Securitizarea creditelor ipotecare - „sperăm doar că cârligul este băgat și ne rugăm ca asigurarea să nu eșueze”! Terminologia securitizării și creditării ipotecare Securitizarea activelor financiare

Securitizarea creditelor ipotecare - „sperăm doar că cârligul este băgat și ne rugăm ca asigurarea să nu eșueze”! Terminologia securitizării și creditării ipotecare Securitizarea activelor financiare

06.04.2022 Medicina traditionala

Postat pe site la 31.01.2008

Ultimele decenii au devenit o perioadă de introducere a diverselor inovații și instrumente financiare în practica bancară. Printre cele mai populare din ultimii ani Tehnica se referă la securitizarea activelor bancare.

Bazele securitizării

Mecanismul de securitizare a apărut pentru prima dată în urmă cu mai bine de 30 de ani în Statele Unite și a revoluționat literalmente sectorul bancar și financiar. Astăzi, mulți o numesc una dintre principalele inovații ale secolului al XX-lea, care a dat impuls dezvoltării piețele financiare.

În termeni generali, procesul de securitizare este procesul de transfer al activelor într-o formă mai lichidă. Într-un aspect mai restrâns, securitizarea poate fi definită ca o tranzacție financiară constând în transformarea activelor cu un nivel scăzut de lichiditate în titluri garantate prin încasări de numerar din activele inițiale, în urma căreia riscul este redistribuit între proprietarul principal al activelor, garant și investitori. O clasificare stabilită a securitizării activelor bancare nu a fost încă creată, dar majoritatea autorilor disting cele două tipuri principale ale acesteia: tradiționale și sintetice. 1 .

Tehnica securitizării tradiționale presupune că este ineficientă menținerea împreună a activelor de înaltă calitate și de calitate scăzută în bilanţul băncii, deoarece, în timp ce activele de înaltă calitate se află în bilanţul băncii, ele suportă toate riscurile acesteia. Astfel, singura soluție este separarea activelor ipotecare (active de înaltă calitate) și eliminarea acestora din bilanţul băncii. În practica mondială, pentru a separa activele, se creează o societate specială SPV (Special Purpose Vehicle), căreia îi sunt ulterior vândute activele, ceea ce elimină riscurile asociate altor activități desfășurate de vânzătorul activelor.

Cu toate acestea, o mare parte din aceste împrumuturi trebuie să fie acumulate undeva. Prima opțiune este de a acumula portofolii mari de credite ipotecare în bilanțul băncii, cu toate acestea, această opțiune este considerată nefezabilă din punct de vedere economic din cauza capitalizării scăzute și a cerințelor de fond de rezervă obligatorii pentru băncile comerciale rusești. Ca urmare, a apărut un mecanism de acumulare a activelor în afara bilanţului, şi anume în bilanţul SPV (organizaţia de acumulare).

Din punct de vedere juridic, un SPV este o structură organizatorică și juridică creată pentru scopuri strict definite și strict limitate și este independentă din punct de vedere juridic de fondatorul său. Tipurile de activități comerciale în care un SPV ipotecar este permis să se angajeze sunt strict limitate.

Odată ce SPV a achiziționat valoarea necesară de active, emite titluri garantate cu acele active.

Cu toate acestea, veriga inițială a acestui lanț de refinanțare este banca care emite credite ipotecare și intenționează să vândă în mod continuu creanțele asupra acestor credite, continuând să le deservească. Banca care a emis inițial aceste împrumuturi se numește inițiator. Funcția sa principală este deservirea împrumuturilor, adică îndeplinirea funcției de agent de servicii (Primary Servicer).

Pe lângă agentul de service principal, în practica internațională există un agent de serviciu de rezervă (Backup Primary Servicer), care trebuie să înceapă funcția de deservire a pool-ului în cazul defecțiunii Serviciului Primar.

Principalii participanți la procesul de securitizare și funcțiile acestora

Să identificăm principalii participanți în procesul de securitizare a creditelor ipotecare și funcțiile acestora (Tabelul 1).

Mecanismul de securitizare

Procesul de securitizare include mai multe etape care reflectă activitățile participanților la acest proces din momentul emiterii creditului până la rambursare. valori mobiliare garantate prin aceste împrumuturi.

Acordarea unui credit ipotecar

În această etapă, se emite un împrumut, se încheie o tranzacție de împrumut pentru o anumită sumă și perioadă între banca împrumutată și debitor. După cum sa menționat mai devreme, o astfel de bancă se numește inițiator. Funcția sa principală este de a deservi împrumutul, adică de a îndeplini funcțiile unui agent de servicii.

Pe lângă agentul de service principal, în practica internațională există întotdeauna un agent de service de rezervă care trebuie să înceapă să îndeplinească funcția de deservire a piscinei în cazul incapacității agentului principal de service. Este indiscutabil faptul că banca, care este agent de servicii de rezervă, trebuie să aibă resurse financiare adecvate și să aibă o reputație impecabilă și un rating de credit ridicat.

Acumularea de împrumuturi și formarea unui grup de credite ipotecare

Pentru realizarea securitizării este necesară formarea unui pool de credite, care să fie relativ omogen din punct de vedere al unor indicatori precum scadența, rata dobânzii, riscurile de credit și lichiditatea, care să asigure posibilitatea unor calcule actuariale. Baza de împrumuturi nu ar trebui să includă împrumuturi de calitate scăzută (cu probleme), prin urmare, cerințele pentru unificare și standardele de creditare cresc de multe ori, ceea ce asigură minimizarea riscurilor posibile și fiabilitatea titlurilor de valoare;

În această etapă are loc așa-numita diferențiere a creditelor emise. După aceasta, se realizează o vânzare directă a activelor (vânzarea adevărată). După vânzarea pool-urilor, activele sunt transferate în bilanţul SPV, care, la rândul său, le vinde agentului ipotecar (de plată). Agentul ipotecar acționează cel mai mult ca emitent al emisiunii de titluri ipotecare caracteristică importantă care din punct de vedere economic este împărțirea emisiunii în tranșe senior și junior.

Vânzarea activelor este importantă, în primul rând, din cauza impactului asupra bilanțului creditorului (eliminarea acestuia din bilanţ) și, în al doilea rând, datorită capacităţii de a respecta practicile contabile general acceptate (GAAP) și cerințele de conformitate cu capitalul .

Emiterea și plasarea valorilor mobiliare

În a treia etapă, se întâmplă cel mai important lucru - plasarea valorilor mobiliare, care se realizează cu interacțiunea următorilor participanți: emitentul de valori mobiliare, subscrictor, societatea de rating, garantul (compania de asigurări), firma de avocatura, organizatie de audit.

Interacțiunea tuturor participanților în această etapă are loc în anumite condiții cu o anumită remunerație pentru fiecare participant. Ca urmare, se întocmește un memoriu de informare 2 .

De obicei, emisiunile de titluri garantate cu ipoteci sunt împărțite în tranșe senior și junior. Diferența cheie dintre ele este ordinea în care sunt îndeplinite obligațiile: pentru tranșele senior, obligațiile sunt îndeplinite mai întâi (mai puțin riscante), apoi pentru tranșele junior (mai riscante). După emiterea titlurilor garantate cu ipoteci, acestea sunt plasate pe piața de valori, iar veniturile din vânzarea acestora merg către banca împrumutătoare.

Acumularea de fonduri pentru plăți pe titluri de valoare și răscumpărare

Fondurile plătite de împrumutat în baza împrumutului sunt acumulate de către inițiator pentru a rambursa titlurile și a plăti dobânda pentru acestea. În continuare, rambursarea se face direct.

Într-un mod simplificat, schema de securitizare poate fi afișată așa cum se arată în Figura 1.

Pe lângă schema clasică de securitizare, există așa-numita securitizare sintetică, în timpul căreia un pool de credite nu este vândut unei persoane juridice speciale, ci este doar alocat în bilanțul băncii originare. În securitizarea sintetică, riscul asociat activului este transferat, mai degrabă decât activul în sine. Izolarea activelor securitizate de riscul de faliment al băncii inițiatoare în acest caz are loc prin separarea fondului de împrumuturi de masa totală a falimentului în caz de faliment al inițiatorului și consacrând în legislație dreptul de prioritate al deținătorilor de titluri de securitizare (invertoare). ) la acest grup de active în comparație cu alți creditori.

