Titulización de préstamos hipotecarios: “¡sólo esperamos que se clave el anzuelo y rezamos para que el seguro no falle”! Terminología de titulización y préstamos hipotecarios Titulización de activos financieros

Titulización de préstamos hipotecarios: “¡sólo esperamos que se clave el anzuelo y rezamos para que el seguro no falle”! Terminología de titulización y préstamos hipotecarios Titulización de activos financieros

06.04.2022 etnociencia

Publicado en el sitio web el 31/01/2008

Las últimas décadas se han convertido en un período de introducción de diversas innovaciones y herramientas financieras en la práctica bancaria. Entre los más populares en últimos años La técnica se refiere a la titulización de activos bancarios.

Conceptos básicos de titulización

El mecanismo de titulización apareció por primera vez hace más de 30 años en Estados Unidos y literalmente revolucionó los sectores bancario y financiero. Hoy en día, muchos lo llaman una de las principales innovaciones del siglo XX, que impulsó el desarrollo de mercados financieros.

En general, el proceso de titulización es el proceso de transferir activos a una forma más líquida. En un aspecto más restringido, la titulización puede definirse como una transacción financiera que consiste en la transformación de activos de baja liquidez en valores garantizados por flujos de efectivo de los activos originales, como resultado de lo cual el riesgo se redistribuye entre el propietario principal de los activos, el garante e inversores. Aún no se ha creado una clasificación establecida de titulización de activos bancarios, pero la mayoría de los autores distinguen sus dos tipos principales: tradicional y sintética. 1 .

La técnica de la titulización tradicional supone que es ineficaz mantener juntos los activos de alta y baja calidad en el balance del banco, ya que si bien los activos de alta calidad están en el balance del banco, soportan todos sus riesgos. Por tanto, la única solución es separar los activos hipotecarios (activos de alta calidad) y eliminarlos del balance del banco. En la práctica mundial, para separar activos se crea una sociedad especial SPV (Special Purpose Vehicle), a la que posteriormente se venden los activos, lo que elimina los riesgos asociados a otras actividades realizadas por el vendedor de los activos.

Sin embargo, es necesario acumular una gran cantidad de estos préstamos en alguna parte. La primera opción es acumular grandes carteras de préstamos hipotecarios en el balance del banco; sin embargo, esta opción se considera económicamente inviable debido a la baja capitalización y los requisitos obligatorios de fondos de reserva para los bancos comerciales rusos. Como resultado, surgió un mecanismo para acumular activos fuera del balance, es decir, en el balance de la SPV (organización acumuladora).

Legalmente, una SPV es una estructura organizacional y legal creada para propósitos estrictamente definidos y estrictamente limitados, y es legalmente independiente de su fundador. Los tipos de actividades comerciales que un SPV hipotecario puede realizar están estrictamente limitados.

Una vez que el SPV ha adquirido la cantidad requerida de activos, emite valores respaldados por esos activos.

Sin embargo, el eslabón inicial de esta cadena de refinanciación es el banco que emite préstamos hipotecarios y tiene la intención de vender los derechos sobre estos préstamos de forma continua, continuando con su servicio. El banco que emitió originalmente estos préstamos se llama originador. Su función principal es la prestación de servicios de préstamos, es decir, desempeñar la función de agente de servicios (Administrador Primario).

Además del agente de servicio principal, en la práctica internacional existe un agente de servicio de respaldo (Servidor Primario de Respaldo), quien debe comenzar la función de dar servicio al pool en caso de falla del Administrador Primario.

Principales participantes en el proceso de titulización y sus funciones.

Identifiquemos a los principales participantes en el proceso de titulización de préstamos hipotecarios y sus funciones (Cuadro 1).

Mecanismo de titulización

El proceso de titulización incluye varias etapas que reflejan las actividades de los participantes en este proceso desde el momento de la emisión del préstamo hasta el reembolso. papeles valiosos garantizados por estos préstamos.

Proporcionar un préstamo hipotecario

En esta etapa, se emite un préstamo, se concluye una transacción de préstamo por un monto y período determinados entre el banco prestamista y el prestatario. Como se señaló anteriormente, dicho banco se denomina originador. Su función principal es atender el préstamo, es decir, realizar las funciones de un agente de servicios.

Además del agente de servicios principal, en la práctica internacional siempre existe un agente de servicios de reserva que debe comenzar a desempeñar la función de dar servicio al pool en caso de incapacidad del agente de servicios principal. Es indiscutible que el banco, que es agente de servicios de reserva, debe disponer de recursos financieros adecuados y tener una reputación impecable y una alta calificación crediticia.

Acumulación de préstamos y formación de un conjunto de hipotecas.

Para llevar a cabo la titulización es necesario formar un conjunto de préstamos, que debe ser relativamente homogéneo en términos de indicadores como vencimiento, tasa de interés, riesgos crediticios y liquidez, lo que garantiza la posibilidad de realizar cálculos actuariales. El conjunto de préstamos no debe incluir préstamos de baja calidad (problemáticos), por lo que los requisitos de unificación y estándares crediticios aumentan muchas veces, lo que garantiza la minimización de posibles riesgos y la confiabilidad de los valores;

En esta etapa se produce la denominada diferenciación de los préstamos emitidos. Posteriormente se realiza una venta directa de activos (venta verdadera). Después de la venta de los pools, los activos se transfieren al balance de la SPV, que a su vez los vende al agente (de pago) hipotecario. El agente hipotecario actúa como emisor de la emisión de títulos hipotecarios, el más característica importante que desde el punto de vista económico es la división de la emisión en tramos senior y junior.

La venta de activos es importante, en primer lugar, por el impacto en el balance del prestamista (sacarlo del balance) y, en segundo lugar, por la capacidad de cumplir con las Prácticas de Contabilidad Generalmente Aceptadas (GAAP) y los requisitos legales de cumplimiento de capital. .

Emisión y colocación de valores

En la tercera etapa sucede lo más importante: la colocación de valores, que se lleva a cabo con la interacción de los siguientes participantes: el emisor de los valores, el asegurador, la empresa calificadora, el garante (compañía de seguros), bufete de abogados, organización de auditoría.

La interacción de todos los participantes en esta etapa se produce bajo determinadas condiciones con una determinada cantidad de remuneración para cada participante. Como resultado, se elabora un memorando informativo. 2 .

Normalmente, las emisiones de valores respaldados por hipotecas se dividen en tramos senior y junior. La diferencia clave entre ellos es el orden en que se cumplen las obligaciones: para los tramos senior, las obligaciones se cumplen primero (menos riesgosas), luego para los tramos junior (más riesgosos). Después de la emisión de valores respaldados por hipotecas, se colocan en el mercado de valores y el producto de su venta va al banco prestamista.

Acumulación de fondos para pagos de valores y rescate

El originador acumula los fondos pagados por el prestatario en virtud del préstamo para reembolsar los valores y pagar los intereses sobre ellos. A continuación, el reembolso se realiza directamente.

De forma simplificada, el esquema de titulización se puede visualizar como se muestra en la Figura 1.

Además del esquema de titulización clásico, existe la llamada titulización sintética, durante la cual un conjunto de préstamos no se vende a una entidad jurídica especial, sino que sólo se asigna en el balance del banco de origen. En la titulización sintética, se transfiere el riesgo asociado con el activo, en lugar del activo en sí. El aislamiento de los activos titulizados del riesgo de quiebra del banco originador en este caso se produce separando el conjunto de préstamos del patrimonio total de la quiebra en caso de quiebra del originador y consagrando en la legislación el derecho de prioridad de los tenedores de valores de titulización (inversores ) a este conjunto de activos en comparación con otros acreedores.

