Titularização de créditos hipotecários – “só esperamos que o anzol seja cravado e rezamos para que o seguro não falhe”! Terminologia da securitização e do crédito hipotecário Securitização de ativos financeiros

Titularização de créditos hipotecários – “só esperamos que o anzol seja cravado e rezamos para que o seguro não falhe”! Terminologia da securitização e do crédito hipotecário Securitização de ativos financeiros

06.04.2022 Medicina tradicional

Publicado no site em 31/01/2008

As últimas décadas tornaram-se um período de introdução de diversas inovações e ferramentas financeiras na prática bancária. Entre os mais populares em últimos anos A técnica diz respeito à securitização de ativos bancários.

Noções básicas de securitização

O mecanismo de titularização apareceu pela primeira vez há mais de 30 anos nos Estados Unidos e revolucionou literalmente os sectores bancário e financeiro. Hoje, muitos a consideram uma das principais inovações do século XX, que impulsionou o desenvolvimento de mercados financeiros.

Em geral, o processo de securitização é o processo de transferência de ativos para uma forma mais líquida. Num aspecto mais restrito, a titularização pode ser definida como uma transacção financeira que consiste na transformação de activos de baixa liquidez em títulos garantidos por recebimentos de dinheiro dos activos originais, em resultado da qual o risco é redistribuído entre o proprietário principal dos activos, o fiador e investidores. Ainda não foi criada uma classificação estabelecida de securitização de ativos bancários, mas a maioria dos autores distingue seus dois tipos principais: tradicional e sintético 1 .

A técnica de titularização tradicional pressupõe que é ineficaz manter juntos activos de alta qualidade e de baixa qualidade no balanço do banco, uma vez que, embora os activos de alta qualidade estejam no balanço do banco, eles suportam todos os seus riscos. Assim, a única solução é separar os ativos hipotecários (ativos de alta qualidade) e retirá-los do balanço do banco. Na prática mundial, para separar os ativos, é criada uma empresa especial SPV (Special Purpose Vehicle), à qual os ativos são posteriormente vendidos, o que elimina os riscos associados a outras atividades desenvolvidas pelo vendedor dos ativos.

No entanto, um grande conjunto destes empréstimos precisa ser acumulado em algum lugar. A primeira opção é acumular grandes carteiras de empréstimos hipotecários no balanço do banco, no entanto, esta opção é considerada economicamente inviável devido à baixa capitalização e aos requisitos de fundos de reserva obrigatórios para os bancos comerciais russos. Como resultado, surgiu um mecanismo de acumulação de activos fora do balanço, nomeadamente no balanço da SPV (organização acumuladora).

Legalmente, uma SPV é uma estrutura organizacional e jurídica criada para fins estritamente definidos e estritamente limitados, e é juridicamente independente do seu fundador. Os tipos de atividades comerciais que um SPV hipotecário pode exercer são estritamente limitados.

Depois que o SPV adquire a quantidade necessária de ativos, ele emite títulos garantidos por esses ativos.

No entanto, o elo inicial desta cadeia de refinanciamento é o banco que emite empréstimos hipotecários e pretende vender créditos sobre esses empréstimos de forma contínua, continuando a servi-los. O banco que originalmente emitiu esses empréstimos é denominado originador. Sua principal função é o serviço de crédito, ou seja, exercer a função de agente de atendimento (Atendente Primário).

Além do agente de serviço principal, na prática internacional existe um agente de serviço de backup (Backup Primary Servicer), que deve assumir a função de atender o pool em caso de falha do Primary Servicer.

Principais participantes do processo de securitização e suas funções

Identifiquemos os principais intervenientes no processo de titularização de créditos hipotecários e as suas funções (Tabela 1).

Mecanismo de securitização

O processo de securitização inclui várias etapas que refletem as atividades dos participantes neste processo desde o momento da emissão do empréstimo até o reembolso títulos garantidos por esses empréstimos.

Fornecendo um empréstimo hipotecário

Nesta fase, é emitido um empréstimo, uma operação de empréstimo por um determinado montante e período é concluída entre o banco mutuante e o mutuário. Conforme observado anteriormente, esse banco é chamado de originador. Sua principal função é atender o empréstimo, ou seja, exercer as funções de agente de atendimento.

Além do agente de serviço principal, na prática internacional é sempre disponibilizado um agente de serviço reserva, que deve passar a exercer a função de atendimento do pool em caso de impossibilidade do agente de serviço principal. É indiscutível que o banco, que é um agente de serviços de reservas, deve possuir recursos financeiros adequados e ter uma reputação impecável e uma elevada classificação de crédito.

Acumulação de empréstimos e formação de um pool de hipotecas

Para realizar a securitização é necessária a formação de um pool de empréstimos, que deve ser relativamente homogêneo em termos de indicadores como prazo, taxa de juros, riscos de crédito e liquidez, o que garante a possibilidade de cálculos atuariais. O conjunto de empréstimos não deve incluir empréstimos de baixa qualidade (problemáticos), portanto, os requisitos de unificação e padrões de empréstimo aumentam muitas vezes, o que garante a minimização de possíveis riscos e a confiabilidade dos títulos;

Nesta fase ocorre a chamada diferenciação dos empréstimos emitidos. Depois disso, é realizada uma venda direta de ativos (venda real). Após a venda dos pools, os ativos são transferidos para o balanço da SPV, que por sua vez os vende ao agente hipotecário (pagador). O agente hipotecário atua como emissor da emissão de títulos hipotecários, o mais característica importante que do ponto de vista económico é a divisão da emissão em parcelas seniores e juniores.

A venda de activos é importante, em primeiro lugar, devido ao impacto no balanço do credor (retirá-lo do balanço) e, em segundo lugar, devido à capacidade de cumprir as Práticas Contabilísticas Geralmente Aceites (GAAP) e os requisitos legais de conformidade de capital. .

Emissão e colocação de títulos

Na terceira etapa, acontece o mais importante - a colocação dos valores mobiliários, que é realizada com a interação dos seguintes participantes: o emissor dos valores mobiliários, o subscritor, a empresa de classificação, o fiador (companhia de seguros), escritório de advocacia, organização de auditoria.

A interação de todos os participantes nesta fase ocorre sob determinadas condições com um determinado valor de remuneração para cada participante. Como resultado, um memorando informativo é preparado 2 .

Normalmente, as emissões de títulos garantidos por hipotecas são divididas em tranches seniores e juniores. A principal diferença entre elas é a ordem em que as obrigações são cumpridas: para as tranches seniores, as obrigações são cumpridas primeiro (menos arriscadas), depois para as tranches juniores (mais arriscadas). Após a emissão dos títulos lastreados em hipotecas, eles são colocados em bolsa e o produto da venda vai para o banco credor.

Acumulação de fundos para pagamentos de títulos e resgate

Os fundos pagos pelo mutuário no âmbito do empréstimo são acumulados pelo originador para reembolsar os títulos e pagar juros sobre eles. A seguir, o reembolso é feito diretamente.

De forma simplificada, o esquema de securitização pode ser apresentado conforme mostra a Figura 1.

Além do esquema clássico de titularização, existe a chamada titularização sintética, durante a qual um conjunto de empréstimos não é vendido a uma entidade jurídica especial, mas apenas alocado no balanço do banco originador. Na titularização sintética, é transferido o risco associado ao activo, e não o próprio activo. O isolamento dos ativos securitizados do risco de falência do banco originador, neste caso, ocorre pela separação do conjunto de empréstimos da massa falida total em caso de falência do originador e pela consagração na legislação do direito de prioridade dos titulares de títulos de securitização (inversores ) a este conjunto de ativos em comparação com outros credores.

