Sekjuritizacija hipotekarnih kredita - “nadamo se samo da je udica zabijena i molimo se da osiguranje ne propadne”! Terminologija sekjuritizacije i hipotekarnog kreditiranja Sekjuritizacija finansijske imovine

Sekjuritizacija hipotekarnih kredita - “nadamo se samo da je udica zabijena i molimo se da osiguranje ne propadne”! Terminologija sekjuritizacije i hipotekarnog kreditiranja Sekjuritizacija finansijske imovine

06.04.2022 etnonauka

Objavljeno na web stranici 31.01.2008

Posljednje decenije postale su period uvođenja različitih finansijskih inovacija i alata u bankarsku praksu. Među najpopularnijim u poslednjih godina Tehnika se odnosi na sekjuritizaciju bankarske imovine.

Osnove sekuritizacije

Mehanizam sekjuritizacije prvi put se pojavio prije više od 30 godina u Sjedinjenim Državama i doslovno je revolucionirao bankarski i finansijski sektor. Danas je mnogi nazivaju jednom od glavnih inovacija dvadesetog veka, koja je dala podsticaj razvoju finansijska tržišta.

Uopšteno govoreći, proces sekjuritizacije je proces prenošenja sredstava u likvidniji oblik. U užem aspektu, sekjuritizacija se može definisati kao finansijska transakcija koja se sastoji od transformacije niskolikvidne imovine u hartije od vrednosti obezbeđene novčanim primanjima od prvobitne imovine, usled čega se rizik preraspodeli između primarnog vlasnika imovine, tj. garant i investitori. Utvrđena klasifikacija sekjuritizacije bankarske imovine još nije stvorena, ali većina autora razlikuje njene dvije glavne vrste: tradicionalnu i sintetičku. 1 .

Tehnika tradicionalne sekjuritizacije pretpostavlja da je neefikasno držati kvalitetnu i nekvalitetnu aktivu u bilansu banke zajedno, jer dok je visokokvalitetna aktiva u bilansu banke, ona snose sve njene rizike. Stoga je jedino rješenje odvojiti hipotekarna sredstva (visokokvalitetna sredstva) i ukloniti ih iz bilansa banke. U svjetskoj praksi, za razdvajanje imovine, stvara se posebna kompanija SPV (Special Purpose Vehicle) kojoj se imovina naknadno prodaje, čime se eliminišu rizici povezani sa drugim aktivnostima koje obavlja prodavac imovine.

Međutim, veliki fond ovih kredita treba negdje akumulirati. Prva opcija je da se akumuliraju veliki portfelji hipotekarnih kredita u bilansu banke, međutim, ova opcija se smatra ekonomski neizvodljivom zbog niske kapitalizacije i obavezne rezerve za ruske komercijalne banke. Kao rezultat toga, nastao je mehanizam za akumuliranje sredstava izvan bilansa stanja, odnosno na bilansu stanja SPV (akumulatorske organizacije).

Pravno, SPV je organizaciona i pravna struktura stvorena za strogo definisane i strogo ograničene svrhe i pravno je nezavisna od svog osnivača. Vrste poslovnih aktivnosti kojima je hipotekarnom SPV-u dozvoljeno da se bavi su strogo ograničene.

Kada SPV stekne potrebnu količinu imovine, izdaje hartije od vrijednosti koje su podržane tom imovinom.

Međutim, početna karika u ovom lancu refinansiranja je banka koja izdaje hipotekarne kredite i namjerava kontinuirano prodavati potraživanja po tim kreditima, nastavljajući da ih servisira. Banka koja je prvobitno izdala ove kredite naziva se originator. Njegova osnovna funkcija je servisiranje kredita, odnosno obavljanje funkcije servisnog agenta (Primary Servicer).

Pored glavnog servisnog agenta, u međunarodnoj praksi postoji i rezervni servisni agent (Backup Primary Servicer), koji mora započeti funkciju servisiranja pula u slučaju kvara Primary Servicer.

Glavni učesnici u procesu sekjuritizacije i njihove funkcije

Identifikujemo glavne učesnike u procesu sekjuritizacije hipotekarnih kredita i njihove funkcije (Tabela 1).

Mehanizam sekjuritizacije

Proces sekjuritizacije uključuje nekoliko faza koje odražavaju aktivnosti učesnika u ovom procesu od trenutka izdavanja kredita do otplate. vredne papire osigurana ovim kreditima.

Davanje hipotekarnog kredita

U ovoj fazi se izdaje kredit, zaključuje se kreditna transakcija na određeni iznos i period između banke kreditora i zajmoprimca. Kao što je ranije navedeno, takva banka se naziva originator. Njegova osnovna funkcija je servisiranje kredita, odnosno obavljanje funkcije agenta servisa.

Pored glavnog servisnog agenta, u međunarodnoj praksi uvijek je osiguran i rezervni servisni agent, koji u slučaju nesposobnosti glavnog servisnog agenta mora početi obavljati funkciju servisiranja pula. Nesporno je da banka, koja je agent servisa rezervi, mora imati odgovarajuća finansijska sredstva i imati besprijekornu reputaciju i visok kreditni rejting.

Akumulacija kredita i formiranje pula hipoteka

Za provođenje sekjuritizacije potrebno je formirati kreditni pul, koji treba da bude relativno homogen u pogledu pokazatelja kao što su ročnost, kamatna stopa, kreditni rizik i likvidnost, čime se obezbjeđuje mogućnost aktuarskih obračuna. Kreditni fond ne bi trebao uključivati nekvalitetne (problematične) kredite, stoga se zahtjevi za ujednačavanjem i standardi kreditiranja višestruko povećavaju, što osigurava minimiziranje mogućih rizika i pouzdanost hartija od vrijednosti.

U ovoj fazi dolazi do tzv. diferencijacije izdatih kredita. Nakon toga se vrši direktna prodaja imovine (prava prodaja). Nakon prodaje pulova, sredstva se prenose u bilans stanja SPV-a, koji ih zauzvrat prodaje hipotekarnom (platnom) agentu. Hipotekarni agent najviše djeluje kao emitent emisije hipotekarnih hartija od vrijednosti važna karakteristikašto je sa ekonomske tačke gledišta podjela emisije na starije i mlađe tranše.

Prodaja imovine je važna, prvo, zbog uticaja na bilans stanja zajmodavca (skidanje sa bilansa), i kao drugo, zbog sposobnosti da se pridržava opšteprihvaćene računovodstvene prakse (GAAP) i zakonskih zahtjeva za usklađenost s kapitalom .

Izdavanje i plasman hartija od vrijednosti

U trećoj fazi dešava se ono najvažnije - plasman hartija od vrednosti, koji se vrši uz interakciju sledećih učesnika: emitent hartija od vrednosti, osiguravač, rejting kompanija, garant (osiguranje), advokatska firma, revizorska organizacija.

Interakcija svih učesnika u ovoj fazi se odvija pod određenim uslovima uz određeni iznos naknade za svakog učesnika. Kao rezultat, pripremljen je informativni memorandum 2 .

Tipično, emisije hipotekarnih hartija od vrijednosti se dijele na starije i mlađe tranše. Ključna razlika između njih je redosled ispunjavanja obaveza: za starije tranše prvo se ispunjavaju obaveze (manje rizične), zatim za mlađe tranše (rizičnije). Nakon izdavanja hipotekarnih hartija od vrijednosti, one se plasiraju na berzu, a prihod od njihove prodaje ide banci kreditoru.

Akumulacija sredstava za plaćanja po vrijednosnim papirima i otkup

Sredstva koja je zajmoprimac uplatio po osnovu kredita inicijator akumulira za otplatu hartija od vrijednosti i plaćanje kamate na njih. Zatim, otplata se vrši direktno.

Na pojednostavljen način, shema sekjuritizacije se može prikazati kao što je prikazano na slici 1.

Pored klasične šeme sekjuritizacije, postoji i takozvana sintetička sekjuritizacija, pri kojoj se pul kredita ne prodaje posebnom pravnom licu, već se samo raspoređuje na bilans stanja matične banke. U sintetičkoj sekjuritizaciji, rizik povezan sa imovinom se prenosi, a ne samo sredstvo. Izolacija sekjuritizovane imovine od rizika bankrota banke inicijatora u ovom slučaju nastaje izdvajanjem kreditnog fonda iz ukupne stečajne mase u slučaju stečaja inicijatora i zakonskim upisivanjem prava prvenstva nosilaca sekjuritizacionih hartija od vrednosti (invertera). ) ovom fondu imovine u poređenju sa drugim poveriocima.