Eficiencia de aplicación del mecanismo de titulización

¿Por qué es eficaz utilizar la titulización y cuáles son las ventajas de este mecanismo de refinanciación?

Una de las razones más importantes para la titulización de activos bancarios es el costo relativamente alto del capital prestado debido al subdesarrollo del sector bancario nacional y bolsa de Valores. La entrada de las entidades de crédito al mercado de valores hipotecarios les permite compensar constantemente la falta de recursos crediticios atrayendo fondos en condiciones más favorables.

La forma tradicional de refinanciar préstamos hipotecarios, mediante depósitos, no se justifica ni desde el punto de vista de la liquidez bancaria y los riesgos bancarios, ni desde el punto de vista de la eficiencia del uso del capital. Desde la posición del banco, es más razonable vender sus derechos de acreedor en el mercado de valores inmediatamente después de la emisión, habiéndolos convertido primero en valores, y así atraer fondos adicionales para emitir nuevos préstamos. La titulización ayuda a eliminar la relación directa entre el valor de los depósitos obtenidos en los mercados locales y la tasa de interés de los instrumentos financieros basados en activos. Por tanto, la función principal de la titulización es la función de refinanciación y optimización de la financiación.

La segunda función más importante puede denominarse función de gestión de la liquidez bancaria, ya que durante la titulización los préstamos se transfieren fuera del balance del banco, lo que reduce la carga sobre el capital y mejora los indicadores de liquidez del banco.

En tercer lugar, al vender obligaciones crediticias, el banco transfiere parte del riesgo crediticio al inversor. Para la inversión de inversores. Dinero Invertir en activos titulizados es menos riesgoso que invertir en valores tradicionales porque los activos hipotecarios están garantizados y diversificados. Por tanto, la tercera función de la titulización puede denominarse reducir los riesgos bancarios.

En cuarto lugar, la titulización ayuda al banco a obtener beneficios adicionales al aumentar la rentabilidad de las operaciones bancarias y reducir el coste de los préstamos. En primer lugar, al convertir activos en valores a largo plazo, los bancos obtienen acceso a recursos a largo plazo más baratos. Aumenta la eficiencia operativa. Debido a que los valores respaldados por hipotecas se clasifican como de bajo riesgo, la tasa de cupón de los valores respaldados por hipotecas suele ser baja, incluso puede ser más baja que la tasa de interés de un préstamo interbancario, que brinda acceso a dinero más barato.

Además, la titulización resuelve el problema de los bancos pequeños que no tienen acceso a recursos baratos a largo plazo y no tienen la capacidad de mantener activos tan importantes en sus balances. Los bancos pequeños venden conjuntos de préstamos hipotecarios a bancos más grandes, que a su vez acumulan activos hipotecarios en sus balances y luego emiten valores respaldados por hipotecas.

De lo anterior se desprende que es difícil sobreestimar la importancia de la titulización para los bancos. Sin embargo, el efecto de la titulización de activos hipotecarios no se limita sólo al nivel de las estructuras bancarias, sino que es de naturaleza macroeconómica a gran escala. El impacto de la titulización se expresa principalmente en una distribución más eficiente de los riesgos en todo el sector financiero, movilizando fondos de fondos de pensiones, fondos de seguros y otros inversores que invierten en valores respaldados por hipotecas. Hay un "efecto multiplicador de la titulización".

Sin embargo, el mecanismo de titulización tiene sus inconvenientes. La principal desventaja de la titulización como método de refinanciación de préstamos para un banco es la complejidad de organizar la transacción y, como consecuencia, su elevado coste. Esto hace que la titulización sea inaccesible para los bancos pequeños y la necesidad de formar un gran conjunto de préstamos (más de 100 millones de dólares) para lograr la eficiencia económica de la transacción. Además, la complejidad objetiva de la transacción implica su dependencia de la legislación del país en el que se realiza, lo que da lugar a la denominada "competencia de jurisdicciones". En países con un sistema jurídico continental, la titulización suele ser imposible sin la adopción de actos legislativos adecuados.

Experiencia extranjera en el uso de la titulización

Los préstamos hipotecarios y las formas de refinanciación están estrechamente interconectados con las peculiaridades de la jurisdicción de cada país y las tradiciones financieras nacionales, las normas fiscales y la política de vivienda.

Hablando del mercado de préstamos hipotecarios y titulizaciones en los países occidentales, lo primero que debemos mencionar es Estados Unidos. En los Estados Unidos de América, en la época de F. Roosevelt, comenzó a tomar forma un extenso sistema de préstamos hipotecarios para la construcción de viviendas y la adquisición de la propiedad de la vivienda. Hoy en día, el sistema de financiación de viviendas de Estados Unidos es un mercado complejo, de alcance nacional, con un gran número de instituciones, incluidos bancos hipotecarios, asociaciones de ahorro y préstamo, bancos comerciales y de ahorro, compañías de seguros, fondos de pensiones y similares. El factor decisivo para el éxito en esta dirección fueron las medidas para formar un mercado hipotecario secundario, que resolvió el principal problema de la financiación de la vivienda: el problema de los recursos crediticios.

Debido a que el sistema legal estadounidense es un sistema de derecho consuetudinario, se necesitaron relativamente pocos cambios en las leyes tributarias y de valores para lanzar el mercado de titulización. Con su ayuda, los recursos financieros que ingresan al mercado hipotecario secundario se redistribuyen por cuenta del Estado. Por tanto, el sistema de préstamos hipotecarios en Estados Unidos es un sistema de dos niveles.

Para ello, en diferentes años Se crearon organizaciones especializadas: la Asociación Hipotecaria Nacional Federal "Fannie Mae", FNMA), la Corporación de Préstamos para Vivienda (Corporación Federal Hipotecaria de Préstamos para Vivienda "Freddie Mac", FHLMC) y la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno "Ginnie" May, GNMA), que se crearon principalmente con el fin de adquirir hipotecas a tipo fijo a 30 años con opción de amortización anticipada.

En Estados Unidos, el principal tipo de préstamo es el de tasa fija. El prestatario puede obtener un préstamo a tasa fija a 30 años con la opción de pagar en cualquier momento sin penalizaciones. El mercado secundario, basado en la titulización y la emisión de títulos respaldados por hipotecas, es un mecanismo eficaz para evaluar y cubrir los riesgos de pago anticipado desde el punto de vista de los inversores y es un área en la que Últimamente también se está desarrollando de forma bastante dinámica.

Esquema bien establecido para refinanciar hipotecas y recaudar dinero. Fondos de la pensión en Estados Unidos significa que FNMA tiene un “bolsillo sin fondo” que le permite comprar cualquier cantidad de hipotecas de los bancos y dictar las condiciones de los préstamos para todo el mercado. La agencia emite valores respaldados por hipotecas, o los llamados MBS (Mortgage-Backed Securities), a cambio de conjuntos de hipotecas de los prestamistas. Para los acreedores, estos valores son un activo más líquido que puede conservarse o venderse con dinero real. También se negocian en el mercado de valores a través de la bolsa de Wall Street.

Los bancos estadounidenses ofrecen tanto productos FNMA estándar (al igual que los bancos rusos trabajan bajo el programa AHML) como los suyos propios. Sin embargo, la FNMA puede adquirir cualquier préstamo si cumple con los estándares de la agencia en términos de monto, términos del préstamo y otros parámetros importantes. 3 .

El mercado de valores respaldados por hipotecas de Estados Unidos es ahora el mercado de deuda más grande del mundo (6 billones de dólares en deuda total). Las garantías proporcionadas por Fannie Mae y Freddie Mac excluyeron los riesgos crediticios de los inversores, aunque cubrieron el riesgo de reembolso anticipado. Pero además de la dirección centralizada, supervisada por FNMA, FHLMC, GNMA, también existe una dirección descentralizada, que existe gracias a un número importante de programas de préstamos hipotecarios de los bancos comerciales.