Eficiența aplicării mecanismului de securitizare

De ce este eficientă utilizarea securitizării, care sunt avantajele acestui mecanism de refinanțare?

Unul dintre cele mai importante motive pentru securitizarea activelor bancare este costul relativ ridicat al capitalului împrumutat din cauza sectorului bancar național subdezvoltat și bursa. Intrarea instituţiilor de credit pe piaţa valorilor mobiliare ipotecare le permite să compenseze în mod constant lipsa resurselor de credit prin atragerea de fonduri în condiţii mai favorabile.

Modul tradițional de refinanțare a creditelor ipotecare – prin depozite – nu se justifică nici din punctul de vedere al lichidității bancare și al riscurilor bancare, nici din punctul de vedere al eficienței utilizării capitalului. Din poziția băncii, este mai rezonabil să-și vândă drepturile de creditor pe piața de valori imediat după emitere, după ce le-a convertit mai întâi în titluri de valoare și, prin urmare, să atragi fonduri suplimentare pentru emiterea de noi împrumuturi. Securitizarea ajută la eliminarea relației directe dintre valoarea depozitelor acumulate pe piețele locale și rata dobânzii la instrumentele financiare bazate pe active. Astfel, funcția principală a securitizării este funcția de refinanțare și optimizare a finanțării.

A doua cea mai importantă funcție poate fi numită funcția de gestionare a lichidității băncii, deoarece în timpul securitizării, creditele sunt transferate din bilanțul băncii, ceea ce reduce sarcina asupra capitalului și îmbunătățește indicatorii de lichiditate ai băncii.

În al treilea rând, prin vânzarea obligațiilor de credit, banca transferă o parte din riscul de credit către investitor. Pentru investiții investitori numerar Investiția în active securitizate este mai puțin riscantă decât investiția în titluri tradiționale, deoarece activele ipotecare sunt garantate și diversificate. Astfel, a treia funcție a securitizării poate fi numită reducerea riscurilor bancare.

În al patrulea rând, securitizarea ajută banca să obțină profit suplimentar prin creșterea profitabilității operațiunilor bancare și reducerea costului împrumutului. În primul rând, transformând activele în titluri de valoare pe termen lung, băncile au acces la resurse mai ieftine pe termen lung. Eficiența operațională crește. Datorită faptului că titlurile garantate cu ipotecă sunt clasificate ca cu risc scăzut, rata cuponului la titlurile garantate cu ipotecă este de obicei scăzută, poate fi chiar mai mică decât rata dobânzii la un împrumut interbancar, care oferă acces la bani mai ieftini.

În plus, securitizarea rezolvă problema băncilor mici care nu au acces la resurse ieftine pe termen lung și nu au capacitatea de a deține active atât de semnificative în bilanțurile lor. Băncile mici vând grupe de împrumuturi ipotecare băncilor mai mari, care, la rândul lor, acumulează active ipotecare în bilanțurile lor și apoi emit titluri garantate cu ipoteci.

Din cele de mai sus rezultă că importanța securitizării pentru bănci este greu de supraestimat. Totuși, efectul securitizării activelor ipotecare nu se limitează doar la nivelul structurilor bancare, el este de natură macroeconomică de amploare. Impactul securitizării se exprimă în primul rând într-o distribuție mai eficientă a riscurilor în întregul sector financiar, mobilizând fonduri de la fonduri de pensii, fonduri de asigurări și alți investitori care investesc în titluri garantate cu ipoteci. Există un „efect multiplicator de la securitizare”.

Cu toate acestea, mecanismul de securitizare are dezavantajele sale. Principalul dezavantaj al securitizării ca metodă de refinanțare a creditelor pentru o bancă este complexitatea organizării tranzacției și, în consecință, costul ridicat al acesteia. Acest lucru face ca securitizarea să fie inaccesibilă băncilor mici și necesitatea de a forma un grup mare de împrumuturi (mai mult de 100 de milioane de dolari) pentru a obține eficiența economică a tranzacției. În plus, complexitatea obiectivă a tranzacției implică dependența acesteia de legislația țării în care se desfășoară, ceea ce duce la așa-numitul „concurența jurisdicțiilor”. În țările cu un sistem juridic continental, securitizarea este de obicei imposibilă fără adoptarea unor acte legislative adecvate.

Experiență străină în utilizarea securitizării

Împrumuturile ipotecare și formele de refinanțare sunt strâns legate de particularitățile jurisdicției fiecărei țări și de tradițiile financiare naționale, standardele fiscale și politica locativă.

Vorbind despre piața creditării ipotecare și a securitizării din țările occidentale, primul lucru pe care ar trebui să-l menționăm este Statele Unite. În Statele Unite ale Americii, pe vremea lui F. Roosevelt, a început să se contureze un sistem extins de creditare ipotecară pentru construcția de locuințe și dobândirea proprietății. Astăzi, sistemul de finanțare a locuințelor din SUA este o piață complexă, la nivel național, cu un număr mare de instituții, inclusiv bănci ipotecare, asociații de economii și împrumuturi, bănci comerciale și de economii, companii de asigurări, fonduri de pensii și altele asemenea. Factorul decisiv pentru succesul în această direcție a fost formarea unei piețe ipotecare secundare, care a rezolvat principala problemă a finanțării locuințelor - problema resurselor de credit.

Deoarece sistemul juridic al SUA este un sistem de drept comun, au fost necesare relativ puține modificări ale legislației fiscale și ale valorilor mobiliare pentru a lansa piața securitizării. Cu ajutorul acestora, resursele financiare care intră pe piața secundară a creditelor ipotecare sunt redistribuite în numele statului. Astfel, sistemul de creditare ipotecară din Statele Unite este un sistem cu două niveluri.

În acest scop, în ani diferiti au fost create organizații specializate - Asociația Națională Federală Ipoteca „Fannie Mae”, FNMA), Corporația de împrumut pentru locuințe (Federal Home Loan Mortgage Corporation „Freddie Mac”, FHLMC) și Asociația Națională pentru Ipoteca „Ginnie” May, GNMA), care au fost create în principal în scopul achiziționării de credite ipotecare pe 30 de ani cu rată fixă cu opțiune de rambursare anticipată.

În Statele Unite, principalul tip de împrumut este un împrumut cu rată fixă. Împrumutatul poate obține un împrumut cu rată fixă pe 30 de ani cu opțiunea de rambursare oricând, fără penalități. Piața secundară, bazată pe securitizare și emitere de titluri garantate cu ipoteci, este un mecanism eficient de evaluare și acoperire a riscurilor de rambursare anticipată din punctul de vedere al investitorilor și este un domeniu în în ultima vreme se dezvoltă, de asemenea, destul de dinamic.

Schemă bine stabilită pentru refinanțarea creditelor ipotecare și strângerea de bani fonduri de pensiiîn SUA înseamnă că FNMA are un „buzunar fără fund” care îi permite să cumpere orice număr de credite ipotecare de la bănci și să dicteze condițiile de împrumut pentru întreaga piață. Agenția emite titluri garantate cu ipoteci, sau așa-numitele MBS (Mortgage-Backed Securities), în schimbul grupurilor de credite ipotecare de la creditori. Pentru creditori, aceste titluri sunt un activ mai lichid care poate fi deținut sau vândut pe bani reali. De asemenea, sunt tranzacționate pe piața de valori mobiliare prin bursa de pe Wall Street.

Băncile americane oferă atât produse standard FNMA (la fel cum băncile rusești lucrează în cadrul programului AHML), cât și propriile lor produse. Cu toate acestea, FNMA poate achiziționa orice împrumut dacă îndeplinește standardele agenției în ceea ce privește valoarea, condițiile împrumutului și alți parametri importanți 3 .