Eficiência de aplicação do mecanismo de securitização

Por que é eficaz utilizar a securitização, quais são as vantagens deste mecanismo de refinanciamento?

Uma das razões mais importantes para a titularização de activos bancários é o custo relativamente elevado do capital emprestado devido ao subdesenvolvimento do sector bancário nacional e mercado de ações. A entrada das instituições de crédito no mercado de títulos hipotecários permite-lhes colmatar constantemente a falta de recursos de crédito através da captação de recursos em condições mais favoráveis.

A forma tradicional de refinanciamento do crédito hipotecário - através de depósitos - não se justifica nem do ponto de vista da liquidez bancária e dos riscos bancários, nem do ponto de vista da eficiência da utilização do capital. Do ponto de vista do banco, é mais razoável vender os seus direitos de credor no mercado de ações imediatamente após a emissão, tendo-os primeiro convertido em títulos, e assim atrair fundos adicionais para a emissão de novos empréstimos. A titularização ajuda a eliminar a relação direta entre o valor dos depósitos captados nos mercados locais e a taxa de juro dos instrumentos financeiros baseados em ativos. Assim, a principal função da securitização é a função de refinanciamento e otimização do financiamento.

A segunda função mais importante pode ser chamada de função de gestão da liquidez bancária, uma vez que durante a securitização os empréstimos são transferidos do balanço do banco, o que reduz a carga sobre o capital e melhora os indicadores de liquidez do banco.

Em terceiro lugar, ao vender obrigações de empréstimo, o banco transfere parte do risco de crédito para o investidor. Para investidores investimento dinheiro Investir em activos titularizados é menos arriscado do que investir em títulos tradicionais porque os activos hipotecários são garantidos e diversificados. Assim, a terceira função da securitização pode ser chamada de redução dos riscos bancários.

Em quarto lugar, a titularização ajuda o banco a obter lucros adicionais, aumentando a rentabilidade das operações bancárias e reduzindo o custo dos empréstimos. Em primeiro lugar, ao converter activos em títulos de longo prazo, os bancos ganham acesso a recursos de longo prazo mais baratos. A eficiência operacional aumenta. Devido ao facto de os títulos garantidos por hipotecas serem classificados como de baixo risco, a taxa de cupão dos títulos garantidos por hipotecas é geralmente baixa, podendo até ser inferior à taxa de juro de um empréstimo interbancário, que proporciona acesso a dinheiro mais barato.

Além disso, a titularização resolve o problema dos pequenos bancos que não têm acesso a recursos baratos a longo prazo e não têm a capacidade de manter activos tão significativos nos seus balanços. Os pequenos bancos vendem conjuntos de empréstimos hipotecários a bancos maiores, que por sua vez acumulam activos hipotecários nos seus balanços e depois emitem títulos garantidos por hipotecas.

Do exposto conclui-se que é difícil sobrestimar a importância da titularização para os bancos. No entanto, o efeito da titularização de activos hipotecários não se limita apenas ao nível das estruturas bancárias, é de natureza macroeconómica em grande escala. O impacto da titularização exprime-se principalmente numa distribuição mais eficiente dos riscos por todo o sector financeiro, mobilizando fundos de fundos de pensões, fundos de seguros e outros investidores que investem em títulos garantidos por hipotecas. Existe um “efeito multiplicador da securitização”.

Contudo, o mecanismo de titularização tem as suas desvantagens. A principal desvantagem da securitização como forma de refinanciamento de empréstimos para um banco é a complexidade de organização da transação e, consequentemente, o seu alto custo. Isto torna a titularização inacessível aos pequenos bancos e a necessidade de formar um grande conjunto de empréstimos (mais de 100 milhões de dólares) para alcançar a eficiência económica da transacção. Além disso, a complexidade objectiva da operação implica a sua dependência da legislação do país em que é realizada, o que conduz à chamada “concorrência de jurisdições”. Nos países com um sistema jurídico continental, a titularização é normalmente impossível sem a adoção de atos legislativos apropriados.

Experiência estrangeira no uso de securitização

Os empréstimos hipotecários e as formas de refinanciamento estão intimamente interligados com as peculiaridades da jurisdição de cada país e com as tradições financeiras nacionais, as normas fiscais e a política habitacional.

Falando sobre o mercado de empréstimos hipotecários e de securitização nos países ocidentais, a primeira coisa que devemos mencionar são os Estados Unidos. Nos Estados Unidos da América, já na época de F. Roosevelt, começou a tomar forma um extenso sistema de crédito hipotecário para construção de habitação e aquisição de casa própria. Hoje, o sistema financeiro doméstico dos EUA é um mercado nacional complexo, com um grande número de instituições, incluindo bancos hipotecários, associações de poupança e empréstimo, bancos comerciais e de poupança, companhias de seguros, fundos de pensões e similares. O fator decisivo para o sucesso nessa direção foram as medidas de formação de um mercado secundário de hipotecas, que resolveram o principal problema do financiamento habitacional - o problema dos recursos de crédito.

Dado que o sistema jurídico dos EUA é um sistema de direito consuetudinário, foram necessárias relativamente poucas alterações nas leis fiscais e de valores mobiliários para lançar o mercado de titularização. Com a ajuda deles, os recursos financeiros que entram no mercado hipotecário secundário são redistribuídos em nome do Estado. Assim, o sistema de empréstimos hipotecários nos Estados Unidos é um sistema de dois níveis.

Para tanto, em anos diferentes organizações especializadas foram criadas - a Federal National Mortgage Association "Fannie Mae", FNMA), a Housing Loan Corporation (Federal Home Loan Mortgage Corporation "Freddie Mac", FHLMC) e a Government National Mortgage Association "Ginnie" May, GNMA), que foram criados principalmente com o objetivo de adquirir hipotecas de taxa fixa de 30 anos com opção de reembolso antecipado.

Nos Estados Unidos, o principal tipo de empréstimo é o empréstimo com taxa fixa. O mutuário pode obter um empréstimo de taxa fixa de 30 anos com opção de reembolso a qualquer momento, sem quaisquer multas. O mercado secundário, baseado na titularização e emissão de títulos garantidos por hipotecas, é um mecanismo eficaz para avaliar e cobrir os riscos de pré-pagamento do ponto de vista dos investidores, e é uma área em ultimamente também está se desenvolvendo de forma bastante dinâmica.

Esquema bem estabelecido para refinanciar hipotecas e arrecadar dinheiro fundos de pensão nos EUA significa que o FNMA tem um “bolso quase sem fundo” que lhe permite comprar qualquer número de hipotecas aos bancos e ditar as condições de empréstimo para todo o mercado. A agência emite títulos garantidos por hipotecas, ou os chamados MBS (Mortgage-Backed Securities), em troca de conjuntos de hipotecas de credores. Para os credores, estes títulos são um activo mais líquido que pode ser detido ou vendido por dinheiro real. Também são negociados no mercado de valores mobiliários através da bolsa de Wall Street.

Os bancos americanos oferecem produtos FNMA padrão (assim como os bancos russos trabalham no programa AHML) e os seus próprios. No entanto, o FNMA pode adquirir qualquer empréstimo se este cumprir os padrões da agência em termos de montante, condições de empréstimo e outros parâmetros importantes. 3 .

O mercado de títulos garantidos por hipotecas dos EUA é hoje o maior mercado de dívida do mundo (6 biliões de dólares em dívida total). As garantias prestadas pela Fannie Mae e Freddie Mac excluíam os riscos de crédito dos investidores, embora cobrissem o risco de reembolso antecipado. Mas além da direção centralizada, supervisionada pelo FNMA, FHLMC, GNMA, existe também uma direção descentralizada, que existe graças a um número significativo de programas de crédito hipotecário dos bancos comerciais.