El mercado de valores respaldados por hipotecas (MBS) privados (no de agencias) comenzó a desarrollarse en Estados Unidos en la década de 1980 con poca intervención gubernamental (a excepción de la regulación de la tributación de entidades con fines especiales). En 2006 (al 1 de enero de 2007), la emisión de valores respaldados por hipotecas de agencias alcanzó los 899.200 millones de dólares.

En cuanto a los valores respaldados por hipotecas no de agencias (RMBS y CMBS), el mercado creció a un récord de 742.800 millones de dólares, un 15,1% más que en 2005, incluido el aumento del volumen de valores respaldados por hipotecas no de agencias RMBS (valores respaldados por hipotecas residenciales). 17,2% a 574,3 mil millones de dólares en 2006, y los CMBS (valores respaldados por hipotecas comerciales) alcanzaron 168,5 mil millones de dólares en 2006.

Por tanto, podemos concluir que la titulización en los Estados Unidos es un mecanismo bien establecido y ampliamente utilizado para refinanciar préstamos hipotecarios entre los bancos comerciales estadounidenses.

La peculiaridad del mercado europeo de préstamos hipotecarios es su versatilidad, la variedad de formas de organizaciones crediticias, programas de crédito y planes de refinanciación. No hay ninguna organización en Europa cuyas tareas sean similares a las de Fannie Mae y Freddie Mac en Estados Unidos.

Hablando del mercado de préstamos primarios, también cabe señalar que diferentes países utilizan diferentes condiciones para los préstamos hipotecarios y cada país ha desarrollado sus propias herramientas para refinanciar los préstamos hipotecarios. En Europa prácticamente no existen hipotecas a tipo fijo a 30 años con opciones de amortización anticipada y sin penalizaciones. La mayoría de las hipotecas tienen un tipo de interés variable o el tipo de interés es fijo durante un corto período de tiempo, después del cual se reinicia. Como regla general, en la mayoría de los casos existe una multa por reembolso anticipado.

Más período corto La fijación de los tipos de interés crea la necesidad de refinanciar las hipotecas, ya sea mediante la titulización o la emisión de bonos garantizados.

El panorama actual de desregulación en el mercado primario es el resultado de una cierta desregulación del mercado hipotecario dentro de cada país. El proceso de estandarización de préstamos no existe en absoluto debido a su diversidad.

En cuanto a las fuentes de refinanciación del mercado hipotecario europeo, cabe señalar que la forma más común de refinanciación de préstamos hipotecarios es el uso de depósitos. Los expertos de la Federación Hipotecaria Europea estiman en más del 50% el volumen de refinanciaciones realizadas mediante mecanismos de depósito. Otra forma de refinanciación es pedir prestado fondos a otra institución financiera (alrededor del 10%). Los títulos de deuda hipotecaria representan alrededor del 20% y los ahorros contractuales aproximadamente el 10%. En 2006, el 10% del mercado se refinanció mediante titulización.

Aplicación del mecanismo de titulización en el mercado ruso de préstamos hipotecarios.

El mercado de titulización de activos hipotecarios rusos es uno de los segmentos del mercado financiero de más rápido crecimiento. Un nicho aparte lo ocupan las transacciones de titulización de activos hipotecarios. A finales de 2006, la proporción de préstamos hipotecarios titulizados era del 12%. 4 .

A pesar del rápido crecimiento del mercado de titulización de activos rusos, su volumen aún no es comparable con los indicadores de los países desarrollados. A modo de comparación: en Europa se emitieron en 2006 títulos por valor de 458,9 mil millones de euros, un 40% más que el valor correspondiente en 2005. En Estados Unidos, en 2006 se emitieron valores titulizados por aproximadamente 1,5 billones de dólares, un aumento de alrededor del 8% en comparación con el año anterior. 5 .

La titulización en Rusia tiene muchas caras y es necesario identificar al menos tres componentes del mercado de titulización en Rusia.

La primera parte está relacionada con la titulización transfronteriza. Actualmente, la mayoría de las empresas emisoras colocan bonos titulizados en el mercado extranjero (la denominada titulización transfronteriza, cuando el SPV está registrado fuera del territorio de la Federación de Rusia) (Cuadro 2).

La orientación de los emisores hacia el mercado extranjero se debe principalmente al nivel aún insuficiente de desarrollo de la base de inversión nacional y a los problemas legislativos.

La segunda parte es la titulización local, regulada por la ley rusa "Sobre valores basados en hipotecas". 6 . Hasta la fecha, sólo se han realizado tres transacciones de este tipo (Cuadro 3) 7 .

La tercera parte es la titulización mediante el mecanismo de fondos mutuos de tipo cerrado. Se lleva a cabo sobre la base de la ley “Sobre fondos de inversión» 8 y, según los expertos, tiene un gran potencial.

A diferencia de los países occidentales, las transacciones de titulización son bastante raras en el mercado ruso. La financiación hipotecaria en Rusia todavía se realiza principalmente a través de los recursos del sistema bancario, que no parece ser tan eficaz dada su baja capitalización y su acceso limitado a recursos financieros a largo plazo en el contexto de las importantes necesidades generales de la economía. para recursos crediticios.

Hoy en día, los bancos rusos están saliendo de la situación realizando transacciones de titulización en zonas extraterritoriales. Esto permite a los inversores extranjeros con enormes recursos tener acceso a mercado ruso préstamos hipotecarios. En Rusia todavía no hay inversores dispuestos a comprar títulos complejos (en términos de precios) por valor de 10 mil millones de dólares (así estiman los expertos extranjeros el volumen anual potencial del mercado de titulización).

Sin embargo, esta fuente también tiene sus inconvenientes.

En primer lugar, su uso depende en gran medida de las fluctuaciones especulativas en los mercados financieros internacionales, incluido el altamente volátil mercado de divisas.

En segundo lugar, este instrumento financiero, al estar dirigido a inversores internacionales, debido a su complejidad y parámetros financieros, no resulta atractivo para la mayoría de los inversores rusos y, por tanto, no contribuye a la movilización de recursos internos de la economía rusa para el desarrollo de hipotecas. y, en general, la estabilización de la economía rusa. 9 .

Actualmente, en Rusia existe una situación difícil en el campo de la refinanciación de hipotecas, ya que, por un lado, el mercado de préstamos hipotecarios se está desarrollando a un ritmo acelerado, el volumen de préstamos emitidos aumenta aproximadamente entre un 30% y un 35% anual, empujando constantemente Los bancos buscan nuevas fuentes de refinanciación, lo que contribuye al desarrollo de un mecanismo de refinanciación como la titulización de activos hipotecarios.

Por otro lado, los bancos rusos, debido a la crisis de los mercados financieros occidentales, se encontraron en una situación de dependencia de los inversores extranjeros. De los muchos esquemas de titulización existentes, los bancos rusos prefieren utilizar la titulización transfronteriza (cuando se crea una entidad jurídica especial fuera del territorio de la Federación de Rusia), lo que se debe a razones objetivas: la falta de regulaciones en la legislación rusa que permitan para una titulización local eficaz, y los inversores en valores respaldados por hipotecas entre las corporaciones rusas.

Así, la crisis del mercado hipotecario estadounidense que comenzó el año pasado la sintieron plenamente los bancos rusos. No hay demanda de valores respaldados por hipotecas entre los inversores asustados, y los bancos rusos han perdido acceso a los mercados de deuda occidentales. El dinero occidental relativamente barato y a largo plazo, obtenido mediante la emisión de bonos y la titulización de préstamos hipotecarios, fue una de las fuentes de crecimiento. sistema ruso préstamos hipotecarios.

