Sekuritizacija hipotekarnih zajmova - “samo se nadamo da je udica zabijena i molimo se da osiguranje ne propadne”! Terminologija sekuritizacije i hipotekarnog kreditiranja Sekuritizacija financijske imovine

Sekuritizacija hipotekarnih zajmova - “samo se nadamo da je udica zabijena i molimo se da osiguranje ne propadne”! Terminologija sekuritizacije i hipotekarnog kreditiranja Sekuritizacija financijske imovine

06.04.2022 etnoscience

Objavljeno na web stranici 31.01.2008

Posljednja desetljeća postala su razdoblje uvođenja različitih financijskih inovacija i alata u bankarsku praksu. Među najpopularnijima u posljednjih godina Tehnika se odnosi na sekuritizaciju bankovne imovine.

Osnove sekuritizacije

Mehanizam sekuritizacije prvi put se pojavio prije više od 30 godina u Sjedinjenim Američkim Državama i doslovce je napravio revoluciju u bankarskom i financijskom sektoru. Danas ga mnogi nazivaju jednom od glavnih inovacija dvadesetog stoljeća, koja je dala poticaj razvoju financijska tržišta.

Općenito, proces sekuritizacije je proces prijenosa imovine u likvidniji oblik. U užem smislu, sekuritizacija se može definirati kao financijska transakcija koja se sastoji od transformacije nisko likvidne imovine u vrijednosne papire osigurane novčanim tokovima iz izvorne imovine, uslijed čega se rizik redistribuira između primarnog vlasnika imovine, jamac i investitori. Utvrđena klasifikacija sekuritizacije bankovne imovine još nije stvorena, ali većina autora razlikuje dvije glavne vrste: tradicionalnu i sintetičku. 1 .

Tehnika tradicionalne sekuritizacije pretpostavlja da je neučinkovito držati visokokvalitetnu i nekvalitetnu imovinu u bilanci banke zajedno, jer iako je visokokvalitetna imovina u bilanci banke, ona snosi sve njezine rizike. Stoga je jedino rješenje odvojiti hipotekarnu imovinu (aktivu visoke kvalitete) i ukloniti je iz bilance banke. U svjetskoj praksi za izdvajanje imovine stvara se posebna tvrtka SPV (Special Purpose Vehicle) kojoj se imovina naknadno prodaje, čime se eliminiraju rizici povezani s drugim aktivnostima koje provodi prodavatelj imovine.

Međutim, velik fond tih kredita treba negdje akumulirati. Prva opcija je akumulacija velikih portfelja hipotekarnih zajmova u bilanci banke, međutim, ova se opcija smatra ekonomski neizvodljivom zbog niske kapitalizacije i zahtjeva obveznih pričuvnih fondova za ruske poslovne banke. Kao rezultat toga, nastao je mehanizam akumulacije imovine izvan bilance, odnosno u bilanci SPV-a (akumulirajuće organizacije).

Pravno, SPV je organizacijska i pravna struktura stvorena za strogo definirane i strogo ograničene svrhe, te je pravno neovisna o svom osnivaču. Vrste poslovnih aktivnosti u koje se hipotekarni SPV smije uključiti strogo su ograničene.

Nakon što SPV stekne potrebnu količinu imovine, izdaje vrijednosne papire osigurane tom imovinom.

No, početna karika u tom lancu refinanciranja je banka koja izdaje hipotekarne kredite i koja namjerava kontinuirano prodavati potraživanja po tim kreditima, nastavljajući ih servisirati. Banka koja je izvorno izdala te kredite naziva se inicijator. Njegova glavna funkcija je servisiranje kredita, odnosno obavljanje funkcije servisera (Primary Servicer).

Uz glavnog agenta usluge, u međunarodnoj praksi postoji pomoćni agent usluge (Backup Primary Servicer), koji mora započeti funkciju servisiranja bazena u slučaju kvara Primary Servicer-a.

Glavni sudionici u procesu sekuritizacije i njihove funkcije

Identificirajmo glavne sudionike u procesu sekuritizacije hipotekarnih kredita i njihove funkcije (Tablica 1).

Sekuritizacijski mehanizam

Proces sekuritizacije uključuje nekoliko faza koje odražavaju aktivnosti sudionika u ovom procesu od trenutka izdavanja kredita do otplate vrijedni papiri osiguran tim zajmovima.

Davanje hipotekarnog kredita

U ovoj fazi izdaje se zajam, sklapa se zajmovna transakcija na određeni iznos i razdoblje između banke zajmodavca i zajmoprimca. Kao što je ranije navedeno, takva se banka naziva inicijator. Njegova glavna funkcija je servisiranje kredita, odnosno obavljanje funkcije servisera.

Uz glavnog servisera, u međunarodnoj praksi uvijek postoji rezervni serviser koji mora započeti obavljati funkciju servisiranja bazena u slučaju nesposobnosti glavnog servisera. Nedvojbeno je da banka koja je agent pričuve mora raspolagati odgovarajućim financijskim sredstvima te imati besprijekoran ugled i visok kreditni rejting.

Akumulacija zajmova i formiranje skupa hipoteka

Za provedbu sekuritizacije potrebno je formirati skup kredita koji bi trebao biti relativno homogen u pogledu pokazatelja kao što su dospijeće, kamatna stopa, kreditni rizici i likvidnost, što osigurava mogućnost aktuarskih izračuna. Skup zajmova ne bi trebao uključivati nekvalitetne (problematične) zajmove; stoga se zahtjevi za objedinjavanjem i standardima zajmova višestruko povećavaju, što osigurava minimiziranje mogućih rizika i pouzdanost vrijednosnih papira.

U ovoj fazi dolazi do tzv. diferencijacije izdanih kredita. Nakon toga se provodi izravna prodaja imovine (prava prodaja). Nakon prodaje bazena, imovina se prenosi u bilancu SPV-a, koji je zatim prodaje hipotekarnom (platnom) agentu. Hipotekarni agent u najvećoj mjeri nastupa kao izdavatelj emisije hipotekarnih vrijednosnih papira važna karakteristikašto je s ekonomskog stajališta podjela emisije na senior i junior tranšu.

Prodaja imovine važna je, prvo, zbog utjecaja na bilancu stanja zajmodavca (izbacivanje iz bilance), i drugo, zbog mogućnosti usklađivanja s Općeprihvaćenim računovodstvenim praksama (GAAP) i zakonskim zahtjevima usklađenosti kapitala .

Izdavanje i plasman vrijednosnih papira

U trećoj fazi događa se ono najvažnije - plasman vrijednosnih papira, koji se provodi uz interakciju sljedećih sudionika: izdavatelj vrijednosnih papira, pokrovitelj, bonitetna kuća, jamac (osiguravajuće društvo), odvjetnička tvrtka, revizijska organizacija.

Interakcija svih sudionika u ovoj fazi odvija se pod određenim uvjetima uz određenu količinu naknade za svakog sudionika. Kao rezultat toga, priprema se informativni memorandum 2 .

Tipično, izdanja hipotekarnih vrijednosnih papira dijele se na senior i junior tranše. Ključna razlika između njih je redoslijed ispunjavanja obveza: prvo se ispunjavaju obveze za senior tranše (manje rizične), a zatim za junior tranše (rizičnije). Nakon izdavanja hipotekarnih vrijednosnih papira, oni se plasiraju na burzu, a prihod od njihove prodaje ide banci davatelju kredita.

