Sekurytyzacja kredytów hipotecznych - „mamy tylko nadzieję, że hak zostanie wbity i módlmy się, aby ubezpieczenie nie zawiodło”! Terminologia sekurytyzacji i kredytów hipotecznych Sekurytyzacja aktywów finansowych

Sekurytyzacja kredytów hipotecznych - „mamy tylko nadzieję, że hak zostanie wbity i módlmy się, aby ubezpieczenie nie zawiodło”! Terminologia sekurytyzacji i kredytów hipotecznych Sekurytyzacja aktywów finansowych

06.04.2022 Tradycyjna medycyna

Opublikowano na stronie internetowej 31.01.2008

Ostatnie dekady stały się okresem wprowadzania do praktyki bankowej różnorodnych innowacji i narzędzi finansowych. Wśród najpopularniejszych w ostatnie lata Technika dotyczy sekurytyzacji aktywów bankowych.

Podstawy sekurytyzacji

Mechanizm sekurytyzacji pojawił się po raz pierwszy ponad 30 lat temu w Stanach Zjednoczonych i dosłownie zrewolucjonizował sektor bankowy i finansowy. Dziś wielu nazywa to jedną z głównych innowacji XX wieku, która dała impuls do rozwoju rynki finansowe.

Ogólnie rzecz biorąc, proces sekurytyzacji to proces przeniesienia aktywów do bardziej płynnej formy. W węższym aspekcie sekurytyzację można zdefiniować jako transakcję finansową polegającą na przekształceniu aktywów o niskiej płynności w papiery wartościowe zabezpieczone wpływami pieniężnymi z pierwotnych aktywów, w wyniku której następuje redystrybucja ryzyka pomiędzy pierwotnym właścicielem aktywów, czyli gwarantem i inwestorem. Nie powstała jeszcze ustalona klasyfikacja sekurytyzacji aktywów bankowych, jednak większość autorów wyróżnia jej dwa główne typy: tradycyjną i syntetyczną. 1 .

Technika tradycyjnej sekurytyzacji zakłada, że łączenie w bilansie banku aktywów o wysokiej i niskiej jakości jest nieefektywne, gdyż choć aktywa wysokiej jakości znajdują się w bilansie banku, to niosą one ze sobą całe ryzyko. Jedynym rozwiązaniem jest zatem wydzielenie aktywów hipotecznych (aktywów wysokiej jakości) i usunięcie ich z bilansu banku. W praktyce światowej w celu wydzielenia majątku tworzy się specjalną spółkę SPV (Special Purpose Vehicle), której następnie następuje sprzedaż majątku, co eliminuje ryzyko związane z inną działalnością prowadzoną przez sprzedającego aktywa.

Trzeba jednak gdzieś zgromadzić dużą pulę tych kredytów. Pierwsza opcja polega na akumulacji w bilansie banku dużych portfeli kredytów hipotecznych, jednak opcję tę uważa się za niewykonalną ekonomicznie ze względu na niską kapitalizację i wymogi w zakresie obowiązkowego funduszu rezerwowego dla rosyjskich banków komercyjnych. W efekcie powstał mechanizm akumulacji aktywów poza bilansem, czyli w bilansie spółki celowej (organizacji akumulacyjnej).

Z prawnego punktu widzenia spółka celowa jest strukturą organizacyjno-prawną utworzoną dla ściśle określonych i ściśle ograniczonych celów, prawnie niezależną od jej założyciela. Rodzaje działalności gospodarczej, jaką może prowadzić hipoteczna spółka celowa, są ściśle ograniczone.

Gdy spółka celowa nabędzie wymaganą ilość aktywów, emituje papiery wartościowe zabezpieczone tymi aktywami.

Jednakże początkowym ogniwem tego łańcucha refinansowania jest bank udzielający kredytów hipotecznych i zamierzający na bieżąco sprzedawać wierzytelności z tytułu tych kredytów, kontynuując ich obsługę. Bank, który pierwotnie udzielił tych pożyczek, nazywany jest inicjatorem. Jego główną funkcją jest obsługa kredytu, czyli pełnienie funkcji agenta serwisowego (głównego obsługującego).

Oprócz głównego agenta serwisowego, w praktyce międzynarodowej funkcjonuje zapasowy agent serwisowy (Backup Primary Servicer), który musi rozpocząć funkcję obsługi puli w przypadku awarii Podstawowego Serwisanta.

Główni uczestnicy procesu sekurytyzacji i ich funkcje

Zidentyfikujmy głównych uczestników procesu sekurytyzacji kredytów hipotecznych i ich funkcje (tabela 1).

Mechanizm sekurytyzacji

Proces sekurytyzacji składa się z kilku etapów odzwierciedlających działania uczestników tego procesu od momentu udzielenia pożyczki do spłaty papiery wartościowe zabezpieczone tymi pożyczkami.

Udzielenie kredytu hipotecznego

Na tym etapie zostaje udzielony kredyt, pomiędzy bankiem udzielającym kredytu a kredytobiorcą zostaje zawarta transakcja kredytowa na określoną kwotę i okres. Jak wspomniano wcześniej, taki bank nazywany jest inicjatorem. Jego główną funkcją jest obsługa kredytu, czyli pełnienie funkcji agenta serwisowego.

Oprócz głównego agenta serwisowego, w praktyce międzynarodowej zawsze występuje rezerwowy agent serwisowy, który musi rozpocząć pełnienie funkcji obsługi basenu w przypadku niezdolności głównego agenta serwisowego. Nie ulega wątpliwości, że bank będący agentem obsługi rezerw musi posiadać odpowiednie zasoby finansowe oraz nienaganną reputację i wysoką zdolność kredytową.

Akumulacja kredytów i tworzenie puli kredytów hipotecznych

Do przeprowadzenia sekurytyzacji konieczne jest utworzenie puli kredytów, która powinna być w miarę jednorodna pod względem takich wskaźników jak zapadalność, stopa procentowa, ryzyko kredytowe i płynność, co zapewnia możliwość obliczeń aktuarialnych. W puli kredytów nie powinny znajdować się kredyty o niskiej jakości (problematyczne), dlatego wymagania dotyczące ujednolicenia i standardów kredytowych wzrastają wielokrotnie, co zapewnia minimalizację ewentualnych ryzyk i wiarygodność zabezpieczeń.

Na tym etapie następuje tzw. różnicowanie udzielanych pożyczek. Następnie przeprowadzana jest bezpośrednia sprzedaż aktywów (true sale). Po sprzedaży pul aktywa są przenoszone do bilansu spółki celowej, która z kolei sprzedaje je agentowi hipotecznemu (płatniczemu). Agent hipoteczny występuje najczęściej w roli emitenta emisji hipotecznych papierów wartościowych ważna cecha co z ekonomicznego punktu widzenia oznacza podział emisji na transzę uprzywilejowaną i transzę podporządkowaną.

Sprzedaż aktywów jest istotna po pierwsze ze względu na wpływ na bilans pożyczkodawcy (wyciągnięcie go z bilansu), a po drugie ze względu na możliwość spełnienia ogólnie przyjętych praktyk księgowych (GAAP) i wymogów ustawowych dotyczących zgodności kapitałowej .

Emisja i plasowanie papierów wartościowych

Na trzecim etapie następuje najważniejsza rzecz – plasowanie papierów wartościowych, które odbywa się przy współpracy następujących uczestników: emitenta papierów wartościowych, gwaranta, firmy ratingowej, gwaranta (zakładu ubezpieczeń), kancelaria prawna, organizacja audytu.

Interakcja wszystkich uczestników na tym etapie odbywa się pod pewnymi warunkami i przy określonej wysokości wynagrodzenia dla każdego uczestnika. W efekcie przygotowywany jest memorandum informacyjne 2 .

Zazwyczaj emisje papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką dzieli się na transze uprzywilejowane i podporządkowane. Kluczową różnicą między nimi jest kolejność wypełniania zobowiązań: w przypadku transz uprzywilejowanych najpierw wypełniane są zobowiązania (mniej ryzykowne), następnie w przypadku transz podporządkowanych (bardziej ryzykowne). Po emisji papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką trafiają one na giełdę, a wpływy z ich sprzedaży trafiają do banku udzielającego kredytu.

Gromadzenie środków na wpłaty na papiery wartościowe i umorzenie

Środki wpłacone przez pożyczkobiorcę z tytułu pożyczki inicjator gromadzi w celu spłaty papierów wartościowych i zapłaty odsetek od nich. Następnie spłata następuje bezpośrednio.

W uproszczeniu schemat sekurytyzacji można przedstawić w sposób pokazany na rysunku 1.

Oprócz klasycznego schematu sekurytyzacji istnieje tzw. sekurytyzacja syntetyczna, podczas której pula kredytów nie jest sprzedawana specjalnej osobie prawnej, lecz jedynie alokowana w bilansie banku inicjującego. W sekurytyzacji syntetycznej przenoszone jest ryzyko związane z aktywem, a nie samym składnikiem aktywów. Izolacja sekurytyzowanych aktywów od ryzyka upadłości banku inicjatora następuje w tym przypadku poprzez oddzielenie puli kredytów od całkowitej masy upadłości w przypadku upadłości inicjatora i ugruntowanie w przepisach prawa pierwszeństwa posiadaczy sekurytyzacyjnych papierów wartościowych (inwerterów ) do tej puli aktywów w porównaniu z innymi wierzycielami.