O mercado de títulos garantidos por hipotecas (MBS) privados (não pertencentes a agências) começou a desenvolver-se nos Estados Unidos na década de 1980 com pouca intervenção governamental (excepto para a regulamentação da tributação de entidades de finalidade especial). Em 2006 (a partir de 1º de janeiro de 2007), a emissão de títulos garantidos por hipotecas de agências atingiu US$ 899,2 bilhões.

Quanto aos títulos garantidos por hipotecas não-agências (RMBS e CMBS), o mercado cresceu para um recorde de US$ 742,8 bilhões, um aumento de 15,1% em relação a 2005, incluindo o volume de títulos garantidos por hipotecas não-agências RMBS (títulos garantidos por hipotecas residenciais) aumentado 17,2%, para 574,3 mil milhões de dólares em 2006, e os CMBS (títulos garantidos por hipotecas comerciais) atingiram 168,5 mil milhões de dólares em 2006.

Assim, podemos concluir que a securitização nos Estados Unidos é um mecanismo bem estabelecido e amplamente utilizado para refinanciar empréstimos hipotecários entre os bancos comerciais dos EUA.

A peculiaridade do mercado europeu de empréstimos hipotecários é a sua versatilidade, a variedade de formas de organizações de crédito, programas de crédito e esquemas de refinanciamento. Não existem organizações na Europa cujas tarefas sejam semelhantes às da Fannie Mae e da Freddie Mac nos Estados Unidos.

Falando sobre o mercado de empréstimos primários, deve-se notar também que diferentes países utilizam diferentes condições de empréstimos hipotecários e cada país desenvolveu as suas próprias ferramentas para refinanciar empréstimos hipotecários. Na Europa, praticamente não existem hipotecas de taxa fixa de 30 anos com opções de reembolso antecipado sem penalidades. A maioria das hipotecas tem uma taxa variável ou a taxa de juros é fixa por um curto período de tempo, após o qual é redefinida. Regra geral, na maioria dos casos existe uma penalização pelo reembolso antecipado.

Mais curto período A fixação das taxas de juro cria a necessidade de refinanciar hipotecas, quer através da titularização, quer da emissão de obrigações cobertas.

O quadro atual de desregulamentação do mercado primário é resultado de uma certa desregulamentação do mercado hipotecário dentro de cada país. O processo de padronização dos empréstimos não existe devido à sua diversidade.

No que diz respeito às fontes de refinanciamento do mercado hipotecário europeu, importa referir que a forma mais comum de refinanciamento do crédito hipotecário é a utilização de depósitos. Especialistas da Federação Europeia de Hipotecas estimam o volume de refinanciamento realizado através de mecanismos de depósito em mais de 50%. Outra forma de refinanciamento é o empréstimo de recursos de outra instituição financeira (cerca de 10%). Os títulos de dívida hipotecária representam cerca de 20% e as poupanças contratuais cerca de 10%. Em 2006, 10% do mercado foi refinanciado através de securitização.

Aplicação do mecanismo de securitização no mercado russo de empréstimos hipotecários

O mercado de titularização de activos hipotecários russos é um dos segmentos do mercado financeiro que mais cresce. Um nicho separado é ocupado por transações que envolvem a securitização de ativos hipotecários. No final de 2006, a percentagem de créditos hipotecários titularizados era de 12% 4 .

Apesar do rápido crescimento do mercado de titularização de activos russos, o seu volume ainda não é comparável ao dos países desenvolvidos. Para efeito de comparação: na Europa, em 2006, foram emitidos títulos no valor de 458,9 mil milhões de euros, um valor 40% superior ao valor correspondente em 2005. Nos Estados Unidos, em 2006, foram emitidos títulos titularizados por aproximadamente 1,5 biliões de dólares, um aumento de cerca de 8% em comparação com o ano anterior. 5 .

A titularização na Rússia tem muitas faces e é necessário identificar pelo menos três componentes do mercado de titularização na Rússia.

A primeira parte está relacionada com a titularização transfronteiriça. A maioria das empresas emissoras coloca atualmente títulos titularizados no mercado estrangeiro (a chamada titularização transfronteiriça, quando o SPV está registado fora do território da Federação Russa) (Tabela 2).

A aposta dos emitentes no mercado externo deve-se principalmente ao ainda insuficiente nível de desenvolvimento da base de investimento nacional e a problemas legislativos.

A segunda parte é a securitização local, regulamentada pela lei russa “Sobre Valores Mobiliários Baseados em Hipotecas” 6 . Até o momento, apenas três dessas transações foram realizadas (Tabela 3) 7 .

A terceira parte é a securitização utilizando o mecanismo de fundos mútuos fechados. É realizado com base na lei “Sobre fundos de investimento» 8 e, segundo especialistas, tem grande potencial.

Ao contrário dos países ocidentais, as transações de titularização são bastante raras no mercado russo. O financiamento hipotecário na Rússia ainda é realizado principalmente através dos recursos do sistema bancário, o que não parece ser tão eficaz, dada a sua baixa capitalização e acesso limitado a recursos financeiros de longo prazo no contexto da necessidade geral significativa da economia para recursos de crédito.

Hoje, os bancos russos estão a sair da situação através da realização de operações de titularização em zonas offshore. Isto permite que investidores estrangeiros com enormes recursos tenham acesso a Mercado russo empréstimos hipotecários. Ainda não há investidores na Rússia que estejam prontos para comprar títulos complexos (em termos de preços) no valor de 10 mil milhões de dólares (é assim que especialistas estrangeiros estimam o volume anual potencial do mercado de titularização).

No entanto, esta fonte também tem as suas desvantagens.

Em primeiro lugar, a sua utilização depende em grande parte das flutuações especulativas nos mercados financeiros internacionais, incluindo o altamente volátil mercado cambial.

Em segundo lugar, este instrumento financeiro, dirigido a investidores internacionais, devido à sua complexidade e parâmetros financeiros, não é atraente para a maioria dos investidores russos e, portanto, não contribui para a mobilização de recursos internos da economia russa para o desenvolvimento de hipotecas e, em geral, a estabilização da economia russa 9 .

Actualmente, na Rússia existe uma situação difícil no domínio do refinanciamento hipotecário, uma vez que, por um lado, o mercado de crédito hipotecário está a desenvolver-se a um ritmo acelerado, o volume de empréstimos emitidos aumenta cerca de 30-35% anualmente, empurrando constantemente os bancos procurem novas fontes de refinanciamento, o que contribui para o desenvolvimento de um mecanismo de refinanciamento como a titularização de activos hipotecários.

Por outro lado, os bancos russos, devido à crise nos mercados financeiros ocidentais, encontraram-se numa situação de dependência de investidores estrangeiros. Dos muitos esquemas de titularização existentes, os bancos russos preferem utilizar a titularização transfronteiriça (quando uma entidade jurídica especial é criada fora do território da Federação Russa), o que ocorre devido a razões objectivas - a falta de regulamentos na legislação russa que permitam titularização local eficaz e investidores em títulos garantidos por hipotecas entre empresas russas.

Assim, a crise no mercado hipotecário dos EUA que começou no ano passado foi plenamente sentida pelos bancos russos. Não há procura de títulos garantidos por hipotecas entre os investidores assustados e os bancos russos perderam o acesso aos mercados de dívida ocidentais. O dinheiro ocidental relativamente barato e de longo prazo, obtido através da emissão de obrigações e da titularização de empréstimos hipotecários, foi uma das fontes de crescimento. Sistema russo empréstimos hipotecários.