Akumulacija sredstava za uplate vrijednosnih papira i otkup

Sredstva koja je zajmoprimac platio temeljem zajma inicijator akumulira za otplatu vrijednosnih papira i plaćanje kamata na njih. Zatim se otplata vrši izravno.

Na pojednostavljeni način, shema sekuritizacije može se prikazati kao što je prikazano na slici 1.

Uz klasičnu shemu sekuritizacije, postoji i tzv. sintetička sekuritizacija, pri kojoj se skup kredita ne prodaje posebnoj pravnoj osobi, već se samo alocira u bilancu izvorne banke. U sintetičkoj sekuritizaciji prenosi se rizik povezan s imovinom, a ne sama imovina. Izolacija sekuritizirane imovine od rizika bankrota banke inicijatora u ovom slučaju događa se izdvajanjem skupa zajmova iz ukupne stečajne mase u slučaju stečaja inicijatora i unošenjem u zakonodavstvo prava prvenstva imatelja sekuritizacijskih vrijednosnih papira (invertori ) ovoj grupi imovine u usporedbi s drugim vjerovnicima.

Učinkovitost primjene mehanizma sekuritizacije

Zašto je učinkovito koristiti sekuritizaciju, koje su prednosti ovog mehanizma refinanciranja?

Jedan od najvažnijih razloga za sekuritizaciju bankovne imovine je relativno visoka cijena posuđenog kapitala zbog nerazvijenog nacionalnog bankarskog sektora i tržište dionica. Ulazak kreditnih institucija na tržište hipotekarnih vrijednosnih papira omogućava im da konstantno nadoknađuju nedostatak kreditnih sredstava privlačenjem sredstava po povoljnijim uvjetima.

Tradicionalni način refinanciranja hipotekarnih kredita - putem depozita - ne opravdava sebe ni sa stajališta likvidnosti banke i bankovnih rizika, ni sa stajališta učinkovitosti korištenja kapitala. S pozicije banke, razumnije je odmah nakon izdavanja prodati svoja vjerovnička prava na burzi, prethodno ih pretvorivši u vrijednosne papire, i time privući dodatna sredstva za izdavanje novih kredita. Sekuritizacija pomaže u uklanjanju izravnog odnosa između vrijednosti depozita podignutih na lokalnim tržištima i kamatne stope na financijske instrumente temeljene na imovini. Dakle, glavna funkcija sekuritizacije je funkcija refinanciranja i optimizacije financiranja.

Drugom najvažnijom funkcijom možemo nazvati funkciju upravljanja likvidnošću banke, jer se prilikom sekuritizacije krediti prenose iz bilance banke, čime se smanjuje opterećenje kapitala i poboljšavaju pokazatelji likvidnosti banke.

Treće, prodajom kreditnih obveza banka dio kreditnog rizika prenosi na investitora. Za ulaganje investitora Novac Ulaganje u sekuritiziranu imovinu manje je rizično od ulaganja u tradicionalne vrijednosne papire jer je hipotekarna imovina osigurana i raznolika. Stoga se treća funkcija sekuritizacije može nazvati smanjenjem bankarskih rizika.

Četvrto, sekuritizacija pomaže banci u ostvarivanju dodatne dobiti povećanjem profitabilnosti bankovnog poslovanja i smanjenjem troškova zaduživanja. Prije svega, pretvaranjem imovine u dugoročne vrijednosne papire banke dobivaju pristup jeftinijim dugoročnim izvorima. Radna učinkovitost se povećava. Zbog činjenice da su hipotekarni vrijednosni papiri klasificirani kao niskorizični, kuponska stopa na hipotekarne vrijednosne papire obično je niska, čak može biti niža od kamatne stope na međubankarski kredit, što omogućuje pristup jeftinijem novcu.

Osim toga, sekuritizacija rješava problem malih banaka koje nemaju pristup jeftinim dugoročnim izvorima i nemaju mogućnost držati tako značajnu imovinu u svojim bilancama. Male banke prodaju skupove hipotekarnih zajmova većim bankama, koje zauzvrat akumuliraju hipotekarna sredstva u svojim bilancama i potom izdaju hipotekarne vrijednosne papire.

Iz navedenog proizlazi da je važnost sekuritizacije za banke teško precijeniti. Međutim, učinak sekuritizacije hipotekarne imovine nije ograničen samo na razinu bankarskih struktura, već je makroekonomske prirode velikih razmjera. Utjecaj sekuritizacije izražava se prvenstveno u učinkovitijoj raspodjeli rizika u cijelom financijskom sektoru, mobilizirajući sredstva mirovinskih fondova, osiguravajućih fondova i drugih investitora koji ulažu u hipotekarne vrijednosne papire. Postoji "učinak umnožavanja od sekuritizacije."

Međutim, mehanizam sekuritizacije ima svoje nedostatke. Glavni nedostatak sekuritizacije kao metode refinanciranja kredita za banku je složenost organizacije transakcije i, kao posljedica toga, njezina visoka cijena. Zbog toga je sekuritizacija nedostupna malim bankama i potreba za formiranjem velikog fonda zajmova (više od 100 milijuna USD) kako bi se postigla ekonomska učinkovitost transakcije. Osim toga, objektivna složenost transakcije podrazumijeva njezinu ovisnost o zakonodavstvu zemlje u kojoj se provodi, što dovodi do tzv. „natjecanja jurisdikcija“. U zemljama s kontinentalnim pravnim sustavom sekuritizacija je obično nemoguća bez donošenja odgovarajućih zakonskih akata.

Inozemna iskustva u korištenju sekuritizacije

Hipotekarni krediti i oblici refinanciranja usko su povezani s posebnostima jurisdikcije svake zemlje i nacionalnim financijskim tradicijama, poreznim standardima i stambenom politikom.

Govoreći o tržištu hipotekarnih kredita i sekuritizacije u zapadnim zemljama, prvo što treba spomenuti su Sjedinjene Američke Države. U Sjedinjenim Američkim Državama, još u doba F. Roosevelta, počeo se oblikovati opsežan sustav hipotekarnog kreditiranja stambene izgradnje i stjecanja vlasništva. Danas je američki sustav kućnog financiranja složeno tržište diljem zemlje s velikim brojem institucija, uključujući hipotekarne banke, štedne i kreditne udruge, komercijalne i štedljive banke, osiguravajuća društva, mirovinske fondove i slično. Odlučujući čimbenik uspjeha u tom smjeru bile su mjere za formiranje sekundarnog hipotekarnog tržišta, čime je riješen glavni problem stambenog financiranja - problem kreditnih sredstava.

Budući da je američki pravni sustav sustav običajnog prava, za pokretanje tržišta sekuritizacije bilo je potrebno relativno malo izmjena u poreznim zakonima i zakonima o vrijednosnim papirima. Uz njihovu pomoć, financijska sredstva koja ulaze na sekundarno hipotekarno tržište redistribuiraju se u ime države. Dakle, sustav hipotekarnih zajmova u Sjedinjenim Državama je dvoslojni sustav.

U tu svrhu, u različite godine stvorene su specijalizirane organizacije - Federal National Mortgage Association "Fannie Mae", FNMA), Housing Loan Corporation (Federal Home Loan Mortgage Corporation "Freddie Mac", FHLMC) i Vladina nacionalna hipotekarna udruga "Ginnie" May, GNMA), koje stvoreni su prvenstveno u svrhu kupnje 30-godišnjih hipotekarnih kredita s fiksnom kamatnom stopom i mogućnošću prijevremene otplate.