Efektywność stosowania mechanizmu sekurytyzacji

Dlaczego warto stosować sekurytyzację, jakie są zalety tego mechanizmu refinansowania?

Jednym z najważniejszych powodów sekurytyzacji aktywów bankowych jest stosunkowo wysoki koszt pożyczonego kapitału wynikający ze słabo rozwiniętego krajowego sektora bankowego oraz giełda. Wejście instytucji kredytowych na rynek hipotecznych papierów wartościowych pozwala im na ciągłe uzupełnianie braków środków kredytowych poprzez pozyskiwanie środków na korzystniejszych warunkach.

Tradycyjny sposób refinansowania kredytów hipotecznych – poprzez depozyty – nie ma uzasadnienia ani z punktu widzenia płynności i ryzyka banku, ani z punktu widzenia efektywności wykorzystania kapitału. Z punktu widzenia banku rozsądniejsza jest sprzedaż praw wierzyciela na giełdzie natychmiast po emisji, po uprzedniej zamianie ich na papiery wartościowe, i tym samym pozyskanie dodatkowych środków na udzielanie nowych kredytów. Sekurytyzacja pozwala wyeliminować bezpośrednią zależność pomiędzy wartością depozytów gromadzonych na rynkach lokalnych a oprocentowaniem instrumentów finansowych opartych na aktywach. Zatem główną funkcją sekurytyzacji jest funkcja refinansowania i optymalizacji finansowania.

Drugą najważniejszą funkcję można nazwać funkcją zarządzania płynnością banku, gdyż podczas sekurytyzacji kredyty są przenoszone z bilansu banku, co zmniejsza obciążenie kapitału i poprawia wskaźniki płynności banku.

Po trzecie, sprzedając zobowiązania kredytowe, bank przenosi część ryzyka kredytowego na inwestora. Dla inwestorów inwestycyjnych gotówka Inwestowanie w sekurytyzowane aktywa jest mniej ryzykowne niż inwestowanie w tradycyjne papiery wartościowe, ponieważ aktywa hipoteczne są zabezpieczone i zdywersyfikowane. Zatem trzecią funkcję sekurytyzacji można nazwać ograniczaniem ryzyka bankowego.

Po czwarte, sekurytyzacja pomaga bankowi uzyskać dodatkowy zysk poprzez zwiększenie rentowności działalności bankowej i obniżenie kosztów kredytu. Po pierwsze, zamieniając aktywa na długoterminowe papiery wartościowe, banki zyskują dostęp do tańszych zasobów długoterminowych. Zwiększa się wydajność operacyjna. Z uwagi na to, że papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką zaliczane są do kategorii niskiego ryzyka, oprocentowanie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką jest zazwyczaj niskie, a nawet może być niższe od oprocentowania kredytu międzybankowego, co zapewnia dostęp do tańszego pieniądza.

Ponadto sekurytyzacja rozwiązuje problem małych banków, które nie mają dostępu do niedrogich zasobów długoterminowych i nie mają możliwości utrzymywania w swoich bilansach tak znaczących aktywów. Małe banki sprzedają pakiety kredytów hipotecznych większym bankom, które z kolei gromadzą aktywa hipoteczne w swoich bilansach, a następnie emitują papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.

Z powyższego wynika, że znaczenie sekurytyzacji dla banków jest trudne do przecenienia. Jednak efekt sekurytyzacji aktywów hipotecznych nie ogranicza się jedynie do poziomu struktur bankowych, ma charakter makroekonomiczny na dużą skalę. Wpływ sekurytyzacji wyraża się przede wszystkim w bardziej efektywnym rozłożeniu ryzyka w całym sektorze finansowym, mobilizowaniu środków z funduszy emerytalnych, funduszy ubezpieczeniowych i innych inwestorów inwestujących w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Istnieje „efekt mnożnikowy sekurytyzacji”.

Mechanizm sekurytyzacji ma jednak swoje wady. Główną wadą sekurytyzacji jako metody refinansowania kredytów dla banku jest złożoność organizacji transakcji i w konsekwencji jej wysoki koszt. Powoduje to niedostępność sekurytyzacji dla małych banków i konieczność utworzenia dużej puli kredytów (ponad 100 mln dolarów), aby osiągnąć efektywność ekonomiczną transakcji. Dodatkowo obiektywna złożoność transakcji implikuje jej uzależnienie od ustawodawstwa państwa, w którym jest ona przeprowadzana, co prowadzi do tzw. „konkurencja jurysdykcji”. W krajach o kontynentalnym systemie prawnym sekurytyzacja jest zwykle niemożliwa bez przyjęcia odpowiednich aktów prawnych.

Zagraniczne doświadczenia w stosowaniu sekurytyzacji

Kredyty hipoteczne i formy refinansowania są ściśle powiązane ze specyfiką jurysdykcji każdego kraju i krajowymi tradycjami finansowymi, standardami podatkowymi i polityką mieszkaniową.

Mówiąc o rynku kredytów hipotecznych i sekurytyzacji w krajach zachodnich, w pierwszej kolejności warto wspomnieć o Stanach Zjednoczonych. W Stanach Zjednoczonych już za czasów F. Roosevelta zaczął kształtować się rozbudowany system udzielania kredytów hipotecznych na budowę domów i nabywanie własności domów. Obecnie amerykański system finansowania domu to złożony, ogólnokrajowy rynek z ogromną liczbą instytucji, w tym bankami hipotecznymi, stowarzyszeniami oszczędnościowo-kredytowymi, bankami komercyjnymi i oszczędnościowymi, firmami ubezpieczeniowymi, funduszami emerytalnymi i tym podobnymi. Decydującym czynnikiem sukcesu w tym kierunku były działania mające na celu utworzenie wtórnego rynku kredytów hipotecznych, który rozwiązał główny problem finansowania mieszkań - problem zasobów kredytowych.

Ponieważ amerykański system prawny jest systemem prawa zwyczajowego, do uruchomienia rynku sekurytyzacji konieczne było stosunkowo niewiele zmian w przepisach podatkowych i przepisach dotyczących papierów wartościowych. Za ich pomocą środki finansowe wchodzące na wtórny rynek kredytów hipotecznych podlegają redystrybucji w imieniu państwa. Zatem system kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych jest systemem dwupoziomowym.

W tym celu w różne lata utworzono wyspecjalizowane organizacje – Federalne Krajowe Stowarzyszenie Hipoteczne „Fannie Mae”, FNMA), Housing Loan Corporation (Federal Home Loan Mortgage Corporation „Freddie Mac”, FHLMC) oraz Rządowe Krajowe Stowarzyszenie Hipoteczne „Ginnie” May, GNMA), które zostały stworzone przede wszystkim w celu zakupu 30-letnich kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem i możliwością wcześniejszej spłaty.

W Stanach Zjednoczonych głównym rodzajem pożyczki jest pożyczka o stałym oprocentowaniu. Kredytobiorca może otrzymać 30-letnią pożyczkę o stałym oprocentowaniu z możliwością spłaty w dowolnym momencie bez żadnych kar. Rynek wtórny, oparty na sekurytyzacji i emisji papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, jest z punktu widzenia inwestorów skutecznym mechanizmem oceny i zabezpieczania ryzyka przedpłat i jest obszarem, w którym ostatnio również rozwija się dość dynamicznie.

Ugruntowany program refinansowania kredytów hipotecznych i pozyskiwania pieniędzy fundusze emerytalne w USA oznacza, że FNMA ma niemal „kieszeń bez dna”, która pozwala jej kupować od banków dowolną liczbę kredytów hipotecznych i dyktować warunki kredytowania dla całego rynku. Agencja emituje papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, czyli tzw. MBS (ang. Mortgage-Backed Securities), w zamian za pule kredytów hipotecznych od pożyczkodawców. Dla wierzycieli te papiery wartościowe są bardziej płynnym aktywem, który można trzymać lub sprzedać za prawdziwe pieniądze. Są one również przedmiotem obrotu na rynku papierów wartościowych za pośrednictwem giełdy Wall Street.

Banki amerykańskie oferują zarówno standardowe produkty FNMA (tak jak banki rosyjskie pracują w ramach programu AHML), jak i własne. FNMA może jednak kupić dowolną pożyczkę, jeśli spełnia ona standardy agencji pod względem kwoty, warunków pożyczki i innych ważnych parametrów 3 .

Amerykański rynek papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką jest obecnie największym rynkiem długu na świecie (łączne zadłużenie wynosi 6 bilionów dolarów). Gwarancje udzielone przez Fannie Mae i Freddie Mac wykluczały ryzyko kredytowe inwestorów, choć obejmowały ryzyko wcześniejszej spłaty. Ale oprócz kierunku scentralizowanego, nadzorowanego przez FNMA, FHLMC, GNMA, istnieje również kierunek zdecentralizowany, który istnieje dzięki znacznej liczbie programów kredytów hipotecznych banków komercyjnych.