Hoje, muitos bancos são forçados a recusar a captação de fundos de investidores estrangeiros através da titularização devido ao aumento das taxas de juro no mercado de titularização de empréstimos (de acordo com especialistas, aumentaram 2–4 pontos percentuais). Os bancos que planeavam emitir títulos hipotecários no segundo semestre de 2007, em particular o VTB 24, City Mortgage Bank, são obrigados a ajustar os seus planos. É pouco provável que os bancos consigam mudar a ênfase dos empréstimos a favor do mercado interno (mercado de titularização local), uma vez que o mercado financeiro russo não está suficientemente desenvolvido e não pode compensar a falta de liquidez.

Contudo, as consequências da crise hipotecária global afectam todos os bancos de forma diferente. Os problemas aparecem principalmente nas organizações que estavam mais ligadas a volumes significativos de investimento estrangeiro; Uma redução na base de recursos hipotecários causará inevitavelmente uma maior segmentação no mercado; os bancos que têm acesso a financiamento relativamente barato sobreviverão. Como sempre, quem vai sofrer são os pequenos e instáveis, que não têm recursos próprios.

A crise hipotecária nos Estados Unidos e a subsequente crise noutros países mostraram que não se pode confiar inteiramente nos mercados internacionais, mas que é necessário desenvolver o seu próprio mercado interno de financiamento hipotecário. As perspectivas para o desenvolvimento do mercado hipotecário secundário (mercado de securitização) na Rússia residem na busca de fontes internas de refinanciamento hipotecário, na ampliação da presença de fundos de pensão, seguradoras e grandes investidores corporativos no mercado.

1 Anisimov A.N., Maleeva A.V. Aspectos teóricos da securitização de ativos bancários / Coleção de artigos científicos da North Caucasian State Technical University. Série "Economia". 2005. Nº 1.

2 Obedeça L. Inovação Financeira no Setor Bancário. O caso da securitização de ativos // Garland Publishing, Inc. NOVA IORQUE. & Londres, 2000. P. 71.

3Marieta E.A. Haffner. Mercados hipotecários secundários nos EUA e na Holanda, www.borg.hi.is/enhr2005iceland/ppr/ Haffner.pdf

4 De acordo com a Moody's.

5 Dados para todo o mercado de securitização. Fórum Europeu de Securitização. Relatório de dados de titularização do FSE – Inverno de 2007, www.europeansecuritisation.com

6 Lei Federal de 11 de novembro de 2003 nº 152-FZ “Sobre Títulos Hipotecários”.

7www.rusipoteka.ru. Relevância em dezembro de 2007

8 Lei Federal de 29 de novembro de 2001 nº 156-FZ “Sobre Fundos de Investimento”.

9 Ivanov O. Propostas para melhorar a legislação atual na área de empréstimos hipotecários e securitização, www.rusipoteka.ru/review/0407-review.pdf

L. M. Rezvanova,
KMB-Bank, Banco do Grupo INTESA SANPAOLO, Chefe de Desenvolvimento de Produtos de Gestão de Crédito Hipotecário

A titularização de activos bancários é uma fonte relativamente nova e atractiva de financiamento a longo prazo para os bancos russos. No entanto quadro legislativo não permite o pleno desenvolvimento desta área. A chamada securitização interna (dentro do país) é efectuada exclusivamente para garantir activos hipotecários, a razão para tal é a presença de uma base legal, ainda que mínima, mas suficiente para a realização destas operações. Sem riscos jurídicos significativos, apenas os direitos decorrentes de empréstimos hipotecários podem ser titularizados, enquanto a titularização de direitos decorrentes de empréstimos hipotecários pode ser titularizada. empréstimos ao consumidor, cartões bancários, etc. impossível ou associada a sérios riscos jurídicos. Ao mesmo tempo, os principais problemas do desenvolvimento da securitização na Rússia incluem:
- regulação inadequada do penhor de direitos;
- procedimentos estritamente formais de cessão de direitos;
- impossibilidade de cessão de direitos não individualizados;
- a impossibilidade de cessão de direitos relativamente a um direito que ainda não existe, que não é contestado e não está condicionado a contrapropostas.

O activo mais popular para atrair financiamento através da titularização são os empréstimos hipotecários. Esses ativos são de natureza de longo prazo, confiáveis e líquidos. Ao mesmo tempo, verifica-se atualmente um crescimento pós-crise nos volumes de empréstimos hipotecários. As agências de classificação não rebaixaram os títulos devido aos ativos subjacentes no momento da crise; Assim, podemos concluir que a estabilidade destes ativos foi testada na prática. Os principais investidores na Rússia são AHML e VEB (por exemplo, nos EUA o principal investidor é o Federal Reserve), e esta tendência só mudará se a reforma previdenciária for realizada em termos da possibilidade de investir poupanças em títulos emitidos por meio de securitização .

A falta de prática judicial russa como fator de aumento dos riscos

Os investidores atribuem o facto de as transacções de titularização ainda não terem recebido a devida verificação nos tribunais russos como um factor de aumento dos riscos. Não há certeza nas abordagens para a tomada de decisões sobre tais transações, o que pode afetar negativamente o recebimento dos rendimentos indicados. Em caso de falência e execução forçada de obrigações, os obrigacionistas não participam ativamente e não protegem conjuntamente os seus direitos pelo facto de essas funções serem assumidas pelo administrador da insolvência. Portanto, não é possível prever antecipadamente as consequências deste procedimento. Ao mesmo tempo, existem riscos de não venda de garantias ou venda a preço reduzido, o que levará a uma redução do montante de fundos devolvidos aos investidores. O liquidatário, o administrador da insolvência ou os credores podem tentar contestar a legalidade da compra e venda de hipotecas ao emitente. Se o tribunal decidir que a venda de hipotecas foi ilegal, a transação pode ser encerrada e o emitente pode ser obrigado a devolver os ativos ao banco.

O perigo de liquidar um agente hipotecário

Os agentes hipotecários não têm o direito de celebrar acordos de compensação com indivíduos e exercer atividades empresariais não previstas na lei federal “Sobre Títulos Hipotecários”. A violação dessa exigência é a base para que o órgão executivo federal responsável pelo mercado de valores mobiliários solicite à Justiça a liquidação do agente hipotecário. Além disso, se o capital autorizado for reduzido abaixo dos limites estabelecidos, a empresa poderá ser liquidada a pedido das autoridades de registro. Em caso de violações graves durante o registro de uma organização, esta organização poderá ser posteriormente liquidada por decisão judicial. Uma pessoa jurídica que, durante os últimos doze meses anteriores ao momento em que a autoridade de registro tomou a decisão relevante, não apresentou os documentos de relatório exigidos por lei Federação Russa sobre impostos e taxas, e não realizou transações em pelo menos um conta bancária, é reconhecido como tendo efetivamente cessado as suas atividades. Essa pessoa jurídica pode ser excluída do Cadastro Estadual Unificado de Pessoas Jurídicas. Todos os riscos de liquidação do agente hipotecário acima mencionados afetam negativamente a atratividade do investimento dos títulos emitidos através da titularização de ativos ao abrigo da legislação russa.