Efikasnost primjene mehanizma sekjuritizacije

Zašto je efikasno koristiti sekjuritizaciju, koje su prednosti ovog mehanizma refinansiranja?

Jedan od najvažnijih razloga za sekjuritizaciju bankarske imovine je relativno visoka cijena pozajmljenog kapitala zbog nerazvijenog nacionalnog bankarskog sektora i berza. Ulazak kreditnih institucija na tržište hipotekarnih hartija od vrijednosti omogućava im da konstantno nadoknađuju nedostatak kreditnih resursa privlačenjem sredstava po povoljnijim uslovima.

Tradicionalni način refinansiranja hipotekarnih kredita – kroz depozite – ne opravdava se ni sa stanovišta likvidnosti banaka i bankarskih rizika, ni sa stanovišta efikasnosti korišćenja kapitala. Sa pozicije banke razumnije je prodati svoja kreditorska prava na berzi odmah nakon izdavanja, prethodno ih pretvoriti u vrijednosne papire, i na taj način privući dodatna sredstva za izdavanje novih kredita. Sekjuritizacija pomaže da se eliminiše direktna veza između vrednosti depozita prikupljenih na lokalnim tržištima i kamatne stope na finansijske instrumente zasnovane na imovini. Dakle, glavna funkcija sekjuritizacije je funkcija refinansiranja i optimizacije finansiranja.

Druga najvažnija funkcija može se nazvati funkcijom upravljanja likvidnošću banke, jer se prilikom sekjuritizacije krediti prenose van bilansa banke, čime se smanjuje opterećenje kapitala i poboljšavaju pokazatelji likvidnosti banke.

Treće, prodajom kreditnih obaveza banka prenosi dio kreditnog rizika na investitora. Za ulaganje investitora Novac Ulaganje u sekjuritizovanu imovinu je manje rizično od ulaganja u tradicionalne hartije od vrednosti jer je hipotekarna imovina obezbeđena i diversifikovana. Stoga se treća funkcija sekjuritizacije može nazvati smanjenjem bankarskih rizika.

Četvrto, sekjuritizacija pomaže banci da ostvari dodatni profit povećanjem profitabilnosti bankarskog poslovanja i smanjenjem troškova zaduživanja. Prije svega, pretvaranjem imovine u dugoročne vrijednosne papire banke dobijaju pristup jeftinijim dugoročnim resursima. Povećava se operativna efikasnost. Zbog činjenice da su hartije od vrijednosti zaštićene hipotekom klasifikovane kao niskorizične, kuponska stopa na hartije od vrijednosti zaštićene hipotekom je obično niska, čak može biti niža od kamatne stope na međubankarski kredit, koji omogućava pristup jeftinijem novcu.

Osim toga, sekjuritizacija rješava problem malih banaka koje nemaju pristup jeftinim dugoročnim resursima i nemaju mogućnost da tako značajnu imovinu drže u svojim bilansima. Male banke prodaju grupe hipotekarnih kredita većim bankama, koje zauzvrat akumuliraju hipotekarna sredstva u svojim bilansima, a zatim izdaju hipotekarne hartije od vrijednosti.

Iz navedenog proizilazi da je značaj sekjuritizacije za banke teško precijeniti. Međutim, efekat sekjuritizacije hipotekarne imovine nije ograničen samo na nivo bankarskih struktura, već je makroekonomske prirode velikih razmera. Uticaj sekjuritizacije izražava se prije svega u efikasnijoj raspodjeli rizika u cijelom finansijskom sektoru, mobilizaciji sredstava iz penzionih fondova, fondova osiguranja i drugih investitora koji ulažu u hartije od vrijednosti zaštićene hipotekom. Postoji „efekat multiplikacije od sekjuritizacije“.

Međutim, mehanizam sekjuritizacije ima svoje nedostatke. Glavni nedostatak sekjuritizacije kao metode refinansiranja kredita za banku je složenost organizacije transakcije i kao posljedica toga njena visoka cijena. Ovo čini sekjuritizaciju nedostupnom malim bankama i potrebom za formiranjem velikog fonda zajmova (više od 100 miliona dolara) kako bi se postigla ekonomska efikasnost transakcije. Osim toga, objektivna složenost transakcije implicira njenu zavisnost od zakonodavstva zemlje u kojoj se obavlja, što dovodi do tzv. "konkurencija jurisdikcija". U zemljama sa kontinentalnim pravnim sistemom, sekjuritizacija je obično nemoguća bez usvajanja odgovarajućih zakonskih akata.

Strana iskustva u korištenju sekjuritizacije

Hipotekarni krediti i oblici refinansiranja usko su povezani sa posebnostima nadležnosti svake zemlje i nacionalnim finansijskim tradicijama, poreskim standardima i stambenom politikom.

Govoreći o tržištu hipotekarnih kredita i sekjuritizacije u zapadnim zemljama, prvo što treba spomenuti su Sjedinjene Američke Države. U Sjedinjenim Američkim Državama, još u danima F. Roosevelta, počeo je da se oblikuje opsežan sistem hipotekarnog kreditiranja za stambenu izgradnju i sticanje vlasništva nad kućom. Danas je američki sistem kućnog finansiranja složeno, nacionalno tržište sa ogromnim brojem institucija, uključujući hipotekarne banke, štedno-kreditna udruženja, komercijalne i štedljive banke, osiguravajuća društva, penzione fondove i slično. Odlučujući faktor za uspjeh u ovom pravcu bile su mjere za formiranje sekundarnog hipotekarnog tržišta, čime je riješen glavni problem stambenog finansiranja - problem kreditnih resursa.

Budući da je pravni sistem SAD sistem opšteg prava, bilo je potrebno relativno malo promjena u zakonima o porezima i hartijama od vrijednosti da bi se pokrenulo tržište sekjuritizacije. Uz njihovu pomoć, finansijska sredstva koja ulaze na sekundarno hipotekarno tržište redistribuiraju se u ime države. Dakle, sistem hipotekarnih kredita u Sjedinjenim Državama je dvoslojni sistem.

U tu svrhu, u različite godine stvorene su specijalizovane organizacije - Savezna nacionalna hipotekarna asocijacija "Fannie Mae", FNMA), Korporacija za stambene kredite (Federal Home Loan Mortgage Corporation "Freddie Mac", FHLMC) i Državno udruženje za hipotekarne kredite "Ginnie" May, GNMA), koje kreirani su prvenstveno u svrhu kupovine hipoteka sa fiksnom kamatnom stopom na 30 godina sa mogućnošću prijevremene otplate.

U Sjedinjenim Državama, glavna vrsta kredita je zajam s fiksnom kamatnom stopom. Zajmoprimac može dobiti 30-godišnji zajam sa fiksnom kamatnom stopom s mogućnošću otplate u bilo koje vrijeme bez ikakvih kazni. Sekundarno tržište, zasnovano na sekjuritizaciji i izdavanju hipotekarnih hartija od vrijednosti, je efikasan mehanizam za procjenu i zaštitu od rizika prijevremene otplate sa stanovišta investitora i područje je u U poslednje vreme takođe se prilično dinamično razvija.

Dobro uspostavljena shema za refinansiranje hipoteka i prikupljanje novca penzioni fondovi u SAD-u znači da FNMA ima gotovo „džep bez dna“ koji mu omogućava da kupi bilo koji broj hipoteka od banaka i diktira uslove kreditiranja za cijelo tržište. Agencija izdaje hipotekarne hartije od vrijednosti, ili takozvane MBS (Hotgage-Backed Securities), u zamjenu za grupe hipoteka od zajmodavaca. Za poverioce, ove hartije od vrednosti su likvidnija imovina koja se može držati ili prodati za pravi novac. Njima se takođe trguje na tržištu hartija od vrednosti preko berze na Wall Streetu.

Američke banke nude i standardne FNMA proizvode (baš kao što ruske banke rade u okviru AHML programa) i vlastite. Međutim, FNMA može kupiti bilo koji kredit ako zadovoljava standarde agencije u pogledu iznosa, uslova kredita i drugih važnih parametara 3 .