Rynek prywatnych (nieagencyjnych) papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS) zaczął się rozwijać w Stanach Zjednoczonych w latach 80. XX wieku przy niewielkiej interwencji rządu (z wyjątkiem regulacji opodatkowania spółek specjalnego przeznaczenia). W 2006 r. (stan na 1 stycznia 2007 r.) emisja agencyjnych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką osiągnęła poziom 899,2 miliardów dolarów.

Jeśli chodzi o papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką nieagencyjne (RMBS i CMBS), rynek wzrósł do rekordowej kwoty 742,8 miliardów dolarów, co oznacza wzrost o 15,1% w porównaniu z 2005 r., włączając w to wzrost wolumenu papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką nieagencyjnych w 2006 r. wzrósł o 17,2% do 574,3 miliardów dolarów, a CMBS (komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką) osiągnął w 2006 roku 168,5 miliarda dolarów.

Można zatem stwierdzić, że sekurytyzacja w Stanach Zjednoczonych jest ugruntowanym i powszechnie stosowanym mechanizmem refinansowania kredytów hipotecznych wśród amerykańskich banków komercyjnych

Osobliwością europejskiego rynku kredytów hipotecznych jest jego wszechstronność, różnorodność form organizacji kredytowych, programów kredytowych i programów refinansowania. Nie ma w Europie organizacji, których zadania byłyby podobne do zadań Fannie Mae i Freddie Mac w Stanach Zjednoczonych.

Mówiąc o pierwotnym rynku kredytów, należy również zauważyć, że różne kraje stosują różne warunki udzielania kredytów hipotecznych, a każdy kraj wypracował własne narzędzia refinansowania kredytów hipotecznych. W Europie praktycznie nie ma 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu z możliwością wcześniejszej spłaty bez kar. Większość kredytów hipotecznych ma oprocentowanie zmienne lub oprocentowanie jest stałe przez krótki okres czasu, po czym się resetuje. Co do zasady, w większości przypadków za wcześniejszą spłatę grozi kara.

Więcej krótki okres ustalanie stóp procentowych stwarza potrzebę refinansowania kredytów hipotecznych w drodze sekurytyzacji lub emisji listów zastawnych.

Obecny obraz deregulacji na rynku pierwotnym jest wynikiem pewnej deregulacji rynku kredytów hipotecznych w każdym kraju. Proces standaryzacji kredytów w ogóle nie istnieje ze względu na ich różnorodność.

Odnosząc się do źródeł refinansowania europejskiego rynku kredytów hipotecznych, należy zauważyć, że najpowszechniejszą formą refinansowania kredytów hipotecznych jest korzystanie z depozytów. Eksperci z Europejskiej Federacji Kredytów Hipotecznych szacują wolumen refinansowania realizowanego poprzez mechanizmy depozytowe na ponad 50%. Inną formą refinansowania jest pożyczenie środków od innej instytucji finansowej (około 10%). Hipoteczne dłużne papiery wartościowe stanowią około 20%, a oszczędności kontraktowe około 10%. W 2006 r. 10% rynku zostało zrefinansowanych w drodze sekurytyzacji.

Zastosowanie mechanizmu sekurytyzacji na rosyjskim rynku kredytów hipotecznych

Rynek sekurytyzacji rosyjskich aktywów hipotecznych jest jednym z najszybciej rozwijających się segmentów rynku finansowego. Odrębną niszę zajmują transakcje polegające na sekurytyzacji aktywów hipotecznych. Na koniec 2006 roku udział sekurytyzowanych kredytów hipotecznych wyniósł 12% 4 .

Pomimo szybkiego rozwoju rynku sekurytyzacji rosyjskich aktywów, jego wolumen nie jest jeszcze porównywalny z rynkiem krajów rozwiniętych. Dla porównania: w Europie w 2006 roku wyemitowano papiery wartościowe o wartości 458,9 miliardów euro, czyli o 40% więcej niż analogiczna wartość w 2005 roku. W Stanach Zjednoczonych w 2006 r. wyemitowano sekurytyzowane papiery wartościowe za około 1,5 biliona dolarów, co stanowi wzrost o około 8% w porównaniu z rokiem poprzednim. 5 .

Sekurytyzacja w Rosji ma wiele twarzy i należy wyróżnić co najmniej trzy elementy rynku sekurytyzacji w Rosji.

Pierwsza część dotyczy sekurytyzacji transgranicznej. Większość emitentów lokuje obecnie sekurytyzowane obligacje na rynku zagranicznym (tzw. sekurytyzacja transgraniczna, gdy spółka celowa jest zarejestrowana poza terytorium Federacji Rosyjskiej) (tabela 2).

Koncentracja emitentów na rynku zagranicznym wynika przede wszystkim z wciąż niewystarczającego poziomu rozwoju krajowej bazy inwestycyjnej oraz problemów legislacyjnych.

Druga część to sekurytyzacja lokalna, regulowana rosyjskim prawem „O papierach wartościowych hipotecznych” 6 . Dotychczas przeprowadzono jedynie trzy takie transakcje (tabela 3) 7 .

Trzecią część stanowi sekurytyzacja z wykorzystaniem mechanizmu funduszy inwestycyjnych zamkniętych. Odbywa się to na podstawie ustawy „Dz fundusze inwestycyjne» 8 i zdaniem ekspertów ma ogromny potencjał.

W przeciwieństwie do krajów zachodnich transakcje sekurytyzacyjne są na rynku rosyjskim dość rzadkie. Finansowanie kredytów hipotecznych w Rosji w dalszym ciągu odbywa się przede wszystkim za pomocą zasobów systemu bankowego, co nie wydaje się już tak efektywne ze względu na jego niską kapitalizację i ograniczony dostęp do długoterminowych zasobów finansowych w kontekście znaczących ogólnych potrzeb gospodarki na środki kredytowe.

Dziś rosyjskie banki wychodzą z tej sytuacji, przeprowadzając transakcje sekurytyzacyjne w strefach offshore. Dzięki temu zagraniczni inwestorzy dysponujący ogromnymi zasobami mają dostęp do Rynek rosyjski kredyty hipoteczne. W Rosji nie ma jeszcze inwestorów gotowych kupić skomplikowane cenowo papiery wartościowe za kwotę 10 miliardów dolarów (tak szacują zagraniczni eksperci potencjalną roczną wielkość rynku sekurytyzacji).

Jednak to źródło ma również swoje wady.

Po pierwsze, jego stosowanie uzależnione jest w dużej mierze od wahań spekulacyjnych na międzynarodowych rynkach finansowych, w tym na bardzo zmiennym rynku walutowym.

Po drugie, ten instrument finansowy, skierowany do inwestorów międzynarodowych, ze względu na swoją złożoność i parametry finansowe, nie jest atrakcyjny dla większości rosyjskich inwestorów, a zatem nie przyczynia się do mobilizacji wewnętrznych zasobów rosyjskiej gospodarki na rozwój kredytów hipotecznych i ogólnie stabilizacja rosyjskiej gospodarki 9 .

Obecnie w Rosji panuje trudna sytuacja w zakresie refinansowania kredytów hipotecznych, ponieważ z jednej strony rynek kredytów hipotecznych rozwija się w przyspieszonym tempie, wolumen udzielanych kredytów rośnie o około 30–35% rocznie, stale wypychając banków do poszukiwania nowych źródeł refinansowania, co przyczynia się do rozwoju takiego mechanizmu refinansowania, jakim jest sekurytyzacja aktywów hipotecznych.

Z drugiej strony banki rosyjskie na skutek kryzysu na zachodnich rynkach finansowych znalazły się w sytuacji uzależnienia od inwestorów zagranicznych. Spośród wielu istniejących programów sekurytyzacji rosyjskie banki preferują sekurytyzację transgraniczną (w przypadku utworzenia specjalnej osoby prawnej nie na terytorium Federacji Rosyjskiej), co następuje z przyczyn obiektywnych – braku w rosyjskim ustawodawstwie regulacji pozwalających dla skutecznej lokalnej sekurytyzacji oraz inwestorów w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką wśród rosyjskich korporacji.

Tym samym kryzys na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych, który rozpoczął się w ubiegłym roku, był w pełni odczuwalny przez rosyjskie banki. Wśród przerażonych inwestorów nie ma popytu na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, a rosyjskie banki utraciły dostęp do zachodnich rynków długu. Jednym ze źródeł wzrostu był stosunkowo tani i długoterminowy zachodni pieniądz, pozyskiwany z emisji obligacji i sekurytyzacji kredytów hipotecznych System rosyjski kredyty hipoteczne.

