на секюритизация на банкови активи (възможно е допълнително участие на контрагенти в зависимост от системата на транзакцията) е показана на фигура 2.

Фигура 2. Обща схема на секюритизация на банкови активи

Банката-кредитор, която издава заеми на кредитополучателите и формира достатъчен размер на дълга по заема в своя баланс, продава този дълг по заем на специално юридическо лице (SPV), като по този начин привлича допълнително финансиране. SPV получава рейтинга, необходим за пласиране на ценни книжа.
Ако вземем предвид опита на най-големия участник на руския пазар на ипотечни облигации, схемата за секюритизация изглежда така (Фигура 3):

Фигура 3. Схема за секюритизация

В същото време си струва да се отбележи значението на получения рейтинг, тъй като за институционалните инвеститори проверката на ценните книжа се извършва чрез анализ на риска, включително чрез рейтингови оценки. При определяне на рейтинг се вземат предвид следните фактори:
- правна структура на сделката (особено по отношение на валидността на продажбата);
- качество на пула от активи, използвани при секюритизацията;
- способността на инициатора да обслужва активи.
При секюритизацията ценните книжа обикновено се емитират на траншове. Всеки транш се тества от рейтинговата агенция за възможността за съществуване без неизпълнение по време на стрес тестване. Ако са емитирани два транша, транш А ще бъде „старши“ спрямо транш Б. По този начин плащанията по транш Б ще се извършват втори след плащанията по транш А (плащанията обикновено се разделят на главница и лихва; и двата вида плащания са подчинени) към реда на плащанията. Съответно не могат да се извършват плащания по транш Б, докато плащанията, дължими по транш А, не бъдат извършени в пълен размер дадения пример - Транш А - и им позволява да получат по-висок рейтинг). Страновият риск се анализира и от гледна точка на възможността за въвеждане на ограничения върху конвертируемостта на националната валута в случай на достатъчно сериозен икономически стрес, както и риска от пряка държавна намеса в сделката. Например в някои страни, в ситуация на икономическа криза, която не е непременно свързана с фалит на суверенна държава, бяха въведени мерки, които не позволяваха на банките да събират ипотечни дългове.

След това SPV извършва емисията, като продава емитираните ценни книжа на инвеститори. В процеса на изплащане на заеми от кредитополучатели от първоначалната банка, SPV получава ресурси за изпълнение на искове към кредитори. Освен това си струва да се отбележи, че използването на SPV в секюритизацията е важен фактор, който намалява рисковете на инвеститорите и повишава инвестиционната привлекателност на ценните книжа. Причината за това са ограниченията за функционирането на тази структура:

Специален предмет на дейност;
- ограничаване възникването на нови задължения;
- липса на служители в АДСИЦ;
- преимуществено право на инвеститорите по отношение на активите на SPV;
- ограничения за ликвидация и реорганизация.

Като цяло всеки банков актив, който има стабилни и предварително определени парични потоци, получени от банката в процеса на работа с този актив, може да бъде основният актив на секюритизация. Но въз основа на високата цена и трудоемкостта на процеса на секюритизация може да се предположи, че интересът е предимно към дългосрочни активи, по-специално към дългосрочни ипотечни заеми.

Повишаване на рейтинга като начин за повишаване на инвестиционната привлекателност на ценни книжа, емитирани чрез секюритизация

Високият рейтинг на ценните книжа, емитирани чрез секюритизация, както и наличието на допълнителни гаранции, са положителни фактори за повишаване на инвестиционната привлекателност на ценните книжа, което увеличава вероятността за успешно пласиране на облигации на пазара. Постигането на минималния установен рейтинг, който дава възможност за извършване на пласиране, за емитирани ценни книжа може да бъде постигнато чрез увеличаване на обема на обезпечението и избор на висококачествени активи. В този случай рейтингът на ценните книжа може да бъде по-висок от рейтинга на самия инициатор, тъй като рисковете по ценните книжа се покриват изцяло от обезпечението, а рисковете на емитента стават второстепенен фактор.