Američko tržište hartija od vrijednosti osiguranih hipotekama sada je najveće tržište duga na svijetu (6 biliona dolara ukupnog duga). Garancije koje su dale Fannie Mae i Freddie Mac isključile su kreditne rizike investitora, iako su pokrivale rizik prijevremene otplate. No, pored centraliziranog smjera, koji nadgledaju FNMA, FHLMC, GNMA, postoji i decentralizirani smjer, koji postoji zahvaljujući značajnom broju programa hipotekarnih kredita komercijalnih banaka.

Tržište privatnih (neagencijskih) hipotekarnih hartija od vrijednosti (MBS) počelo je da se razvija u Sjedinjenim Državama 1980-ih uz malu intervenciju vlade (osim regulacije oporezivanja kompanija posebne namjene). U 2006. godini (od 1. januara 2007.) emisija hartija od vrijednosti zaštićenih hipotekom dostigla je 899,2 milijarde dolara.

Što se tiče vrijednosnih papira bez agencijskih hipotekarnih kredita (RMBS i CMBS), tržište je poraslo na rekordnih 742,8 milijardi dolara, što je za 15,1% više u odnosu na 2005. godinu, uključujući povećanje obima hartija od vrijednosti bez agencijske hipoteke RMBS (stambene hipotekarne hartije od vrijednosti). 17,2% na 574,3 milijarde dolara u 2006., a CMBS (komercijalne hipotekarne hartije od vrijednosti) dostigao je 168,5 milijardi dolara u 2006. godini.

Dakle, možemo zaključiti da je sekjuritizacija u Sjedinjenim Državama dobro uspostavljen i široko korišten mehanizam za refinansiranje hipotekarnih kredita među američkim komercijalnim bankama

Posebnost evropskog tržišta hipotekarnih kredita je njegova svestranost, raznolikost oblika kreditnih organizacija, kreditnih programa i šema refinansiranja. U Evropi ne postoje organizacije čiji su zadaci slični onima koje imaju Fannie Mae i Freddie Mac u Sjedinjenim Državama.

Govoreći o primarnom tržištu kreditiranja, takođe treba napomenuti da različite zemlje koriste različite uslove hipotekarnog kreditiranja, a svaka zemlja je razvila sopstvene alate za refinansiranje hipotekarnih kredita. U Evropi praktično ne postoje hipoteke na 30 godina sa fiksnom kamatnom stopom sa opcijama prijevremene otplate bez penala. Većina hipoteka ima varijabilnu stopu ili je kamatna stopa fiksna na kratak vremenski period, nakon čega se resetira. Po pravilu, u većini slučajeva postoji kazna za prijevremenu otplatu.

Više kratak period Fiksiranje kamatnih stopa stvara potrebu za refinansiranjem hipoteka, bilo kroz sekjuritizaciju ili izdavanje pokrivenih obveznica.

Sadašnja slika deregulacije na primarnom tržištu rezultat je određene deregulacije hipotekarnog tržišta unutar svake zemlje. Proces standardizacije kredita uopšte ne postoji zbog njihove raznolikosti.

Što se tiče izvora refinansiranja evropskog hipotekarnog tržišta, treba napomenuti da je najčešći oblik refinansiranja hipotekarnih kredita korištenje depozita. Stručnjaci Evropske hipotekarne federacije procjenjuju obim refinansiranja putem depozitnih mehanizama na više od 50%. Drugi oblik refinansiranja je pozajmljivanje sredstava od druge finansijske institucije (oko 10%). Hipotekarne dužničke hartije od vrijednosti čine oko 20%, a ugovorna štednja oko 10%. U 2006. godini 10% tržišta je refinansirano kroz sekjuritizaciju.

Primjena mehanizma sekjuritizacije na ruskom tržištu hipotekarnih kredita

Tržište sekjuritizacije ruske hipotekarne imovine jedan je od najbrže rastućih segmenata finansijskog tržišta. Posebnu nišu zauzimaju transakcije koje uključuju sekjuritizaciju hipotekarne imovine. Na kraju 2006. godine udio sekjuritiziranih hipotekarnih kredita iznosio je 12% 4 .

Uprkos brzom rastu tržišta sekjuritizacije ruske imovine, njegov obim još nije uporediv sa onim u razvijenim zemljama. Poređenja radi: u Evropi je 2006. godine emitovano hartija od vrednosti u vrednosti od 458,9 milijardi evra, što je 40% više od odgovarajuće vrednosti iz 2005. godine. U Sjedinjenim Državama 2006. godine sekjuritizirane vrijednosne papire su izdate za približno 1,5 biliona dolara, što je povećanje od oko 8% u odnosu na prethodnu godinu. 5 .

Sekjuritizacija u Rusiji ima mnogo lica i potrebno je identifikovati najmanje tri komponente tržišta sekjuritizacije u Rusiji.

Prvi dio se odnosi na prekograničnu sekjuritizaciju. Većina kompanija emitenata trenutno plasira sekjuritizovane obveznice na strano tržište (tzv. prekogranična sekjuritizacija, kada je SPV registrovan van teritorije Ruske Federacije) (tabela 2).

Fokus emitenata na strano tržište prvenstveno je posljedica još uvijek nedovoljnog stepena razvijenosti domaće investicione baze i problema u zakonodavstvu.

Drugi deo je lokalna sekjuritizacija, regulisana ruskim zakonom „O hipotekarnim hartijama od vrednosti” 6 . Do danas su obavljene samo tri takve transakcije (tabela 3) 7 .

Treći dio je sekjuritizacija korištenjem mehanizma zatvorenih investicijskih fondova. Obavlja se na osnovu zakona „O investicioni fondovi» 8 i, prema mišljenju stručnjaka, ima veliki potencijal.

Za razliku od zapadnih zemalja, transakcije sekjuritizacije su prilično rijetke na ruskom tržištu. Hipotekarno finansiranje u Rusiji se i dalje odvija prvenstveno kroz resurse bankarskog sistema, što ne izgleda tako efikasno, s obzirom na njegovu nisku kapitalizaciju i ograničen pristup dugoročnim finansijskim resursima u kontekstu značajnih ukupnih potreba privrede. za kreditna sredstva.

Danas se ruske banke izlaze iz situacije vršeći transakcije sekjuritizacije u ofšor zonama. To omogućava pristup stranim investitorima sa ogromnim resursima Rusko tržište hipotekarni kredit. U Rusiji još nema investitora koji su spremni da kupe složene (u cjenovnom smislu) vrijednosne papire u iznosu od 10 milijardi dolara (ovako strani stručnjaci procjenjuju potencijalni godišnji obim tržišta sekjuritizacije).

Međutim, ovaj izvor ima i svoje nedostatke.

Prvo, njegova upotreba u velikoj mjeri ovisi o špekulativnim fluktuacijama na međunarodnim finansijskim tržištima, uključujući i vrlo nestabilno devizno tržište.

Drugo, ovaj finansijski instrument, koji je namenjen međunarodnim investitorima, zbog svoje složenosti i finansijskih parametara, nije privlačan većini ruskih investitora, pa stoga ne doprinosi mobilizaciji unutrašnjih resursa ruske privrede za razvoj hipotekarnih kredita. i, općenito, stabilizacija ruske ekonomije 9 .

Trenutno u Rusiji postoji teška situacija u oblasti refinansiranja hipotekarnih kredita, budući da se, s jedne strane, tržište hipotekarnih kredita razvija ubrzanim tempom, obim izdatih kredita raste za otprilike 30-35% godišnje, neprestano gurajući banke u potrazi za novim izvorima refinansiranja, što doprinosi razvoju takvog mehanizma refinansiranja kao što je sekjuritizacija hipotekarne imovine.

S druge strane, ruske banke su se zbog krize na zapadnim finansijskim tržištima našle u situaciji zavisnosti od stranih investitora. Od mnogih postojećih šema sekjuritizacije, ruske banke radije koriste prekograničnu sekjuritizaciju (kada je posebno pravno lice stvoreno ne na teritoriji Ruske Federacije), što nastaje zbog objektivnih razloga - nedostatka propisa u ruskom zakonodavstvu koji dozvoljavaju za efikasnu lokalnu sekjuritizaciju i investitore u hartije od vrednosti pokrivene hipotekom među ruskim korporacijama.

Tako su krizu na američkom hipotekarnom tržištu koja je počela prošle godine u potpunosti osjetile ruske banke. Među uplašenim investitorima nema potražnje za hipotekarnim hartijama od vrijednosti, a ruske banke su izgubile pristup zapadnim dužničkim tržištima. Relativno jeftin i dugoročan zapadni novac, prikupljen izdavanjem obveznica i sekjuritizacijom hipotekarnih kredita, bio je jedan od izvora rasta ruski sistem hipotekarni kredit.