Dziś wiele banków zmuszonych jest odmówić pozyskania środków od inwestorów zagranicznych stosujących sekurytyzację ze względu na rosnące stopy procentowe na rynku sekurytyzacji kredytów (wg ekspertów wzrosły one o 2–4 pkt. proc.). Banki, które planowały emisję hipotecznych papierów wartościowych w drugiej połowie 2007 roku, w szczególności VTB 24, Miejski Bank Hipoteczny, zmuszone są do korekty swoich planów. Bankom raczej nie uda się przesunąć nacisku na zaciąganie kredytów na rynek krajowy (lokalny rynek sekurytyzacji), gdyż rosyjski rynek finansowy nie jest wystarczająco rozwinięty i nie jest w stanie zrekompensować braku płynności.

Jednak konsekwencje światowego kryzysu kredytów hipotecznych w różny sposób dotykają wszystkie banki; problemy pojawiają się przede wszystkim w tych organizacjach, które były najbardziej powiązane ze znacznymi wolumenami inwestycji zagranicznych. Zmniejszenie bazy zasobów kredytów hipotecznych nieuchronnie spowoduje dalszą segmentację rynku, przetrwają banki, które mają dostęp do stosunkowo taniego finansowania. Jak zawsze ucierpią ci mali i niestabilni, którzy nie mają własnych środków.

Kryzys kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych i późniejszy kryzys w innych krajach pokazał, że nie można całkowicie polegać na rynkach międzynarodowych, lecz konieczne jest budowanie własnego, krajowego rynku finansowania kredytów hipotecznych. Perspektywy rozwoju wtórnego rynku kredytów hipotecznych (rynku sekurytyzacji) w Rosji leżą w poszukiwaniu wewnętrznych źródeł refinansowania kredytów hipotecznych, w poszerzaniu obecności na rynku funduszy emerytalnych, towarzystw ubezpieczeniowych i dużych inwestorów korporacyjnych.

1 Anisimov A.N., Maleeva A.V. Teoretyczne aspekty sekurytyzacji aktywów bankowych / Zbiór prac naukowych Północnokaukaskiego Państwowego Uniwersytetu Technicznego. Seria „Ekonomia”. 2005. Nr 1.

2 Obey L. Innowacje finansowe w branży bankowej. Przypadek sekurytyzacji aktywów // Garland Publishing, Inc. Nowy Jork i Londyn, 2000. s. 71.

3 Marietta E.A. Haffnera. Wtórne rynki kredytów hipotecznych w USA i Holandii, www.borg.hi.is/enhr2005iceland/ppr/Haffner.pdf

4 Według Moody’s.

5 Dane dla całego rynku sekurytyzacji. Europejskie Forum Sekurytyzacji. Raport EFS dotyczący danych na temat sekurytyzacji – zima 2007, www.europeansecuritisation.com

6 Ustawa federalna z dnia 11 listopada 2003 r. nr 152-FZ „O hipotecznych papierach wartościowych”.

7 www.rusipoteka.ru. Znaczenie na grudzień 2007 r

8 Ustawa federalna z dnia 29 listopada 2001 r. nr 156-FZ „O funduszach inwestycyjnych”.

9 Ivanov O. Propozycje ulepszenia obowiązującego prawodawstwa w dziedzinie kredytów hipotecznych i sekurytyzacji, www.rusipoteka.ru/review/0407-review.pdf

L.M. Rezwanowa,
KMB-Bank, Bank Grupy INTESA SANPAOLO, Dyrektor ds. Rozwoju Produktów do Zarządzania Kredytami Hipotecznymi

Sekurytyzacja aktywów bankowych jest stosunkowo nowym i atrakcyjnym źródłem długoterminowego finansowania rosyjskich banków. Jednakże ramy prawne nie pozwala na pełne zagospodarowanie tego obszaru. Tzw. sekurytyzacja wewnętrzna (w kraju) prowadzona jest wyłącznie w celu zabezpieczenia aktywów hipotecznych, powodem tego jest obecność podstawy prawnej, choć minimalnej, ale wystarczającej do przeprowadzenia tych operacji. Bez istotnych ryzyk prawnych sekurytyzacji mogą podlegać jedynie prawa z kredytów hipotecznych, natomiast sekurytyzacja praw z kredytów hipotecznych kredyty konsumpcyjne, karty bankowe itp. niemożliwe lub wiąże się z poważnym ryzykiem prawnym. Jednocześnie do głównych problemów rozwoju sekurytyzacji w Rosji należą:
- nieodpowiednie uregulowanie zastawu praw;
- ściśle formalne procedury cesji praw;
- brak możliwości cesji praw niezindywidualizowanych;
- niemożność cesji praw w stosunku do prawa, które jeszcze nie istnieje, co nie jest kwestionowane i nieuwarunkowane kontrpropozycjami.

Najpopularniejszym aktywem pozwalającym pozyskać finansowanie w drodze sekurytyzacji są kredyty hipoteczne. Aktywa te mają charakter długoterminowy, są niezawodne i płynne. Jednocześnie obserwuje się obecnie pokryzysowy wzrost wolumenu kredytów hipotecznych. W czasie kryzysu agencje ratingowe nie obniżyły ratingu papierów wartościowych ze względu na aktywa bazowe; Można zatem stwierdzić, że stabilność tych aktywów została sprawdzona w praktyce. Głównymi inwestorami w Rosji są AHML i VEB (przykładowo w USA głównym inwestorem jest Rezerwa Federalna), a tendencja ta ulegnie zmianie tylko wtedy, gdy zostanie przeprowadzona reforma emerytalna w zakresie możliwości inwestowania oszczędności w papiery wartościowe emitowane w drodze sekurytyzacji .

Brak rosyjskiej praktyki sądowej jako czynnik zwiększający ryzyko

Inwestorzy za czynnik zwiększający ryzyko uznają fakt, że transakcje sekurytyzacyjne nie zostały jeszcze odpowiednio zweryfikowane przez rosyjskie sądy. Brak jest pewności w podejściu do podejmowania decyzji o tego typu transakcjach, co może negatywnie wpłynąć na otrzymanie wskazanego dochodu. W przypadku ogłoszenia upadłości i przymusowej egzekucji zobowiązań obligatariusze nie uczestniczą aktywnie i nie chronią wspólnie swoich praw, gdyż funkcje te przejmuje syndyk masy upadłościowej. Dlatego nie można z góry przewidzieć konsekwencji tej procedury. Jednocześnie istnieje ryzyko braku sprzedaży zabezpieczenia lub sprzedaży po obniżonej cenie, co będzie skutkować zmniejszeniem kwoty środków zwracanych inwestorom. Likwidator, syndyk masy upadłościowej lub wierzyciele mogą podjąć próbę zakwestionowania legalności zakupu i sprzedaży kredytów hipotecznych emitentowi. Jeżeli sąd uzna, że sprzedaż kredytów hipotecznych była nielegalna, transakcja może zostać zakończona, a emitent może zostać zobowiązany do zwrotu majątku bankowi.

Niebezpieczeństwo likwidacji pośrednika hipotecznego

Agenci kredytów hipotecznych nie mają prawa zawierać umów kompensacyjnych osoby i prowadzić działalność gospodarczą nieprzewidzianą w ustawie federalnej „O hipotecznych papierach wartościowych”. Naruszenie tego wymogu stanowi podstawę do zwrócenia się przez federalny organ wykonawczy odpowiedzialny za rynek papierów wartościowych do sądu z żądaniem likwidacji agenta hipotecznego. Ponadto w przypadku obniżenia kapitału docelowego poniżej ustalonych limitów spółka może zostać zlikwidowana na wniosek organów rejestrowych. W przypadku rażących naruszeń podczas rejestracji organizacji, organizacja ta może następnie zostać zlikwidowana decyzją sądu. Osoba prawna, która w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy poprzedzających moment podjęcia przez organ rejestrujący stosownej decyzji, nie złożyła wymaganych przepisami prawa dokumentów sprawozdawczych Federacja Rosyjska z tytułu podatków i opłat oraz nie przeprowadził transakcji na co najmniej jednym rachunek bankowy, uznaje się za faktycznie zaprzestającą swojej działalności. Taka osoba prawna może zostać wykluczona z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych. Wszystkie powyższe ryzyka likwidacji agenta hipotecznego negatywnie wpływają na atrakcyjność inwestycyjną papierów wartościowych emitowanych w drodze sekurytyzacji aktywów zgodnie z prawem rosyjskim.

Opracowanie ram legislacyjnych dla sekurytyzacji krajowej

Sekurytyzacja praw do kredytów konsumenckich, kart bankowych itp. niemożliwe lub wiąże się z poważnym ryzykiem prawnym

Stowarzyszenie Banków Regionalnych Rosji, biorąc pod uwagę potrzeby sektora bankowego w celu przyciągnięcia dodatkowej płynności, przygotowało projekt ustawy federalnej „O sekurytyzacji”, dając nadzieję na szybki rozwój niezbędnych ram legislacyjnych bardziej niż kiedykolwiek temat aktualny sekurytyzacja. W oparciu o praktykę zagraniczną prawo wyróżnia wyspecjalizowaną społeczność finansową, której wyłączną działalnością jest emisja papierów wartościowych, której realizacja zobowiązań odbywa się kosztem wpływów pieniężnych z wierzytelności. Jednocześnie wspólnotą tą zarządzać będzie (bez tworzenia organów kolegialnych) jedyny organ wykonawczy reprezentowany przez spółkę zarządzającą. Reorganizacja i wypłata dywidend będą zabronione do czasu wypełnienia wszystkich zobowiązań wobec inwestorów. Jednocześnie planowana jest emisja obligacji bez państwowej rejestracji ich emisji i raportu o wynikach ich emisji. W przypadku upadłości spółki należy przede wszystkim zaspokoić roszczenia wierzycieli zgodnie z decyzją o emisji obligacji. Federalna Służba Rynków Finansowych pracuje również nad projektem ustawy „O sekurytyzacji aktywów finansowych”, jednak w tej chwili do wiadomości publicznej dostępna jest jedynie koncepcja projektu ustawy i nie ma dokładnych dat powstania i zatwierdzenia rachunek. W tym zakresie sekurytyzacja wewnętrzna bez istotnych ryzyk prawnych jest możliwa jedynie w odniesieniu do aktywów hipotecznych.