Piața titlurilor de valoare garantate cu ipoteci din SUA este acum cea mai mare piață de datorii din lume (6 trilioane de dolari datorii totale). Garanțiile oferite de Fannie Mae și Freddie Mac exclueau riscurile de credit ale investitorilor, deși acoperau riscul rambursării anticipate. Dar pe lângă direcția centralizată, supravegheată de FNMA, FHLMC, GNMA, există și o direcție descentralizată, care există datorită unui număr semnificativ de programe de creditare ipotecară ale băncilor comerciale.

Piața titlurilor de valoare garantate cu ipotecă (MBS) private (fără agenție) a început să se dezvolte în Statele Unite în anii 1980, cu o intervenție redusă a guvernului (cu excepția reglementării impozitării entităților cu scop special). În 2006 (începând cu 1 ianuarie 2007), emisiunea de titluri garantate cu credite ipotecare a atins 899,2 miliarde USD.

În ceea ce privește titlurile garantate cu ipoteci fără agenție (RMBS și CMBS), piața a crescut la un record de 742,8 miliarde USD, în creștere cu 15,1% față de 2005, inclusiv a crescut volumul titlurilor garantate cu ipoteci fără agenție RMBS (titluri garantate cu ipoteci rezidențiale) 17,2% la 574,3 miliarde USD în 2006, iar CMBS (titluri garantate cu ipoteci comerciale) a ajuns la 168,5 miliarde USD în 2006.

Astfel, putem concluziona că securitizarea în Statele Unite este un mecanism bine stabilit și utilizat pe scară largă pentru refinanțarea creditelor ipotecare în rândul băncilor comerciale din SUA.

Particularitatea pieței europene de creditare ipotecară este versatilitatea acesteia, varietatea formelor de organizații de creditare, programe de creditare și scheme de refinanțare. Nu există organizații în Europa ale căror sarcini să fie asemănătoare cu cele ale lui Fannie Mae și Freddie Mac din Statele Unite.

Vorbind despre piața primară de creditare, trebuie remarcat, de asemenea, că diferite țări folosesc condiții diferite de creditare ipotecară, iar fiecare țară și-a dezvoltat propriile instrumente pentru refinanțarea creditării ipotecare. În Europa, practic nu există credite ipotecare pe 30 de ani cu rată fixă cu opțiuni de rambursare anticipată fără penalități. Majoritatea creditelor ipotecare au o rată variabilă sau rata dobânzii este fixă pentru o perioadă scurtă de timp, după care se resetează. De regulă, în majoritatea cazurilor există o penalizare pentru rambursarea anticipată.

Mai mult perioadă scurtă fixarea ratei dobânzii creează nevoia de refinanțare a creditelor ipotecare, fie prin securitizare, fie prin emiterea de obligațiuni garantate.

Tabloul actual al dereglementării pe piața primară este rezultatul unei anumite dereglementări a pieței ipotecare din cadrul fiecărei țări. Procesul de standardizare a creditelor nu există deloc din cauza diversității acestora.

În ceea ce privește sursele de refinanțare a pieței ipotecare europene, trebuie menționat că cea mai comună formă de refinanțare a creditării ipotecare este utilizarea depozitelor. Experții de la Federația Europeană de Ipoteca estimează volumul refinanțărilor efectuate prin mecanisme de depozit la peste 50%. O altă formă de refinanțare este împrumutul de fonduri de la o altă instituție financiară (aproximativ 10%). Titlurile de datorie ipotecară reprezintă aproximativ 20%, iar economiile contractuale aproximativ 10%. În 2006, 10% din piață a fost refinanțată prin securitizare.

Aplicarea mecanismului de securitizare pe piața de creditare ipotecară din Rusia

Piața de securitizare a activelor ipotecare rusești este unul dintre segmentele pieței financiare cu cea mai rapidă creștere. O nișă separată este ocupată de tranzacțiile care implică securitizarea activelor ipotecare. La sfârșitul anului 2006, ponderea creditelor ipotecare securitizate era de 12% 4 .

În ciuda creșterii rapide a pieței de securitizare pentru activele rusești, volumul acesteia nu este încă comparabil cu cel al țărilor dezvoltate. Pentru comparație: în Europa, în 2006, au fost emise titluri de valoare în valoare de 458,9 miliarde de euro, ceea ce a fost cu 40% mai mare decât valoarea corespunzătoare din 2005. În Statele Unite, în 2006, au fost emise titluri de valoare securitizate pentru aproximativ 1,5 trilioane de dolari, o creștere de aproximativ 8% față de anul precedent. 5 .

Securitizarea în Rusia are multe fețe și este necesar să se identifice cel puțin trei componente ale pieței de securitizare din Rusia.

Prima parte este legată de securitizarea transfrontalieră. Majoritatea companiilor emitente plasează în prezent obligațiuni securitizate pe piața externă (așa-numita securitizare transfrontalieră, când SPV este înregistrată în afara teritoriului Federației Ruse) (Tabelul 2).

Accentul emitenților pe piața externă se datorează în primul rând nivelului încă insuficient de dezvoltare a bazei de investiții interne și problemelor de legislație.

A doua parte este securitizarea locală, reglementată de legea rusă „Cu privire la titlurile ipotecare” 6 . Până în prezent, doar trei astfel de tranzacții au fost efectuate (Tabelul 3) 7 .

A treia parte este securitizarea folosind mecanismul fondurilor mutuale închise. Se realizează în baza legii „On fonduri de investitii» 8 și, potrivit experților, are un potențial mare.

Spre deosebire de țările occidentale, tranzacțiile de securitizare sunt destul de rare pe piața rusă. Finanțarea creditelor ipotecare în Rusia este încă realizată în primul rând prin resursele sistemului bancar, care nu pare să fie atât de eficient, având în vedere capitalizarea redusă și accesul limitat la resurse financiare pe termen lung, în contextul nevoii generale semnificative a economiei. pentru resursele de credit.

Astăzi, băncile rusești ies din situație prin efectuarea de tranzacții de securitizare în zone offshore. Acest lucru permite investitorilor străini cu resurse enorme să aibă acces la piata ruseasca credit ipotecar. Nu există încă investitori în Rusia care să fie pregătiți să cumpere titluri complexe (din punct de vedere al prețului) în valoare de 10 miliarde de dolari (așa estimează experții străini potențialul volum anual al pieței de securitizare).

Cu toate acestea, această sursă are și dezavantajele ei.

În primul rând, utilizarea sa depinde în mare măsură de fluctuațiile speculative de pe piețele financiare internaționale, inclusiv de piața valutară extrem de volatilă.

În al doilea rând, acest instrument financiar, fiind destinat investitorilor internaționali, datorită complexității și parametrilor financiari, nu este atractiv pentru majoritatea investitorilor ruși și, prin urmare, nu contribuie la mobilizarea resurselor interne ale economiei ruse pentru dezvoltarea creditelor ipotecare. și, în general, stabilizarea economiei ruse 9 .

În prezent, în Rusia există o situație dificilă în domeniul refinanțării creditelor ipotecare, deoarece, pe de o parte, piața creditării ipotecare se dezvoltă într-un ritm accelerat, volumul creditelor emise crește cu aproximativ 30–35% anual, împingând constant băncilor să caute noi surse de refinanțare, ceea ce contribuie la dezvoltarea unui astfel de mecanism de refinanțare precum securitizarea activelor ipotecare.

Pe de altă parte, băncile rusești, din cauza crizei de pe piețele financiare occidentale, s-au trezit într-o situație de dependență de investitorii străini. Dintre numeroasele scheme de securitizare existente, băncile ruse preferă să utilizeze securitizarea transfrontalieră (când se creează o entitate juridică specială nu pe teritoriul Federației Ruse), ceea ce are loc din motive obiective - lipsa reglementărilor din legislația rusă care să permită pentru securitizare locală eficientă și investitori în titluri garantate cu ipoteci în rândul corporațiilor rusești.