Danas su mnoge banke prinuđene da odbiju privući sredstva od stranih investitora korištenjem sekjuritizacije zbog rasta kamatnih stopa na tržištu sekjuritizacije kredita (prema stručnjacima, one su porasle za 2-4 procentna poena). Banke koje su planirale da izdaju hipotekarne hartije od vrednosti u drugoj polovini 2007. godine, a posebno VTB 24, Gradska hipotekarna banka, prinuđene su da prilagođavaju svoje planove. Malo je vjerovatno da će banke moći pomjeriti akcenat zaduživanja u korist domaćeg tržišta (lokalno tržište sekjuritizacije), budući da rusko finansijsko tržište nije dovoljno razvijeno i ne može nadoknaditi nedostatak likvidnosti.

Međutim, posljedice globalne hipotekarne krize različito utiču na sve banke, problemi se javljaju prvenstveno u onim organizacijama koje su bile najviše vezane za značajne količine stranih ulaganja. Smanjenje baze hipotekarnih resursa će neminovno uzrokovati dalju segmentaciju na tržištu, opstati će banke koje imaju pristup relativno jeftinom finansiranju. Kao i uvijek, stradaće oni mali i nestabilni, koji nemaju svoja sredstva.

Hipotekarna kriza u Sjedinjenim Američkim Državama i kasnija kriza u drugim zemljama pokazale su da se ne može u potpunosti osloniti na međunarodna tržišta, već da je potrebno razviti vlastito domaće tržište hipotekarnog financiranja. Izgledi za razvoj sekundarnog hipotekarnog tržišta (tržišta sekjuritizacije) u Rusiji leže u potrazi za internim izvorima refinansiranja hipoteka, u širenju prisustva penzionih fondova, osiguravajućih kompanija i velikih korporativnih investitora na tržištu.

1 Anisimov A.N., Maleeva A.V. Teorijski aspekti sekjuritizacije bankarskih sredstava / Zbornik naučnih radova Severnokavkaskog državnog tehničkog univerziteta. Serija "Ekonomija". 2005. br. 1.

2 Obey L. Finansijske inovacije u bankarskoj industriji. Slučaj sekuritizacije imovine // Garland Publishing, Inc. N.Y. & London, 2000. str. 71.

3 Marietta E.A. Haffner. Sekundarna hipotekarna tržišta u SAD-u i Holandiji, www.borg.hi.is/enhr2005iceland/ppr/ Haffner.pdf

4 Prema Moody'su.

5 Podaci za cijelo tržište sekjuritizacije. Evropski sekjuritizacijski forum. Izveštaj o podacima o sekuritizaciji ESF-a - zima 2007, www.europeansecuritisation.com

6 Federalni zakon od 11. novembra 2003. br. 152-FZ “O hipotekarnim hartijama od vrijednosti”.

7 www.rusipoteka.ru. Relevantnost od decembra 2007

8 Federalni zakon od 29. novembra 2001. br. 156-FZ “O investicionim fondovima”.

9 Ivanov O. Predlozi za unapređenje postojećeg zakonodavstva u oblasti hipotekarnog kreditiranja i sekjuritizacije, www.rusipoteka.ru/review/0407-review.pdf

L.M. Rezvanova,
KMB-Bank, INTESA SANPAOLO Group Bank, rukovodilac razvoja proizvoda za upravljanje hipotekarnim kreditima

Sekjuritizacija bankarske imovine je prilično nov i atraktivan izvor dugoročnog finansiranja za ruske banke. kako god zakonodavni okvir ne dozvoljava potpuni razvoj ovog područja. Takozvana interna sekjuritizacija (unutar zemlje) vrši se isključivo radi osiguranja hipotekarne imovine, a razlog za to je postojanje zakonske osnove, iako minimalne, ali dovoljno za obavljanje ovih poslova. Bez značajnih pravnih rizika mogu se sekjuritizovati samo prava po hipotekarnim kreditima, dok se sekjuritizacija prava iz potrošački krediti, bankovne kartice itd. bilo nemoguće ili povezano sa ozbiljnim pravnim rizicima. Istovremeno, glavni problemi razvoja sekjuritizacije u Rusiji uključuju:
- neadekvatno regulisanje zaloga prava;
- strogo formalne procedure za ustupanje prava;
- nemogućnost ustupanja neindividualizovanih prava;
- nemogućnost ustupanja prava u odnosu na pravo koje još ne postoji, koje nije osporeno i nije predmet kontrapredloga.

Najpopularnija imovina za privlačenje finansiranja kroz sekjuritizaciju su hipotekarni krediti. Ova imovina je po prirodi dugoročna, pouzdana i likvidna. Istovremeno, trenutno postoji postkrizni rast obima hipotekarnih kredita. Rejting agencije nisu snizile rejting hartija od vrijednosti zbog osnovne imovine u vrijeme krize; Dakle, možemo zaključiti da je stabilnost ovih sredstava ispitana u praksi. Glavni investitori u Rusiji su AHML i VEB (npr. u SAD su glavni investitor Federalne rezerve), a ovaj trend će se promeniti samo ako se sprovede penziona reforma u smislu mogućnosti ulaganja ušteđevine u hartije od vrednosti emitovane sekjuritizacijom. .

Nedostatak ruske sudske prakse kao faktor povećanja rizika

Investitori pripisuju činjenicu da transakcije sekjuritizacije još nisu dobile odgovarajuću verifikaciju na ruskim sudovima kao faktor koji povećava rizik. Ne postoji izvjesnost u pristupima donošenju odluka o takvim transakcijama, što može negativno uticati na primanje navedenih prihoda. U slučaju stečaja i prinudnog izvršenja obaveza, vlasnici obveznica ne učestvuju aktivno i ne štite zajednički svoja prava zbog činjenice da ove funkcije preuzima stečajni upravnik. Stoga nije moguće unaprijed predvidjeti posljedice ovog postupka. Istovremeno, postoje rizici neprodaje kolaterala ili prodaje po sniženoj cijeni, što će dovesti do smanjenja iznosa sredstava koja se vraćaju investitorima. Likvidator, stečajni upravnik ili povjerioci mogu pokušati osporiti zakonitost kupovine i prodaje hipoteka emitentu. Ako sud odluči da je prodaja hipoteka bila nezakonita, transakcija se može prekinuti i izdavaocu može biti naloženo da vrati imovinu banci.

Opasnost od likvidacije hipotekarnog agenta

Hipotekarni agenti nemaju pravo sklapati ugovore o obeštećenju pojedinci i obavljaju vrste poslovnih aktivnosti koje nisu predviđene saveznim zakonom “O hipotekarnim hartijama od vrijednosti”. Kršenje ovog uslova je osnov da se savezni organ izvršne vlasti nadležan za tržište hartija od vrijednosti obrati sudu sa zahtjevom za likvidaciju hipotekarnog agenta. Takođe, ako se osnovni kapital smanji ispod utvrđenih granica, društvo može biti likvidirano na zahtjev organa za registraciju. U slučaju grubih povreda prilikom registracije organizacije, ova organizacija može biti naknadno likvidirana sudskom odlukom. Pravno lice koje u posljednjih dvanaest mjeseci koji prethode momentu donošenja relevantne odluke organa za registraciju nije dostavilo izvještajne dokumente propisane zakonom. Ruska Federacija na poreze i naknade, a nije izvršio transakcije na najmanje jednoj bankovni račun, priznaje se da je stvarno prestala sa radom. Takvo pravno lice može biti isključeno iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica. Svi gore navedeni rizici likvidacije hipotekarnog agenta negativno utiču na investicionu privlačnost hartija od vrednosti izdatih kroz sekjuritizaciju imovine prema ruskom zakonu.