Външната секюритизация е настоящ начин за секюритизиране на дългосрочни заеми

Външната секюритизация предоставя повече възможности за привличане на финансиране, тъй като има правни рамки за извършване на тези сделки, опит в извършването на сделки и компании, способни да структурират сделката. Но си струва да се отбележи, че продажбата на ценни книжа, деноминирани в чуждестранна валута, обезпечени с активи в рубли (а банките имат повече активи в рубли, отколкото тези в чуждестранна валута), води до появата на значителни валутни рискове, които имат дългосрочен характер. В тази връзка хеджирането на валутните рискове е задължително, което води до увеличаване на цената на секюритизацията.
За извършване на външна секюритизация SPV често се привличат или създават в Люксембург, Ирландия и Холандия съгласно местното законодателство. Няма ограничения за секюритизираните активи или за вида на емитираните ценни книжа (дългови инструменти, инструменти за участие в организация, хибридни инструменти).

Скъпо удоволствие

Поради високата цена (независимо дали е вътрешна или външна секюритизация), е необходимо да се изчисли ефектът от секюритизацията, тъй като чрез привличане на ресурси с относително ниска ставка допълнителните разходи могат да направят сделката непривлекателна. Допълнителни разходи са свързани с участието на обслужващи институции, като ипотечни агенти, агенти по сетълмента, платежни агенти, одиторски компании, счетоводни компании, депозитари и др. (виж таблицата). Сила на звука допълнителни разходив крайна сметка може да достигне 1 милион долара. В тази връзка е необходимо да се изчисли минималният обем на секюритизацията. Най-често 100 милиона долара са приемлив минимум. Следователно малките и средни банки могат да обмислят възможността за обединяване на формираните пулове и съвместно осъществяване на секюритизация.

Участници в процедурата по секюритизация

участник	Характеристика
Създател	Банка, която формира пул от активи и ги продава на специално юридическо лице
Специално юридическо лице (при ипотечна секюритизация - ипотечен агент) / SPV	Издава облигации, обезпечени със заем
Агент по сетълмента (банка)	Банката, в която е открита сметката на емитента и сметката за покритие на името на емитента.
Платежен агент	Банка, извършваща плащания между специално юридическо лице и инвеститори (плащане за закупени ценни книжа, изплащане на купони, обратно изкупуване)
Одиторска компания	Провежда одитмодели за секюритизация
Счетоводна къща	Осигурява счетоводна и данъчна отчетност на ипотечния агент
Депозитар	Осигурява централизирано съхранение на облигации
Специален депозитар	Пази ипотеки, свързани със заеми, които служат като обезпечение за облигации.
Сервизен агент	Предоставя услуги по обслужване на заеми

Една форма на банкиране в сянка

Съветът за финансова стабилност (FSB) класифицира секюритизацията като форма на банкиране в сянка. Секюритизацията позволява рефинансиране на банките чрез привличане на ресурси чрез емитиране на ценни книжа, обезпечени с вече издадени заеми. Преди кризата някои банки, като германската IKB, натрупаха милиарди евро в такива инструменти, използвайки задбалансови механизми, които по-късно се сринаха. Предвид опасенията на политиците, че банкирането в сянка е широко разпространено, вероятността от засилен контрол и регулиране на процедурите за секюритизация е висока.
По този начин в настоящите реалности банковият сектор може да привлече дългосрочно финансиране чрез емитиране на ценни книжа, обезпечени с дългосрочен заем, както в Русия (обезпечени с ипотечни заеми), така и в чужбина (без ограничения за вида на обезпечението).

Въпреки че ипотечните кредити се появиха в нашата страна не толкова отдавна, те вече са се превърнали в неразделна част от цялата банкова система на страната и финансов инструмент, който е разбираем и доста търсен от гражданите. Това е един от най-дългосрочните видове кредитни продукти, в някои банки срокът му на погасяване достига тридесет години. Рискът, който съпътства този заем, е взаимен както за кредитополучателя, така и за кредитора. Всъщност в такъв период може да се окаже като Ходжа Насреддин: или падишахът ще умре, или магарето, или самият Ходжа. Ако за кредитополучателя не са осигурени предпазни мерки, тогава кредиторът използва вече доказана стратегия, наречена секюритизация на ипотечните кредити.