Astfel, criza de pe piața ipotecară din SUA care a început anul trecut a fost resimțită din plin de băncile rusești. Nu există nicio cerere de titluri garantate cu ipoteci în rândul investitorilor înspăimântați, iar băncile rusești au pierdut accesul la piețele de datorie occidentale. Banii occidentali relativ ieftini și pe termen lung, strânși prin emiterea de obligațiuni și securitizarea creditelor ipotecare, au fost una dintre sursele creșterii. sistemul rusesc credit ipotecar.

Astăzi, multe bănci sunt nevoite să refuze să atragă fonduri de la investitorii străini care folosesc securitizarea din cauza creșterii ratelor dobânzilor pe piața securitizării creditelor (conform experților, acestea au crescut cu 2-4 puncte procentuale). Băncile care plănuiau să emită titluri ipotecare în a doua jumătate a anului 2007, în special VTB 24, City Mortgage Bank, sunt nevoite să-și ajusteze planurile. Este puțin probabil ca băncile să poată schimba accentul pe împrumuturi în favoarea pieței interne (piața locală de securitizare), deoarece piața financiară rusă nu este suficient de dezvoltată și nu poate compensa lipsa de lichiditate.

Cu toate acestea, consecințele crizei ipotecare globale afectează în mod diferit toate băncile, problemele apar în primul rând în acele organizații care au fost cele mai legate de volume semnificative de investiții străine. O reducere a bazei de resurse ipotecare va determina inevitabil o segmentare suplimentară a pieței, vor supraviețui băncile care au acces la finanțare relativ ieftină. Ca întotdeauna, cei care vor suferi sunt cei mici și instabili, care nu au fonduri proprii.

Criza creditelor ipotecare din Statele Unite și criza ulterioară din alte țări au arătat că nu se poate baza în întregime pe piețele internaționale, dar că este necesar să se dezvolte propria piață internă de finanțare ipotecară. Perspectivele dezvoltării pieței secundare a creditelor ipotecare (piața securitizării) în Rusia constă în căutarea surselor interne de refinanțare a creditelor ipotecare, în extinderea prezenței fondurilor de pensii, a companiilor de asigurări și a marilor investitori corporativi pe piață.

1 Anisimov A.N., Maleeva A.V. Aspecte teoretice ale securitizării activelor bancare / Colecția de lucrări științifice a Universității Tehnice de Stat Caucazian de Nord. Seria „Economie”. 2005. Nr. 1.

2 Obey L. Inovarea financiară în industria bancară. Cazul securitizării activelor // Garland Publishing, Inc. N.Y. & Londra, 2000. P. 71.

3 Marietta E.A. Haffner. Piețele ipotecare secundare din SUA și Țările de Jos, www.borg.hi.is/enhr2005iceland/ppr/ Haffner.pdf

4 Potrivit Moody's.

5 Date pentru întreaga piață de securitizare. Forumul European de Securitizare. ESF Securitization Data Report-Winter 2007, www.europeansecuritisation.com

6 Legea federală din 11 noiembrie 2003 nr. 152-FZ „Cu privire la titlurile ipotecare”.

7 www.rusipoteka.ru. Relevanță din decembrie 2007

8 Legea federală din 29 noiembrie 2001 nr. 156-FZ „Cu privire la fondurile de investiții”.

9 Ivanov O. Propuneri de îmbunătățire a legislației actuale în domeniul creditării ipotecare și al securitizării, www.rusipoteka.ru/review/0407-review.pdf

L.M. Rezvanova,
KMB-Bank, INTESA SANPAOLO Group Bank, Head of Development of Mortgage Lending Management Products

Securitizarea activelor bancare este o sursă destul de nouă și atractivă de finanțare pe termen lung pentru băncile rusești. Cu toate acestea cadrul legislativ nu permite dezvoltarea deplină a acestei zone. Așa-numita securitizare internă (în interiorul țării) se realizează exclusiv pentru garantarea activelor ipotecare, motivul pentru care este prezența unui temei juridic, deși minim, dar suficient pentru realizarea acestor operațiuni. Fără riscuri juridice semnificative, numai drepturile din împrumuturile ipotecare pot fi securitizate, în timp ce securitizarea drepturilor din credite de consum, carduri bancare etc. fie imposibil, fie asociat cu riscuri legale grave. În același timp, principalele probleme ale dezvoltării securitizării în Rusia includ:
- reglementarea necorespunzătoare a gajului de drepturi;
- proceduri strict formale de cesiune a drepturilor;
- imposibilitatea cesiunii de drepturi neindividualizate;
- imposibilitatea cesiunii de drepturi în raport cu un drept care încă nu există, care nu este contestat și nu face obiectul contrapropunerilor.

Cel mai popular activ pentru atragerea de finanțare prin securitizare sunt creditele ipotecare. Aceste active sunt de natură pe termen lung, fiabile și lichide. În același timp, în prezent există o creștere post-criză a volumelor de creditare ipotecare. Agențiile de rating nu au retrogradat titlurile de valoare din cauza activelor subiacente în momentul crizei; Astfel, putem concluziona că stabilitatea acestor active a fost testată în practică. Principalii investitori din Rusia sunt AHML și VEB (de exemplu, în SUA principalul investitor este Rezerva Federală), iar această tendință se va schimba doar dacă se va realiza reforma pensiilor în ceea ce privește posibilitatea de a investi economii în titluri emise prin securitizare. .

Lipsa practicii judiciare ruse ca factor de creștere a riscurilor

Investitorii atribuie faptul că tranzacțiile de securitizare nu au primit încă o verificare adecvată în instanțele ruse ca un factor de creștere a riscurilor. Nu există certitudine în abordările de luare a deciziilor cu privire la astfel de tranzacții, care pot afecta negativ încasarea veniturilor indicate. În caz de faliment și executare silită a obligațiilor, deținătorii de obligațiuni nu participă activ și nu își protejează în comun drepturile datorită faptului că aceste funcții sunt asumate de administratorul insolvenței. Prin urmare, nu este posibil să se prezică în avans consecințele acestei proceduri. În același timp, există riscuri de nevânzare a garanțiilor sau de vânzare la preț redus, ceea ce va duce la o reducere a cantității de fonduri returnate investitorilor. Lichidatorul, administratorul falimentului sau creditorii pot încerca să conteste emitentului legalitatea cumpărării și vânzării de credite ipotecare. În cazul în care instanța decide că vânzarea ipotecilor a fost ilegală, tranzacția poate fi reziliată și emitentul poate fi obligat să restituie bunurile băncii.

Pericolul lichidării unui agent ipotecar

Agentii ipotecari nu au dreptul de a incheia contracte de compensare cu indiviziiși desfășoară tipuri de activități comerciale neprevăzute de legea federală „Cu privire la titlurile ipotecare”. Încălcarea acestei cerințe este un motiv pentru ca organul executiv federal responsabil de piața valorilor mobiliare să se adreseze instanței cu o cerere de lichidare a agentului ipotecar. De asemenea, în cazul în care capitalul autorizat este redus sub limitele stabilite, societatea poate fi lichidată la cererea autorităților de înregistrare. În cazul unor încălcări grave în timpul înregistrării unei organizații, această organizație poate fi ulterior lichidată printr-o hotărâre judecătorească. O persoană juridică care, în ultimele douăsprezece luni anterioare momentului în care autoritatea de înregistrare a luat decizia relevantă, nu a depus documentele de raportare impuse de lege Federația Rusă privind impozitele și taxele și nu a efectuat tranzacții cu cel puțin una cont bancar, este recunoscut ca și-a încetat efectiv activitățile. O astfel de entitate juridică poate fi exclusă din Registrul de stat unificat al persoanelor juridice. Toate riscurile de mai sus de lichidare a agentului ipotecar afectează negativ atractivitatea investițională a valorilor mobiliare emise prin securitizarea activelor în conformitate cu legislația rusă.