Desenvolvimento do quadro legislativo para a titularização nacional

Titularização de direitos sobre empréstimos ao consumo, cartões bancários, etc. impossível ou associado a sérios riscos legais

A Associação de Bancos Regionais da Rússia, tendo em conta as necessidades do setor bancário para atrair liquidez adicional, preparou um projeto de Lei Federal “Sobre Securitização”, dando esperança para o rápido desenvolvimento do quadro legislativo necessário para mais do que nunca questão atual securitização. Com base na prática estrangeira, a lei identifica uma comunidade financeira especializada cuja actividade exclusiva é a emissão de valores mobiliários, cujo cumprimento das obrigações é efectuado à custa dos recebimentos de créditos. Paralelamente, esta comunidade será gerida (sem criação de órgãos colegiados) pelo único órgão executivo representado pela sociedade gestora. A reorganização e o pagamento de dividendos serão proibidos até que todas as obrigações para com os investidores sejam cumpridas. Paralelamente, está prevista a emissão de obrigações sem registo estadual da sua emissão e sem relatório sobre o resultado da sua emissão. Em caso de falência de uma empresa, em primeiro lugar, deve ser feita a liquidação dos créditos dos credores de acordo com a decisão de emissão de obrigações. A FFMS também está a desenvolver um projecto de lei “Sobre a titularização de activos financeiros”, mas, neste momento, apenas o conceito do projecto de lei está disponível ao público, não existindo datas exactas para a formação e aprovação do projecto de lei. Neste sentido, a titularização interna sem riscos jurídicos significativos só é possível em relação a activos hipotecários.

Regime de captação de financiamento através de titularização de empréstimos

Nas actuais condições de mercado, os bancos de qualquer nível podem atrair financiamento adicional através da titularização de uma carteira de empréstimos hipotecários. E se os grandes bancos, com um elevado nível de adequação de capital, conseguem emitir títulos do seu balanço, através de um SPV com o apoio do originador ou no âmbito de programas de instituições de desenvolvimento, então os bancos médios e pequenos, com um volume insuficiente de ativos que atendam aos requisitos, são capazes de realizar emissões conjuntas de títulos garantidos por hipotecas por vários originadores ou emissões conjuntas no âmbito de programas de instituições de desenvolvimento.
O esquema geral de securitização de ativos bancários (é possível o envolvimento adicional de contrapartes dependendo do sistema da transação) é mostrado na Figura 2.

Figura 2. Esquema geral de securitização de ativos bancários

O banco credor, emitindo empréstimos aos mutuários e formando um montante suficiente de dívida de empréstimo em seu balanço, vende essa dívida de empréstimo a uma pessoa jurídica especial (SPV), atraindo assim financiamento adicional. A SPV recebe o rating necessário para a colocação de valores mobiliários.
Se considerarmos a experiência do maior participante do mercado russo de títulos garantidos por hipotecas, o esquema de securitização é assim (Figura 3):

Figura 3. Fluxograma de securitização

Ao mesmo tempo, vale destacar a importância do rating resultante, uma vez que para os investidores institucionais, a triagem dos títulos ocorre por meio de análise de risco, inclusive por meio de avaliações de rating. Ao atribuir uma classificação, são levados em consideração os seguintes fatores:
- estrutura jurídica da transação (especialmente no que diz respeito à validade da venda);
- qualidade do conjunto de activos utilizados na titularização;
- a capacidade do originador de atender aos ativos.
Na securitização, os títulos são geralmente emitidos em tranches. Cada tranche é testada pela agência de classificação quanto à possibilidade de existência livre de inadimplência durante os testes de estresse. Se duas tranches forem emitidas, a Tranche A será “sénior” em relação à Tranche B. Assim, os pagamentos da Tranche B serão feitos em segundo lugar após os pagamentos da Tranche A (os pagamentos são geralmente divididos em principal e juros; ambos os tipos de pagamentos são subordinados) devidos. à ordem de pagamentos. Consequentemente, nenhum pagamento pode ser feito na Tranche B até que os pagamentos devidos na Tranche A tenham sido efetuados integralmente. A tranche de uma emissão de títulos é uma forma de reforço de crédito (ou seja, a tranche melhora a qualidade de crédito dos títulos seniores). exemplo dado - Tranche A - e permite-lhes receber uma classificação mais elevada). O risco país é também analisado em termos da possibilidade de introdução de restrições à convertibilidade da moeda nacional em caso de tensão económica suficientemente grave, bem como do risco de intervenção governamental direta na transação. Por exemplo, em alguns países, numa situação de crise económica, que não está necessariamente associada a um incumprimento de um Estado soberano, foram introduzidas medidas que não permitiam aos bancos cobrar dívidas hipotecárias.

Depois disso, a SPV realiza a emissão, vendendo os títulos emitidos aos investidores. No processo de reembolso dos empréstimos dos mutuários do banco originador, o SPV recebe recursos para atender aos créditos dos credores. Além disso, vale ressaltar que a utilização de SPV na securitização é um fator importante que reduz os riscos dos investidores e aumenta a atratividade de investimento dos títulos. A razão para isso são as limitações de funcionamento desta estrutura:

Assunto especial de atividade;
- limitar o surgimento de novas obrigações;
- falta de funcionários na SPV;
- direito de preferência dos investidores em relação aos ativos da SPV;
- restrições à liquidação e reorganização.

Em geral, qualquer ativo bancário que tenha fluxos de caixa estáveis e predeterminados recebidos pelo banco no processo de trabalhar com esse ativo pode ser o ativo subjacente de uma securitização. Mas, com base no elevado custo e na intensidade de mão-de-obra do processo de titularização, pode presumir-se que os juros incidem principalmente em activos de longo prazo, em particular em empréstimos hipotecários de longo prazo.

Aumento do rating como forma de aumentar a atratividade de investimento de títulos emitidos por meio de securitização

A elevada notação dos títulos emitidos através de titularização, bem como a presença de garantias adicionais, são factores positivos para aumentar a atractividade de investimento dos títulos, o que aumenta a probabilidade de uma colocação bem sucedida de obrigações no mercado. Atingir o rating mínimo estabelecido que permite a colocação de títulos pode ser alcançado através do aumento do valor das garantias e da seleção de ativos de alta qualidade. Nesse caso, o rating dos títulos pode ser superior ao rating do próprio originador, uma vez que os riscos dos títulos são integralmente cobertos pelas garantias e os riscos do emissor passam a ser um fator secundário.

A titularização externa é uma forma atual de titularizar empréstimos de longo prazo

A titularização externa proporciona mais oportunidades de captação de financiamento, uma vez que existem enquadramentos legais para a realização destas transações, experiência na condução de transações e empresas capazes de estruturar a transação. Mas é importante notar que a venda de títulos denominados em moeda estrangeira, garantidos por ativos em rublos (e os bancos têm mais ativos em rublos do que em moeda estrangeira), leva ao surgimento de riscos cambiais significativos que são de natureza de longo prazo. Neste sentido, é obrigatória a cobertura dos riscos cambiais, o que conduz a um aumento do custo de titularização.
Para realizar a titularização externa, os SPV são frequentemente atraídos ou criados no Luxemburgo, na Irlanda e na Holanda ao abrigo da legislação local. Não existem restrições quanto aos ativos titularizados ou ao tipo de títulos emitidos (instrumentos de dívida, instrumentos de participação numa organização, instrumentos híbridos).

Prazer caro

Devido ao alto custo (independentemente de se tratar de securitização interna ou externa), é necessário calcular o efeito da securitização, pois, ao atrair recursos a uma taxa relativamente baixa, custos adicionais podem tornar a transação pouco atrativa. Os custos adicionais estão associados ao envolvimento de instituições de serviços, tais como agentes hipotecários, agentes de liquidação, agentes de pagamento, empresas de auditoria, empresas de contabilidade, depositários, etc. (ver tabela). Volume despesas adicionais em última análise, pode chegar a US$ 1 milhão. Neste sentido, é necessário calcular o volume mínimo de securitização. Na maioria das vezes, US$ 100 milhões é um mínimo aceitável. Portanto, os bancos pequenos e médios podem considerar a opção de combinar os pools formados e implementar conjuntamente a securitização.