Schemat pozyskiwania finansowania poprzez sekurytyzację kredytów

W obecnych warunkach rynkowych banki dowolnego szczebla mogą pozyskać dodatkowe finansowanie poprzez sekurytyzację portfela kredytów hipotecznych. A jeśli duże banki, o wysokim poziomie adekwatności kapitałowej, mają możliwość emitowania papierów wartościowych ze swojego bilansu, poprzez spółkę celową przy wsparciu pomysłodawcy lub w ramach programów instytucji rozwojowych, to średnie i małe banki, z przy niewystarczającym wolumenie aktywów spełniających wymogi, mają możliwość przeprowadzenia wspólnych emisji papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką przez kilku inicjatorów lub wspólnych emisji w ramach programów instytucji rozwoju.
Ogólny schemat sekurytyzacji aktywów bankowych (możliwe jest dodatkowe zaangażowanie kontrahentów w zależności od systemu transakcji) przedstawiono na rysunku 2.

Rysunek 2. Ogólny schemat sekurytyzacji aktywów bankowych

Bank udzielający kredytu, udzielając pożyczek kredytobiorcom i tworząc w swoim bilansie wystarczającą kwotę zadłużenia kredytowego, sprzedaje to zadłużenie kredytowe specjalnej osobie prawnej (SPV), pozyskując w ten sposób dodatkowe finansowanie. SPV otrzymuje rating wymagany do plasowania papierów wartościowych.
Jeśli weźmiemy pod uwagę doświadczenia największego uczestnika rosyjskiego rynku obligacji zabezpieczonych hipoteką, schemat sekurytyzacji wygląda następująco (rysunek 3):

Rysunek 3. Schemat sekurytyzacji

Jednocześnie warto zwrócić uwagę na znaczenie uzyskanej oceny, gdyż dla inwestorów instytucjonalnych kontrola papierów wartościowych odbywa się poprzez analizę ryzyka, w tym poprzez oceny ratingowe. Przy przyznawaniu oceny brane są pod uwagę następujące czynniki:
- konstrukcja prawna transakcji (w szczególności dotycząca ważności sprzedaży);
- jakość puli aktywów wykorzystywanych w sekurytyzacji;
- zdolność inicjatora do obsługi aktywów.
W przypadku sekurytyzacji papiery wartościowe emitowane są zazwyczaj w transzach. Każda transza jest testowana przez agencję ratingową pod kątem możliwości istnienia bez niewypłacalności w ramach testów warunków skrajnych. Jeżeli wyemitowane zostaną dwie transze, Transza A będzie „uprzywilejowana” w stosunku do Transzy B. Tym samym płatności z Transzy B zostaną dokonane w drugiej kolejności po płatnościach z Transzy A (płatności są zwykle podzielone na kwotę główną i odsetki; oba rodzaje płatności są podporządkowane) z tytułu do kolejności płatności. W związku z tym nie można dokonać żadnych płatności w ramach Transzy B, dopóki nie zostaną w pełni uregulowane płatności w ramach Transzy A. Transza emisji obligacji jest formą wsparcia jakości kredytowej (tj. transza poprawia jakość kredytową uprzywilejowanych papierów wartościowych). podany przykład – Transza A – i pozwala na otrzymanie wyższej oceny). Ryzyko kraju analizowane jest również pod kątem możliwości wprowadzenia ograniczeń wymienialności waluty krajowej w przypadku wystarczająco poważnych napięć gospodarczych, a także ryzyka bezpośredniej interwencji rządu w transakcję. Przykładowo w niektórych krajach w sytuacji kryzysu gospodarczego, który niekoniecznie wiąże się z niewypłacalnością suwerennego państwa, wprowadzono rozwiązania uniemożliwiające bankom ściąganie długów hipotecznych.

Następnie SPV przeprowadza emisję, sprzedając wyemitowane papiery wartościowe inwestorom. W procesie spłaty kredytów przez kredytobiorców banku inicjującego SPV otrzymuje środki na realizację roszczeń wobec wierzycieli. Ponadto warto zauważyć, że wykorzystanie SPV w sekurytyzacji jest istotnym czynnikiem ograniczającym ryzyko inwestorów i zwiększającym atrakcyjność inwestycyjną papierów wartościowych. Powodem tego są ograniczenia w funkcjonowaniu tej struktury:

Specjalny przedmiot działalności;
- ograniczenie powstawania nowych obowiązków;
- brak pracowników w SPV;
- prawo pierwokupu inwestorów w odniesieniu do aktywów SPV;
- ograniczenia w zakresie likwidacji i reorganizacji.

Ogólnie rzecz biorąc, aktywa bazowe sekurytyzacji mogą stanowić dowolne aktywa bankowe, które charakteryzują się stabilnymi i z góry określonymi przepływami pieniężnymi otrzymywanymi przez bank w procesie pracy z tymi aktywami. Jednak biorąc pod uwagę wysoki koszt i pracochłonność procesu sekurytyzacji, można założyć, że odsetki dotyczą głównie aktywów długoterminowych, w szczególności długoterminowych kredytów hipotecznych.

Podwyższenie ratingu sposobem na zwiększenie atrakcyjności inwestycyjnej papierów wartościowych emitowanych w drodze sekurytyzacji

Wysoki rating papierów wartościowych emitowanych w drodze sekurytyzacji, a także obecność dodatkowych gwarancji, są pozytywnymi czynnikami zwiększającymi atrakcyjność inwestycyjną papierów wartościowych, co zwiększa prawdopodobieństwo udanego uplasowania obligacji na rynku. Osiągnięcie minimalnego ustalonego ratingu umożliwiającego przeprowadzenie plasowania wyemitowanych papierów wartościowych można osiągnąć poprzez zwiększenie wolumenu zabezpieczeń i wybór aktywów wysokiej jakości. W takim przypadku rating papierów wartościowych może być wyższy niż rating samego inicjatora, ponieważ ryzyko związane z papierami wartościowymi jest w pełni pokryte zabezpieczeniem, a ryzyko emitenta staje się czynnikiem drugorzędnym.

Sekurytyzacja zewnętrzna jest obecnym sposobem sekurytyzacji pożyczek długoterminowych

Sekurytyzacja zewnętrzna stwarza większe możliwości pozyskania finansowania, gdyż istnieją ramy prawne do przeprowadzania tych transakcji, doświadczenie w przeprowadzaniu transakcji oraz spółki zdolne do ustrukturyzowania transakcji. Warto jednak zauważyć, że sprzedaż papierów wartościowych denominowanych w walutach obcych, zabezpieczonych aktywami rublowymi (a banki mają więcej aktywów rublowych niż walutowych), prowadzi do powstania istotnych ryzyk walutowych, które mają charakter długoterminowy. W związku z tym obowiązkowe jest zabezpieczanie ryzyka walutowego, co prowadzi do wzrostu kosztów sekurytyzacji.
W celu przeprowadzenia sekurytyzacji zewnętrznej często przyciąga się lub tworzy spółki celowe w Luksemburgu, Irlandii i Holandii zgodnie z lokalnym ustawodawstwem. Nie ma ograniczeń co do sekurytyzowanych aktywów ani rodzaju emitowanych papierów wartościowych (instrumenty dłużne, instrumenty uczestnictwa w organizacji, instrumenty hybrydowe).

Drogie przyjemności

Ze względu na wysoki koszt (niezależnie czy jest to sekurytyzacja wewnętrzna czy zewnętrzna) konieczne jest obliczenie efektu przeprowadzonej sekurytyzacji, gdyż przyciągając zasoby w stosunkowo niskim tempie, dodatkowe koszty mogą sprawić, że transakcja stanie się nieatrakcyjna. Dodatkowe koszty wiążą się z zaangażowaniem instytucji usługowych, takich jak agenci hipoteczni, agenci rozliczeniowi, agenci płatniczy, firmy audytorskie, firmy księgowe, depozyty itp. (patrz tabela). Tom dodatkowe wydatki ostatecznie może osiągnąć 1 milion dolarów. W związku z tym konieczne jest obliczenie minimalnego wolumenu sekurytyzacji. Najczęściej akceptowalnym minimum jest 100 milionów dolarów. Dlatego małe i średnie banki mogą rozważyć opcję połączenia utworzonych pul i wspólnego wdrożenia sekurytyzacji.