Dezvoltarea cadrului legislativ pentru securitizările interne

Securitizarea drepturilor la credite de consum, carduri bancare etc. fie imposibil, fie asociat cu riscuri legale grave

Asociația Băncilor Regionale din Rusia, ținând cont de nevoile sectorului bancar de a atrage lichidități suplimentare, a pregătit un proiect de lege federală „Cu privire la securitizare”, dând speranță pentru dezvoltarea rapidă a cadrului legislativ necesar pentru mai mult ca niciodată problemă de actualitate securitizare. Pe baza practicii străine, legea distinge o comunitate financiară specializată, a cărei activitate exclusivă este emisiunea de valori mobiliare, îndeplinirea obligațiilor în temeiul căreia se realizează în detrimentul încasărilor de numerar din creanțe. Totodată, această comunitate va fi condusă (fără a se crea organe colegiale) de către unicul organ executiv reprezentat de societatea de administrare. Reorganizarea și plata dividendelor vor fi interzise până la îndeplinirea tuturor obligațiilor față de investitori. În același timp, este planificată emiterea de obligațiuni fără înregistrarea de stat a emisiunii lor și un raport privind rezultatele emisiunii lor. În cazul falimentului unei companii, decontările trebuie efectuate mai întâi asupra creanțelor creditorilor în conformitate cu decizia de a emite obligațiuni. De asemenea, FFMS elaborează un proiect de lege „Cu privire la securitizarea activelor financiare”, totuși, în prezent, doar conceptul proiectului de lege este disponibil public și nu există date exacte pentru formarea și aprobarea proiectului de lege. În acest sens, securitizarea internă fără riscuri juridice semnificative este posibilă doar în legătură cu activele ipotecare.

Schema de atragere a finantarii prin securitizarea creditelor

În condițiile actuale de piață, băncile de orice nivel pot atrage finanțări suplimentare prin securitizarea unui portofoliu de credite ipotecare. Iar dacă băncile mari, cu un nivel ridicat de adecvare a capitalului, sunt capabile să emită titluri din bilanţ, printr-un SPV cu sprijinul iniţiatorului sau în cadrul programelor instituţiilor de dezvoltare, atunci băncile mijlocii şi mici, cu un volum insuficient de active care îndeplinesc cerințele, sunt capabile să efectueze emisiuni comune de titluri garantate cu ipotecă de către mai mulți inițiatori sau eliberări comune în cadrul programelor instituțiilor de dezvoltare.
Schema generală de securitizare a activelor bancare (implicarea suplimentară a contrapărților este posibilă în funcție de sistemul tranzacției) este prezentată în Figura 2.

Figura 2. Schema generală de securitizare a activelor bancare

Banca împrumutătoare, eliberând împrumuturi debitorilor și formând în bilanțul său o sumă suficientă de datorie împrumută, vinde această creanță de împrumut unei persoane juridice speciale (SPV), atrăgând astfel finanțare suplimentară. SPV primește ratingul necesar pentru plasarea valorilor mobiliare.
Dacă luăm în considerare experiența celui mai mare participant pe piața rusă de obligațiuni garantate cu credite ipotecare, schema de securitizare arată astfel (Figura 3):

Figura 3. Schema de securitizare

În același timp, este de remarcat importanța ratingului rezultat, întrucât pentru investitorii instituționali, screening-ul valorilor mobiliare are loc prin analiza de risc, inclusiv prin evaluări de rating. La atribuirea unui rating, se iau în considerare următorii factori:
- structura juridica a tranzactiei (in special in ceea ce priveste valabilitatea vanzarii);
- calitatea fondului de active utilizate în securitizare;
- capacitatea inițiatorului de a deservi activele.
În securitizare, titlurile de valoare sunt de obicei emise în tranșe. Fiecare tranșă este testată de agenția de rating pentru posibilitatea existenței fără obligații în timpul testării de criză. Dacă sunt emise două tranșe, Tranța A va fi „senior” față de Tranșa B. Astfel, plățile din Tranșa B vor fi efectuate a doua după plățile din Tranșa A (plățile sunt de obicei împărțite în principal și dobândă; ambele tipuri de plăți sunt subordonate) datorate. la ordinea plăților. În consecință, nu pot fi efectuate plăți în Tranșa B până când plățile datorate pentru Tranșa A au fost efectuate în totalitate exemplul dat – Tranşa A – şi le permite să primească un rating mai mare). Riscul de țară este analizat și în ceea ce privește posibilitatea introducerii restricțiilor privind convertibilitatea monedei naționale în cazul unui stres economic suficient de serios, precum și riscul intervenției directe a guvernului în tranzacție. De exemplu, în unele țări, într-o situație de criză economică, care nu este neapărat asociată cu o incapacitate de plată a unui stat suveran, au fost introduse măsuri care nu permiteau băncilor să încaseze datorii ipotecare.

După aceasta, SPV efectuează emisiunea, vânzând titlurile emise investitorilor. În procesul de rambursare a împrumuturilor de către debitorii băncii inițiatoare, SPV primește resurse pentru a-și onora creanțele față de creditori. Mai mult, este de remarcat faptul că utilizarea SPV în securitizare este un factor important care reduce riscurile investitorilor și crește atractivitatea investițională a titlurilor. Motivul pentru aceasta este limitările privind funcționarea acestei structuri:

Subiect special de activitate;
- limitarea apariţiei de noi obligaţii;
- lipsa angajatilor in SPV;
- dreptul de preempțiune al investitorilor cu privire la activele SPV;
- restricții privind lichidarea și reorganizarea.

În general, orice activ bancar care are fluxuri de numerar stabile și predeterminate primite de bancă în procesul de lucru cu acest activ poate fi activul de bază al unei securitizări. Dar, pe baza costurilor ridicate și a intensității forței de muncă a procesului de securitizare, se poate presupune că dobânda este în principal asupra activelor pe termen lung, în special a creditelor ipotecare pe termen lung.

Creșterea ratingului ca modalitate de creștere a atractivității investiționale a titlurilor de valoare emise prin securitizare

Ratingul ridicat al titlurilor de valoare emise prin securitizare, precum și prezența garanțiilor suplimentare, sunt factori pozitivi în creșterea atractivității investiționale a titlurilor, ceea ce crește probabilitatea plasării cu succes a obligațiunilor pe piață. Atingerea ratingului minim stabilit, care face posibilă efectuarea unui plasament, pentru titlurile emise se poate realiza prin creșterea volumului garanțiilor și selectarea activelor de înaltă calitate. În acest caz, ratingul titlurilor de valoare poate fi mai mare decât ratingul inițiatorului însuși, deoarece riscurile asupra valorilor mobiliare sunt acoperite integral de garanție, iar riscurile emitentului devin un factor secundar.

Securitizarea externă este o modalitate actuală de securitizare a împrumuturilor pe termen lung

Securitizarea externă oferă mai multe oportunități de atragere de finanțare, întrucât există cadre legale pentru efectuarea acestor tranzacții, experiență în efectuarea tranzacțiilor și companii capabile să structureze tranzacția. Dar este de remarcat faptul că vânzarea titlurilor de valoare denominate în valută, garantate cu active în ruble (iar băncile au mai multe active în ruble decât cele în valută), duce la apariția unor riscuri valutare semnificative, de natură pe termen lung. În acest sens, este obligatorie acoperirea riscurilor valutare, ceea ce duce la o creștere a costului securitizării.
Pentru a efectua securitizări externe, SPV-urile sunt adesea atrase sau create în Luxemburg, Irlanda și Olanda în conformitate cu legislația locală. Nu există restricții asupra activelor securitizate sau asupra tipului de titluri emise (instrumente de creanță, instrumente de participare la o organizație, instrumente hibride).

plăcere scumpă

Datorită costului ridicat (indiferent dacă este vorba de securitizare internă sau externă), este necesar să se calculeze efectul securitizării în curs de desfășurare, întrucât, prin atragerea de resurse la o rată relativ scăzută, costurile suplimentare pot face tranzacția neatractivă. Costurile suplimentare sunt asociate cu implicarea instituțiilor de servicii, precum agenții ipotecari, agenții de decontare, agenții de plată, companiile de audit, companiile de contabilitate, depozitarii etc. (vezi tabelul). Volum cheltuieli suplimentareîn cele din urmă poate ajunge la un milion de dolari. În acest sens, este necesar să se calculeze volumul minim de securitizare. De cele mai multe ori, 100 de milioane de dolari este un minim acceptabil. Prin urmare, băncile mici și mijlocii pot lua în considerare opțiunea de a combina pool-urile formate și de a implementa în comun securitizarea.