U Sjedinjenim Državama glavna vrsta zajma je zajam s fiksnom kamatnom stopom. Zajmoprimac može dobiti zajam s fiksnom kamatnom stopom na 30 godina s mogućnošću otplate u bilo kojem trenutku bez ikakvih kazni. Sekundarno tržište, koje se temelji na sekuritizaciji i izdavanju hipotekarnih vrijednosnih papira, učinkovit je mehanizam za procjenu i zaštitu od rizika prijevremene otplate sa stajališta ulagača i područje je U zadnje vrijeme također se razvija dosta dinamično.

Dobro uspostavljena shema za refinanciranje hipoteka i prikupljanje novca mirovinski fondovi u SAD-u znači da FNMA ima gotovo "džep bez dna" koji mu omogućuje kupnju bilo kojeg broja hipoteka od banaka i diktiranje uvjeta kreditiranja za cijelo tržište. Agencija izdaje vrijednosne papire osigurane hipotekom, ili takozvane MBS (Mortgage-Backed Securities), u zamjenu za skupove hipoteka od zajmodavaca. Za vjerovnike ti su vrijednosni papiri likvidnija imovina koja se može držati ili prodati za pravi novac. Njima se također trguje na tržištu vrijednosnih papira putem burze na Wall Streetu.

Američke banke nude i standardne FNMA proizvode (baš kao što ruske banke rade u okviru programa AHML) i vlastite. Međutim, FNMA može kupiti bilo koji zajam ako zadovoljava standarde agencije u pogledu iznosa, uvjeta zajma i drugih važnih parametara 3 .

Američko tržište hipotekarnih vrijednosnih papira sada je najveće tržište duga na svijetu (6 trilijuna dolara ukupnog duga). Jamstva Fannie Mae i Freddie Mac isključila su kreditne rizike investitora, ali su pokrila rizik prijevremene otplate. Ali uz centralizirani smjer, koji nadziru FNMA, FHLMC, GNMA, postoji i decentralizirani smjer, koji postoji zahvaljujući značajnom broju programa hipotekarnih kredita poslovnih banaka.

Tržište privatnih (neagencijskih) hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS) počelo se razvijati u Sjedinjenim Državama 1980-ih uz malu intervenciju vlade (osim regulacije oporezivanja društava posebne namjene). U 2006. godini (od 1. siječnja 2007.) izdanje agencijskih hipotekarnih vrijednosnih papira doseglo je 899,2 milijarde USD.

Što se tiče neagencijskih hipotekarnih vrijednosnih papira (RMBS i CMBS), tržište je naraslo na rekordnih 742,8 milijardi dolara, što je 15,1% više u odnosu na 2005. godinu, uključujući povećanje količine neagencijskih hipotekarnih vrijednosnih papira RMBS (rezidencijalne hipotekarne vrijednosnice). 17,2% na 574,3 milijarde dolara u 2006., a CMBS (komercijalni hipotekarni vrijednosni papiri) dosegnuo je 168,5 milijardi dolara u 2006. godini.

Stoga možemo zaključiti da je sekuritizacija u Sjedinjenim Američkim Državama dobro uspostavljen i široko korišten mehanizam za refinanciranje hipotekarnih kredita među američkim komercijalnim bankama

Osobitost europskog tržišta hipotekarnih kredita je njegova svestranost, raznolikost oblika kreditnih organizacija, kreditnih programa i shema refinanciranja. U Europi nema organizacija čiji su zadaci slični onima Fannie Mae i Freddie Maca u Sjedinjenim Državama.

Govoreći o tržištu primarnog kreditiranja, također treba napomenuti da različite zemlje koriste različite uvjete hipotekarnih kredita, a svaka je zemlja razvila vlastite alate za refinanciranje hipotekarnih kredita. U Europi praktički nema 30-godišnjih hipoteka s fiksnom kamatnom stopom s mogućnostima prijevremene otplate bez penala. Većina hipoteka ima promjenjivu stopu ili je kamatna stopa fiksna na kratko vrijeme, nakon čega se poništava. U pravilu, u većini slučajeva postoji kazna za prijevremenu otplatu.

Više kratak period fiksiranje kamatnih stopa stvara potrebu za refinanciranjem hipoteka, bilo putem sekuritizacije ili izdavanjem pokrivenih obveznica.

Trenutna slika deregulacije na primarnom tržištu rezultat je određene deregulacije hipotekarnog tržišta unutar svake zemlje. Proces standardizacije kredita uopće ne postoji zbog njihove različitosti.

Što se tiče izvora refinanciranja europskog hipotekarnog tržišta, valja napomenuti da je najčešći oblik refinanciranja hipotekarnih kredita korištenje depozita. Stručnjaci Europske hipotekarne federacije procjenjuju obujam refinanciranja putem depozitnih mehanizama na više od 50%. Drugi oblik refinanciranja je posuđivanje sredstava od druge financijske institucije (oko 10%). Hipotekarni dužnički vrijednosni papiri čine oko 20%, a ugovorna štednja oko 10%. U 2006. godini 10% tržišta refinancirano je sekuritizacijom.

Primjena mehanizma sekuritizacije na ruskom tržištu hipotekarnih kredita

Tržište sekuritizacije ruske hipotekarne imovine jedan je od najbrže rastućih segmenata financijskog tržišta. Posebnu nišu zauzimaju transakcije koje uključuju sekuritizaciju hipotekarne imovine. Na kraju 2006. udio sekuritiziranih hipotekarnih kredita iznosio je 12% 4 .

Unatoč brzom rastu tržišta sekuritizacije ruske imovine, njegov obujam još nije usporediv s onima u razvijenim zemljama. Za usporedbu: u Europi je 2006. godine izdano vrijednosnih papira u vrijednosti od 458,9 milijardi eura, što je bilo 40% više od odgovarajuće vrijednosti 2005. godine. U Sjedinjenim Američkim Državama 2006. godine izdano je sekuritiziranih vrijednosnih papira u vrijednosti od približno 1,5 trilijuna dolara, što je povećanje od oko 8% u usporedbi s prethodnom godinom. 5 .

Sekuritizacija u Rusiji ima mnogo lica, a potrebno je identificirati najmanje tri komponente tržišta sekuritizacije u Rusiji.

Prvi dio odnosi se na prekograničnu sekuritizaciju. Većina društava izdavatelja trenutno plasira sekuritizirane obveznice na inozemno tržište (tzv. prekogranična sekuritizacija, kada je SPV registriran izvan teritorija Ruske Federacije) (Tablica 2).

Usmjerenost izdavatelja na inozemno tržište prvenstveno je posljedica još uvijek nedovoljne razvijenosti domaće investicijske baze i problema u zakonodavstvu.

Drugi dio je lokalna sekuritizacija, regulirana ruskim zakonom "O hipotekarnim vrijednosnim papirima" 6 . Do danas su obavljene samo tri takve transakcije (Tablica 3) 7 .

Treći dio je sekuritizacija pomoću mehanizma zatvorenih investicijskih fondova. Provodi se na temelju zakona „O investicijski fondovi» 8 i, prema riječima stručnjaka, ima veliki potencijal.

Za razliku od zapadnih zemalja, transakcije sekuritizacije prilično su rijetke na ruskom tržištu. Hipotekarno financiranje u Rusiji i dalje se primarno provodi sredstvima bankovnog sustava, što se ne čini tako učinkovitim s obzirom na nisku kapitaliziranost i ograničen pristup dugoročnim financijskim izvorima u kontekstu značajnih ukupnih potreba gospodarstva. za kreditna sredstva.