Participantes no procedimento de securitização

Participante	Característica
Originador	Um banco que forma um pool de ativos e os vende para uma entidade legal especial
Pessoa jurídica especial (no caso de securitização hipotecária - agente hipotecário) / SPV	Emite títulos garantidos por dívida de empréstimo
Agente de liquidação (banco)	O banco no qual a conta do emitente e a conta de cobertura são abertas em nome do emitente.
Agente de pagamento	Banco que realiza pagamentos entre pessoa jurídica especial e investidores (pagamento de títulos adquiridos, pagamento de cupons, resgate)
Empresa de auditoria	Condutas auditoria modelos de securitização
Empresa de contabilidade	Realiza contabilidade e contabilidade fiscal para o agente hipotecário
Depositário	Fornece armazenamento centralizado de títulos
Depositário especial	Custódia hipotecas associadas a empréstimos que servem como garantia para títulos.
Agente de serviço	Fornece serviços de serviço de dívida de empréstimos

Uma forma de sistema bancário paralelo

O Conselho de Estabilidade Financeira (FSB) classifica a securitização como uma forma de sistema bancário paralelo. A securitização permite o refinanciamento dos bancos por meio da captação de recursos por meio da emissão de títulos garantidos por empréstimos já emitidos. Antes da crise, alguns bancos, como o IKB da Alemanha, acumularam milhares de milhões de euros em tais instrumentos utilizando mecanismos extrapatrimoniais que mais tarde ruíram. Dadas as preocupações dos decisores políticos de que o sistema bancário paralelo é desenfreado, a probabilidade de um maior escrutínio e regulamentação dos procedimentos de titularização é elevada.
Assim, nas realidades actuais, o sector bancário pode atrair financiamento de longo prazo através da emissão de títulos garantidos por dívidas de empréstimos de longo prazo, tanto na Rússia (garantidos por empréstimos hipotecários) como no estrangeiro (sem restrições quanto ao tipo de título).

Embora o crédito hipotecário tenha surgido no nosso país há pouco tempo, já se tornou parte integrante de todo o sistema bancário do país e um instrumento financeiro compreensível e bastante procurado pelos cidadãos. Este é um dos tipos de produtos de empréstimo de maior prazo em alguns bancos, seu prazo de reembolso chega a trinta anos; O risco que acompanha este empréstimo é mútuo tanto para o mutuário como para o credor. Na verdade, em tal período pode muito bem acontecer como Khoja Nasreddin: ou o padishah morrerá, ou o burro, ou o próprio Khoja. Se não forem previstas medidas de rede de segurança para o mutuário, então o mutuante utiliza uma estratégia já comprovada chamada titularização de empréstimos hipotecários.

A securitização de empréstimos hipotecários é uma forma de reduzir os riscos dos bancos. Em princípio, isto fica claro desde a própria raiz da palavra “segurança”, que significa “proteção”. A única questão é como isso acontece e por que os bancos acreditam que o processo de emissão de um empréstimo de longo prazo é ainda mais arriscado para eles do que para o mutuário.

Em princípio, a securitização de empréstimos de longo prazo, que inclui empréstimos hipotecários, ocorre de acordo com um princípio: você precisa vender o seu para alguma outra organização financeira, talvez por um preço um pouco mais baixo, abrindo mão do risco. Como resultado, o banco que, para garantir esta carteira de empréstimos, pediu dinheiro emprestado a outro banco, recebe dinheiro real em vez de dívida de depósito. De posse desse ativo, ele pode quitar o empréstimo ou colocar em circulação o dinheiro recebido, para emitir o mesmo empréstimo hipotecário, por exemplo.

O processo de venda de dívidas de seus clientes por um banco ocorre por meio da venda de títulos emitidos por esse banco - obrigações de dívida. Como resultado, o banco que vende a sua carteira de empréstimos de longo prazo desta forma ganha duas vezes - elimina a sua própria dívida de empréstimos e reduz as suas perdas financeiras para um valor aceitável no caso de o mutuário falir.

A securitização de carteiras de hipotecas tornou-se uma prática comum para os bancos movimentarem dinheiro de um bolso para outro. Este procedimento também pode ser comparado a entregar uma granada um ao outro com o pino puxado de mão em mão. Quem quer que exploda em suas mãos está sem sorte. Esta é uma espécie de análogo da “roleta russa” jogada pelos banqueiros.

O mais de uma forma simples A titularização de um empréstimo pode ser explicada através do seguinte exemplo:

Vasya dá a Petya 100 rublos com a promessa de que no final do mês ele dará 150.
Um dia Vasya descobre que a empresa onde Petya trabalha está quase falida. Ninguém afirma que Petya não pagará toda a dívida, mas Vasya considera o risco muito grande e inaceitável para si mesmo.
Vasya vai até a autoridade do pátio, Seryozha, e se oferece para comprar a dívida de Petya dele por 120 rublos, alegando que Petya lhe deve 150 e, no final, Seryozha receberá 30 rublos "simplesmente assim".
Seryozha, avaliando sua força, concorda e o desavisado Petya fica em dívida com ele. Além disso, ninguém proíbe Seryozha, que possui o “recurso administrativo” na forma de uma gangue, de aumentar o valor da dívida para 200 rublos.

Na verdade, o mecanismo de titularização é muito mais complexo e menos criminalizado. Consiste na emissão pelo banco, titular da carteira de crédito, de um pacote de títulos que comprovam as obrigações de dívida dos devedores para com ele. É produzido em diversas porções, cada uma delas chamada de tranche.

Para convencer os compradores de que a compra é lucrativa e que tal transação não é muito arriscada, o banco trabalha em conjunto com agências de rating que determinam o grau de risco e liquidez dessas obrigações de dívida. Via de regra, uma carteira de crédito é vendida em diversas tranches, sendo as primeiras emitidas chamadas de “sênior”, são consideradas mais líquidas e, portanto, mais caras. Os mais recentes são os mais novos e são emitidos quase sem segurança.

A garantia dessas parcelas é calculada a partir da garantia material do empréstimo. Por exemplo, um empréstimo hipotecário é emitido contra a garantia do apartamento que está sendo adquirido. No momento da liberação da última parcela, o valor de mercado do apartamento pode cair, de modo que as obrigações (garantias) já vinculadas às parcelas emitidas anteriormente esgotam completamente o custo desse apartamento. Como resultado, os compradores das últimas parcelas não têm garantias. Normalmente, o banco emissor dos títulos os mantém. No entanto, se o valor de mercado do apartamento tiver aumentado, os compradores da parcela júnior serão mais beneficiados.

O título emitido pelo banco - confirmação das obrigações de dívida de terceiros para com ele - passa a ter vida própria. Pode ser vendido ou rehipotecado várias vezes. Agora, na Rússia, o mercado para tais obrigações de dívida é muito grande. Como resultado, uma pessoa que contraiu um empréstimo hipotecário de um banco acaba devendo dinheiro a vários credores. Se levarmos as coisas ao absurdo, então para o vizinho do patamar.

A securitização de empréstimos hipotecários começou a ser utilizada pelos bancos russos há relativamente pouco tempo. Esta é uma ferramenta especial que as instituições financeiras utilizam para reduzir os seus próprios riscos. Vamos dar uma olhada mais de perto no que esse procedimento significa e como ele é aplicado na prática.