Razvoj zakonodavnog okvira za domaću sekjuritizaciju

Sekjuritizacija prava na potrošačke kredite, bankovne kartice itd. bilo nemoguće ili povezano sa ozbiljnim pravnim rizicima

Udruženje regionalnih banaka Rusije, uzimajući u obzir potrebe bankarskog sektora za privlačenje dodatne likvidnosti, pripremilo je nacrt federalnog zakona „O sekjuritizaciji“, dajući nadu za brz razvoj potrebnog zakonodavnog okvira više nego ikada. aktuelno pitanje sekjuritizacija. Na osnovu inostrane prakse, zakon razlikuje specijalizovanu finansijsku zajednicu, čija je isključiva delatnost izdavanje hartija od vrednosti, ispunjenje obaveza po kojima se vrši na teret novčanih primanja od potraživanja. Istovremeno, ovom zajednicom će upravljati (bez stvaranja kolegijalnih organa) jedini izvršni organ kojeg predstavlja društvo za upravljanje. Reorganizacija i isplata dividendi će biti zabranjena dok se ne ispune sve obaveze prema investitorima. Istovremeno, planirano je izdavanje obveznica bez državne registracije njihove emisije i izvještaja o rezultatima njihove emisije. U slučaju stečaja privrednog društva, prvo se mora izvršiti namirenje potraživanja povjerilaca u skladu sa odlukom o izdavanju obveznica. FFMS priprema i nacrt zakona „O sekjuritizaciji finansijske imovine“, međutim, trenutno je samo koncept nacrta zakona dostupan javnosti, a ne postoje tačni datumi za formiranje i usvajanje zakona. S tim u vezi, interna sekjuritizacija bez značajnih pravnih rizika moguća je samo u odnosu na hipotekarna sredstva.

Šema za privlačenje finansiranja kroz sekjuritizaciju kredita

U trenutnim tržišnim uslovima, banke bilo kog nivoa mogu privući dodatno finansiranje sekjuritizacijom portfelja hipotekarnih kredita. A ako su velike banke, sa visokim stepenom adekvatnosti kapitala, u mogućnosti da emituju hartije od vrijednosti iz svog bilansa, preko SPV-a uz podršku inicijatora ili u okviru programa razvojnih institucija, onda srednje i male banke, sa nedovoljan obim sredstava koja ispunjavaju uslove, u mogućnosti su da izvrše zajedničku emisiju hipotekarnih hartija od vrednosti od više originatora ili zajednička izdavanja u okviru programa razvojnih institucija.
Opšta šema sekjuritizacije bankarske aktive (moguće je dodatno uključivanje ugovornih strana u zavisnosti od sistema transakcije) prikazana je na slici 2.

Slika 2. Opšta šema sekjuritizacije bankarske imovine

Banka kreditor, izdajući kredite zajmoprimcima i formirajući dovoljan iznos kreditnog duga na svom bilansu stanja, prodaje ovaj kreditni dug posebnom pravnom licu (SPV), privlačeći na taj način dodatno finansiranje. SPV dobija rejting potreban za plasman hartija od vrednosti.
Ako uzmemo u obzir iskustvo najvećeg učesnika na ruskom tržištu hipotekarnih obveznica, shema sekjuritizacije izgleda ovako (slika 3):

Slika 3. Šema sekjuritizacije

Istovremeno, vredi istaći važnost dobijenog rejtinga, jer se za institucionalne investitore skrining hartija od vrednosti odvija kroz analizu rizika, uključujući i procenu rejtinga. Prilikom dodjeljivanja ocjene uzimaju se u obzir sljedeći faktori:
- pravnu strukturu transakcije (posebno u pogledu valjanosti prodaje);
- kvalitet fonda sredstava koja se koriste u sekjuritizaciji;
- sposobnost inicijatora da servisira imovinu.
U sekjuritizaciji se hartije od vrijednosti obično izdaju u tranšama. Svaka tranša se testira od strane rejting agencije na mogućnost postojanja bez obaveza tokom stresnog testiranja. Ako se izdaju dvije tranše, tranša A će biti „senior“ tranši B. Dakle, plaćanja u tranši B će se izvršiti druga nakon plaćanja u tranši A (plaćanja se obično dijele na glavnicu i kamatu; obje vrste plaćanja su podređene) dospijeća po redosledu plaćanja. U skladu s tim, nikakva plaćanja se ne mogu izvršiti u tranši B sve dok se plaćanja u tranši A ne izvrše u potpunosti naveden primjer - tranša A - i omogućava im da dobiju višu ocjenu). Rizik zemlje se analizira iu smislu mogućnosti uvođenja ograničenja konvertibilnosti nacionalne valute u slučaju dovoljno ozbiljnog ekonomskog stresa, kao i rizika direktne državne intervencije u transakciji. Na primjer, u nekim zemljama, u situaciji ekonomske krize, koja ne mora nužno biti povezana sa kašnjenjem suverene države, uvedene su mjere koje nisu dozvoljavale bankama da naplate hipotekarne dugove.

Nakon toga, SPV vrši emisiju, prodajući izdate hartije od vrijednosti investitorima. U procesu otplate kredita zajmoprimaca od matične banke, SPV dobija sredstva za ispunjenje potraživanja prema poveriocima. Osim toga, vrijedno je napomenuti da je korištenje SPV-a u sekjuritizaciji važan faktor koji smanjuje rizike investitora i povećava investicionu atraktivnost vrijednosnih papira. Razlog tome su ograničenja u funkcioniranju ove strukture:

Poseban predmet djelatnosti;
- ograničavanje nastanka novih obaveza;
- nedostatak zaposlenih u SPV;
- pravo preče kupovine ulagača u pogledu imovine SPV;
- ograničenja likvidacije i reorganizacije.

Uglavnom, svako bankarsko sredstvo koje ima stabilne i unapred određene tokove gotovine koje banka prima u procesu rada sa ovim sredstvom može biti osnovno sredstvo sekjuritizacije. Ali, na osnovu visokih troškova i radnog intenziteta procesa sekjuritizacije, može se pretpostaviti da je kamata uglavnom na dugoročnu imovinu, posebno na dugoročne hipotekarne kredite.

Povećanje rejtinga kao način povećanja investicione atraktivnosti hartija od vrijednosti emitovanih kroz sekjuritizaciju

Visok rejting hartija od vrijednosti emitovanih kroz sekjuritizaciju, kao i prisustvo dodatnih garancija, pozitivni su faktori za povećanje investicione atraktivnosti hartija od vrijednosti, što povećava vjerovatnoću uspješnog plasmana obveznica na tržište. Postizanje minimalnog utvrđenog rejtinga koji omogućava plasman hartija od vrijednosti može se postići povećanjem iznosa kolaterala i odabirom visokokvalitetnih sredstava. U ovom slučaju, rejting hartija od vrednosti može biti viši od rejtinga samog originatora, jer su rizici po hartijama od vrednosti u potpunosti pokriveni kolateralom, a rizici emitenta postaju sekundarni faktor.

Eksterna sekjuritizacija je trenutni način sekjuritizacije dugoročnih kredita

Eksterna sekjuritizacija pruža više mogućnosti za privlačenje finansiranja, jer postoje pravni okviri za obavljanje ovih transakcija, iskustvo u obavljanju transakcija i kompanije sposobne da strukturiraju transakcije. No, vrijedno je napomenuti da prodaja vrijednosnih papira denominiranih u stranoj valuti, osiguranih sredstvima u rubljama (a banke imaju više sredstava u rubljama nego u stranoj valuti), dovodi do pojave značajnih valutnih rizika koji su dugoročne prirode. S tim u vezi, obavezna je zaštita od valutnih rizika, što dovodi do povećanja troškova sekjuritizacije.
Da bi se izvršila eksterna sekjuritizacija, SPV se često privlače ili stvaraju u Luksemburgu, Irskoj i Holandiji prema lokalnom zakonodavstvu. Ne postoje ograničenja u pogledu sekjuritizovane imovine ili vrste hartija od vrednosti koje se izdaju (dužnički instrumenti, instrumenti učešća u organizaciji, hibridni instrumenti).

Skupo zadovoljstvo

Zbog visoke cijene (bez obzira da li se radi o internoj ili eksternoj sekjuritizaciji), potrebno je izračunati efekat sekjuritizacije koja se provodi, jer privlačenjem resursa po relativno niskoj stopi dodatni troškovi mogu učiniti transakciju neatraktivnom. Dodatni troškovi su povezani sa uključivanjem uslužnih institucija, kao što su hipotekarni agenti, agenti za poravnanje, agenti za plaćanje, revizorske kuće, računovodstvene kuće, depozitari itd. (vidi tabelu). Volume dodatni troškovi na kraju može dostići milion dolara. S tim u vezi, potrebno je izračunati minimalni obim sekjuritizacije. Češće nego ne, 100 miliona dolara je prihvatljiv minimum. Stoga male i srednje banke mogu razmotriti opciju kombinovanja formiranih pulova i zajedničkog sprovođenja sekjuritizacije.