Секюритизацията на ипотечните кредити е начин за намаляване на рисковете на банките. По принцип това е ясно от самия корен на думата „сигурност“, което означава „защита“. Единственият въпрос е как се случва това и защо банките смятат, че процесът на издаване на такъв дългосрочен заем е още по-рисков за тях, отколкото за кредитополучателя.

По принцип секюритизацията на дългосрочните заеми, включително ипотечните заеми, се извършва на един принцип: трябва да продадете своя на друга финансова организация, може би на малко по-ниска цена, като по този начин се отказвате от риска. В резултат на това банката, която, за да осигури този кредитен портфейл, е заела пари от друга банка, получава реални пари вместо депозитен дълг. Притежавайки този актив, той може да изплати заема или да пусне получените пари в обращение, да издаде същия ипотечен заем, например.

Процесът на продажба на дълговете на клиентите на банката към нея се осъществява чрез продажбата на ценни книжа, издадени от тази банка - дългови задължения. В резултат на това банката, която продава дългосрочния си кредитен портфейл по този начин, печели двойно - елиминира собствения си кредитен дълг и намалява финансовите си загуби до приемлива цифра в случай, че кредитополучателят фалира.

Секюритизирането на ипотечни портфейли се превърна в обичайна практика за банките да прехвърлят пари от един джоб в друг. Тази процедура може да се сравни и с подаването един на друг на граната с изваден щифт от ръка на ръка. Който и да избухне в ръцете му, няма късмет. Това е нещо като аналог на „руската рулетка“, която играят банкерите.

Повечето по прост начинСекюритизацията на заем може да се обясни със следния пример:

Вася дава на Петя 100 рубли с уговорката, че в края на месеца той ще даде 150.
Един ден Вася разбира, че фирмата, в която работи Петя, е почти фалирала. Никой не твърди, че Петя няма да изплати целия дълг, но Вася смята риска за много голям и неприемлив за себе си.
Вася отива при началника на двора Серьожа и предлага да купи дълга на Петя от него за 120 рубли, като твърди, че Петя му дължи 150, а в крайна сметка Серьожа ще получи 30 рубли „просто така“.
Серьожа, преценявайки силата си, се съгласява и нищо неподозиращата Петя му остава задължена. Освен това никой не забранява на Серьожа, който има „административен ресурс“ под формата на банда, да увеличи размера на дълга до 200 рубли.

Всъщност механизмът за секюритизация е много по-сложен и по-малко криминализиран. Състои се в издаване от банката, притежател на кредитния портфейл, на пакет от ценни книжа, потвърждаващи дълговите задължения на кредитополучателите към нея. Произвежда се на няколко порции, всяка от които се нарича транш.

За да убеди купувачите, че покупката е изгодна и че подобна сделка не е твърде рискована, банката работи съвместно с рейтингови агенции, които определят степента на риск и ликвидност на тези дългови задължения. По правило кредитният портфейл се продава на няколко транша, като първите емитирани се наричат „старши“, те се считат за по-ликвидни и следователно по-скъпи. Последните са най-младите и се издават почти без обезпечение.

Обезпечението на такива траншове се изчислява от материалното обезпечение на заема. Например, ипотечен кредит се издава срещу обезпечението на закупения апартамент. До момента на отпускане на последния транш пазарната стойност на апартамента може да падне, така че задълженията (обезпеченията), които вече са свързани с издадените по-рано траншове, напълно изчерпват цената на такъв апартамент. В резултат купувачите на последните траншове нямат гаранции. Обикновено банката емитент на ценните книжа ги съхранява. Въпреки това, ако пазарната стойност на апартамента се е увеличила, тогава купувачите на младшия транш ще се възползват повече.