Securitização: definição e tipos

Em termos simples, a securitização hipotecária é a venda de dívida. Quando um banco emite fundos para a compra de imóveis residenciais ou comerciais, muitas vezes existe o risco de o mutuário não reembolsar a dívida ou pagar apenas parcialmente. Para reduzir esses riscos, as empresas financeiras emitem títulos hipotecários e revender para investidores. Estes últimos muitas vezes os compram a um custo menor e recebem receitas no futuro.

A carteira de crédito, via de regra, inclui um pacote de obrigações de dívida com baixa correlação. Ou seja, cada empréstimo hipotecário não depende do outro e a diminuição da rentabilidade de um não afeta o lucro do empréstimo “vizinho”. Assim, mesmo que a carteira contenha empréstimos relativamente arriscados (ou com liquidez média), o retorno total será superior à venda de todas as dívidas separadamente. O preço de venda é formado levando em consideração diversos riscos. Além disso, a margem de lucro do investidor pode ser afetada pela situação económica geral do país.

O benefício do banco com a securitização de ativos é óbvio: ele devolve rapidamente os recursos transferidos aos clientes, o que permite refinanciar os tomadores, e se protege dos riscos de não reembolso da dívida, ou seja, de potencial perda de lucro.

A securitização é dividida em dois tipos principais:

Com participação de ativos bancários - realizada por meio de emissão de títulos ou por meio de captação de empréstimos.
Com participação de ativos externos (não bancários) - realizada graças a recursos de crédito ou finanças provenientes da bolsa.

O procedimento de securitização envolve a participação de:

Banco originador – fornece empréstimos hipotecários e os atende.
Organização especial de investimento – compra ativos do credor originário, acumula-os e negocia títulos.
Gestor de reserva - começa a exercer funções somente depois que o banco principal perde a capacidade de atender esses empréstimos.
Garantidor – apoia o processo de securitização ao nível do crédito. Pode ser um grande banco ou uma seguradora.
Agente de pagamento (hipoteca) – realiza transações com títulos.
Underwriter – estrutura a operação, avalia e mantém o valor dos títulos.
Empresa de consultoria (resolve questões jurídicas e contabilísticas) – presta aconselhamento na área fiscal e jurisprudencial.
Agência de rating - atribui uma classificação aos títulos hipotecários emitidos tendo em conta as características estudadas do pool (carteira de crédito) e o nível de independência financeira dos participantes na operação.
Investidores – estão empenhados em investir dinheiro em títulos garantidos por hipotecas emitidos.

Este é um esquema clássico. Alguns participantes podem não aparecer na transação, por exemplo, ao usar um tipo como securitização sintética. Neste caso, o banco originador cede os direitos de reclamação das obrigações de dívida diretamente ao comprador (investidor). Neste caso, não há necessidade de constituição de sociedade especial de investimento, que, em regra, é uma sociedade por ações.

Como funciona o processo

Em termos simples, o processo é assim:

emissão de empréstimos hipotecários a mutuários;
formação de um pool de crédito;
emissão de valores mobiliários;
venda de obrigações de dívida a um investidor;
obtendo lucro.

Inicialmente, o banco originador forma e acumula uma carteira de crédito para emissão de títulos. Considerando que o custo real de tal transação para o banco é bastante significativo, a carteira deve conter mais de uma ou duas obrigações que podem chegar a milhares; Existem certos requisitos para os próprios ativos, em regra, trata-se de empréstimos hipotecários semelhantes em risco, prazos e liquidez. O esquema de securitização pode ser qualquer.

A acumulação de ativos (dívida hipotecária) é feita de diferentes maneiras. O banco pode fazer isso dentro da sua organização, o que nem sempre é lucrativo. Opção alternativa- acumulação desses ativos fora do balanço - para esse fim, são criadas sociedades por ações (organizações especiais de investimento - uma das partes da transação).

Empresas de investimento especiais (denominadas SPVs), juntamente com um agente pagador, emitem títulos para sua posterior venda. Com base na análise da agência de rating, é avaliada a liquidez do “produto”. Na mesma fase, estão envolvidos um underwriter e uma consultora, que acompanham o processo e prestam o apoio necessário ao nível da montagem da contabilidade, do pagamento de impostos e da parte jurídica da operação.

Posteriormente, o banco originador, que inicialmente emitiu hipotecas para pessoas físicas ou jurídicas, atende esses empréstimos, ou seja, aceita o pagamento dos mutuários. Se ele perder sua licença ou a capacidade de continuar a atuar como agente, um backup será trazido centro de serviços, continua a pagar empréstimos.

O título que o banco emitiu para confirmar as obrigações da dívida pode posteriormente ser novamente penhorado ou vendido várias vezes.

O mutuário que adquiriu o imóvel continua a pagar o empréstimo hipotecário na forma prevista no contrato. A securitização não afeta de forma alguma este processo. A única exceção pode ser alterando os detalhes do destinatário

fundos em caso de encerramento das atividades do banco originador original.

Como a securitização foi introduzida na Federação Russa O procedimento de securitização surgiu na Rússia há relativamente pouco tempo. No processo de seu desenvolvimento papel importante

a formação da AHML desempenhou um papel. As empresas bancárias emitiram empréstimos, que foram posteriormente adquiridos por esta agência, criada sob a autoridade do Estado.

O início da titularização foi feito por instituições de crédito comerciais em 2005, numa altura em que estruturas bancárias como Russian Standard, Soyuz e Home Credit realizavam transacções destinadas ao refinanciamento de carteiras, incluindo empréstimos ao consumo e empréstimos automóveis. O pioneiro no procedimento de titularização de empréstimos hipotecários foi o Gazprombank em 2007, dando o exemplo a outros bancos. Nos três anos seguintes, após a conclusão de uma série de transações iniciais na Federação Russa, seu número começou a crescer rapidamente. Não apenas as carteiras de crédito ao consumo passaram a atuar como ativos para emissão de títulos. A eles se juntaram empréstimos para automóveis e hipotecas, bem como pagamentos de factoring. Todas as transações concluídas tiveram formulário transfronteiriço

Em 2008, devido ao agravamento da crise financeira, as transações transfronteiriças tornaram-se impossíveis. Só foi possível renová-los após 4 anos. Ao mesmo tempo, a prática bancária russa ganhou a sua primeira experiência na implementação da titularização no mercado interno. Foi este momento que marcou o início do desenvolvimento de um esquema de refinanciamento de activos de diversas formas através de obrigações emitidas no país.

Em 2017, a Agência de Crédito Hipotecário à Habitação e o Sberbank realizaram uma transação em grande escala para securitizar empréstimos à habitação. Os títulos hipotecários de parcela única foram emitidos com a participação da IBC Factory, criada com o objetivo de atrair investimentos financeiros para o mercado hipotecário russo, bem como aumentar o número de transações de crédito concluídas a taxas mais baixas.

Em 2019, os títulos também estão presentes no mercado secundário, o que no futuro implicará muito provavelmente uma redução do risco e a mobilização das reservas de caixa disponíveis através do refinanciamento. A forma como a titularização de activos no segmento bancário se manifestará no futuro depende directamente das alterações no quadro jurídico-legislativo e do seu desenvolvimento futuro. Os factores limitantes podem incluir a procura insuficiente, ou seja, o número de investidores dispostos a investir em títulos.

Mas é importante notar que o procedimento em si é bastante benéfico para todas as partes da transação. Participam diversas empresas que lucram com suas atividades; o processo de crédito hipotecário apresenta menos riscos para as estruturas bancárias, aumentando o volume de empréstimos emitidos. Este último é benéfico para a população e pessoas jurídicas, pois abre a oportunidade de adquirir um imóvel próprio para morar ou realizar atividades comerciais.