Hoy en día, muchos bancos se ven obligados a negarse a atraer fondos de inversores extranjeros mediante la titulización debido al aumento de las tasas de interés en el mercado de titulización de préstamos (según los expertos, aumentaron entre 2 y 4 puntos porcentuales). Los bancos que tenían previsto emitir títulos hipotecarios en el segundo semestre de 2007, en particular el VTB 24, el City Mortgage Bank, se ven obligados a ajustar sus planes. Es poco probable que los bancos puedan cambiar el énfasis del endeudamiento en favor del mercado interno (mercado de titulización local), ya que el mercado financiero ruso no está suficientemente desarrollado y no puede compensar la falta de liquidez.

Sin embargo, las consecuencias de la crisis hipotecaria global afectan a todos los bancos de manera diferente. Los problemas aparecen principalmente en aquellas organizaciones que estaban más vinculadas a volúmenes importantes de inversión extranjera. Una reducción de la base de recursos hipotecarios provocará inevitablemente una mayor segmentación del mercado; los bancos que tengan acceso a financiación relativamente barata sobrevivirán. Como siempre, los que sufrirán son los pequeños e inestables, que no tienen fondos propios.

La crisis hipotecaria en Estados Unidos y la posterior crisis en otros países demostraron que no se puede confiar enteramente en los mercados internacionales, sino que es necesario desarrollar el propio mercado interno de financiación hipotecaria. Las perspectivas para el desarrollo del mercado hipotecario secundario (mercado de titulización) en Rusia residen en la búsqueda de fuentes internas de refinanciación hipotecaria, en la ampliación de la presencia en el mercado de fondos de pensiones, compañías de seguros y grandes inversores corporativos.

1 Anisimov A.N., Maleeva A.V. Aspectos teóricos de la titulización de activos bancarios / Colección de artículos científicos de la Universidad Técnica Estatal del Cáucaso Norte. Serie "Economía". 2005. N° 1.

2 Obey L. Innovación financiera en la industria bancaria. El caso de la titulización de activos // Garland Publishing, Inc. NUEVA YORK. & Londres, 2000. P. 71.

3 Marieta E.A. Haffner. Mercados hipotecarios secundarios en EE. UU. y Países Bajos, www.borg.hi.is/enhr2005iceland/ppr/Haffner.pdf

4 Según Moody's.

5 Datos para todo el mercado de titulizaciones. Foro Europeo de Titulización. Informe de datos de titulización del FSE, invierno de 2007, www.europeansecuritisation.com

6 Ley Federal de 11 de noviembre de 2003 No. 152-FZ “Sobre Títulos Hipotecarios”.

7 www.rusipoteka.ru. Relevancia a diciembre de 2007

8 Ley Federal de 29 de noviembre de 2001 No. 156-FZ “Sobre Fondos de Inversión”.

9 Ivanov O. Propuestas para mejorar la legislación actual en el campo de los préstamos hipotecarios y la titulización, www.rusipoteka.ru/review/0407-review.pdf

L. M. Rezvánova,
KMB-Bank, Banco del Grupo INTESA SANPAOLO, Responsable de Desarrollo de Productos de Gestión de Préstamos Hipotecarios

La titulización de activos bancarios es una fuente bastante nueva y atractiva de financiación a largo plazo para los bancos rusos. Sin embargo el marco legislativo no permite el pleno desarrollo de esta zona. La denominada titulización interna (dentro del país) se realiza exclusivamente para garantizar activos hipotecarios, el motivo es la presencia de una base jurídica, aunque mínima, pero suficiente para realizar estas operaciones. Sin riesgos legales significativos, sólo se pueden titularizar derechos derivados de préstamos hipotecarios, mientras que la titulización de derechos derivados de créditos de consumo, tarjetas bancarias, etc. imposible o asociado a graves riesgos legales. Al mismo tiempo, los principales problemas del desarrollo de la titulización en Rusia incluyen:
- regulación inadecuada de la prenda de derechos;
- procedimientos estrictamente formales para la cesión de derechos;
- imposibilidad de ceder derechos no individualizados;
- la imposibilidad de ceder derechos en relación con un derecho que aún no existe, que no está disputado y no está condicionado por contrapropuestas.

El activo más popular para atraer financiación mediante la titulización son los préstamos hipotecarios. Estos activos son de naturaleza a largo plazo, confiables y líquidos. Al mismo tiempo, actualmente se observa un crecimiento posterior a la crisis en el volumen de préstamos hipotecarios. Las agencias de calificación no rebajaron la calificación de los valores debido a los activos subyacentes en el momento de la crisis; Por tanto, podemos concluir que la estabilidad de estos activos ha sido probada en la práctica. Los principales inversores en Rusia son AHML y VEB (por ejemplo, en EE.UU. el principal inversor es la Reserva Federal), y esta tendencia sólo cambiará si se lleva a cabo una reforma de las pensiones en términos de la posibilidad de invertir los ahorros en valores emitidos mediante titulización. .

La falta de práctica judicial rusa como factor que aumenta los riesgos

Los inversores consideran que el hecho de que las transacciones de titulización aún no hayan sido verificadas adecuadamente en los tribunales rusos es un factor que aumenta los riesgos. No existe certeza en los enfoques para la toma de decisiones sobre tales transacciones, lo que puede afectar negativamente la recepción de los ingresos indicados. En caso de quiebra y ejecución forzosa de obligaciones, los tenedores de bonos no participan activamente y no protegen solidariamente sus derechos debido a que estas funciones son asumidas por el administrador concursal. Por tanto, no es posible predecir de antemano las consecuencias de este procedimiento. Al mismo tiempo, existen riesgos de no venta de garantías o de venta a un precio reducido, lo que conducirá a una reducción en la cantidad de fondos devueltos a los inversores. El síndico, el síndico concursal o los acreedores podrán intentar impugnar la legalidad de la compra y venta de hipotecas al emisor. Si el tribunal decide que la venta de hipotecas fue ilegal, se puede rescindir la transacción y se puede ordenar al emisor que devuelva los activos al banco.

El peligro de liquidar a un agente hipotecario

Los agentes hipotecarios no tienen derecho a celebrar acuerdos de compensación con individuos y realizar tipos de actividades comerciales no previstas por la ley federal “Sobre Valores Hipotecarios”. La violación de este requisito es motivo para que el órgano ejecutivo federal encargado del mercado de valores solicite al tribunal una demanda de liquidación del agente hipotecario. Asimismo, si el capital autorizado se reduce por debajo de los límites establecidos, la empresa podrá ser liquidada a solicitud de las autoridades de registro. En caso de violaciones graves durante el registro de una organización, esta organización podrá ser liquidada posteriormente mediante decisión judicial. Una persona jurídica que, durante los últimos doce meses anteriores al momento en que la autoridad de registro tomó la decisión pertinente, no presentó los documentos informativos requeridos por la ley. Federación Rusa sobre impuestos y tasas, y no realizó transacciones en al menos un cuenta bancaria, se reconoce que ha cesado efectivamente sus actividades. Dicha entidad jurídica podrá ser excluida del Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas. Todos los riesgos de liquidación del agente hipotecario mencionados anteriormente afectan negativamente el atractivo de inversión de los valores emitidos mediante la titulización de activos según la legislación rusa.

Desarrollo del marco legislativo para la titulización nacional.