Učesnici u postupku sekjuritizacije

Učesnik	Karakteristično
Izvornik	Banka koja formira fond sredstava i prodaje ih posebnom pravnom licu
Posebno pravno lice (u slučaju sekjuritizacije hipoteke - hipotekarni agent) / SPV	Izdaje obveznice osigurane dugom zajma
Agent za poravnanje (banka)	Banka u kojoj su otvoreni račun emitenta i pokriće račun na ime emitenta.
Agent za plaćanje	Banka koja vrši plaćanja između posebnog pravnog lica i investitora (plaćanje kupljenih vrijednosnih papira, isplata kupona, otkup)
Revizorska kompanija	Ponaša se revizija modeli sekjuritizacije
Računovodstvena kuća	Pruža računovodstveno i poresko računovodstvo za hipotekarnog agenta
depozitar	Omogućava centralizovano skladištenje obveznica
Specijalni depozitar	Čuva hipoteke povezane s kreditima koji služe kao kolateral za obveznice.
Agent servisa	Pruža usluge servisiranja duga po kreditima

Jedan oblik bankarstva u senci

Odbor za finansijsku stabilnost (FSB) klasifikuje sekjuritizaciju kao oblik bankarstva u sjeni. Sekjuritizacija omogućava refinansiranje banaka privlačenjem resursa kroz emisiju hartija od vrijednosti osiguranih već izdatim kreditima. Prije krize, neke banke, poput njemačkog IKB-a, akumulirale su milijarde eura u takvim instrumentima koristeći vanbilansne mehanizme koji su kasnije propali. S obzirom na zabrinutost kreatora politike da je bankarstvo u sjeni rasprostranjeno, postoji velika vjerovatnoća pojačanog nadzora i regulisanja procedura sekjuritizacije.
Dakle, u sadašnjim realnostima, bankarski sektor može privući dugoročno finansiranje izdavanjem hartija od vrijednosti osiguranih dugoročnim kreditnim dugom kako u Rusiji (osigurane hipotekarnim kreditima) tako i u inostranstvu (bez ograničenja u pogledu vrste obezbjeđenja).

Iako su se hipotekarni krediti kod nas pojavili ne tako davno, već su postali sastavni dio cjelokupnog bankarskog sistema zemlje i finansijski instrument koji je razumljiv i veoma tražen od strane građana. Ovo je jedan od najdugoročnijih vrsta kreditnih proizvoda u nekim bankama, čiji rok otplate dostiže trideset godina. Rizik koji prati ovaj zajam je obostran i za zajmoprimca i za zajmodavca. Zaista, u takvom periodu može ispasti kao Khoja Nasreddin: ili će padišah umrijeti, ili magarac, ili sam Khoja. Ako za zajmoprimca nisu predviđene mjere sigurnosne mreže, tada zajmodavac koristi već dokazanu strategiju koja se zove sekjuritizacija hipotekarnih kredita.

Sekjuritizacija hipotekarnih kredita način je smanjenja rizika banaka. U principu, to je jasno iz samog korijena riječi “sigurnost”, što znači “zaštita”. Pitanje je samo kako se to dešava i zašto banke smatraju da je proces izdavanja ovako dugoročnog kredita čak i rizičniji za njih nego za zajmoprimca.

U principu, sekjuritizacija dugoročnih kredita, u koje spadaju i hipotekarni krediti, odvija se po jednom principu: svoje morate prodati nekoj drugoj finansijskoj organizaciji, možda po nešto nižoj cijeni i tako se odreći svog rizika. Kao rezultat toga, banka, koja je, da bi osigurala ovaj kreditni portfelj, pozajmila novac od druge banke, umjesto depozitnog duga dobija pravi novac. Posjedujući ovu imovinu, može otplatiti kredit ili primljeni novac staviti u opticaj, da izda isti hipotekarni kredit, na primjer.

Proces prodaje dugova svojih klijenata prema njoj odvija se prodajom hartija od vrijednosti koje izdaje ova banka - dužničkih obaveza. Kao rezultat toga, banka koja na ovaj način prodaje svoj portfolio dugoročnih kredita dobija dva puta – eliminiše sopstveni kreditni dug i smanjuje finansijske gubitke na prihvatljivu cifru u slučaju da zajmoprimac ode u stečaj.

Sekjuritizacija hipotekarnih portfelja postala je uobičajena praksa za banke da prebacuju novac iz jednog džepa u drugi. Ovaj postupak se takođe može uporediti sa međusobnom predajom granate sa iglom izvučenom iz ruke u ruku. Ko god da eksplodira u njegovim rukama, nema sreće. Ovo je neka vrsta analoga „ruskog ruleta“ koji igraju bankari.

Najviše na jednostavan način Sekjuritizacija zajma može se objasniti na sljedećem primjeru:

Vasja daje Petji 100 rubalja uz dogovor da će na kraju meseca dati 150.
Jednog dana Vasja saznaje da je kompanija u kojoj Petya radi gotovo u stečaju. Niko ne tvrdi da Petya neće vratiti cijeli dug, ali Vasya smatra da je rizik vrlo velik i neprihvatljiv za sebe.
Vasja odlazi u dvorište Serjože i nudi mu da otkupi Petjin dug za 120 rubalja, tvrdeći da mu Petja duguje 150, a na kraju će Serjoža dobiti 30 rubalja „samo tako“.
Serjoža, procjenjujući njegovu snagu, pristaje i nesuđena Petja mu postaje dužna. Štaviše, niko ne zabranjuje Seryozhi, koji ima „administrativni resurs“ u obliku bande, da poveća iznos duga na 200 rubalja.

U stvari, mehanizam sekjuritizacije je mnogo složeniji i manje kriminalizovan. Sastoji se od izdavanja od strane banke, nosioca kreditnog portfelja, paketa hartija od vrijednosti kojima se potvrđuju dužničke obaveze zajmoprimaca prema njoj. Proizvodi se u nekoliko porcija, od kojih se svaka naziva tranša.

Kako bi uvjerila kupce da je kupovina isplativa i da takva transakcija nije previše rizična, banka radi zajedno sa rejting agencijama koje određuju stepen rizika i likvidnost ovih dužničkih obaveza. Po pravilu, kreditni portfolio se prodaje u nekoliko tranši, s tim da se prve izdate nazivaju „senior“, smatraju se likvidnijima i samim tim skupljim. Najnovije su one najmlađe i izdaju se gotovo bez osiguranja.

Obezbjeđenje takvih tranši izračunava se iz materijalne sigurnosti kredita. Na primjer, hipotekarni kredit se izdaje uz osiguranje stana koji se kupuje. Do puštanja posljednje tranše tržišna vrijednost stana može pasti, tako da obaveze (kolateral) koje su već vezane za ranije izdate tranše u potpunosti iscrpljuju trošak takvog stana. Kao rezultat toga, kupci posljednjih tranši nemaju garancije. Obično ih čuva banka koja izdaje hartije od vrijednosti. Međutim, ako se tržišna vrijednost stana poveća, tada će kupci juniorske tranše imati više koristi.

Garancija koju izdaje banka – potvrda o dugu trećih lica prema njoj – počinje da živi svojim životom. Može se prodati ili dati pod hipoteku nekoliko puta. Sada je u Rusiji tržište takvih dužničkih obaveza veoma veliko. Kao rezultat toga, osoba koja je podigla hipotekarni kredit u jednoj banci na kraju duguje nekoliko kreditora. Ako stvari dovedete do apsurda, onda do susjeda na podestu.

Ruske banke su relativno nedavno počele da koriste sekjuritizaciju hipotekarnih kredita. Ovo je poseban alat koji finansijske institucije koriste za smanjenje vlastitih rizika. Pogledajmo pobliže šta ovaj postupak znači i kako se primjenjuje u praksi.

Sekuritizacija: definicija i vrste

Jednostavno rečeno, sekjuritizacija hipoteke je prodaja duga. Kada banka izda sredstva za kupovinu stambene ili poslovne nekretnine, često postoji rizik da zajmoprimac neće vratiti dug ili će ga platiti samo djelimično. Kako bi smanjile takve rizike, finansijske kompanije izdaju hipotekarne hartije od vrijednosti i preprodaju investitorima. Potonji ih često kupuju po nižoj cijeni i ostvaruju prihod u budućnosti.