Издадената от банката ценна книга - потвърждение на дълговите задължения на трети страни към нея - започва да живее свой собствен живот. Може да се продава или преипотекира няколко пъти. Сега в Русия пазарът на такива дългови задължения е много голям. В резултат на това човек, който е изтеглил ипотечен кредит от една банка, в крайна сметка дължи пари на няколко кредитора. Ако докараме нещата до абсурд, то при съседа по стълбищната площадка.

Секюритизацията на ипотечните кредити започна да се използва от руските банки сравнително наскоро. Това е специален инструмент, който финансовите институции използват, за да намалят собствените си рискове. Нека разгледаме по-отблизо какво означава тази процедура и как се прилага на практика.

Секюритизация: определение и видове

С прости думи, ипотечната секюритизация е продажба на дълг.Когато банка издава средства за закупуване на жилищни или търговски недвижими имоти, често съществува риск кредитополучателят да не изплати дълга или да плати само частично. За да намалят подобни рискове, финансовите компании издават ипотечни ценни книжаи препродайте на инвеститори. Последните често ги купуват на по-ниска цена и получават доходи в бъдеще.

Кредитният портфейл, като правило, включва пакет от дългови задължения с ниска корелация. Тоест всеки ипотечен кредит не зависи от другия и намаляването на доходността на единия не се отразява на печалбата на „съседния“ кредит. По този начин, дори ако портфейлът съдържа относително рискови заеми (или със средна ликвидност), общата възвръщаемост ще бъде по-висока от продажбата на всички дългове поотделно. Продажната цена се формира, като се вземат предвид различни рискове. Също така маржът на печалбата на инвеститора може да бъде повлиян от общата икономическа ситуация в страната.

Ползата на банката от секюритизацията на активи е очевидна: тя бързо връща средствата, прехвърлени на клиентите, което прави възможно рефинансирането на кредитополучателите и се предпазва от рисковете от неизплащане на дълга, тоест от потенциална загуба на печалба.

Секюритизацията се разделя на два основни вида:

С участието на банкови активи - извършва се чрез емисия ценни книжа или чрез привлечени заеми.
С участието на външни активи (небанкови) - осъществява се благодарение на кредитни средства или финанси, идващи от фондовия пазар.

Процедурата по секюритизация включва участието на:

Банка инициатор – предоставя ипотечни кредити и ги обслужва.
Специална инвестиционна организация – купува активи от първоначалния кредитор, натрупва ги и работи с ценни книжа.
Резервен обслужващ - започва да изпълнява задължения едва след като основната банка загуби способността да обслужва тези заеми.
Гарант – подпомага процеса на секюритизация на кредитно ниво. Това може да е голяма банка или застрахователна компания.
Разплащателен (ипотечен) агент – извършва сделки с ценни книжа.
Поемател – структурира сделката, оценява и поддържа стойността на ценните книжа.
Консултантска фирма (решава правни и счетоводни въпроси) – консултира в областта на данъчното облагане и съдебната практика.
Рейтингова агенция - определя рейтинг на емитираните ипотечни ценни книжа, като взема предвид проучените характеристики на пула (кредитния портфейл) и нивото на финансова независимост на участниците в сделката.
Инвеститори – ангажирани са с инвестиране на пари в емитирани ценни книжа, обезпечени с ипотека.

Това е класическа схема. Някои участници може да не се появят в транзакцията, например, когато използват такъв тип като синтетична секюритизация. В този случай иницииращата банка прехвърля правата на вземане по дългови задължения директно на купувача (инвеститора). В този случай не е необходимо да се създава дружество със специална инвестиционна цел, което по правило е акционерно дружество.

Как работи процесът

С прости думи, процесът изглежда така:

издаване на ипотечни заеми на кредитополучатели;
формиране на кредитен пул;
издаване на ценни книжа;
продажба на дългови задължения към инвеститор;
Получаване на печалба.