Titulización de derechos sobre préstamos al consumo, tarjetas bancarias, etc. imposible o asociado con graves riesgos legales

La Asociación de Bancos Regionales de Rusia, teniendo en cuenta las necesidades del sector bancario para atraer liquidez adicional, ha preparado un proyecto de Ley federal "sobre titulización", que da esperanzas de un rápido desarrollo del marco legislativo necesario más que nunca. tema de actualidad puesta en seguridad. Con base en la práctica extranjera, la ley distingue una comunidad financiera especializada, cuya actividad exclusiva es la emisión de valores, cuyo cumplimiento de obligaciones se realiza a expensas de los ingresos en efectivo de las reclamaciones. Al mismo tiempo, esta comunidad será gestionada (sin crear órganos colegiados) por el único órgano ejecutivo representado por la sociedad gestora. Se prohibirá la reorganización y el pago de dividendos hasta que se cumplan todas las obligaciones con los inversores. Al mismo tiempo, está previsto emitir bonos sin registro estatal de su emisión y sin informe sobre los resultados de su emisión. En caso de quiebra de una empresa, primero deben liquidarse los créditos de los acreedores de conformidad con la decisión de emitir bonos. La FFMS también está desarrollando un proyecto de ley "Sobre la titulización de activos financieros", sin embargo, por el momento, sólo el concepto del proyecto de ley está disponible públicamente y no hay fechas exactas para la elaboración y aprobación del proyecto de ley. En este sentido, la titulización interna sin riesgos legales significativos sólo es posible en relación con los activos hipotecarios.

Esquema de captación de financiación mediante titulización de préstamos.

En las condiciones actuales del mercado, los bancos de cualquier nivel pueden atraer financiación adicional titulizando una cartera de préstamos hipotecarios. Y si los grandes bancos, con un alto nivel de adecuación de capital, pueden emitir valores desde su balance, a través de una SPV con el apoyo del originador o en el marco de programas de instituciones de desarrollo, entonces los bancos medianos y pequeños, con un volumen insuficiente de activos que cumplan con los requisitos, sean capaces de realizar emisiones conjuntas de valores respaldados por hipotecas por parte de varios originadores o emisiones conjuntas en el marco de programas de instituciones de desarrollo.
El esquema general de titulización de activos bancarios (es posible una participación adicional de contrapartes dependiendo del sistema de la transacción) se muestra en la Figura 2.

Figura 2. Esquema general de titulización de activos bancarios

El banco prestamista, al otorgar préstamos a los prestatarios y formar una cantidad suficiente de deuda crediticia en su balance, vende esta deuda crediticia a una entidad legal especial (SPV), atrayendo así financiamiento adicional. La SPV recibe la calificación requerida para la colocación de valores.
Si consideramos la experiencia del mayor participante en el mercado ruso de bonos respaldados por hipotecas, el esquema de titulización se ve así (Figura 3):

Figura 3. Esquema de titulización

Al mismo tiempo, cabe señalar la importancia de la calificación resultante, ya que para los inversores institucionales la selección de valores se realiza mediante análisis de riesgo, incluidas evaluaciones de calificación. Al asignar una calificación, se tienen en cuenta los siguientes factores:
- estructura jurídica de la transacción (especialmente en lo que respecta a la validez de la venta);
- calidad del conjunto de activos utilizados en la titulización;
- la capacidad del originador para dar servicio a los activos.
En la titulización, los valores suelen emitirse en tramos. Cada tramo es evaluado por la agencia de calificación para determinar la posibilidad de existencia libre de incumplimiento durante las pruebas de tensión. Si se emiten dos tramos, el Tramo A será “preferente” respecto al Tramo B. Por lo tanto, los pagos del Tramo B se realizarán en segundo lugar después de los pagos del Tramo A (los pagos generalmente se dividen en principal e intereses; ambos tipos de pagos están subordinados) vencidos. al orden de pagos. En consecuencia, no se pueden realizar pagos en el Tramo B hasta que los pagos adeudados en el Tramo A se hayan realizado en su totalidad. La división en tramos de una emisión de bonos es una forma de mejora crediticia (es decir, la división en tramos mejora la calidad crediticia de los títulos preferentes). el ejemplo expuesto - Tramo A - y les permite recibir una calificación más alta). El riesgo país también se analiza en términos de la posibilidad de introducir restricciones a la convertibilidad de la moneda nacional en caso de tensiones económicas suficientemente graves, así como el riesgo de intervención directa del gobierno en la transacción. Por ejemplo, en algunos países, en una situación de crisis económica, que no está necesariamente asociada con el incumplimiento de un estado soberano, se introdujeron medidas que no permitieron a los bancos cobrar deudas hipotecarias.

Posteriormente, la SPV realiza la emisión, vendiendo los valores emitidos a los inversores. En el proceso de pago de préstamos de los prestatarios del banco de origen, el SPV recibe recursos para cumplir con los reclamos de los acreedores. Además, cabe señalar que el uso de SPV en la titulización es un factor importante que reduce los riesgos de los inversores y aumenta el atractivo de inversión de los valores. La razón de esto son las limitaciones en el funcionamiento de esta estructura:

Tema especial de actividad;
- limitar la aparición de nuevas obligaciones;
- falta de empleados en SPV;
- derecho de preferencia de los inversores sobre los activos de las SPV;
- restricciones a la liquidación y reorganización.

En general, cualquier activo bancario que tenga flujos de efectivo estables y predeterminados recibidos por el banco en el proceso de trabajar con este activo puede ser el activo subyacente de una titulización. Pero, teniendo en cuenta el alto costo y la intensidad de mano de obra del proceso de titulización, se puede suponer que los intereses se concentran principalmente en activos a largo plazo, en particular préstamos hipotecarios a largo plazo.

Incrementar la calificación como una forma de aumentar el atractivo de inversión de los valores emitidos mediante titulización.

La alta calificación de los valores emitidos mediante titulización, así como la presencia de garantías adicionales, son factores positivos para aumentar el atractivo de inversión de los valores, lo que aumenta la probabilidad de una colocación exitosa de los bonos en el mercado. Alcanzar la calificación mínima establecida, que permite realizar una colocación, para los valores emitidos se puede lograr aumentando el volumen de garantías y seleccionando activos de alta calidad. En este caso, la calificación de los valores puede ser superior a la calificación del propio originador, ya que los riesgos de los valores están totalmente cubiertos por la garantía y los riesgos del emisor pasan a ser un factor secundario.

La titulización externa es una forma actual de titulizar préstamos a largo plazo

La titulización externa brinda más oportunidades para atraer financiamiento, ya que existen marcos legales para realizar estas transacciones, experiencia en la realización de transacciones y empresas capaces de estructurar la transacción. Pero vale la pena señalar que la venta de valores denominados en moneda extranjera, garantizados por activos en rublos (y los bancos tienen más activos en rublos que en moneda extranjera), conduce a la aparición de importantes riesgos cambiarios que son de largo plazo. En este sentido, es obligatorio cubrir los riesgos cambiarios, lo que conlleva un aumento del coste de la titulización.
Para llevar a cabo la titulización externa, a menudo se atraen o crean SPV en Luxemburgo, Irlanda y Holanda de conformidad con la legislación local. No existen restricciones sobre los activos titulizados ni sobre el tipo de valores emitidos (instrumentos de deuda, instrumentos de participación en una organización, instrumentos híbridos).

placer caro

Debido al alto costo (independientemente de si se trata de una titulización interna o externa), es necesario calcular el efecto de la titulización que se realiza, ya que, al atraer recursos a una tasa relativamente baja, los costos adicionales pueden hacer que la transacción sea poco atractiva. Los costos adicionales están asociados con la participación de instituciones de servicios, como agentes hipotecarios, agentes de liquidación, agentes de pagos, empresas de auditoría, empresas contables, depositarias, etc. (ver tabla). Volumen gastos adicionales en última instancia, puede llegar a 1 millón de dólares. En este sentido, es necesario calcular el volumen mínimo de titulización. La mayoría de las veces, 100 millones de dólares es un mínimo aceptable. Por lo tanto, los bancos pequeños y medianos pueden considerar la opción de combinar los grupos formados e implementar conjuntamente la titulización.