Uczestnicy procedury sekurytyzacyjnej

Uczestnik	Charakterystyczny
Inicjator	Bank tworzący grupę aktywów i sprzedający je specjalnej osobie prawnej
Specjalna osoba prawna (w przypadku sekurytyzacji kredytów hipotecznych - agent hipoteczny) / SPV	Emituje obligacje zabezpieczone długiem kredytowym
Agent rozliczeniowy (bank)	Bank, w którym w imieniu emitenta otwarty jest rachunek wystawcy i rachunek zabezpieczający.
Agent płatniczy	Bank przeprowadzający płatności pomiędzy specjalną osobą prawną a inwestorami (zapłata za zakupione papiery wartościowe, wypłata kuponów, umorzenie)
Firma audytowa	Prowadzi rewizja modele sekurytyzacji
Firma księgowa	Prowadzi księgowość i rozliczenia podatkowe dla agenta hipotecznego
Magazyn towarów	Zapewnia scentralizowane przechowywanie obligacji
Specjalny depozyt	Przechowuje kredyty hipoteczne powiązane z pożyczkami stanowiącymi zabezpieczenie obligacji.
Agent serwisowy	Świadczy usługi obsługi zadłużenia kredytowego

Jedna z form równoległego systemu bankowego

Rada Stabilności Finansowej (FSB) klasyfikuje sekurytyzację jako formę równoległego systemu bankowego. Sekurytyzacja pozwala na refinansowanie banków poprzez pozyskiwanie środków w drodze emisji papierów wartościowych zabezpieczonych już udzielonymi pożyczkami. Przed kryzysem część banków, np. niemiecki IKB, akumulowała miliardy euro w tego typu instrumentach, korzystając z mechanizmów pozabilansowych, które później upadły. Biorąc pod uwagę obawy decydentów, że równoległy system bankowy jest powszechny, istnieje duże prawdopodobieństwo wzmożonej kontroli i regulacji procedur sekurytyzacji.
Zatem w obecnych realiach sektor bankowy może pozyskać długoterminowe finansowanie poprzez emisję papierów wartościowych zabezpieczonych długoterminowym zadłużeniem kredytowym zarówno w Rosji (zabezpieczone kredytami hipotecznymi), jak i za granicą (bez ograniczeń co do rodzaju zabezpieczenia).

Choć kredyty hipoteczne pojawiły się w naszym kraju nie tak dawno temu, już stały się integralną częścią całego systemu bankowego kraju i instrumentem finansowym zrozumiałym i cieszącym się dużym zainteresowaniem obywateli. Jest to jeden z najbardziej długoterminowych rodzajów produktów kredytowych, którego okres spłaty sięga w niektórych bankach nawet trzydziestu lat. Ryzyko jakie towarzyszy tej pożyczce jest obopólne zarówno dla pożyczkobiorcy jak i pożyczkodawcy. Rzeczywiście, w takim okresie może się okazać, że będzie podobnie jak Khoja Nasreddin: albo padishah umrze, albo osioł, albo sam Khoja. Jeżeli dla pożyczkobiorcy nie przewidziano zabezpieczeń, wówczas pożyczkodawca stosuje sprawdzoną już strategię zwaną sekurytyzacją kredytów hipotecznych.

Sekurytyzacja kredytów hipotecznych jest sposobem na ograniczenie ryzyka banków. W zasadzie wynika to z samego rdzenia słowa „bezpieczeństwo”, oznaczającego „ochronę”. Pytanie tylko, jak to się dzieje i dlaczego banki uważają, że proces udzielenia tak długoterminowego kredytu jest dla nich jeszcze bardziej ryzykowny niż dla kredytobiorcy.

W zasadzie sekurytyzacja kredytów długoterminowych, do których zalicza się kredyty hipoteczne, przebiega według jednej zasady: trzeba swoje sprzedać jakiejś innej organizacji finansowej, być może za nieco niższą cenę, rezygnując w ten sposób ze swojego ryzyka. W rezultacie bank, który w celu zabezpieczenia tego portfela kredytowego pożyczył pieniądze od innego banku, zamiast zadłużenia depozytowego otrzymuje realne pieniądze. Dysponując tym aktywem, może spłacić pożyczkę lub wprowadzić otrzymane pieniądze do obiegu, aby np. udzielić tego samego kredytu hipotecznego.

Proces sprzedaży przez bank długów swoich klientów następuje poprzez sprzedaż papierów wartościowych wyemitowanych przez ten bank – zobowiązań dłużnych. W rezultacie bank sprzedający w ten sposób swój portfel kredytów długoterminowych wygrywa podwójnie – eliminuje własne zadłużenie kredytowe i ogranicza straty finansowe do akceptowalnej wielkości w przypadku upadłości kredytobiorcy.

Sekurytyzacja portfeli kredytów hipotecznych stała się powszechną praktyką banków polegającą na przenoszeniu pieniędzy z jednej kieszeni do drugiej. Zabieg ten można też porównać do przekazywania sobie granatu z wyciągniętym zawleczką z ręki do ręki. Ktokolwiek eksploduje w jego rękach, ma pecha. Jest to swego rodzaju analogia do „rosyjskiej ruletki”, w którą grają bankierzy.

Najbardziej w prosty sposób Sekurytyzację pożyczki można wyjaśnić na następującym przykładzie:

Wasia daje Petyi 100 rubli, umówiwszy się, że pod koniec miesiąca da 150.
Pewnego dnia Vasya dowiaduje się, że firma, w której pracuje Petya, jest prawie bankrutem. Nikt nie twierdzi, że Petya nie spłaci całego długu, ale Wasia uważa ryzyko za bardzo duże i dla niego nie do przyjęcia.
Wasia udaje się do władz podwórza Sierioża i proponuje odkupienie od niego długu Petyi za 120 rubli, twierdząc, że Petya jest mu winien 150, a ostatecznie Sierioża otrzyma „tak po prostu” 30 rubli.
Seryozha, oceniając swoje siły, zgadza się, a niczego niepodejrzewający Petya staje się mu wdzięczny. Co więcej, nikt nie zabrania Sierioży, dysponującemu „zasobem administracyjnym” w postaci gangu, zwiększenia kwoty długu do 200 rubli.

W rzeczywistości mechanizm sekurytyzacji jest znacznie bardziej złożony i mniej kryminalizowany. Polega ona na wyemitowaniu przez bank będący posiadaczem portfela kredytowego pakietu papierów wartościowych potwierdzających zobowiązania dłużne kredytobiorców wobec niego. Produkowany jest w kilku porcjach, z których każda nazywana jest transzą.

Aby przekonać kupujących, że zakup jest opłacalny i że taka transakcja nie jest zbyt ryzykowna, bank współpracuje z agencjami ratingowymi, które określają stopień ryzyka i płynność tych zobowiązań dłużnych. Z reguły portfel kredytów sprzedawany jest w kilku transzach, przy czym te pierwsze, które zostały wyemitowane, nazywane są „seniorami”, uznawane są za bardziej płynne i przez to droższe. Te najnowsze są najmłodsze i wydawane są prawie bez zabezpieczeń.

Zabezpieczenie tych transz liczone jest od zabezpieczenia rzeczowego kredytu. Przykładowo, pod zabezpieczenie kupowanego mieszkania udzielany jest kredyt hipoteczny. Do czasu uruchomienia ostatniej transzy wartość rynkowa mieszkania może spaść, w związku z czym zobowiązania (zabezpieczenia) już dołączone do wcześniej wyemitowanych transz całkowicie wyczerpują koszt takiego mieszkania. W rezultacie nabywcy ostatnich transz nie mają żadnych gwarancji. Zwykle przechowuje je bank emitujący papiery wartościowe. Jeżeli jednak wartość rynkowa mieszkania wzrośnie, to więcej na tym skorzystają nabywcy transzy junior.

Wyemitowany przez bank papier wartościowy – potwierdzenie zobowiązań dłużnych osób trzecich wobec niego – zaczyna żyć własnym życiem. Można go sprzedać lub obciążyć hipoteką kilka razy. Teraz w Rosji rynek takich zobowiązań dłużnych jest bardzo duży. W efekcie osoba, która zaciągnęła kredyt hipoteczny w jednym banku, ma dług u kilku pożyczkodawców. Jeśli doprowadzimy sprawę do absurdu, to do sąsiada na podeście.

Sekurytyzacja kredytów hipotecznych zaczęła być stosowana przez rosyjskie banki stosunkowo niedawno. Jest to specjalne narzędzie, którego używają instytucje finansowe w celu ograniczenia własnego ryzyka. Przyjrzyjmy się bliżej, co oznacza ta procedura i jak jest stosowana w praktyce.

Sekurytyzacja: definicja i rodzaje

W uproszczeniu sekurytyzacja kredytu hipotecznego polega na sprzedaży długu. Kiedy bank wydaje środki na zakup nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej, często pojawia się ryzyko, że kredytobiorca nie spłaci zadłużenia lub spłaci jedynie część. Aby zmniejszyć takie ryzyko, firmy finansowe wydają hipoteczne papiery wartościowe i odsprzedawać inwestorom. Ci drudzy często kupują je po niższej cenie i uzyskują w przyszłości dochód.