Participanții la procedura de securitizare

Participant	Caracteristică
Inițiator	O bancă care formează un pool de active și le vinde unei persoane juridice speciale
Persoană juridică specială (în cazul securitizării ipotecare - agent ipotecar) / SPV	Emite obligațiuni garantate cu împrumuturi
agent de decontare (bancă)	Banca în care sunt deschise contul emitentului și contul de acoperire pe numele emitentului.
Agent de plată	O bancă care efectuează plăți între o entitate juridică specială și investitori (plata valorilor mobiliare achiziționate, plata cupoanelor, răscumpărarea)
Firma de audit	Conduite audit modele de securitizare
Firma de contabilitate	Oferă contabilitate și contabilitate fiscală pentru agentul ipotecar
Depozitar	Oferă stocarea centralizată a obligațiunilor
Depozitar special	Custodează creditele ipotecare asociate cu împrumuturile care servesc drept garanție pentru obligațiuni.
Agent de service	Oferă servicii de deservire a datoriilor la împrumuturi

O formă de shadow banking

Consiliul de Stabilitate Financiară (FSB) clasifică securitizarea ca o formă de bancare umbră. Securitizarea permite refinanțarea băncilor prin atragerea de resurse prin emisiunea de titluri garantate prin împrumuturi deja emise. Înainte de criză, unele bănci, cum ar fi IKB din Germania, acumulau miliarde de euro în astfel de instrumente folosind mecanisme în afara bilanțului care ulterior s-au prăbușit. Având în vedere îngrijorarea factorilor de decizie cu privire la faptul că sistemul bancar din umbră este răspândit, există o probabilitate mare de control și reglementare sporit a procedurilor de securitizare.
Astfel, în realitățile actuale, sectorul bancar poate atrage finanțare pe termen lung prin emiterea de titluri garantate cu datorii de credit pe termen lung atât în Rusia (garantate cu credite ipotecare), cât și în străinătate (fără restricții privind tipul de garanție).

Deși creditele ipotecare au apărut în țara noastră nu cu mult timp în urmă, acestea au devenit deja o parte integrantă a întregului sistem bancar al țării și un instrument financiar de înțeles și destul de solicitat de cetățeni. Acesta este unul dintre cele mai lungi tipuri de produse de împrumut în unele bănci, perioada de rambursare a acestuia ajunge la treizeci de ani. Riscul care însoțește acest împrumut este reciproc atât pentru debitor, cât și pentru creditor. Într-adevăr, într-o astfel de perioadă se poate dovedi ca Khoja Nasreddin: fie padishah-ul va muri, fie măgarul, fie Khoja însuși. Dacă nu sunt prevăzute măsuri de plasă de siguranță pentru împrumutat, atunci creditorul folosește o strategie deja dovedită numită securitizarea creditelor ipotecare.

Securitizarea creditelor ipotecare este o modalitate de a reduce riscurile băncilor. În principiu, acest lucru este clar de la rădăcina cuvântului „securitate”, adică „protecție”. Singura întrebare este cum se întâmplă acest lucru și de ce băncile cred că procesul de acordare a unui astfel de împrumut pe termen lung este și mai riscant pentru ele decât pentru împrumutat.

În principiu, securitizarea creditelor pe termen lung, care include creditele ipotecare, are loc după un principiu: trebuie să-l vinzi unei alte organizații financiare, poate la un preț puțin mai mic, renunțând astfel la riscul tău. Drept urmare, banca, care, pentru a-și asigura acest portofoliu de credite, a împrumutat bani de la o altă bancă, primește bani reali în loc de datorie de depozit. Având acest activ, el poate achita împrumutul sau poate folosi banii primiți pentru a emite același credit ipotecar, de exemplu.

Procesul prin care o bancă vinde datoriile clienților săi față de aceasta are loc prin vânzarea valorilor mobiliare emise de această bancă - obligații de creanță. Drept urmare, banca care își vinde portofoliul de credite pe termen lung în acest fel câștigă de două ori - își elimină propria datorie de credit și își reduce pierderile financiare la o cifră acceptabilă în cazul în care împrumutatul intră în faliment.

Securitizarea portofoliilor de credite ipotecare a devenit o practică comună pentru bănci de a muta bani dintr-un buzunar în altul. Această procedură poate fi comparată și cu înmânarea reciprocă a unei grenade cu știftul scos din mână în mână. Oricine explodează în mâinile lui nu are noroc. Acesta este un fel de analog al „ruletei ruse” jucat de bancheri.

Cel mai mult într-un mod simplu Securitizarea unui împrumut poate fi explicată folosind următorul exemplu:

Vasya îi dă lui Petya 100 de ruble cu acordul că la sfârșitul lunii îi va da 150.
Într-o zi, Vasya află că firma în care lucrează Petya este aproape falimentară. Nimeni nu susține că Petya nu va rambursa întreaga datorie, dar Vasya consideră riscul foarte mare și inacceptabil pentru el însuși.
Vasya merge la autoritatea din curte Seryozha și se oferă să cumpere datoria lui Petya de la el pentru 120 de ruble, susținând că Petya îi datorează 150, iar în cele din urmă Seryozha va primi 30 de ruble „așa”.
Seryozha, evaluându-și puterea, este de acord și Petya, nebănuitoare, devine îndatorată față de el. Mai mult, nimeni nu-i interzice lui Seryozha, care are „resursa administrativă” sub forma unei bande, să crească valoarea datoriei la 200 de ruble.

De fapt, mecanismul de securitizare este mult mai complex și mai puțin criminalizat. Constă în emiterea de către bancă, deținătoarea portofoliului de credite, a unui pachet de valori mobiliare care confirmă obligațiile de datorie ale debitorilor față de aceasta. Este eliberat în mai multe porțiuni, fiecare dintre acestea fiind numită tranșă.

Pentru a convinge cumpărătorii că achiziția este profitabilă și că o astfel de tranzacție nu este prea riscantă, banca lucrează împreună cu agenții de rating care determină gradul de risc și lichiditatea acestor obligații de creanță. De regulă, un portofoliu de credite este vândut în mai multe tranșe, primele emise fiind numite „senior”, sunt considerate mai lichide și deci mai scumpe. Cele mai recente sunt cele mai tinere și sunt emise aproape fără securitate.

Securitatea unor astfel de tranșe se calculează din garanția materială a împrumutului. De exemplu, un credit ipotecar este emis împotriva garanției apartamentului cumpărat. Până la eliberarea ultimei tranșe, valoarea de piață a apartamentului poate scădea, astfel că obligațiile (garanțiile) deja atașate tranșelor emise anterior epuizează complet costul unui astfel de apartament. Drept urmare, cumpărătorii ultimelor tranșe nu au garanții. De obicei, banca care emite valorile mobiliare le păstrează. Cu toate acestea, dacă valoarea de piață a apartamentului a crescut, atunci cumpărătorii tranșei junior vor beneficia mai mult.

Garanția emisă de bancă - confirmarea obligațiilor de datorie ale terților față de aceasta - începe să-și trăiască propria viață. Poate fi vândut sau reipotecat de mai multe ori. Acum, în Rusia, piața pentru astfel de obligații de datorie este foarte mare. Drept urmare, o persoană care a luat un credit ipotecar de la o bancă ajunge să datoreze bani mai multor creditori. Dacă ducem lucrurile până la absurd, atunci la vecinul de pe palier.

Securitizarea creditelor ipotecare a început să fie folosită de băncile rusești relativ recent. Acesta este un instrument special pe care instituțiile financiare îl folosesc pentru a-și reduce propriile riscuri. Să aruncăm o privire mai atentă la ce înseamnă această procedură și cum este aplicată în practică.