Participantes en el procedimiento de titulización

Partícipe	Característica
Autor	Un banco que forma un conjunto de activos y los vende a una entidad jurídica especial.
Persona jurídica especial (en caso de titulización hipotecaria - agente hipotecario) / SPV	Emite bonos garantizados por deuda de préstamos.
Agente de liquidación (banco)	El banco en el que se abren la cuenta del emisor y la cuenta de cobertura a nombre del emisor.
agente de pago	Un banco que realiza pagos entre una entidad jurídica especial e inversores (pago de valores adquiridos, pago de cupones, reembolso)
Empresa auditora	Conductas auditoría modelos de titulización
empresa de contabilidad	Proporciona contabilidad y contabilidad fiscal para el agente hipotecario.
Depositario	Proporciona almacenamiento centralizado de bonos.
depositario especial	Custodia hipotecas asociadas a préstamos que sirven como garantía de bonos.
Agente de servicio	Proporciona servicios de servicio de deuda de préstamos.

Una forma de banca en la sombra

El Consejo de Estabilidad Financiera (FSB) clasifica la titulización como una forma de banca en la sombra. La titulización permite la refinanciación de los bancos atrayendo recursos mediante la emisión de valores garantizados por préstamos ya emitidos. Antes de la crisis, algunos bancos, como el IKB de Alemania, acumularon miles de millones de euros en dichos instrumentos utilizando mecanismos fuera de balance que luego colapsaron. Dadas las preocupaciones de los responsables de las políticas sobre la proliferación de la banca en la sombra, existe una alta probabilidad de que se intensifique el escrutinio y la regulación de los procedimientos de titulización.
Por lo tanto, en las realidades actuales, el sector bancario puede atraer financiación a largo plazo mediante la emisión de valores garantizados por deudas de préstamos a largo plazo tanto en Rusia (garantizados por préstamos hipotecarios) como en el extranjero (sin restricciones sobre el tipo de valor).

Aunque los préstamos hipotecarios aparecieron en nuestro país no hace mucho tiempo, ya se han convertido en una parte integral de todo el sistema bancario del país y en un instrumento financiero comprensible y bastante demandado por los ciudadanos. Este es uno de los tipos de préstamos a más largo plazo; en algunos bancos, su plazo de amortización alcanza los treinta años. El riesgo que acompaña a este préstamo es mutuo tanto para el prestatario como para el prestamista. De hecho, en un período así, bien puede resultar como Khoja Nasreddin: o morirá el padishah, o el burro, o el propio Khoja. Si no se proporcionan medidas de red de seguridad para el prestatario, entonces el prestamista utiliza una estrategia ya probada llamada titulización de préstamos hipotecarios.

La titulización de préstamos hipotecarios es una forma de reducir los riesgos de los bancos. En principio, esto se desprende claramente de la raíz misma de la palabra “seguridad”, que significa “protección”. La única pregunta es cómo sucede esto y por qué los bancos creen que el proceso de emisión de un préstamo a tan largo plazo es incluso más riesgoso para ellos que para el prestatario.

En principio, la titulización de préstamos a largo plazo, incluidos los préstamos hipotecarios, se produce según un principio: es necesario vender el suyo a otra entidad financiera, quizás por un precio ligeramente inferior, renunciando así al riesgo. Como resultado, el banco que, para garantizar esta cartera de préstamos, pidió dinero prestado a otro banco, recibe dinero real en lugar de deuda de depósito. Teniendo este activo, puede liquidar el préstamo o poner en circulación el dinero recibido, para emitir el mismo préstamo hipotecario, por ejemplo.

El proceso por el cual un banco le vende las deudas de sus clientes se produce mediante la venta de valores emitidos por este banco: obligaciones de deuda. Como resultado, el banco que vende su cartera de préstamos a largo plazo de esta manera gana dos veces: elimina su propia deuda crediticia y reduce sus pérdidas financieras a una cifra aceptable en caso de que el prestatario quiebre.

La titulización de carteras hipotecarias se ha convertido en una práctica común de los bancos para mover dinero de un bolsillo a otro. Este procedimiento también se puede comparar con pasarse una granada de mano en mano con el pasador sacado. Quien explote en sus manos no tendrá suerte. Se trata de una especie de analogía de la “ruleta rusa” que juegan los banqueros.

lo mas de una manera sencilla La titulización de un préstamo se puede explicar con el siguiente ejemplo:

Vasya le da a Petya 100 rublos con el acuerdo de que al final del mes le dará 150.
Un día Vasya descubre que la empresa donde trabaja Petya está al borde de la quiebra. Nadie afirma que Petya no pagará toda la deuda, pero Vasya considera que el riesgo es muy grande e inaceptable para él.
Vasya acude a la autoridad del patio Seryozha y se ofrece a comprarle la deuda de Petya por 120 rublos, alegando que Petya le debe 150, y al final Seryozha recibirá 30 rublos "así como así".
Seryozha, evaluando su fuerza, acepta y el desprevenido Petya se vuelve endeudado con él. Además, nadie prohíbe a Seryozha, que tiene el "recurso administrativo" en forma de pandilla, aumentar el monto de la deuda a 200 rublos.

De hecho, el mecanismo de titulización es mucho más complejo y menos criminalizado. Consiste en la emisión por parte del banco, titular de la cartera de préstamos, de un paquete de valores que confirma las obligaciones de deuda de los prestatarios con él. Se produce en varias porciones, cada una de las cuales se denomina tramo.

Para convencer a los compradores de que la compra es rentable y que dicha transacción no es demasiado arriesgada, el banco colabora con agencias de calificación que determinan el grado de riesgo y liquidez de estas obligaciones de deuda. Por regla general, una cartera de préstamos se vende en varios tramos, denominándose los primeros emitidos “senior”, se consideran más líquidos y por tanto más caros. Los últimos son los más jóvenes y se emiten casi sin seguridad.

La garantía de dichos tramos se calcula a partir de la garantía material del préstamo. Por ejemplo, un préstamo hipotecario se emite sobre la garantía del apartamento que se compra. Cuando se libere el último tramo, el valor de mercado del apartamento puede caer, por lo que las obligaciones (garantía) ya adjuntas a los tramos emitidos anteriormente agotan por completo el costo de dicho apartamento. Como resultado, los compradores de los últimos tramos no tienen garantías. Generalmente el banco que emite los valores los conserva. Sin embargo, si el valor de mercado del apartamento ha aumentado, los compradores del tramo junior se beneficiarán más.

El valor emitido por el banco (confirmación de las obligaciones de deuda de terceros con él) comienza a vivir su propia vida. Se puede vender o rehipotecar varias veces. Ahora en Rusia el mercado para este tipo de obligaciones de deuda es muy grande. Como resultado, una persona que obtuvo un préstamo hipotecario de un banco termina debiendo dinero a varios prestamistas. Si llevamos las cosas al absurdo, entonces al vecino del rellano.

Los bancos rusos comenzaron a utilizar la titulización de préstamos hipotecarios hace relativamente poco tiempo. Esta es una herramienta especial que utilizan las instituciones financieras para reducir sus propios riesgos. Consideremos con más detalle qué significa este procedimiento y cómo se aplica en la práctica.