W portfelu kredytowym z reguły znajduje się pakiet zobowiązań dłużnych o niskiej korelacji. Oznacza to, że każdy kredyt hipoteczny nie jest zależny od drugiego i spadek rentowności jednego nie wpływa na zysk „sąsiadującego” kredytu. Zatem nawet jeśli w portfelu znajdują się kredyty stosunkowo ryzykowne (lub o średniej płynności), łączna stopa zwrotu będzie wyższa niż sprzedaż wszystkich wierzytelności z osobna. Cena sprzedaży ustalana jest z uwzględnieniem różnych ryzyk. Na marżę zysku inwestora może mieć także wpływ ogólna sytuacja gospodarcza w kraju.

Korzyść banku z sekurytyzacji aktywów jest oczywista: szybko zwraca przekazane klientom środki, co pozwala na refinansowanie kredytobiorców i zabezpiecza się przed ryzykiem braku spłaty zadłużenia, czyli potencjalną utratą zysków.

Sekurytyzacja dzieli się na dwa główne typy:

Z udziałem aktywów bankowych – dokonywane w drodze emisji papierów wartościowych lub w drodze zaciągniętych kredytów.
Z udziałem środków zewnętrznych (niebankowych) – realizowanych dzięki środkom kredytowym lub finansom pochodzącym z giełdy.

Procedura sekurytyzacji polega na udziale:

Bank zleceniodawcy – udziela kredytów hipotecznych i je obsługuje.
Specjalna organizacja inwestycyjna – kupuje aktywa od pierwotnego wierzyciela, gromadzi je i zajmuje się papierami wartościowymi.
Rezerwowy obsługujący - zaczyna pełnić obowiązki dopiero po utracie przez główny bank możliwości obsługi tych kredytów.
Gwarant – wspiera proces sekurytyzacji na poziomie kredytu. Może to być duży bank lub firma ubezpieczeniowa.
Agent płatniczy (hipoteczny) – przeprowadza transakcje na papierach wartościowych.
Underwriter – strukturyzuje transakcję, ocenia i utrzymuje wartość papierów wartościowych.
Firma doradcza (rozwiązuje kwestie prawno-księgowe) – doradza w zakresie podatków i orzecznictwa.
Agencja ratingowa - przyznaje rating wyemitowanym hipotecznym papierom wartościowym, biorąc pod uwagę badaną charakterystykę puli (portfela kredytowego) oraz poziom niezależności finansowej uczestników transakcji.
Inwestorzy – zajmują się inwestowaniem środków pieniężnych w emitowane papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.

To klasyczny schemat. Niektórzy uczestnicy mogą nie pojawić się w transakcji np. przy zastosowaniu takiego typu jak sekurytyzacja syntetyczna. W takim przypadku bank inicjujący ceduje roszczenia z tytułu zobowiązań dłużnych bezpośrednio na kupującego (inwestora). W takim przypadku nie ma potrzeby tworzenia specjalnej spółki inwestycyjnej, która co do zasady jest spółką akcyjną.

Jak działa proces

W uproszczeniu proces wygląda następująco:

udzielanie kredytów hipotecznych kredytobiorcom;
utworzenie puli kredytów;
emisja papierów wartościowych;
sprzedaż zobowiązań dłużnych inwestorowi;
osiąganie zysku.

Początkowo bank inicjujący tworzy i gromadzi pulę kredytów na potrzeby emisji papierów wartościowych. Biorąc pod uwagę, że faktyczny koszt takiej transakcji dla banku jest dość znaczny, portfel powinien zawierać więcej niż jedno lub dwa zobowiązania, mogą one wynosić tysiące; Istnieją pewne wymagania dotyczące samych aktywów; z reguły są to kredyty hipoteczne o podobnym ryzyku, warunkach i płynności. Program sekurytyzacji może mieć dowolny charakter.

Gromadzenie majątku (zadłużenie hipoteczne) odbywa się na różne sposoby. Bank może to zrobić w ramach swojej organizacji, co nie zawsze jest opłacalne. Opcja alternatywna- akumulacja takich aktywów poza bilansem – w tym celu tworzone są spółki akcyjne (specjalne organizacje inwestycyjne – jedna ze stron transakcji).

Specjalne spółki inwestycyjne (zwane SPV) wraz z agentem rozliczeniowym emitują papiery wartościowe w celu ich dalszej sprzedaży. Na podstawie analizy agencji ratingowej oceniana jest płynność „produktu”. Na tym samym etapie zaangażowany jest underwriter oraz agencja doradcza, monitorująca proces i zapewniająca niezbędne wsparcie w zakresie prowadzenia księgowości, opłacania podatków oraz strony prawnej transakcji.

Następnie bank udzielający kredytu hipotecznego, który początkowo udzielał kredytów hipotecznych osobom fizycznym lub prawnym, obsługuje te kredyty, czyli przyjmuje za nie zapłatę od kredytobiorców. W przypadku utraty licencji lub możliwości dalszego działania w charakterze agenta zapewniane jest wsparcie centrum usług, kontynuuje obsługę kredytów.

Papier wartościowy wystawiony przez bank w celu potwierdzenia zobowiązań dłużnych może być następnie wielokrotnie ponownie zastawiony lub sprzedany.

Kredytobiorca, który nabył nieruchomość, w dalszym ciągu spłaca kredyt hipoteczny w sposób określony w umowie. Sekurytyzacja nie wpływa w żaden sposób na ten proces. Jedynym wyjątkiem może być zmianę danych odbiorcy

środków w przypadku zakończenia działalności pierwotnego banku inicjującego.

Jak wprowadzono sekurytyzację w Federacji Rosyjskiej Procedura sekurytyzacji pojawiła się w Rosji stosunkowo niedawno. W procesie jego rozwoju ważną rolę

pewną rolę odegrało utworzenie AHML. Firmy bankowe udzielały pożyczek, które później kupowała ta agencja, utworzona pod władzą państwa.

Rozpoczęcie sekurytyzacji przez komercyjne instytucje pożyczkowe nastąpiło w 2005 roku, w czasie, gdy takie struktury bankowe jak Russian Standard, Soyuz i Home Credit dokonywały transakcji mających na celu refinansowanie portfeli obejmujących kredyty konsumenckie i samochodowe. Pionierem procedury sekurytyzacji kredytów hipotecznych był w 2007 roku Gazprombank, dając przykład innym bankom. W ciągu kolejnych trzech lat, po zawarciu szeregu pierwszych transakcji na terenie Federacji Rosyjskiej, ich liczba zaczęła szybko rosnąć. Nie tylko portfele kredytów konsumenckich zaczęły pełnić rolę aktywów do emisji papierów wartościowych. Dołączyły do nich kredyty samochodowe i hipoteczne oraz faktoring. Wszystkie zakończone transakcje miały forma transgraniczna

W 2008 roku w związku z pogłębiającym się kryzysem finansowym transakcje transgraniczne stały się niemożliwe. Odnowić je można było dopiero po 4 latach. Jednocześnie rosyjska praktyka bankowa zdobyła pierwsze doświadczenia we wdrażaniu sekurytyzacji na rynku krajowym. To właśnie ten moment zapoczątkował rozwój programu refinansowania aktywów o różnej formie za pomocą obligacji emitowanych na terenie kraju.

W 2017 roku Agencja Mieszkaniowych Kredytów Hipotecznych i Sbierbank przeprowadziły zakrojoną na szeroką skalę transakcję sekurytyzacji kredytów mieszkaniowych. Jednotranszowe listy zastawne zostały wyemitowane przy udziale Fabryki IBC, utworzonej w celu przyciągnięcia inwestycji finansowych na rosyjski rynek kredytów hipotecznych, a także zwiększenia liczby realizowanych transakcji kredytowych po niższych stawkach.

W 2019 roku papiery wartościowe obecne są także na rynku wtórnym, co w przyszłości najprawdopodobniej doprowadzi do ograniczenia ryzyka i mobilizacji dostępnych rezerw gotówkowych w drodze refinansowania. To, jak sekurytyzacja aktywów w segmencie bankowym przejawi się w przyszłości, zależy bezpośrednio od zmian w ramach prawnych i ich przyszłego rozwoju. Czynnikami ograniczającymi może być niewystarczający popyt, czyli liczba inwestorów chcących inwestować w papiery wartościowe.

Warto jednak zauważyć, że sama procedura jest dość korzystna dla wszystkich stron transakcji. Biorą w nim udział różne firmy czerpiące zyski z ich działalności; proces udzielania kredytów hipotecznych wiąże się z mniejszym ryzykiem dla struktur bankowych, zwiększając wolumen udzielanych kredytów. To ostatnie jest korzystne dla ludności i osoby prawne, gdyż otwiera możliwość zakupu własnej nieruchomości z przeznaczeniem do zamieszkania lub prowadzenia działalności komercyjnej.