Danas se ruske banke iz situacije izvlače provođenjem transakcija sekuritizacije u offshore zonama. To omogućuje pristup stranim ulagačima s golemim resursima rusko tržište hipotekarno kreditiranje. U Rusiji još nema investitora koji su spremni kupiti složene (u smislu cijene) vrijednosne papire u iznosu od 10 milijardi dolara (tako strani stručnjaci procjenjuju potencijalni godišnji obujam tržišta sekuritizacije).

Međutim, ovaj izvor ima i svojih nedostataka.

Prvo, njegova uporaba uvelike ovisi o spekulativnim fluktuacijama na međunarodnim financijskim tržištima, uključujući vrlo nestabilno devizno tržište.

Drugo, ovaj financijski instrument, budući da je namijenjen međunarodnim ulagačima, zbog svoje složenosti i financijskih parametara nije privlačan većini ruskih ulagača, pa stoga ne doprinosi mobilizaciji unutarnjih resursa ruskog gospodarstva za razvoj hipotekarnih kredita. i, općenito, stabilizacija ruskog gospodarstva 9 .

Trenutačno u Rusiji postoji teška situacija u području refinanciranja hipotekarnih kredita, budući da se, s jedne strane, tržište hipotekarnih kredita razvija ubrzanim tempom, obujam izdanih kredita povećava se za otprilike 30-35% godišnje, stalno potiskujući banke traže nove izvore refinanciranja, što pridonosi razvoju takvog mehanizma refinanciranja kao što je sekuritizacija hipotekarnih sredstava.

S druge strane, ruske banke su se zbog krize na zapadnim financijskim tržištima našle u situaciji ovisnosti o stranim investitorima. Od mnogih postojećih shema sekuritizacije, ruske banke preferiraju korištenje prekogranične sekuritizacije (kada je posebna pravna osoba stvorena izvan teritorija Ruske Federacije), što se događa zbog objektivnih razloga - nedostatka propisa u ruskom zakonodavstvu koji dopuštaju učinkovitu lokalnu sekuritizaciju i ulagače u hipotekarne vrijednosne papire među ruskim korporacijama.

Tako su krizu na američkom hipotekarnom tržištu koja je započela prošle godine u potpunosti osjetile ruske banke. Među uplašenim ulagačima nema potražnje za hipotekarnim vrijednosnicama, a ruske banke izgubile su pristup zapadnim tržištima duga. Relativno jeftin i dugoročan zapadni novac, prikupljen izdavanjem obveznica i sekuritizacijom hipotekarnih kredita, bio je jedan od izvora rasta ruski sustav hipotekarno kreditiranje.

Danas su mnoge banke prisiljene odbiti privući sredstva stranih ulagača pomoću sekuritizacije zbog rastućih kamata na tržištu sekuritizacije kredita (prema stručnjacima, porasle su za 2-4 postotna boda). Banke koje su planirale izdati hipotekarne vrijednosne papire u drugoj polovici 2007., posebice VTB 24, City Mortgage Bank, prisiljene su prilagoditi svoje planove. Banke vjerojatno neće moći prebaciti naglasak zaduživanja u korist domaćeg tržišta (lokalno tržište sekuritizacije), budući da rusko financijsko tržište nije dovoljno razvijeno i ne može nadoknaditi nedostatak likvidnosti.

Međutim, posljedice globalne hipotekarne krize različito pogađaju sve banke, problemi se pojavljuju prvenstveno u onim organizacijama koje su bile najviše vezane uz značajnije količine stranih ulaganja. Smanjenje baze hipotekarnih kredita neizbježno će uzrokovati daljnju segmentaciju tržišta; banke koje imaju pristup relativno jeftinom financiranju će preživjeti. Kao i uvijek, stradat će oni mali i nestabilni, koji nemaju vlastitih sredstava.

Hipotekarna kriza u Sjedinjenim Američkim Državama i potonja kriza u drugim zemljama pokazala je da se ne može u potpunosti osloniti na međunarodna tržišta, već da je potrebno razvijati vlastito domaće tržište hipotekarnog financiranja. Izgledi za razvoj sekundarnog hipotekarnog tržišta (tržište sekuritizacije) u Rusiji leže u potrazi za unutarnjim izvorima hipotekarnog refinanciranja, u širenju prisutnosti mirovinskih fondova, osiguravajućih društava i velikih korporativnih investitora na tržištu.

1 Anisimov A.N., Maleeva A.V. Teorijski aspekti sekuritizacije bankarske imovine / Zbornik znanstvenih radova Sjevernokavkaskog državnog tehničkog sveučilišta. Serija "Ekonomija". 2005. br.1.

2 Obey L. Financijske inovacije u bankarskoj industriji. Slučaj sekuritizacije imovine // Garland Publishing, Inc. N.Y. & London, 2000. Str. 71.

3 Marietta E.A. Haffner. Sekundarna hipotekarna tržišta u SAD-u i Nizozemskoj, www.borg.hi.is/enhr2005iceland/ppr/ Haffner.pdf

4 Prema Moody's.

5 Podaci za cjelokupno tržište sekuritizacije. Europski sekuritizacijski forum. Izvješće o podacima o sekuritizaciji ESF-zima 2007., www.europeansecuritisation.com

6 Savezni zakon od 11. studenog 2003. br. 152-FZ "O hipotekarnim vrijednosnim papirima".

7 www.rusipoteka.ru. Relevantnost od prosinca 2007

8 Savezni zakon od 29. studenog 2001. br. 156-FZ “O investicijskim fondovima”.

9 Ivanov O. Prijedlozi za poboljšanje postojećeg zakonodavstva u području hipotekarnog kreditiranja i sekuritizacije, www.rusipoteka.ru/review/0407-review.pdf

L.M. Rezvanova,
KMB-Bank, INTESA SANPAOLO Group Bank, voditelj razvoja proizvoda za upravljanje hipotekarnim kreditiranjem

Sekuritizacija bankovne imovine prilično je nov i atraktivan izvor dugoročnog financiranja za ruske banke. Međutim zakonodavni okvir ne dopušta potpuni razvoj ovog područja. Takozvana interna sekuritizacija (unutar zemlje) provodi se isključivo protiv sigurnosti hipotekarnih sredstava, razlog za to je postojanje zakonske osnove, iako minimalne, ali dovoljne za obavljanje ovih operacija. Bez značajnih pravnih rizika mogu se sekuritizirati samo prava po hipotekarnim kreditima, dok se sekuritizacija prava po potrošački krediti, bankovne kartice itd. nemoguće ili povezano s ozbiljnim pravnim rizicima. U isto vrijeme, glavni problemi razvoja sekuritizacije u Rusiji uključuju:
- neodgovarajuće reguliranje založnih prava;
- strogo formalne procedure za dodjelu prava;
- nemogućnost ustupanja neindividualiziranih prava;
– nemogućnost ustupanja prava u odnosu na pravo koje još ne postoji, koje nije osporeno i ne podliježe protuprijedlozima.

Najpopularnija imovina za privlačenje financiranja kroz sekuritizaciju su hipotekarni krediti. Ova imovina je dugoročna, pouzdana i likvidna. Istodobno, trenutačno postoji postkrizni rast obujma hipotekarnih kredita. Agencije za ocjenu nisu smanjile rejting vrijednosnih papira zbog temeljne imovine u vrijeme krize; Stoga možemo zaključiti da je stabilnost ove imovine provjerena u praksi. Glavni investitori u Rusiji su AHML i VEB (npr. u SAD-u glavni investitor je Federalna rezerva), a taj trend će se promijeniti samo ako se provede mirovinska reforma u smislu mogućnosti ulaganja štednje u vrijednosne papire izdane sekuritizacijom. .