Titulización: definición y tipos

En términos simples, la titulización hipotecaria es la venta de deuda. Cuando un banco emite fondos para la compra de bienes raíces residenciales o comerciales, a menudo existe el riesgo de que el prestatario no pague la deuda o pague solo parcialmente. Para reducir tales riesgos, las compañías financieras emiten valores hipotecarios y revender a inversores. Estos últimos suelen adquirirlos a un coste menor y recibir ingresos en el futuro.

La cartera de préstamos, por regla general, incluye un paquete de obligaciones de deuda con baja correlación. Es decir, cada préstamo hipotecario no depende del otro y una disminución de la rentabilidad de uno no afecta la rentabilidad del préstamo “vecino”. Así, incluso si la cartera contiene préstamos relativamente riesgosos (o con liquidez media), el rendimiento total será mayor que la venta de todas las deudas por separado. El precio de venta se forma teniendo en cuenta diversos riesgos. Además, el margen de beneficio del inversor puede verse afectado por la situación económica general del país.

El beneficio para el banco de la titulización de activos es obvio: devuelve rápidamente los fondos transferidos a los clientes, lo que permite refinanciar a los prestatarios y se protege de los riesgos de impago de la deuda, es decir, de una posible pérdida de beneficios.

La titulización se divide en dos tipos principales:

Con la participación de activos bancarios, se realiza mediante la emisión de valores o mediante préstamos captados.
Con la participación de activos externos (no bancarios), se lleva a cabo gracias a fondos de crédito o finanzas provenientes del mercado de valores.

El procedimiento de titulización implica la participación de:

Banco originador: proporciona préstamos hipotecarios y les brinda servicios.
Organización de inversión especial: compra activos del acreedor original, los acumula y negocia con valores.
Administrador de reserva: comienza a desempeñar sus funciones sólo después de que el banco principal pierde la capacidad de atender estos préstamos.
Garante – apoya el proceso de titulización a nivel crediticio. Podría ser un gran banco o una compañía de seguros.
Agente de pagos (hipotecas): realiza transacciones con valores.
Asegurador: estructura la transacción, evalúa y mantiene el valor de los valores.
Empresa consultora (resuelve cuestiones legales y contables) – asesora en el campo de la tributación y la jurisprudencia.
Agencia de calificación: asigna una calificación a los valores hipotecarios emitidos teniendo en cuenta las características estudiadas del conjunto (cartera de préstamos) y el nivel de independencia financiera de los participantes en la transacción.
Inversores: se dedican a invertir dinero en valores emitidos respaldados por hipotecas.

Este es un esquema clásico. Es posible que algunos participantes no aparezcan en la transacción, por ejemplo, cuando se utiliza un tipo como titulización sintética. En este caso, el banco emisor cede los derechos de reclamación de obligaciones de deuda directamente al comprador (inversor). En este caso, no es necesario crear una sociedad de inversión especial, que, por regla general, es una sociedad anónima.

Cómo funciona el proceso

En términos simples, el proceso se ve así:

emitir préstamos hipotecarios a prestatarios;
formación de un fondo de crédito;
emisión de valores;
venta de obligaciones de deuda a un inversor;
Recibir una ganancia.

Inicialmente, el banco de origen forma y acumula un fondo de crédito para emitir valores. Teniendo en cuenta que el coste real de dicha transacción para el banco es bastante importante, la cartera debe contener más de una o dos obligaciones, que pueden ascender a miles; Existen ciertos requisitos para los activos en sí; por regla general, se trata de préstamos hipotecarios que son similares en riesgo, plazos y liquidez. El esquema de titulización puede ser de cualquier tipo.

La acumulación de activos (deuda hipotecaria) se realiza de diferentes formas. El banco puede hacer esto dentro de su organización, lo que no siempre resulta rentable. Opción alternativa- acumulación de dichos activos fuera del balance; para ello, se crean sociedades anónimas (organizaciones de inversión especiales, una de las partes de la transacción).

Las sociedades de inversión especiales (denominadas SPV) junto con un agente pagador emiten valores para su posterior venta. A partir del análisis de la agencia de calificación se evalúa la liquidez del “producto”. En esta misma etapa intervienen un asegurador y una agencia consultora, que monitorean el proceso y brindan el apoyo necesario en términos de configuración contable, pago de impuestos y aspectos legales de la transacción.

Posteriormente, el banco emisor, que inicialmente emitió hipotecas a personas físicas o jurídicas, administra estos préstamos, es decir, acepta el pago de los prestatarios. Si pierde su licencia o la capacidad de continuar actuando como agente, se trae un respaldo centro de servicio, continúa pagando préstamos.

La garantía que el banco emitió para confirmar las obligaciones de deuda puede volver a pignorarse o venderse posteriormente varias veces.

El prestatario que compró la propiedad continúa pagando el préstamo hipotecario en la forma prescrita en el contrato. La titulización no afecta en modo alguno a este proceso. La única excepción puede ser cambiar los datos del destinatario fondos en caso de terminación de las actividades del banco originador original.

Cómo se introdujo la titulización en la Federación de Rusia

El procedimiento de titulización apareció en Rusia hace relativamente poco tiempo. En el proceso de su desarrollo. papel importante la formación de AHML jugó un papel. Las empresas bancarias concedieron préstamos, que luego fueron adquiridos por esta agencia, creada bajo la autoridad del Estado.

El inicio de la titulización fue realizado por instituciones crediticias comerciales en 2005, en un momento en que estructuras bancarias como Russian Standard, Soyuz y Home Credit realizaban transacciones destinadas a refinanciar carteras que incluían préstamos al consumo y préstamos para automóviles. El pionero del procedimiento de titulización de préstamos hipotecarios fue Gazprombank en 2007, dando ejemplo a otros bancos.

Durante los siguientes tres años, después de que se concluyeran varias transacciones iniciales en la Federación de Rusia, su número comenzó a crecer rápidamente. No sólo las carteras de préstamos al consumo comenzaron a actuar como activos para la emisión de valores. A ellos se sumaron los préstamos para automóviles e hipotecas, así como los pagos de factoring. Todas las transacciones completadas tuvieron forma transfronteriza, es decir, los bancos nacionales vendieron sus carteras a empresas extranjeras.

En 2008, debido al empeoramiento de la crisis financiera, las transacciones transfronterizas se volvieron imposibles. Fue posible renovarlos sólo después de 4 años. Al mismo tiempo, la práctica bancaria rusa adquirió su primera experiencia en la implementación de la titulización en el mercado interno. Fue este momento el que marcó el comienzo del desarrollo de un esquema para refinanciar activos de diversas formas utilizando bonos emitidos dentro del país.

En 2017, la Agencia de Préstamos Hipotecarios para Vivienda y Sberbank realizaron una transacción a gran escala para titulizar préstamos para vivienda. Se emitieron bonos hipotecarios de tramo único con la participación de IBC Factory, creada con el objetivo de atraer inversiones financieras al mercado hipotecario ruso, así como aumentar el número de transacciones crediticias completadas a tasas más bajas.

En 2019, los valores también estarán presentes en el mercado secundario, lo que probablemente implicará en el futuro una reducción del riesgo y la movilización de reservas de efectivo disponibles mediante refinanciación. La forma en que se manifestará en el futuro la titulización de activos en el segmento bancario depende directamente de los cambios en el marco legislativo legal y su desarrollo futuro. Los factores limitantes pueden incluir una demanda insuficiente, es decir, el número de inversores dispuestos a invertir en valores.

Pero vale la pena señalar que el procedimiento en sí es bastante beneficioso para todas las partes de la transacción. Participan diversas empresas que se benefician de sus actividades; el proceso de préstamo hipotecario presenta menos riesgos para las estructuras bancarias, aumentando el volumen de préstamos concedidos. Esto último es beneficioso para la población y entidades legales, ya que abre la oportunidad de adquirir su propio inmueble para vivir o realizar actividades comerciales.