Kreditni portfolio, po pravilu, uključuje paket dužničkih obaveza sa niskom korelacijom. Odnosno, svaki hipotekarni kredit ne zavisi od drugog i smanjenje profitabilnosti jednog ne utiče na dobit „susednog“ kredita. Dakle, čak i ako portfolio sadrži relativno rizične kredite (ili sa prosečnom likvidnošću), ukupan prinos će biti veći od prodaje svih dugova posebno. Prodajna cijena se formira uzimajući u obzir različite rizike. Takođe, ukupna ekonomska situacija u zemlji može uticati na profitnu maržu investitora.

Korist banke od sekjuritizacije imovine je očigledna: brzo vraća sredstva prenesena klijentima, što omogućava refinansiranje zajmoprimaca i štiti se od rizika nevraćanja duga, odnosno od potencijalnog gubitka dobiti.

Sekuritizacija je podijeljena u dvije glavne vrste:

Uz učešće bankarskih sredstava - vrši se emisijom hartija od vrijednosti ili putem privučenih kredita.
Uz učešće vanjske imovine (nebankarske) - vrši se zahvaljujući kreditnim sredstvima ili finansijama koje dolaze sa berze.

U postupku sekjuritizacije učestvuju:

Izvorna banka – daje hipotekarne kredite i servisira ih.
Posebna investiciona organizacija - kupuje sredstva od izvornog kreditora, akumulira ih i posluje sa hartijama od vrednosti.
Rezervni servisni agent – počinje da obavlja poslove tek nakon što glavna banka izgubi mogućnost servisiranja ovih kredita.
Garant – podržava proces sekjuritizacije na kreditnom nivou. To može biti velika banka ili osiguravajuće društvo.
Agent za plaćanje (hipotekarni) – obavlja transakcije sa hartijama od vrednosti.
Underwriter – strukturira transakciju, procjenjuje i održava vrijednost hartija od vrijednosti.
Konsultantska kuća (riješava pravna i računovodstvena pitanja) – savjetuje u oblasti oporezivanja i jurisprudencije.
Agencija za rejting - dodeljuje rejting izdatim hipotekarnim hartijama od vrednosti uzimajući u obzir proučavane karakteristike pula (kreditnog portfolia) i nivo finansijske nezavisnosti učesnika u transakciji.
Investitori – bave se ulaganjem novca u izdate hartije od vrednosti obezbeđene hipotekom.

Ovo je klasična shema. Neki učesnici se možda neće pojaviti u transakciji, na primjer, kada koriste takav tip kao što je sintetička sekjuritizacija. U ovom slučaju, izvorna banka ustupa prava potraživanja po dužničkim obavezama direktno kupcu (investitoru). U ovom slučaju nema potrebe za stvaranjem posebnog investicionog društva, koje je po pravilu akcionarsko društvo.

Kako proces funkcionira

Jednostavno rečeno, proces izgleda ovako:

izdavanje hipotekarnih kredita zajmoprimcima;
formiranje kreditnog fonda;
emisija hartija od vrijednosti;
prodaja dužničkih obaveza investitoru;
Primanje profita.

U početku, matična banka formira i akumulira kreditni fond za izdavanje hartija od vrijednosti. S obzirom na to da je stvarni trošak takve transakcije za banku prilično značajan, portfelj bi trebao sadržavati više od jedne ili dvije obaveze koje mogu iznositi hiljade; Postoje određeni zahtjevi za samu imovinu, po pravilu, to su hipotekarni krediti koji su slični po riziku, rokovima i likvidnosti. Šema sekjuritizacije može biti bilo koja.

Akumulacija imovine (hipotekarni dug) se vrši na različite načine. Banka to može učiniti u okviru svoje organizacije, što nije uvijek isplativo. Alternativna opcija- akumulacija takve imovine van bilansa - u tu svrhu se stvaraju akcionarska društva (specijalne investicione organizacije - jedna od strana u transakciji).

Specijalne investicione kompanije (nazvane SPV) zajedno sa agentom za plaćanje izdaju hartije od vrednosti za njihovu dalju prodaju. Na osnovu analize rejting agencije procjenjuje se likvidnost „proizvoda“. U istoj fazi su uključeni osiguravač i konsultantska agencija, koji prate proces i pružaju neophodnu podršku u pogledu uspostavljanja računovodstva, plaćanja poreza i pravne strane transakcije.

Nakon toga, matična banka, koja je inicijalno izdala hipoteke fizičkim ili pravnim licima, servisira ove kredite, odnosno prima naplatu za njih od zajmoprimaca. Ako izgubi licencu ili mogućnost da nastavi djelovati kao agent, dovodi se rezervna kopija servisni centar, nastavlja servisirati kredite.

Garancija koju je banka izdala radi potvrđivanja dužničkih obaveza može se naknadno ponovo založiti ili prodati više puta.

Zajmoprimac koji je kupio nekretninu nastavlja da plaća hipotekarni kredit na način propisan ugovorom. Sekjuritizacija ni na koji način ne utiče na ovaj proces. Jedini izuzetak može biti mijenjanje podataka o primaocu

sredstva u slučaju prestanka aktivnosti izvorne banke.

Kako je uvedena sekjuritizacija u Ruskoj Federaciji Procedura sekjuritizacije pojavila se u Rusiji relativno nedavno. U procesu svog razvoja važnu ulogu

formiranje AHML-a je odigralo ulogu. Bankarske kompanije su izdavale kredite, koje je kasnije otkupila ova agencija, stvorena u nadležnosti države.

Sekjuritizaciju su započele komercijalne kreditne institucije 2005. godine, u vrijeme kada su bankarske strukture kao što su Russian Standard, Soyuz i Home Credit vršile transakcije usmjerene na refinansiranje portfelja uključujući potrošačke kredite i kredite za automobile. Pionir u postupku sekjuritizacije hipotekarnih kredita bila je Gazprombanka 2007. godine, dajući primjer drugim bankama. U naredne tri godine, nakon što su u Ruskoj Federaciji sklopljene brojne početne transakcije, njihov broj je počeo naglo da raste. Ne samo da su portfelji potrošačkih kredita počeli da se ponašaju kao sredstva za izdavanje hartija od vrednosti. Njima su se pridružili automobilski i hipotekarni krediti, kao i plaćanja faktoringom. Sve obavljene transakcije su imale prekogranični oblik

U 2008. godini, zbog pogoršanja finansijske krize, prekogranične transakcije postale su nemoguće. Njih je bilo moguće obnoviti tek nakon 4 godine. Istovremeno, ruska bankarska praksa je stekla prva iskustva u implementaciji sekjuritizacije na domaćem tržištu. Upravo je ovaj trenutak označio početak razvoja šeme za refinansiranje sredstava različitih oblika korištenjem obveznica izdatih u zemlji.

U 2017. godini Agencija za stambena hipoteka i Sberbanka izveli su veliku transakciju sekjuritizacije stambenih kredita. Jednotranšne hipotekarne obveznice emitovane su uz učešće IBC Factory, stvorene sa ciljem privlačenja finansijskih investicija na rusko hipotekarno tržište, kao i povećanja broja realizovanih kreditnih transakcija po nižim stopama.

U 2019. hartije od vrijednosti prisutne su i na sekundarnom tržištu, što će u budućnosti najvjerovatnije podrazumijevati smanjenje rizika i mobilizaciju raspoloživih novčanih rezervi kroz refinansiranje. Kako će se sekjuritizacija imovine u bankarskom segmentu manifestovati u budućnosti, direktno zavisi od promena u zakonskom zakonodavnom okviru i njenog budućeg razvoja. Ograničavajući faktori mogu uključivati nedovoljnu potražnju, odnosno broj investitora spremnih da ulažu u hartije od vrijednosti.

Ali vrijedi napomenuti da je sama procedura prilično korisna za sve strane u transakciji. Različite kompanije koje profitiraju od svojih aktivnosti učestvuju u procesu hipotekarnog kreditiranja manje rizika za bankarske strukture, povećavajući obim izdatih kredita. Ovo posljednje je korisno za stanovništvo i pravna lica, jer otvara mogućnost kupovine vlastite nekretnine za stanovanje ili obavljanje komercijalnih djelatnosti.