Nedostatak ruske sudske prakse kao čimbenik povećanja rizika

Ulagači pripisuju činjenicu da transakcije sekuritizacije još nisu dobile odgovarajuću provjeru na ruskim sudovima kao faktor povećanja rizika. Ne postoji sigurnost u pristupima donošenja odluka o takvim transakcijama, što može negativno utjecati na primitak naznačenog prihoda. U slučaju stečaja i prisilnog izvršenja obveza, obveznici ne sudjeluju aktivno i zajednički ne štite svoja prava iz razloga što te funkcije preuzima stečajni upravitelj. Stoga nije moguće unaprijed predvidjeti posljedice ovog postupka. Istodobno, postoje rizici neprodaje kolaterala ili prodaje po sniženoj cijeni, što će dovesti do smanjenja iznosa sredstava koja se vraćaju ulagateljima. Likvidator, stečajni upravitelj ili vjerovnici mogu pokušati osporiti zakonitost kupnje i prodaje hipoteka izdavatelju. Ako sud odluči da je prodaja hipoteke bila nezakonita, transakcija se može prekinuti, a izdavatelju se može narediti da vrati imovinu banci.

Opasnost likvidacije hipotekarnog agenta

Hipotekarni agenti nemaju pravo sklapati ugovore o naknadi s pojedinaca i obavljati vrste poslovnih aktivnosti koje nisu predviđene saveznim zakonom "O hipotekarnim vrijednosnim papirima". Kršenje ovog zahtjeva osnova je da se savezno izvršno tijelo nadležno za tržište vrijednosnih papira obrati sudu sa zahtjevom za likvidaciju hipotekarnog agenta. Također, ako se temeljni kapital smanji ispod utvrđenih granica, društvo se može likvidirati na zahtjev registarskih tijela. U slučaju grubih povreda tijekom registracije organizacije, ova se organizacija može naknadno likvidirati sudskom odlukom. Pravna osoba koja u posljednjih dvanaest mjeseci koji prethode trenutku donošenja odgovarajuće odluke registracijskog tijela nije dostavila zakonom propisane izvještaje Ruska Federacija o porezima i naknadama, a nisu izvršili transakcije barem na jednom bankovni račun, priznaje se da je stvarno prestao s radom. Takva pravna osoba može biti isključena iz Jedinstvenog državnog registra pravnih osoba. Svi gore navedeni rizici likvidacije hipotekarnog agenta negativno utječu na investicijsku atraktivnost vrijednosnih papira izdanih kroz sekuritizaciju imovine prema ruskom zakonu.

Razvoj zakonodavnog okvira za domaću sekuritizaciju

Sekuritizacija prava na potrošačke kredite, bankovne kartice i dr. nemoguće ili povezano s ozbiljnim pravnim rizicima

Udruženje regionalnih banaka Rusije, uzimajući u obzir potrebe bankarskog sektora za privlačenjem dodatne likvidnosti, pripremilo je nacrt saveznog zakona „O sekuritizaciji“, dajući nadu za brzi razvoj potrebnog zakonodavnog okvira više nego ikada aktualno pitanje sekuritizacija. Na temelju inozemne prakse, zakon identificira specijaliziranu financijsku zajednicu čija je isključiva djelatnost izdavanje vrijednosnih papira, a ispunjenje obveza po kojima se provodi na teret novčanih primitaka od potraživanja. Istodobno, ovom zajednicom upravljat će (bez stvaranja kolegijalnih tijela) jedino izvršno tijelo koje predstavlja društvo za upravljanje. Reorganizacija i isplata dividende bit će zabranjena do ispunjenja svih obveza prema ulagačima. Istodobno, planira se izdavanje obveznica bez državne registracije njihove emisije i izvješća o rezultatima njihove emisije. U slučaju stečaja poduzeća prvo se moraju izvršiti namirenja potraživanja vjerovnika u skladu s odlukom o izdavanju obveznica. FFMS također razvija nacrt zakona „O sekuritizaciji financijske imovine”, međutim, trenutno je javno dostupan samo koncept nacrta zakona i nema točnih datuma za izradu i odobrenje prijedloga zakona. S tim u vezi, interna sekuritizacija bez značajnih pravnih rizika moguća je samo u odnosu na hipotekarnu imovinu.

Shema za privlačenje financiranja sekuritizacijom kredita

U trenutnim tržišnim uvjetima banke bilo koje razine mogu privući dodatno financiranje sekuritizacijom portfelja hipotekarnih zajmova. A ako su velike banke, s visokom razinom adekvatnosti kapitala, u mogućnosti izdavati vrijednosne papire iz svoje bilance, kroz SPV uz potporu inicijatora ili u okviru programa razvojnih institucija, onda srednje i male banke, s nedovoljan obujam imovine koji zadovoljava uvjete, sposobni su provoditi zajednička izdanja hipotekarnih vrijednosnih papira od strane više inicijatora ili zajednička izdanja u okviru programa razvojnih institucija.
Opća shema sekuritizacije bankovne imovine (moguće je dodatno uključivanje ugovornih strana ovisno o sustavu transakcije) prikazana je na slici 2.

Slika 2. Opća shema sekuritizacije bankovne imovine

Banka kreditor, izdajući kredite zajmoprimcima i formirajući dovoljan iznos kreditnog duga u svojoj bilanci, prodaje ovaj kreditni dug posebnoj pravnoj osobi (SPV), čime privlači dodatno financiranje. SPV dobiva ocjenu potrebnu za plasman vrijednosnih papira.
Ako uzmemo u obzir iskustvo najvećeg sudionika na ruskom tržištu hipotekarnih obveznica, shema sekuritizacije izgleda ovako (Slika 3):

Slika 3. Shema sekuritizacije

Istodobno, vrijedi napomenuti važnost dobivenog rejtinga, budući da se za institucionalne ulagače provjera vrijednosnih papira odvija kroz analizu rizika, uključujući i kroz procjene rejtinga. Prilikom dodjele ocjene uzimaju se u obzir sljedeći čimbenici:
- pravna struktura transakcije (osobito u pogledu valjanosti prodaje);
- kvalitetu skupa imovine koja se koristi u sekuritizaciji;
- sposobnost inicijatora da servisira imovinu.
U sekuritizaciji se vrijednosni papiri obično izdaju u tranšama. Svaku tranšu tijekom testiranja na stres testira rejting agencija na mogućnost postojanja bez neizmirenja obveza. Ako se izdaju dvije tranše, tranša A bit će "nadređena" u odnosu na tranšu B. Dakle, plaćanja tranše B bit će izvršena druga nakon plaćanja tranše A (plaćanja se obično dijele na glavnicu i kamate; obje vrste plaćanja su podređene) redoslijedu plaćanja. Sukladno tome, ne mogu se izvršiti isplate u tranši B sve dok se isplate u tranši A ne izvrše u cijelosti navedeni primjer - Tranša A - i omogućuje im da dobiju višu ocjenu). Rizik zemlje također se analizira u smislu mogućnosti uvođenja ograničenja konvertibilnosti nacionalne valute u slučaju dovoljno ozbiljnog ekonomskog stresa, kao i rizik od izravne državne intervencije u transakciji. Na primjer, u nekim zemljama, u situaciji ekonomske krize, koja nije nužno povezana s neispunjenjem obveza suverene države, uvedene su mjere koje bankama nisu dopuštale naplatu hipotekarnih dugova.