La titulización hipotecaria en realidad significa el procedimiento para refinanciar una hipoteca. Si el formato de cooperación deja de ser adecuado para el prestatario o prestamista, entra en escena un tercero. Por regla general, estamos hablando de adquirir obligaciones crediticias en condiciones favorables para todos. El banco que emitió la hipoteca al prestatario tiene derecho a revender las obligaciones a un tercero. Un nuevo participante en el proceso promete su interés en la transacción y asume riesgos crediticios. Para que se produzca la transferencia de derechos se inicia la emisión de valores respaldados por hipotecas. Estos documentos actúan como objeto de la transacción.

Mercado de titulización

El mercado de titulización en la Federación de Rusia apareció en 2004. La primera transacción se llevó a cabo por iniciativa de OJSC Gazprom. Los títulos emitidos confirmaron los derechos a las obligaciones por los futuros ingresos de exportación de combustible azul. El monto de la transacción fue de 1.250 millones de dólares. En 2005 se registraron otras dos operaciones de titulización en el mercado ruso. En 2006 ya se realizaron ocho transacciones de este tipo y así sucesivamente. Actualmente, la titulización en la Federación de Rusia se está desarrollando de forma bastante activa. La refinanciación de préstamos minoristas es uno de los productos más comunes. El servicio hace la vida mucho más fácil a prestatarios y prestamistas.

Operaciones de titulización

Para hacer más accesible la base de recursos, los bancos rusos están realizando transacciones de titulización. Hablamos de entidades financieras con calificación B o BB. Al mismo tiempo, se asumen calificaciones de BBB+ o superiores para los tramos senior a recibir. Estas condiciones proporcionan beneficios económicos directos de la titulización. Los costos de transacción demasiado altos y los pequeños volúmenes de transacciones de titulización en la Federación de Rusia reducen significativamente el efecto económico neto de las transacciones.

Titulización en Rusia

El mercado de titulización en Rusia experimentó un rápido desarrollo en 2006. Desde entonces, el número de emisiones de valores en diversas áreas ha ido en constante crecimiento. La demanda del producto está impulsada por la creciente necesidad de los originadores (emisión y emisión de préstamos hipotecarios) de ampliar su base de recursos. Esto permite optimizar la financiación de activos en rápido crecimiento. La titulización se lleva a cabo en masa en el segmento de préstamos minoristas de los bancos comerciales. De este modo, los prestamistas pueden cubrir el déficit de recursos prestados para aumentar aún más el volumen de activos minoristas.

Titulización de activos

La titulización de activos es una fuente verdaderamente atractiva de financiación a largo plazo para la mayoría de los bancos comerciales de la Federación de Rusia. Desgraciadamente, un marco legislativo imperfecto no permitirá revelar el máximo potencial de esta tendencia popular. La titulización dentro de la Federación de Rusia se lleva a cabo con el objetivo de constituir garantías para activos hipotecarios. Para ello, el país ha desarrollado un marco legal suficiente. Al titulizar préstamos bancarios o de consumo, los posibles riesgos legales siguen siendo bastante elevados.

Titulización de préstamos

Muchos bancos comerciales necesitan fuentes de financiación a largo plazo. Para ello, inician la titulización de préstamos del segmento hipotecario. Los principales actores del mercado crediticio pueden emitir los valores necesarios utilizando los recursos disponibles en sus balances. Dichos procesos se llevan a cabo en el marco de programas desarrollados en instituciones de desarrollo, así como a través de una SPV (sociedad de propósito especial) con el apoyo del originador. Los actores pequeños y medianos inician lanzamientos conjuntos u organizan un proceso con la participación de varios originadores.

Titulización de riesgos

La titulización del riesgo consiste en organizar el proceso de transferencia del riesgo al área del mercado financiero. En este caso, el propietario del riesgo emite valores vinculados al riesgo titulizado. La primera colocación de valores permite la formación de una reserva, que se utiliza como garantía del riesgo titulizado.

La titulización de riesgos catastróficos se ha generalizado. Como instrumento se utilizan bonos con vencimiento a 12 meses. Los ingresos y el valor nominal se distribuyen entre los inversores dependiendo de si se materializa el riesgo catastrófico.

Titulización de valores

La titulización excesiva de valores fue la principal causa de la crisis hipotecaria de 2008 en Estados Unidos. Posteriormente, los hechos ocurridos provocaron graves turbulencias financieras a escala mundial.

Las llamadas subprime en Estados Unidos resultaron ser una simple pompa de jabón. Se distribuyeron bienes inmuebles y automóviles a ciudadanos insolventes que no podían pagar las cuotas mensuales.

La titulización de valores debidamente organizada incluye un seguimiento profesional de la situación por parte de las autoridades reguladoras, una valoración objetiva de los recursos disponibles, así como criterios más estrictos para seleccionar a los prestatarios potenciales en la etapa inicial.

Mecanismo de titulización en el sistema de refinanciación hipotecaria.

El mecanismo de titulización en el sistema de refinanciación hipotecaria se inventó en Estados Unidos hace varias décadas. En ese momento se produjo una verdadera revolución en el sector financiero y bancario de la economía del país. A pesar de todas sus deficiencias, la titulización todavía se considera el principal impulso que impulsó el desarrollo de los mercados financieros a principios de los siglos XX y XXI. De hecho, el mecanismo se reduce a la transferencia de activos a un formato más líquido. En un sentido más estricto, estamos hablando de la transferencia de activos con un bajo nivel de liquidez a valores. El objeto de la transacción está garantizado mediante el producto de los activos originales. De esta manera, es posible distribuir los riesgos de manera más equitativa entre los inversores, el garante y los propietarios de los activos.

Principales participantes en el proceso de titulización y sus funciones.

Originador: se dedica a la emisión y administración de préstamos hipotecarios.
Sociedad de inversión de propósito especial (SPV). Compra activos del banco. Realiza la emisión de valores. Mantiene activos de préstamos hipotecarios en su balance.
Agente de servicio de respaldo. Se utiliza si el banco no tiene la capacidad de realizar sus propias funciones.
Garantes (compañías de seguros y grandes bancos): brindan apoyo crediticio para la titulización.
Asegurador: evalúa los valores emitidos y estructura las transacciones.
Empresas de consultoría y calificación: asesoran y evalúan las actividades de los participantes en el proceso.
Inversores: invierten en valores respaldados por hipotecas.

Titulización de la cartera de préstamos del banco.

La titulización de la cartera de préstamos de un banco comienza con el cobro de un conjunto de préstamos por iniciativa del originador. Cuando se completa el proceso, el prestamista principal vende una cartera de préstamos similares a un vehículo de propósito especial (SPV). El vehículo de propósito especial, a su vez, financia la adquisición mediante la emisión de bonos u otros valores. Los pagos del préstamo en períodos futuros actúan como garantía. Como resultado, el originador tiene capital obtenido a través de inversores del mercado de valores. El agente de servicios también participa en el proceso de titulización.

Eficiencia de aplicación del mecanismo de titulización

La eficacia del uso del mecanismo de titulización en la Federación de Rusia está determinada por los objetivos y ventajas del proceso en sí. La titulización surgió debido al alto costo del capital prestado. La razón del alto coste de los préstamos es el bajo nivel de desarrollo del mercado de valores y del sector bancario. Gracias a su presencia en el mercado de valores organizaciones de crédito atraer fondos adicionales en condiciones más favorables. Como resultado, las instituciones financieras parecen estar matando dos pájaros de un tiro: reciben fondos adicionales para el desarrollo empresarial y también se deshacen de activos con baja liquidez.