Първоначално банката-инициатор формира и натрупва кредитен пул за емитиране на ценни книжа. Като се има предвид, че действителната цена на такава сделка за банката е доста значителна, портфейлът трябва да съдържа повече от едно или две задължения, те могат да възлизат на хиляди. Има определени изисквания към самите активи, като правило това са ипотечни кредити, които са сходни по риск, условия и ликвидност. Схемата за секюритизация може да бъде от всякакъв вид.

Натрупването на активи (ипотечен дълг) става по различни начини. Банката може да направи това в рамките на своята организация, което не винаги е печелившо. Алтернативен вариант- натрупване на такива активи извън баланса - за тази цел се създават акционерни дружества (специални инвестиционни организации - една от страните по сделката).

Специални инвестиционни дружества (наричани SPV) заедно с агент по плащанията издават ценни книжа за по-нататъшната им продажба. Въз основа на анализа на рейтинговата агенция се оценява ликвидността на „продукта“. На същия етап се включват поемател и консултантска агенция, които наблюдават процеса и оказват необходимата подкрепа по отношение на изготвянето на счетоводството, плащането на данъци и правната страна на сделката.

Впоследствие банката, която първоначално е издала ипотеки на физически или юридически лица, обслужва тези заеми, тоест приема плащане за тях от кредитополучателите. Ако загуби лиценза си или възможността да продължи да действа като агент, се включва резервно копие център за услуги, то продължава да обслужва кредити.

Обезпечението, издадено от банката за потвърждаване на дългови задължения, може впоследствие да бъде повторно заложено или продадено няколко пъти.

Кредитополучателят, който е закупил имота, продължава да изплаща ипотечния кредит по начина, предвиден в договора. Секюритизацията не засяга по никакъв начин този процес. Единственото изключение може да бъде промяна на данните на получателясредства в случай на прекратяване на дейността на първоначалната банка.

Как е въведена секюритизацията в Руската федерация

Процедурата за секюритизация се появи в Русия сравнително наскоро. В процеса на своето развитие важна роляформирането на AHML изигра роля. Банковите компании издадоха заеми, които по-късно бяха закупени от тази агенция, създадена под ръководството на държавата.

Началото на секюритизацията беше направено от търговски кредитни институции през 2005 г., в момент, когато такива банкови структури като Russian Standard, Soyuz и Home Credit направиха транзакции, насочени към рефинансиране на портфейли, включително потребителски заеми и заеми за автомобили. Пионерът на процедурата за секюритизация на ипотечни заеми беше Gazprombank през 2007 г., давайки пример за други банки.

През следващите три години, след като бяха сключени редица първоначални сделки в Руската федерация, техният брой започна бързо да нараства. Не само портфейлите от потребителски заеми започнаха да действат като активи за емитиране на ценни книжа. Към тях се присъединиха автомобилното и ипотечното кредитиране, както и факторинговите плащания. Всички извършени транзакции имаха трансгранична форма, тоест местните банки са продали портфейлите си на чуждестранни предприятия.

През 2008 г., поради влошаващата се финансова криза, трансграничните транзакции станаха невъзможни. Беше възможно да ги подновите само след 4 години. В същото време руската банкова практика придоби първия си опит в прилагането на секюритизация на вътрешния пазар. Именно този момент бележи началото на разработването на схема за рефинансиране на активи от различни форми с помощта на емитирани в страната облигации.

През 2017 г. Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране и Сбербанк проведоха мащабна сделка за секюритизиране на жилищни заеми. Еднократни ипотечни облигации бяха емитирани с участието на IBC Factory, създадена с цел привличане на финансови инвестиции в руския ипотечен пазар, както и увеличаване на броя на извършените кредитни транзакции при по-ниски проценти.

През 2019 г. ценни книжа присъстват и на вторичния пазар, което в бъдеще най-вероятно ще доведе до намаляване на риска и мобилизиране на наличните парични резерви чрез рефинансиране. Как секюритизацията на активите в банковия сегмент ще се прояви в бъдеще, зависи пряко от промените в нормативната уредба и бъдещото й развитие. Ограничаващите фактори могат да включват недостатъчно търсене, т.е. броят на инвеститорите, желаещи да инвестират в ценни книжа.