Sekjuritizacija hipoteke zapravo znači postupak refinansiranja hipoteke. Ako format saradnje prestane da odgovara zajmoprimcu ili zajmodavcu, u sliku ulazi treća strana. Po pravilu je reč o otkupu kreditnih obaveza po povoljnim uslovima za sve. Banka koja je izdala hipoteku zajmoprimcu ima pravo da preproda obaveze trećem licu. Novi učesnik u procesu zalaže svoj interes u transakciji i preuzima kreditne rizike. Kako bi došlo do prenosa prava, pokreće se emisija hipotekarnih hartija od vrijednosti. Ovi dokumenti djeluju kao predmet transakcije.

Tržište sekjuritizacije

Tržište sekjuritizacije u Ruskoj Federaciji pojavilo se 2004. godine. Prva transakcija obavljena je na inicijativu OJSC Gazprom. Izdatim hartijama od vrijednosti potvrđena su prava na obaveze za buduće izvozne prihode plavog goriva. Iznos transakcije iznosio je 1,25 milijardi dolara. U 2005. godini zabilježene su još 2 transakcije sekjuritizacije na ruskom tržištu. U 2006. godini bilo je već 8 takvih transakcija i tako dalje. Trenutno se sekjuritizacija u Ruskoj Federaciji prilično aktivno razvija. Refinansiranje kredita stanovništvu jedan je od najčešćih proizvoda. Usluga znatno olakšava život zajmoprimcima i zajmodavcima.

Transakcije sekjuritizacije

Kako bi baza resursa bila pristupačnija, ruske banke provode transakcije sekjuritizacije. Riječ je o finansijskim institucijama sa B ili BB rejtingom. Istovremeno, za starije tranše koje se primaju pretpostavlja se rejting BBB+ ili više. Takvi uslovi pružaju direktnu ekonomsku korist od sekjuritizacije. Previsoki transakcioni troškovi i mali obim transakcija sekjuritizacije u Ruskoj Federaciji značajno smanjuju neto ekonomski efekat transakcija.

Sekjuritizacija u Rusiji

Tržište sekjuritizacije u Rusiji doživjelo je brzi razvoj 2006. godine. Od tog vremena, broj emisija hartija od vrijednosti u različitim oblastima konstantno raste. Potražnja za proizvodom vođena je rastućom potrebom izvornika (izdaju i izdaju hipotekarne kredite) da prošire svoju bazu resursa. Ovo omogućava optimizaciju finansiranja sredstava koja se brzo rastu. Sekjuritizacija se masovno provodi u segmentu kredita stanovništvu komercijalnih banaka. Tako su zajmodavci u mogućnosti da popune deficit pozajmljenih sredstava kako bi dodatno povećali obim imovine stanovništva.

Sekjuritizacija imovine

Sekjuritizacija imovine je zaista atraktivan izvor dugoročnog finansiranja za većinu komercijalnih banaka u Ruskoj Federaciji. Nažalost, nesavršen zakonodavni okvir neće dozvoliti da se otkrije maksimalni potencijal ovog popularnog trenda. Sekjuritizacija unutar Ruske Federacije vrši se u cilju formiranja kolaterala za hipotekarna sredstva. U tu svrhu, zemlja je razvila dovoljan pravni okvir. Prilikom sekjuritizacije bankarskih ili potrošačkih kredita mogući pravni rizici i dalje ostaju prilično visoki.

Sekjuritizacija kredita

Mnogim komercijalnim bankama su potrebni izvori dugoročnog finansiranja. U tu svrhu pokreću sekjuritizaciju kredita iz segmenta hipoteka. Najveći igrači na kreditnom tržištu su u mogućnosti da izdaju potrebne hartije od vrijednosti koristeći raspoložive resurse u njihovim bilansima. Ovakvi procesi se odvijaju u okviru programa razvijenih u razvojnim institucijama, kao i kroz SPV (preduzeće posebne namjene) uz podršku inicijatora. Mali i srednji igrači pokreću zajednička izdanja ili organiziraju proces uz učešće nekoliko pokretača.

Sekjuritizacija rizika

Sekjuritizacija rizika se sastoji od organizovanja procesa prenošenja rizika na oblast finansijskog tržišta. U ovom slučaju, vlasnik rizika izdaje hartije od vrijednosti povezane sa sekjuritiziranim rizikom. Prvi plasman hartija od vrednosti omogućava formiranje rezerve, koja se koristi kao kolateral za sekjuritizovani rizik.

Sekuritizacija katastrofalnih rizika je postala široko rasprostranjena. Kao instrument koriste se obveznice sa rokom dospijeća od 12 mjeseci. Prihod i nominalna vrijednost se raspoređuju među investitorima u zavisnosti od toga da li je katastrofalni rizik realizovan.

Sekjuritizacija vrijednosnih papira

Pretjerana sekjuritizacija vrijednosnih papira bila je glavni uzrok hipotekarne krize u Sjedinjenim Državama 2008. godine. Događaji koji su se kasnije dogodili doveli su do ozbiljnih finansijskih previranja na globalnom nivou.

Ispostavilo se da su takozvani subprime u Sjedinjenim Državama običan balon od sapunice. Nekretnine i automobili su podijeljeni nesolventnim građanima koji nisu bili u mogućnosti da plaćaju mjesečne uplate.

Pravilno organizovana sekjuritizacija hartija od vrednosti podrazumeva stručno praćenje situacije od strane regulatornih organa, objektivnu procenu raspoloživih resursa, kao i strože kriterijume za odabir potencijalnih zajmoprimaca u početnoj fazi.

Mehanizam sekjuritizacije u sistemu refinansiranja hipoteka

Mehanizam sekjuritizacije u sistemu refinansiranja hipoteka izmišljen je u Sjedinjenim Državama prije nekoliko decenija. U to vrijeme dogodila se prava revolucija u finansijskom i bankarskom sektoru privrede zemlje. Uprkos svim svojim nedostacima, sekjuritizacija se i dalje smatra glavnim zamahom koji je dao podsticaj razvoju finansijskih tržišta na prelazu iz 20. u 21. vek. U stvari, mehanizam se svodi na transfer sredstava u likvidniji format. U užem smislu, riječ je o transferu sredstava sa niskim nivoom likvidnosti u vrijednosne papire. Predmet transakcije je osiguran u vidu prihoda od izvorne imovine. Na ovaj način je moguće ravnomjernije rasporediti rizike između investitora, žiranta i vlasnika imovine.

Glavni učesnici u procesu sekjuritizacije i njihove funkcije

Originator – bavi se izdavanjem i servisiranjem hipotekarnih kredita.
Investiciono društvo posebne namjene (SPV). Kupuje sredstva od banke. Vodi emisiju hartija od vrijednosti. Drži sredstva hipotekarnih kredita u svom bilansu stanja.
Agent usluge rezervne kopije. Koristi se ako banka nema mogućnost obavljanja vlastitih funkcija.
Žiranti (osiguravajuća društva i velike banke) – pružaju kreditnu podršku za sekjuritizaciju.
Underwriter – procjenjuje izdate hartije od vrijednosti, strukturira transakcije.
Konsultantske i ocjenjivačke kompanije - savjetuju i ocjenjuju aktivnosti učesnika u procesu.
Investitori – ulažu u hartije od vrednosti zaštićene hipotekom.

Sekjuritizacija kreditnog portfelja banke

Sekjuritizacija kreditnog portfolija banke počinje prikupljanjem kreditnog fonda na inicijativu inicijatora. Kada je proces završen, primarni zajmodavac prodaje portfolio sličnih zajmova posebnom namjenskom društvu (SPV), zauzvrat, financira akviziciju izdavanjem obveznica ili drugih vrijednosnih papira. Plaćanja kredita u budućim periodima služe kao kolateral. Kao rezultat toga, originator ima kapital koji je prikupljen preko berzanskih investitora. Proces sekjuritizacije takođe uključuje agenta za servisiranje.

Efikasnost primjene mehanizma sekjuritizacije

Učinkovitost korištenja mehanizma sekjuritizacije u Ruskoj Federaciji određena je ciljevima i prednostima samog procesa. Sekjuritizacija je nastala zbog visoke cijene pozajmljenog kapitala. Razlog visoke cijene kredita je nizak stepen razvijenosti berze i bankarskog sektora. Zahvaljujući svom prisustvu na tržištu hartija od vrijednosti kreditne organizacije privući dodatna sredstva po povoljnijim uslovima. Kao rezultat toga, čini se da finansijske institucije ubijaju dvije muhe jednim udarcem: dobijaju dodatna sredstva za razvoj poslovanja, a također se rješavaju imovine sa niskom likvidnošću.