Nakon toga, SPV provodi emisiju, prodajući izdane vrijednosne papire investitorima. U procesu otplate kredita zajmoprimaca od izvorne banke, SPV dobiva sredstva za ispunjenje potraživanja vjerovnicima. Štoviše, vrijedi napomenuti da je korištenje SPV-a u sekuritizaciji važan čimbenik koji smanjuje rizike ulagača i povećava atraktivnost ulaganja u vrijednosne papire. Razlog tome su ograničenja u funkcioniranju ove strukture:

Poseban predmet djelatnosti;
- ograničavanje nastanka novih obveza;
- nedostatak zaposlenih u SPV;
- pravo prvenstva ulagatelja u imovini SPV-a;
- ograničenja likvidacije i reorganizacije.

Uglavnom, svaka bankovna imovina koja ima stabilne i unaprijed određene novčane tokove koje banka prima u procesu rada s tom imovinom može biti temeljna imovina sekuritizacije. No, na temelju visokih troškova i intenzivnosti rada procesa sekuritizacije, može se pretpostaviti da je interes uglavnom za dugoročnu imovinu, posebno za dugoročne hipotekarne kredite.

Povećanje rejtinga kao način povećanja investicijske atraktivnosti vrijednosnih papira izdanih sekuritizacijom

Visoki rejting vrijednosnih papira izdanih putem sekuritizacije, kao i prisutnost dodatnih jamstava, pozitivni su čimbenici povećanja investicijske atraktivnosti vrijednosnih papira, što povećava vjerojatnost uspješnog plasmana obveznica na tržište. Postizanje minimalno utvrđenog rejtinga koji omogućuje plasman vrijednosnih papira može se postići povećanjem iznosa kolaterala i odabirom kvalitetne imovine. U tom slučaju, rejting vrijednosnih papira može biti veći od rejtinga samog inicijatora, budući da su rizici na vrijednosnim papirima u potpunosti pokriveni kolateralom, a rizici izdavatelja postaju sekundarni faktor.

Eksterna sekuritizacija trenutačni je način sekuritizacije dugoročnih zajmova

Eksterna sekuritizacija pruža više mogućnosti za privlačenje financiranja, budući da postoje pravni okviri za provođenje ovih transakcija, iskustvo u provođenju transakcija i tvrtke koje su sposobne strukturirati transakciju. Ali vrijedi napomenuti da prodaja vrijednosnih papira denominiranih u stranoj valuti, osiguranih imovinom u rubljama (a banke imaju više imovine u rubljama nego u stranoj valuti), dovodi do pojave značajnih valutnih rizika koji su dugoročne prirode. S tim u vezi, obvezna je zaštita od valutnih rizika, što dovodi do povećanja troškova sekuritizacije.
Za provedbu vanjske sekuritizacije, SPV-ovi se često privlače ili stvaraju u Luksemburgu, Irskoj i Nizozemskoj u skladu s lokalnim zakonodavstvom. Nema ograničenja na sekuritiziranu imovinu niti na vrstu izdanih vrijednosnih papira (dužnički instrumenti, instrumenti sudjelovanja u organizaciji, hibridni instrumenti).

Skupo zadovoljstvo

Zbog visokog troška (bez obzira radi li se o internoj ili eksternoj sekuritizaciji) potrebno je izračunati učinak sekuritizacije, budući da privlačenjem resursa po relativno niskoj stopi dodatni troškovi mogu učiniti transakciju neatraktivnom. Dodatni troškovi povezani su s angažmanom uslužnih institucija, kao što su hipotekarni agenti, agenti za poravnanje, agenti za plaćanje, revizorske tvrtke, računovodstvene tvrtke, depozitari itd. (vidi tablicu). Volumen dodatni troškovi u konačnici može doseći milijun dolara. S tim u vezi, potrebno je izračunati minimalni obujam sekuritizacije. Češće nego ne, 100 milijuna dolara prihvatljiv je minimum. Stoga male i srednje banke mogu razmotriti mogućnost udruživanja formiranih poolova i zajedničke provedbe sekuritizacije.

Sudionici u postupku sekuritizacije

sudionik	Karakteristično
Začetnik	Banka koja formira fond imovine i prodaje je posebnoj pravnoj osobi
Posebna pravna osoba (u slučaju hipotekarne sekuritizacije - hipotekarni agent) / SPV	Izdaje obveznice osigurane zajmom
Agent za nagodbu (banka)	Banka u kojoj je otvoren račun izdavatelja i račun pokrića na ime izdavatelja.
Agent za plaćanje	Banka koja obavlja plaćanja između posebne pravne osobe i ulagatelja (uplata kupljenih vrijednosnih papira, isplata kupona, otkup)
Revizijska tvrtka	Provodi revizija modeli sekuritizacije
Računovodstvena tvrtka	Vodi računovodstveno i porezno računovodstvo za hipotekarnog agenta
Depozitar	Omogućuje centralizirano skladištenje obveznica
Posebno spremište	Skrbništvo nad hipotekama povezanim sa zajmovima koji služe kao kolateral za obveznice.
Servisni agent	Pruža usluge servisiranja zajmova

Jedan oblik bankarstva u sjeni

Odbor za financijsku stabilnost (FSB) klasificira sekuritizaciju kao oblik bankarstva u sjeni. Sekuritizacija omogućuje refinanciranje banaka privlačenjem sredstava kroz izdavanje vrijednosnih papira osiguranih već izdanim kreditima. Prije krize neke su banke, poput njemačke IKB, akumulirale milijarde eura u takvim instrumentima koristeći izvanbilančne mehanizme koji su kasnije propali. S obzirom na zabrinutost kreatora politike da je bankarstvo u sjeni rašireno, velika je vjerojatnost pojačanog nadzora i regulacije postupaka sekuritizacije.
Dakle, u sadašnjoj stvarnosti, bankarski sektor može privući dugoročno financiranje izdavanjem vrijednosnih papira osiguranih dugoročnim zajmom u Rusiji (osigurano hipotekarnim zajmovima) i u inozemstvu (bez ograničenja vrste osiguranja).

Iako su se hipotekarni krediti u našoj zemlji pojavili ne tako davno, već su postali sastavni dio cjelokupnog bankarskog sustava zemlje i financijski instrument koji je razumljiv i prilično tražen od strane građana. Ovo je jedan od najdugoročnijih kreditnih proizvoda, a rok otplate u nekim bankama doseže i trideset godina. Rizik koji prati ovaj zajam je obostran za zajmoprimca i zajmodavca. Doista, u takvom razdoblju može se dogoditi kao Hoja Nasreddin: ili će padišah umrijeti, ili magarac, ili sam Hoja. Ako za zajmoprimca nisu osigurane mjere sigurnosne mreže, zajmodavac koristi već dokazanu strategiju koja se zove sekuritizacija hipotekarnih zajmova.

Sekuritizacija hipotekarnih kredita način je smanjenja rizika banaka. U principu, to je jasno iz samog korijena riječi "sigurnost", što znači "zaštita". Pitanje je samo kako se to događa i zašto banke smatraju da je proces izdavanja tako dugoročnog kredita još rizičniji za njih nego za zajmoprimca.