Sekurytyzacja kredytu hipotecznego w rzeczywistości oznacza procedurę refinansowania kredytu hipotecznego. Jeżeli format współpracy przestaje odpowiadać pożyczkobiorcy lub pożyczkodawcy, na scenę wchodzi osoba trzecia. Co do zasady mówimy o wykupieniu zobowiązań kredytowych na korzystnych dla każdego warunkach. Bank, który udzielił kredytobiorcy kredytu hipotecznego, ma prawo odsprzedać zobowiązanie osobie trzeciej. Nowy uczestnik procesu deklaruje swoje zainteresowanie transakcją i przejmuje ryzyko kredytowe. Aby doszło do przeniesienia praw, inicjowana jest emisja papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Dokumenty te stanowią przedmiot transakcji.

Rynek sekurytyzacji

Rynek sekurytyzacji w Federacji Rosyjskiej pojawił się w 2004 roku. Pierwsza transakcja została przeprowadzona z inicjatywy OJSC Gazprom. Wyemitowane papiery wartościowe potwierdziły uprawnienia do zobowiązań z tytułu przyszłych wpływów z eksportu błękitnego paliwa. Kwota transakcji wyniosła 1,25 miliarda dolarów. W 2005 roku na rynku rosyjskim zanotowano kolejne 2 transakcje sekurytyzacyjne. W 2006 roku było już 8 takich transakcji i tak dalej. Obecnie sekurytyzacja w Federacji Rosyjskiej rozwija się dość aktywnie. Refinansowanie kredytów detalicznych to jeden z najpopularniejszych produktów. Usługa znacznie ułatwia życie pożyczkobiorcom i pożyczkodawcom.

Transakcje sekurytyzacyjne

Aby zwiększyć dostępność bazy zasobowej, rosyjskie banki przeprowadzają transakcje sekurytyzacyjne. Mówimy o instytucjach finansowych posiadających rating B lub BB. Jednocześnie dla transz uprzywilejowanych zakłada się rating na poziomie BBB+ lub wyższym. Takie warunki zapewniają bezpośrednie korzyści ekonomiczne z sekurytyzacji. Zbyt wysokie koszty transakcyjne i małe wolumeny transakcji sekurytyzacyjnych na terenie Federacji Rosyjskiej znacząco zmniejszają efekt ekonomiczny netto transakcji.

Sekurytyzacja w Rosji

Rynek sekurytyzacji w Rosji doświadczył szybkiego rozwoju w 2006 roku. Od tego czasu liczba emisji papierów wartościowych w różnych obszarach stale rośnie. Popyt na produkt wynika z rosnącej potrzeby pomysłodawców (emisji i emisji kredytów hipotecznych) rozbudowy bazy zasobowej. Umożliwia to optymalizację finansowania szybko rosnących aktywów. Sekurytyzacja prowadzona jest masowo w segmencie kredytów detalicznych banków komercyjnych. W ten sposób pożyczkodawcy są w stanie uzupełnić deficyt pożyczonych środków w celu dalszego zwiększania wolumenu aktywów detalicznych.

Sekurytyzacja aktywów

Sekurytyzacja aktywów jest naprawdę atrakcyjnym źródłem długoterminowego finansowania dla większości banków komercyjnych w Federacji Rosyjskiej. Niestety niedoskonałe ramy prawne nie pozwolą na ujawnienie maksymalnego potencjału tego popularnego trendu. Sekurytyzacja na terenie Federacji Rosyjskiej przeprowadzana jest w celu ustanowienia zabezpieczenia aktywów hipotecznych. W tym celu kraj opracował wystarczające ramy prawne. W przypadku sekurytyzacji kredytów bankowych lub konsumenckich potencjalne ryzyko prawne pozostaje nadal dość wysokie.

Sekurytyzacja kredytów

Wiele banków komercyjnych potrzebuje źródeł długoterminowego finansowania. W tym celu inicjują sekurytyzację kredytów z segmentu kredytów hipotecznych. Główni gracze na rynku kredytowym są w stanie emitować niezbędne papiery wartościowe, korzystając ze środków dostępnych w ich bilansach. Procesy takie odbywają się w ramach programów opracowywanych w instytucjach rozwojowych, a także poprzez spółkę celową (SPV) przy wsparciu pomysłodawcy. Mali i średni gracze inicjują wspólne wydawnictwa lub organizują proces z udziałem kilku pomysłodawców.

Sekurytyzacja ryzyk

Sekurytyzacja ryzyka polega na uporządkowaniu procesu przenoszenia ryzyka na obszar rynku finansowego. W takim przypadku właściciel ryzyka emituje papiery wartościowe powiązane z zabezpieczonym ryzykiem. Pierwsza plasowanie papierów wartościowych pozwala na utworzenie rezerwy, która stanowi zabezpieczenie sekurytyzowanego ryzyka.

Sekurytyzacja ryzyk katastroficznych stała się powszechna. Instrumentem są obligacje o terminie zapadalności 12 miesięcy. Dochód i wartość nominalna są rozdzielane pomiędzy inwestorów w zależności od tego, czy ryzyko katastroficzne zostanie zrealizowane.

Sekurytyzacja papierów wartościowych

Nadmierna sekurytyzacja papierów wartościowych była główną przyczyną kryzysu na rynku kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych w 2008 roku. W konsekwencji zaistniałe wydarzenia doprowadziły do poważnych zawirowań finansowych na skalę światową.

Tak zwane sub-prime w Stanach okazały się zwykłą bańką mydlaną. Nieruchomości i samochody rozdawano niewypłacalnym obywatelom, którzy nie byli w stanie płacić miesięcznych opłat.

Prawidłowo zorganizowana sekurytyzacja papierów wartościowych obejmuje profesjonalne monitorowanie sytuacji przez organy regulacyjne, obiektywną wycenę dostępnych zasobów, a także bardziej rygorystyczne kryteria selekcji potencjalnych kredytobiorców na początkowym etapie.

Mechanizm sekurytyzacji w systemie refinansowania kredytów hipotecznych

Mechanizm sekurytyzacji w systemie refinansowania kredytów hipotecznych został wynaleziony w Stanach Zjednoczonych kilkadziesiąt lat temu. W tym czasie nastąpiła prawdziwa rewolucja w sektorze finansowo-bankowym gospodarki kraju. Pomimo wszystkich swoich mankamentów, sekurytyzacja nadal uważana jest za główny impuls, który dał impuls do rozwoju rynków finansowych na przełomie XX i XXI wieku. W rzeczywistości mechanizm sprowadza się do przeniesienia aktywów do bardziej płynnego formatu. W węższym znaczeniu mówimy o transferze aktywów o niskim poziomie płynności do papierów wartościowych. Przedmiot transakcji zabezpieczony jest w postaci wpływów z pierwotnego majątku. W ten sposób możliwe jest bardziej równomierne rozłożenie ryzyka pomiędzy inwestorami, gwarantem i właścicielami aktywów.

Główni uczestnicy procesu sekurytyzacji i ich funkcje

Pomysłodawca – zajmuje się udzielaniem i obsługą kredytów hipotecznych.
Spółka inwestycyjna specjalnego przeznaczenia (SPV). Kupuje aktywa od banku. Prowadzi emisję papierów wartościowych. Posiada w bilansie aktywa z tytułu kredytów hipotecznych.
Agent usług zapasowych. Stosuje się go w przypadku, gdy bank nie ma możliwości wykonywania własnych funkcji.
Poręczyciele (zakłady ubezpieczeń i duże banki) – zapewniają wsparcie kredytowe dla sekurytyzacji.
Underwriter – ocenia wyemitowane papiery wartościowe, strukturyzuje transakcje.
Firmy konsultingowe i ratingowe - doradzają i oceniają działania uczestników procesu.
Inwestorzy – inwestuj w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.

Sekurytyzacja portfela kredytowego banku

Sekurytyzacja portfela kredytowego banku rozpoczyna się od pobrania puli kredytów z inicjatywy pomysłodawcy. Po zakończeniu procesu główny pożyczkodawca sprzedaje portfel podobnych pożyczek spółce celowej (SPV), która z kolei finansuje przejęcie poprzez emisję obligacji lub innych papierów wartościowych. Spłata kredytu w przyszłych okresach pełni funkcję zabezpieczenia. W efekcie pomysłodawca dysponuje kapitałem pozyskanym za pośrednictwem inwestorów giełdowych. W procesie sekurytyzacji uczestniczy także agent obsługujący.

Efektywność stosowania mechanizmu sekurytyzacji

O efektywności wykorzystania mechanizmu sekurytyzacji w Federacji Rosyjskiej decydują cele i zalety samego procesu. Sekurytyzacja powstała ze względu na wysoki koszt pożyczonego kapitału. Powodem wysokich kosztów kredytów jest niski poziom rozwoju rynku akcji i sektora bankowego. Dzięki obecności na rynku papierów wartościowych organizacje kredytowe przyciągnąć dodatkowe środki na korzystniejszych warunkach. W rezultacie wydaje się, że instytucje finansowe upiekają dwie pieczenie na jednym ogniu: otrzymują dodatkowe środki na rozwój biznesu, a także pozbywają się aktywów o niskiej płynności.