Но си струва да се отбележи, че самата процедура е доста полезна за всички страни по сделката. Участват различни компании, които печелят от дейността си; процесът на ипотечно кредитиране има по-малко рискове за банковите структури, увеличавайки обема на издадените заеми. Последното е от полза за населението и юридически лица, като открива възможност за закупуване на собствен недвижим имот за живеене или извършване на търговска дейност.

Ипотечната секюритизация всъщност означава процедурата за рефинансиране на ипотека. Ако форматът на сътрудничество престане да отговаря на кредитополучателя или кредитора, трета страна влиза в картината. По правило говорим за закупуване на кредитни задължения при изгодни условия за всички. Банката, издала ипотеката на кредитополучателя, има право да препродаде задълженията на трета страна. Нов участник в процеса залага своя интерес в сделката и поема кредитни рискове. За да се осъществи прехвърлянето на правата, се инициира издаването на ипотечни ценни книжа. Тези документи са предмет на сделката.

Пазар на секюритизация

Пазарът на секюритизация в Руската федерация се появи през 2004 г. Първата транзакция беше извършена по инициатива на OJSC Gazprom. Емитираните ценни книжа потвърдиха правата за задължения за бъдещи експортни постъпления на синьо гориво. Сумата на сделката беше 1,25 милиарда долара. През 2005 г. на руския пазар бяха записани още 2 сделки за секюритизация. През 2006 г. вече има 8 такива сделки и т.н. В момента секюритизацията в Руската федерация се развива доста активно. Рефинансирането на кредити на дребно е един от най-разпространените продукти. Услугата значително улеснява живота на кредитополучателите и кредиторите.

Секюритизиращи сделки

За да направят ресурсната база по-достъпна, руските банки извършват сделки за секюритизация. Говорим за финансови институции с рейтинг B или BB. В същото време се приемат рейтинги BBB+ или по-високи за първостепенните траншове, които ще бъдат получени. Такива условия осигуряват преки икономически ползи от секюритизацията. Твърде високите транзакционни разходи и малките обеми секюритизиращи транзакции в Руската федерация значително намаляват нетния икономически ефект от транзакциите.

Секюритизация в Русия

Пазарът на секюритизация в Русия претърпя бързо развитие през 2006 г. Оттогава броят на емисиите ценни книжа в различни области непрекъснато нараства. Търсенето на продукта се обуславя от нарастващата нужда на оригинаторите (емитират и издават ипотечни заеми) да разширят своята ресурсна база. Това дава възможност за оптимизиране на финансирането на бързо нарастващи активи. Секюритизацията се извършва масово в сегмента на кредитите на дребно на търговските банки. По този начин кредиторите са в състояние да запълнят дефицита на заемни ресурси, за да увеличат допълнително обема на активите на дребно.

Секюритизация на активи

Секюритизацията на активи е наистина привлекателен източник на дългосрочно финансиране за повечето търговски банки в Руската федерация. За съжаление, несъвършената законодателна рамка няма да позволи да се разкрие максималния потенциал на тази популярна тенденция. Секюритизацията в Руската федерация се извършва с цел формиране на обезпечение за ипотечни активи. За тази цел в страната е разработена достатъчна правна рамка. При секюритизиране на банкови или потребителски кредити възможните правни рискове остават доста високи.

Секюритизация на заеми

Много търговски банки се нуждаят от източници на дългосрочно финансиране. За целта те инициират секюритизация на кредити от ипотечния сегмент. Основните играчи на кредитния пазар са в състояние да издадат необходимите ценни книжа, използвайки ресурсите, налични в техните баланси. Такива процеси се извършват в рамките на програми, разработени в институции за развитие, както и чрез SPV (компания със специална цел) с подкрепата на инициатора. Малките и средни играчи инициират съвместни издания или организират процес с участието на няколко създатели.