A securitização de hipotecas, na verdade, significa o procedimento de refinanciamento de uma hipoteca. Se o formato da cooperação deixar de ser adequado ao mutuário ou credor, um terceiro entra em cena. Via de regra, estamos falando de adquirir obrigações de crédito em condições favoráveis para todos. O banco que emitiu a hipoteca ao mutuário tem o direito de revender as obrigações a terceiros. Um novo participante do processo compromete seu interesse na transação e assume riscos de crédito. Para que a transferência de direitos ocorra, é iniciada a emissão de títulos lastreados em hipotecas. Esses documentos atuam como objeto da transação.

Mercado de securitização

O mercado de securitização na Federação Russa surgiu em 2004. A primeira transação foi realizada por iniciativa da OJSC Gazprom. Os títulos emitidos confirmaram os direitos às obrigações para futuras receitas de exportação de combustível azul. O valor da transação foi de US$ 1,25 bilhão. Em 2005, foram registadas mais 2 operações de titularização no mercado russo. Em 2006 já ocorreram 8 transações desse tipo e assim por diante. Atualmente, a securitização na Federação Russa está se desenvolvendo de forma bastante ativa. O refinanciamento de empréstimos de varejo é um dos produtos mais comuns. O serviço torna a vida muito mais fácil para mutuários e credores.

Transações de securitização

Para tornar a base de recursos mais acessível, os bancos russos estão a realizar transações de titularização. Estamos falando de instituições financeiras com classificação B ou BB. Ao mesmo tempo, são assumidas classificações de BBB+ ou superiores para as tranches seniores a receber. Tais condições proporcionam benefícios económicos diretos da titularização. Custos de transação demasiado elevados e pequenos volumes de transações de titularização na Federação Russa reduzem significativamente o efeito económico líquido das transações.

Securitização na Rússia

O mercado de titularização na Rússia conheceu um rápido desenvolvimento em 2006. Desde então, o número de emissões de valores mobiliários em diversas áreas tem crescido constantemente. A procura do produto é impulsionada pela necessidade crescente dos originadores (emitir e emitir empréstimos hipotecários) de expandir a sua base de recursos. Isto permite otimizar o financiamento de ativos em rápido crescimento. A securitização é realizada em massa no segmento de empréstimos de varejo dos bancos comerciais. Assim, os credores conseguem preencher o défice de recursos emprestados, a fim de aumentar ainda mais o volume de activos de retalho.

Securitização de ativos

A titularização de activos é uma fonte verdadeiramente atractiva de financiamento a longo prazo para a maioria dos bancos comerciais da Federação Russa. Infelizmente, um quadro legislativo imperfeito não permitirá revelar o máximo potencial desta tendência popular. A securitização na Federação Russa é realizada com o objetivo de formar garantias para ativos hipotecários. Para este efeito, o país desenvolveu um quadro jurídico suficiente. Ao titularizar empréstimos bancários ou ao consumo, os possíveis riscos jurídicos continuam a ser bastante elevados.

Securitização de empréstimos

Muitos bancos comerciais necessitam de fontes de financiamento a longo prazo. Para o efeito, iniciam a titularização de empréstimos do segmento hipotecário. Os principais players do mercado de crédito conseguem emitir os títulos necessários utilizando os recursos disponíveis em seus balanços. Tais processos ocorrem no âmbito de programas desenvolvidos em instituições de desenvolvimento, bem como através de uma SPV (sociedade de propósito específico) com o apoio do originador. Pequenos e médios players iniciam lançamentos conjuntos ou organizam um processo com a participação de vários originadores.

Securitização de riscos

A securitização de risco consiste em organizar o processo de transferência de risco para a área de mercado financeiro. Neste caso, o proprietário do risco emite títulos vinculados ao risco securitizado. A primeira colocação de títulos permite a formação de uma reserva, que é utilizada como garantia do risco securitizado.

A titularização de riscos catastróficos generalizou-se. Como instrumento são utilizados títulos com vencimento em 12 meses. O rendimento e o valor nominal são distribuídos entre os investidores dependendo da concretização do risco catastrófico.

Securitização de títulos

A securitização excessiva de títulos foi a principal causa da crise hipotecária de 2008 nos Estados Unidos. Posteriormente, os acontecimentos ocorridos levaram a graves turbulências financeiras à escala global.

Os chamados sub-prime nos Estados Unidos revelaram-se uma simples bolha de sabão. Imóveis e automóveis foram distribuídos a cidadãos insolventes que não tinham condições de pagar as mensalidades.

A titularização de títulos devidamente organizada inclui o acompanhamento profissional da situação pelas autoridades reguladoras, uma avaliação objetiva dos recursos disponíveis, bem como critérios mais rigorosos para a seleção de potenciais mutuários na fase inicial.

Mecanismo de securitização no sistema de refinanciamento de hipotecas

O mecanismo de securitização no sistema de refinanciamento de hipotecas foi inventado nos Estados Unidos há várias décadas. Naquela época, ocorreu uma verdadeira revolução no setor financeiro e bancário da economia do país. Apesar de todas as suas deficiências, a titularização ainda é considerada o principal impulso que impulsionou o desenvolvimento dos mercados financeiros na viragem dos séculos XX e XXI. Na verdade, o mecanismo resume-se à transferência de ativos para um formato mais líquido. Num sentido mais restrito, estamos a falar da transferência de ativos com baixo nível de liquidez para títulos. O objeto da transação é garantido na forma de rendimentos dos ativos originais. Desta forma, é possível distribuir os riscos de forma mais equilibrada entre os investidores, o fiador e os proprietários dos ativos.

Principais participantes do processo de securitização e suas funções

Originador – tem por objeto a emissão e o serviço de empréstimos hipotecários.
Sociedade de investimento de propósito específico (SPV). Compra ativos do banco. Realiza a emissão de valores mobiliários. Mantém ativos de empréstimos hipotecários em seu balanço.
Agente de serviço de backup. É utilizado caso o banco não tenha capacidade para desempenhar as suas próprias funções.
Fiadores (companhias de seguros e grandes bancos) – fornecem suporte de crédito para securitização.
Underwriter – avalia os títulos emitidos, estrutura as transações.
Empresas de consultoria e classificação - assessoram e avaliam as atividades dos participantes do processo.
Investidores – investem em títulos garantidos por hipotecas.

Securitização da carteira de empréstimos do banco

A titularização da carteira de empréstimos de um banco começa com a recolha de um conjunto de empréstimos por iniciativa do originador. Quando o processo é concluído, o credor principal vende uma carteira de empréstimos semelhantes a um veículo para fins especiais (SPV). O veículo para fins especiais, por sua vez, financia a aquisição através da emissão de títulos ou outros títulos. Os pagamentos do empréstimo em períodos futuros funcionam como garantia. Como resultado, o originador possui capital que foi levantado por meio de investidores no mercado de ações. O processo de securitização também envolve o agente de serviço.

Eficiência de aplicação do mecanismo de securitização

A eficácia da utilização do mecanismo de securitização na Federação Russa é determinada pelos objetivos e vantagens do próprio processo. A securitização surgiu devido ao alto custo do capital emprestado. A razão para o elevado custo dos empréstimos é o baixo nível de desenvolvimento do mercado de ações e do setor bancário. Graças à sua presença no mercado de valores mobiliários organizações de crédito atrair fundos adicionais em condições mais favoráveis. Como resultado, as instituições financeiras parecem estar matando dois coelhos com uma cajadada só: recebem recursos adicionais para o desenvolvimento de negócios e também se livram de ativos com baixa liquidez.