Securitizare: definiție și tipuri

În termeni simpli, securitizarea creditelor ipotecare este vânzarea de datorii. Atunci când o bancă emite fonduri pentru achiziționarea de bunuri imobiliare rezidențiale sau comerciale, există adesea riscul ca împrumutatul să nu ramburseze datoria sau să plătească doar parțial. Pentru a reduce astfel de riscuri, companiile financiare emit titluri ipotecareși revând investitorilor. Aceștia din urmă le cumpără adesea la un cost mai mic și primesc venituri în viitor.

Portofoliul de credite, de regulă, include un pachet de obligații de datorie cu corelație scăzută. Adică fiecare credit ipotecar nu depinde de celălalt și o scădere a rentabilității unuia nu afectează profitul creditului „învecinat”. Astfel, chiar dacă portofoliul conține împrumuturi relativ riscante (sau cu lichiditate medie), randamentul total va fi mai mare decât vânzarea tuturor datoriilor separat. Pretul de vanzare se formeaza tinand cont de diverse riscuri. De asemenea, situația economică generală din țară poate afecta marja de profit a investitorului.

Beneficiul băncii de pe urma securitizării activelor este evident: returnează rapid fondurile transferate clienților, ceea ce face posibilă refinanțarea debitorilor și se protejează de riscurile nerambursării datoriilor, adică de potențiala pierdere de profit.

Securitizarea este împărțită în două tipuri principale:

Cu participarea activelor bancare - efectuate folosind emisiunea de titluri de valoare sau prin credite atrase.
Cu participarea activelor externe (nebancare) - realizată datorită fondurilor de credit sau finanțelor provenite de la bursă.

Procedura de securitizare presupune participarea:

Banca inițiatoare – oferă credite ipotecare și le deservește.
Organizație specială de investiții – cumpără active de la creditorul inițiator, le acumulează și se ocupă de valori mobiliare.
Administrator de rezervă - începe să îndeplinească sarcini numai după ce banca principală își pierde capacitatea de a deservi aceste împrumuturi.
Garant – sprijină procesul de securitizare la nivel de credit. Aceasta ar putea fi o bancă mare sau o companie de asigurări.
Agent de plăți (ipotecare) – efectuează tranzacții cu valori mobiliare.
Underwriter – structurează tranzacția, evaluează și menține valoarea titlurilor.
Firma de consultanta (rezolva probleme juridice si contabile) – ofera consultanta in domeniul fiscal si jurisprudenta.
Agenție de rating - atribuie un rating titlurilor ipotecare emise ținând cont de caracteristicile studiate ale pool-ului (portofoliului de credite) și de nivelul de independență financiară a participanților la tranzacție.
Investitorii – sunt angajați în a investi bani în titluri garantate cu ipoteci emise.

Aceasta este o schemă clasică. Este posibil ca unii participanți să nu apară în tranzacție, de exemplu, atunci când folosesc un astfel de tip ca securitizare sintetică. În acest caz, banca originară cedează drepturile de creanță în temeiul obligațiilor de creanță direct cumpărătorului (investitorului). În acest caz, nu este necesar să se creeze o societate de investiții specială, care, de regulă, este o societate pe acțiuni.

Cum funcționează procesul

În termeni simpli, procesul arată astfel:

acordarea de credite ipotecare pentru debitori;
formarea unui pool de credite;
emisiunea de valori mobiliare;
vânzarea de obligații de datorie către un investitor;
realizarea unui profit.

Inițial, banca originară formează și acumulează un pool de credit pentru emiterea de titluri. Având în vedere că costul real al unei astfel de tranzacții pentru bancă este destul de semnificativ, portofoliul ar trebui să conțină mai mult de una sau două obligații care se pot ridica la mii; Există anumite cerințe pentru activele în sine, de regulă, acestea sunt împrumuturi ipotecare care sunt similare ca risc, termeni și lichiditate. Schema de securitizare poate fi oricare.

Acumularea de active (datoria ipotecară) se face în moduri diferite. Banca poate face acest lucru în cadrul organizației sale, ceea ce nu este întotdeauna profitabil. Opțiune alternativă- acumularea unor astfel de active în afara bilanțului - în acest scop se creează societăți pe acțiuni (organizații speciale de investiții - una dintre părțile la tranzacție).

Societățile speciale de investiții (denumite SPV) împreună cu un agent plătitor emit valori mobiliare pentru vânzarea lor ulterioară. Pe baza analizei agenției de rating se evaluează lichiditatea „produsului”. În aceeași etapă, sunt implicați un asigurator și o agenție de consultanță, care monitorizează procesul și oferă suportul necesar în ceea ce privește înființarea contabilității, plata impozitelor și latura juridică a tranzacției.

Ulterior, banca originară, care a emis inițial credite ipotecare persoanelor fizice sau juridice, deservește aceste împrumuturi, adică acceptă plata pentru acestea de la debitori. Dacă își pierde licența sau capacitatea de a continua să acționeze ca agent, se aduce o rezervă centru de service, continuă să deservească împrumuturile.

Garanția pe care banca a emis-o pentru a confirma obligațiile de datorie poate fi ulterior gajată sau vândută de mai multe ori.

Împrumutatul care a achiziționat proprietatea continuă să plătească împrumutul ipotecar în modul prevăzut de contract. Securitizarea nu afectează în niciun fel acest proces. Singura excepție poate fi modificarea detaliilor destinatarului

fonduri în cazul încetării activității băncii originare.

Cum a fost introdusă securitizarea în Federația Rusă Procedura de securitizare a apărut în Rusia relativ recent. În procesul dezvoltării sale rol important

formarea AHML a jucat un rol. Societățile bancare au emis împrumuturi, care ulterior au fost achiziționate de această agenție, creată sub autoritatea statului.

Demararea securitizării a fost făcută de instituțiile comerciale de creditare în 2005, într-o perioadă în care structuri bancare precum Russian Standard, Soyuz și Home Credit au efectuat tranzacții care vizează refinanțarea portofoliilor inclusiv credite de consum și credite auto. Pionierul procedurii de securitizare a creditelor ipotecare a fost Gazprombank în 2007, dând exemplu pentru alte bănci. În următorii trei ani, după ce au fost încheiate o serie de tranzacții inițiale în Federația Rusă, numărul acestora a început să crească rapid. Nu numai portofoliile de credite de consum au început să acționeze ca active pentru emiterea de valori mobiliare. Lor li s-au alăturat împrumuturile auto și ipotecare, precum și plățile de factoring. Toate tranzacțiile finalizate au avut forma transfrontalieră

În 2008, din cauza agravării crizei financiare, tranzacțiile transfrontaliere au devenit imposibile. S-a putut reînnoi abia după 4 ani. În același timp, practica bancară rusă a câștigat prima experiență în implementarea securitizării pe piața internă. Tocmai acest moment a marcat începutul dezvoltării unei scheme de refinanțare a activelor de diferite forme folosind obligațiuni emise în interiorul țării.

În 2017, agenția de creditare ipotecară pentru locuințe și Sberbank au efectuat o tranzacție la scară largă pentru a securitizare împrumuturi pentru locuințe. Obligațiuni ipotecare cu o singură tranșă au fost emise cu participarea Fabricii IBC, create cu scopul de a atrage investiții financiare pe piața ipotecară din Rusia, precum și de a crește numărul de tranzacții de credit finalizate la rate mai mici.

În 2019, titlurile de valoare sunt prezente și pe piața secundară, ceea ce în viitor va duce cel mai probabil la o reducere a riscului și la mobilizarea rezervelor de numerar disponibile prin refinanțare. Modul în care securitizarea activelor pe segmentul bancar se va manifesta în viitor depinde în mod direct de schimbările din cadrul legislativ legislativ și de dezvoltarea lui viitoare. Factorii limitatori pot include cererea insuficientă, adică numărul de investitori dispuși să investească în valori mobiliare.

Dar este de remarcat faptul că procedura în sine este destul de benefică pentru toate părțile la tranzacție. Diverse companii care profită din activitățile lor participă la procesul de creditare ipotecară prezintă mai puține riscuri pentru structurile bancare, crescând volumul creditelor acordate. Acesta din urmă este benefic pentru populaţie şi persoane juridice, deoarece vă deschide oportunitatea de a vă cumpăra propriul imobil pentru a trăi sau a desfășura activități comerciale.