U principu, sekuritizacija dugoročnih kredita, što uključuje i hipotekarne kredite, odvija se prema jednom principu: morate svoj prodati nekoj drugoj financijskoj organizaciji, možda za nešto nižu cijenu, čime se odričete svog rizika. Kao rezultat toga, banka, koja je, kako bi osigurala ovaj kreditni portfelj, posudila novac od druge banke, dobiva pravi novac umjesto depozitnog duga. Imajući tu imovinu, on može otplatiti zajam ili primljeni novac staviti u optjecaj, dati isti hipotekarni zajam, na primjer.

Proces prodaje dugova klijenata banke prema njoj odvija se prodajom vrijednosnih papira koje je ova banka izdala – dužničkih obveza. Time banka koja na ovaj način prodaje svoj portfelj dugoročnih kredita dvostruko dobiva - eliminira vlastiti kreditni dug i smanjuje svoje financijske gubitke na prihvatljivu cifru u slučaju bankrota dužnika.

Sekuritizacija hipotekarnih portfelja postala je uobičajena praksa banaka da prebacuju novac iz jednog džepa u drugi. Ovaj se postupak može usporediti i s međusobnom predajom granate s iglom izvučenom iz ruke u ruku. Kome eksplodira u rukama, nema sreće. Ovo je svojevrsni analog "ruskog ruleta" koji igraju bankari.

Najviše na jednostavan način Sekuritizacija zajma može se objasniti pomoću sljedećeg primjera:

Vasja daje Petji 100 rubalja uz dogovor da će na kraju mjeseca dati 150.
Jednog dana Vasya saznaje da je tvrtka u kojoj radi Petya skoro bankrotirala. Nitko ne tvrdi da Petya neće vratiti cijeli dug, ali Vasya rizik smatra vrlo velikim i neprihvatljivim za sebe.
Vasja odlazi do dvorišnog načelnika Serjože i nudi mu otkupiti Petjin dug za 120 rubalja, tvrdeći da mu Petja duguje 150, a na kraju će Serjoža "tek tako" dobiti 30 rubalja.
Seryozha, procjenjujući svoju snagu, pristaje i nesuđeni Petja mu postaje dužnik. Štoviše, nitko ne zabranjuje Serjoži, koji ima "administrativni resurs" u obliku bande, da poveća iznos duga na 200 rubalja.

Zapravo, mehanizam sekuritizacije puno je složeniji i manje kriminaliziran. Sastoji se od izdavanja paketa vrijednosnih papira od strane banke, nositelja kreditnog portfelja, koji potvrđuje dužničke obveze zajmoprimaca prema njoj. Proizvodi se u nekoliko dijelova, od kojih se svaki naziva tranša.

Kako bi uvjerila kupce da je kupnja isplativa i da takva transakcija nije previše rizična, banka surađuje s rejting agencijama koje određuju stupanj rizika i likvidnost ovih dužničkih obveza. Kreditni portfelj se u pravilu prodaje u nekoliko tranši, pri čemu se prve izdane nazivaju “senior”, smatraju se likvidnijima i stoga skupljima. Najnoviji su najmlađi i izdaju se gotovo bez ikakvog osiguranja.

Sigurnost takvih tranši izračunava se iz materijalne sigurnosti kredita. Na primjer, hipotekarni zajam izdaje se uz osiguranje stana koji se kupuje. Do puštanja posljednje tranše tržišna vrijednost stana može pasti, pa obveze (kolaterali) već vezane uz prethodno izdane tranše u potpunosti iscrpljuju trošak takvog stana. Zbog toga kupci zadnjih tranši nemaju nikakva jamstva. Obično banka koja izdaje vrijednosne papire ih zadržava. No, ako je tržišna vrijednost stana porasla, tada će više profitirati kupci junior tranše.

Vrijednosni papir koji izdaje banka - potvrda o dugu trećih osoba prema njoj - počinje živjeti svoj život. Može se više puta prodati ili ponovno staviti pod hipoteku. Sada je u Rusiji tržište za takve dužničke obveze vrlo veliko. Kao rezultat toga, osoba koja je uzela hipotekarni kredit od jedne banke na kraju duguje novac nekoliko zajmodavaca. Ako ćemo stvari dovesti do apsurda, onda do susjeda na odmorištu.

Sekuritizaciju hipotekarnih kredita počele su koristiti ruske banke relativno nedavno. Ovo je poseban alat koji financijske institucije koriste za smanjenje vlastitih rizika. Pogledajmo pobliže što ovaj postupak znači i kako se primjenjuje u praksi.

Sekuritizacija: definicija i vrste

Jednostavno rečeno, hipotekarna sekuritizacija je prodaja duga. Kada banka izda sredstva za kupnju stambene ili poslovne nekretnine, često postoji rizik da zajmoprimac neće vratiti dug ili će platiti samo djelomično. Kako bi smanjili takve rizike, financijske tvrtke izdaju hipotekarni vrijednosni papiri i preprodavati investitorima. Potonji ih često kupuju po nižoj cijeni i primaju prihod u budućnosti.

Kreditni portfelj u pravilu uključuje paket dužničkih obveza s niskom korelacijom. Odnosno, svaki hipotekarni kredit ne ovisi o drugom i smanjenje isplativosti jednog ne utječe na profit "susjednog" kredita. Dakle, čak i ako portfelj sadrži relativno rizične kredite (ili s prosječnom likvidnošću), ukupni povrat će biti veći od prodaje svih dugova zasebno. Prodajna cijena se formira uzimajući u obzir različite rizike. Također, na profitnu maržu investitora može utjecati opća ekonomska situacija u zemlji.

Korist banke od sekuritizacije imovine je očigledna: brzo vraća sredstva prenesena klijentima, što omogućuje refinanciranje zajmoprimaca, te se štiti od rizika nevraćanja duga, odnosno potencijalnog gubitka dobiti.

Sekuritizacija se dijeli na dvije glavne vrste:

Uz sudjelovanje bankovne imovine - obavlja se emisijom vrijednosnih papira ili putem privučenih kredita.
Uz sudjelovanje vanjske imovine (nebankarske) - provodi se zahvaljujući kreditnim sredstvima ili financijama koje dolaze s burze.

Postupak sekuritizacije uključuje sudjelovanje:

Banka inicijator – pruža hipotekarne kredite i servisira ih.
Posebna investicijska organizacija - kupuje imovinu od izvornog vjerovnika, akumulira je i posluje s vrijednosnim papirima.
Rezervni serviser - počinje obavljati dužnosti tek nakon što glavna banka izgubi sposobnost servisiranja ovih kredita.
Jamac – podržava proces sekuritizacije na razini kredita. To može biti velika banka ili osiguravajuće društvo.
Platni (hipotekarni) agent – obavlja poslove s vrijednosnim papirima.
Pokrovitelj – strukturira transakciju, procjenjuje i održava vrijednost vrijednosnih papira.
Konzultantska tvrtka (rješava pravna i računovodstvena pitanja) – savjetuje u području poreza i pravosuđa.
Agencija za ocjenjivanje - dodjeljuje ocjenu izdanim hipotekarnim vrijednosnim papirima uzimajući u obzir proučene karakteristike skupa (kreditnog portfelja) i razinu financijske neovisnosti sudionika u transakciji.
Investitori – bave se ulaganjem novca u izdane hipotekarne vrijednosnice.

Ovo je klasična shema. Neki se sudionici možda neće pojaviti u transakciji, na primjer, kada koriste takvu vrstu kao sintetička sekuritizacija. U tom slučaju izvorna banka prava potraživanja po dužničkim obvezama prenosi izravno na kupca (investitora). U tom slučaju nema potrebe za osnivanjem posebnog investicijskog društva, koje je u pravilu dioničko društvo.