Секюритизация на рисковете

Секюритизацията на риска се състои в организиране на процеса на прехвърляне на риска към зоната на финансовия пазар. В този случай собственикът на риска издава ценни книжа, свързани със защитения риск. Първото пласиране на ценни книжа позволява формирането на резерв, който се използва като обезпечение на секюритизирания риск.

Секюритизацията на катастрофални рискове стана широко разпространена. Като инструмент се използват облигации с падеж 12 месеца. Доходът и номиналната стойност се разпределят между инвеститорите в зависимост от това дали катастрофалният риск е реализиран.

Секюритизация на ценни книжа

Прекомерната секюритизация на ценни книжа беше основната причина за ипотечната криза през 2008 г. в Съединените щати. Впоследствие случилите се събития доведоха до сериозни финансови сътресения в световен мащаб.

Така наречените subprime в Щатите се оказаха обикновен сапунен мехур. Недвижими имоти и автомобили бяха раздадени на неплатежоспособни граждани, които не можеха да плащат месечните си вноски.

Правилно организираната секюритизация на ценни книжа включва професионален мониторинг на ситуацията от регулаторните органи, обективна оценка на наличните ресурси, както и по-строги критерии за избор на потенциални кредитополучатели в началния етап.

Механизъм за секюритизация в системата за рефинансиране на ипотечни кредити

Механизмът за секюритизация в системата за рефинансиране на ипотеки е изобретен в Съединените щати преди няколко десетилетия. По това време се извършва истинска революция във финансовия и банковия сектор на икономиката на страната. Въпреки всичките си недостатъци, секюритизацията все още се счита за основния тласък, който даде тласък на развитието на финансовите пазари в началото на 20-ти и 21-ви век. Всъщност механизмът се свежда до прехвърляне на активи в по-ликвиден формат. В по-тесен смисъл говорим за прехвърляне на активи с ниско ниво на ликвидност в ценни книжа. Предметът на сделката е обезпечен под формата на приходи от първоначалните активи. По този начин е възможно да се разпределят по-равномерно рисковете между инвеститорите, гаранта и собствениците на активи.

Основни участници в процеса на секюритизация и техните функции

Оригинатор – занимава се с издаване и обслужване на ипотечни кредити.
Дружество със специална инвестиционна цел (SPV). Купува активи от банката. Провежда емисия на ценни книжа. Държи активи по ипотечни заеми в своя баланс.
Агент за резервни услуги. Използва се, ако банката няма възможност да изпълнява собствените си функции.
Гаранти (застрахователни компании и големи банки) – предоставят кредитна подкрепа за секюритизация.
Поемател – оценява емитирани ценни книжа, структурира сделки.
Консултантски и рейтингови компании - съветват и оценяват дейността на участниците в процеса.
Инвеститори – инвестирайте в обезпечени с ипотека ценни книжа.

Секюритизация на кредитния портфейл на банката

Секюритизацията на кредитния портфейл на банката започва със събирането на пул от кредити по инициатива на инициатора. Когато процесът приключи, основният кредитор продава портфейл от подобни заеми на дружество със специално предназначение (SPV), което от своя страна финансира придобиването чрез издаване на облигации или други ценни книжа. Плащанията по заема в бъдещи периоди действат като обезпечение. В резултат на това инициаторът има капитал, който е набран чрез инвеститори на фондовия пазар. Процесът на секюритизация включва и обслужващия агент.

Ефективност на прилагане на механизма за секюритизация

Ефективността на използването на механизма за секюритизация в Руската федерация се определя от целите и предимствата на самия процес. Секюритизацията възниква поради високата цена на заемния капитал. Причината за високата цена на кредитите е ниската степен на развитие на фондовия пазар и банковия сектор. Благодарение на присъствието си на пазара на ценни книжа кредитни организациипривличане на допълнителни средства при по-изгодни условия. В резултат на това изглежда, че финансовите институции убиват две птици с един камък: те получават допълнителни средства за развитие на бизнеса и също така се отърват от активи с ниска ликвидност.