Securitizarea ipotecare înseamnă de fapt procedura de refinanțare a unui credit ipotecar. În cazul în care formatul de cooperare încetează să se potrivească împrumutatului sau împrumutătorului, o terță parte intră în imagine. De regulă, vorbim despre achiziționarea de obligații de credit în condiții favorabile pentru toată lumea. Banca care a emis ipoteca debitorului are dreptul de a revinde obligațiile unui terț. Un nou participant la proces își asumă interesul în tranzacție și își asumă riscuri de credit. Pentru ca transferul de drepturi să aibă loc, se inițiază emisiunea de titluri garantate cu ipotecă. Aceste documente acționează ca obiect al tranzacției.

Piața securitizării

Piața securitizărilor din Federația Rusă a apărut în 2004. Prima tranzacție a fost realizată la inițiativa OJSC Gazprom. Valorile mobiliare emise au confirmat drepturile la obligații pentru viitoarele chitanțe de export de combustibil albastru. Valoarea tranzacției a fost de 1,25 miliarde de dolari. În 2005, pe piața rusă au fost înregistrate încă 2 tranzacții de securitizare. În 2006 au fost deja 8 astfel de tranzacții și așa mai departe. În prezent, securitizarea în Federația Rusă se dezvoltă destul de activ. Refinanțarea creditelor cu amănuntul este unul dintre cele mai comune produse. Serviciul face viața mult mai ușoară pentru debitori și creditori.

Tranzacții de securitizare

Pentru a face baza de resurse mai accesibilă, băncile ruse efectuează tranzacții de securitizare. Vorbim de instituții financiare cu rating B sau BB. În același timp, se presupun ratinguri de BBB+ sau mai mari pentru tranșele senior care urmează să fie primite. Astfel de condiții oferă beneficii economice directe din securitizare. Costurile de tranzacție prea mari și volumele mici de tranzacții de securitizare în Federația Rusă reduc semnificativ efectul economic net al tranzacțiilor.

Securitizarea în Rusia

Piața securitizării din Rusia a cunoscut o dezvoltare rapidă în 2006. De atunci, numărul emisiunilor de valori mobiliare în diverse domenii a crescut constant. Cererea pentru produs este determinată de nevoia tot mai mare a inițiatorilor (emite și emit împrumuturi ipotecare) de a-și extinde baza de resurse. Acest lucru face posibilă optimizarea finanțării activelor în creștere rapidă. Securitizarea se realizează în masă pe segmentul creditelor de retail ale băncilor comerciale. Astfel, creditorii sunt capabili să umple deficitul de resurse împrumutate pentru a crește și mai mult volumul activelor de retail.

Securitizarea activelor

Securitizarea activelor este o sursă cu adevărat atractivă de finanțare pe termen lung pentru majoritatea băncilor comerciale din Federația Rusă. Din păcate, un cadru legislativ imperfect nu va permite să se dezvăluie potențialul maxim al acestei tendințe populare. Securitizarea în Federația Rusă se realizează cu scopul de a forma garanții pentru activele ipotecare. În acest scop, țara a dezvoltat un cadru legal suficient. La securitizarea creditelor bancare sau de consum, posibilele riscuri juridice rămân încă destul de mari.

Securitizarea creditelor

Multe bănci comerciale au nevoie de surse de finanțare pe termen lung. În acest scop, inițiază securitizarea creditelor din segmentul creditelor ipotecare. Jucătorii importanți de pe piața de credit sunt capabili să emită valorile mobiliare necesare folosind resursele disponibile în bilanțurile lor. Astfel de procese se desfășoară în cadrul programelor desfășurate la instituțiile de dezvoltare, precum și printr-o SPV (companie cu destinație specială) cu sprijinul inițiatorului. Jucătorii de nivel mic și mijlociu inițiază lansări comune sau organizează un proces cu participarea mai multor inițiatori.

Securitizarea riscurilor

Securitizarea riscului constă în organizarea procesului de transfer al riscului către zona pieței financiare. În acest caz, proprietarul riscului emite valori mobiliare legate de riscul securitizat. Prima plasare de titluri permite formarea unei rezerve, care este utilizată ca garanție pentru riscul securitizat.

Securitizarea riscurilor catastrofale a devenit larg răspândită. Obligațiunile cu o scadență de 12 luni sunt utilizate ca instrument. Venitul și valoarea nominală sunt distribuite între investitori în funcție de realizarea riscului catastrofal.

Securitizarea valorilor mobiliare

Securitizarea excesivă a titlurilor de valoare a fost cauza principală a crizei creditelor ipotecare din 2008 din Statele Unite. Ulterior, evenimentele care au avut loc au dus la serioase tulburări financiare la scară globală.

Așa-numitele subprime din State s-au dovedit a fi un simplu balon de săpun. Imobile și mașini au fost distribuite cetățenilor insolvenți care nu puteau plăti plăți lunare.

Securitizarea corect organizată a valorilor mobiliare include monitorizarea profesională a situației de către autoritățile de reglementare, o evaluare obiectivă a resurselor disponibile, precum și criterii mai stricte de selectare a potențialilor împrumutați în etapa inițială.

Mecanismul de securitizare în sistemul de refinanțare a creditelor ipotecare

Mecanismul de securitizare în sistemul de refinanțare a creditelor ipotecare a fost inventat în Statele Unite în urmă cu câteva decenii. La acea vreme a avut loc o adevărată revoluție în sectorul financiar și bancar al economiei țării. În ciuda tuturor deficiențelor sale, securitizarea este în continuare considerată principalul impuls care a dat impuls dezvoltării piețelor financiare la începutul secolelor XX și XXI. De fapt, mecanismul se rezumă la transferul activelor într-un format mai lichid. Într-un sens mai restrâns, vorbim de transferul de active cu un nivel scăzut de lichiditate în titluri. Obiectul tranzacției este garantat sub formă de venituri din activele inițiale. În acest fel, este posibil să se distribuie mai uniform riscurile între investitori, garant și proprietarii de active.

Principalii participanți la procesul de securitizare și funcțiile acestora

Inițiator – este angajat în emiterea și deservirea creditelor ipotecare.
Societate de investiții cu scop special (SPV). Cumpără active de la bancă. Emite emisiunea de valori mobiliare. Deține active din împrumuturi ipotecare în bilanțul său.
Agent de serviciu de backup. Se utilizează dacă banca nu are capacitatea de a-și îndeplini propriile funcții.
Garanții (companii de asigurări și bănci mari) – oferă suport de credit pentru securitizare.
Underwriter – evaluează valorile mobiliare emise, structurează tranzacțiile.
Companii de consultanță și rating - consiliază și evaluează activitățile participanților la proces.
Investitori – investiți în titluri garantate cu ipoteci.

Securitizarea portofoliului de credite al băncii

Securitizarea portofoliului de credite al unei bănci începe cu colectarea unui pool de credite la inițiativa inițiatorului. Când procesul este finalizat, creditorul principal vinde un portofoliu de împrumuturi similare unui vehicul cu destinație specială (SPV), la rândul său, finanțează achiziția prin emiterea de obligațiuni sau alte titluri. Plățile împrumutului în perioadele viitoare acționează ca garanție. Drept urmare, inițiatorul are capital care a fost strâns prin intermediul investitorilor de pe piața de valori. Procesul de securitizare implică și agentul de service.

Eficiența aplicării mecanismului de securitizare

Eficacitatea utilizării mecanismului de securitizare în Federația Rusă este determinată de obiectivele și avantajele procesului în sine. Securitizarea a apărut din cauza costului ridicat al capitalului împrumutat. Motivul costului ridicat al creditelor este nivelul scăzut de dezvoltare a pieței de valori și a sectorului bancar. Datorită prezenței sale pe piața valorilor mobiliare organizatii de credit atrage fonduri suplimentare în condiții mai favorabile. Drept urmare, instituțiile financiare par să omoare două păsări dintr-o singură piatră: primesc fonduri suplimentare pentru dezvoltarea afacerilor și, de asemenea, scapă de activele cu lichiditate scăzută.