Kako proces funkcionira

Jednostavno rečeno, proces izgleda ovako:

izdavanje hipotekarnih zajmova zajmoprimcima;
formiranje kreditnog fonda;
izdavanje vrijednosnih papira;
prodaja dužničkih obveza investitoru;
Primanje dobiti.

U početku, izvorna banka formira i akumulira kreditni fond za izdavanje vrijednosnih papira. S obzirom da je stvarni trošak takve transakcije za banku prilično značajan, portfelj bi trebao sadržavati više od jedne ili dvije obveze; one mogu iznositi tisuće. Za samu imovinu postoje određeni zahtjevi, u pravilu su to hipotekarni krediti koji su slični po riziku, uvjetima i likvidnosti. Shema sekuritizacije može biti bilo koje vrste.

Akumulacija imovine (hipotekarni dug) vrši se na različite načine. Banka to može učiniti unutar svoje organizacije, što nije uvijek isplativo. Alternativna opcija- akumulacija takve imovine izvan bilance - u tu svrhu stvaraju se dionička društva (posebne investicijske organizacije - jedna od strana u transakciji).

Društva za posebna ulaganja (u daljnjem tekstu SPV) zajedno s agentom za plaćanje izdaju vrijednosne papire za njihovu daljnju prodaju. Na temelju analize rejting agencije procjenjuje se likvidnost “proizvoda”. U istoj fazi uključeni su pokrovitelj i konzultantska agencija koji prate proces i pružaju potrebnu podršku u pogledu uspostave računovodstva, plaćanja poreza i pravne strane transakcije.

Nakon toga, izvorna banka, koja je izvorno izdala hipoteku fizičkim ili pravnim osobama, servisira te kredite, odnosno prihvaća plaćanje za njih od zajmoprimaca. Ako izgubi svoju licencu ili sposobnost da nastavi djelovati kao agent, dovodi se rezerva servisni centar, nastavlja servisirati kredite.

Jamstvo koje je banka izdala za potvrdu dužničkih obveza može se naknadno ponovno založiti ili prodati nekoliko puta.

Zajmoprimac koji je kupio nekretninu nastavlja otplaćivati hipotekarni kredit na način propisan ugovorom. Sekuritizacija ni na koji način ne utječe na ovaj proces. Jedina iznimka može biti promjena podataka o primatelju sredstava u slučaju prestanka aktivnosti izvorne banke.

Kako je uvedena sekuritizacija u Ruskoj Federaciji

Postupak sekuritizacije pojavio se u Rusiji relativno nedavno. U procesu svog razvoja važna uloga formiranje AHML odigralo je ulogu. Bankarske tvrtke izdavale su kredite, koje je kasnije otkupljivala ova agencija, nastala pod ingerencijom države.

Sekuritizaciju su započele komercijalne kreditne institucije 2005. godine, u vrijeme kada su bankarske strukture kao što su Russian Standard, Soyuz i Home Credit izvršile transakcije usmjerene na refinanciranje portfelja uključujući potrošačke kredite i kredite za automobile. Pionir postupka sekuritizacije hipotekarnih zajmova bila je Gazprombank 2007. godine, dajući primjer drugim bankama.

U sljedeće tri godine, nakon niza početnih transakcija sklopljenih u Ruskoj Federaciji, njihov broj je počeo brzo rasti. Ne samo da su portfelji potrošačkih kredita počeli djelovati kao imovina za izdavanje vrijednosnih papira. Njima su se pridružili automobilsko i hipotekarno kreditiranje, kao i plaćanja faktoringa. Sve izvršene transakcije imale su prekogranični oblik, odnosno domaće banke prodale su svoje portfelje stranim poduzećima.

Godine 2008., zbog pogoršanja financijske krize, prekogranične transakcije postale su nemoguće. Bilo ih je moguće obnoviti tek nakon 4 godine. Istodobno je ruska bankarska praksa stekla prva iskustva u provedbi sekuritizacije na domaćem tržištu. Bio je to trenutak koji je označio početak razvoja sheme za refinanciranje imovine različitih oblika korištenjem obveznica izdanih unutar zemlje.

U 2017. Agencija za hipotekarne stambene kredite i Sberbank proveli su veliku transakciju sekuritizacije stambenih kredita. Hipotekarne obveznice s jednom tranšom izdane su uz sudjelovanje Tvornice IBC, stvorene s ciljem privlačenja financijskih ulaganja u rusko hipotekarno tržište, kao i povećanja broja izvršenih kreditnih transakcija po nižim stopama.

U 2019. godini vrijednosni papiri prisutni su i na sekundarnom tržištu, što će u budućnosti najvjerojatnije dovesti do smanjenja rizika i mobilizacije raspoloživih novčanih rezervi kroz refinanciranje. Kako će se sekuritizacija imovine u bankarskom segmentu manifestirati u budućnosti izravno ovisi o promjenama zakonskog zakonodavnog okvira i njegovom budućem razvoju. Ograničavajući čimbenici mogu biti nedovoljna potražnja, odnosno broj investitora koji su spremni ulagati u vrijednosne papire.

Ali vrijedi napomenuti da je sam postupak prilično koristan za sve strane u transakciji. Sudjeluju različite tvrtke koje profitiraju od svojih aktivnosti; proces hipotekarnog kreditiranja ima manje rizika za bankarske strukture, povećavajući količinu izdanih kredita. Ovo posljednje je korisno za stanovništvo i pravne osobe, jer otvara mogućnost kupnje vlastite nekretnine za stanovanje ili obavljanje komercijalne djelatnosti.

Hipotekarna sekuritizacija zapravo znači postupak refinanciranja hipoteke. Ako zajmoprimcu ili zajmodavcu više ne odgovara format suradnje, na scenu stupa treća strana. U pravilu je riječ o otkupu kreditnih obveza po povoljnim uvjetima za sve. Banka koja je izdala hipoteku dužniku ima pravo preprodati obveze trećoj strani. Novi sudionik u procesu zalaže svoj interes u transakciji i preuzima kreditne rizike. Kako bi se izvršio prijenos prava, pokreće se izdavanje hipotekarnih vrijednosnih papira. Ovi dokumenti su predmet transakcije.

Tržište sekuritizacije

Tržište sekuritizacije u Ruskoj Federaciji pojavilo se 2004. Prva transakcija izvršena je na inicijativu OJSC Gazprom. Izdanim vrijednosnim papirima potvrđena su prava na obveze za buduće izvozne prihode plavog goriva. Iznos transakcije iznosio je 1,25 milijardi dolara. U 2005. godini na ruskom su tržištu zabilježene još 2 transakcije sekuritizacije. U 2006. godini bilo je već 8 takvih transakcija i tako dalje. Trenutno se sekuritizacija u Ruskoj Federaciji prilično aktivno razvija. Refinanciranje kredita stanovništvu jedan je od najčešćih proizvoda. Usluga uvelike olakšava život zajmoprimcima i zajmodavcima.

Transakcije sekuritizacije

Kako bi baza resursa bila dostupnija, ruske banke provode transakcije sekuritizacije. Riječ je o financijskim institucijama s ocjenom B ili BB. U isto vrijeme, rejting BBB+ ili viši se pretpostavlja za primljene senior tranše. Takvi uvjeti osiguravaju izravne ekonomske koristi od sekuritizacije. Previsoki transakcijski troškovi i male količine transakcija sekuritizacije u Ruskoj Federaciji značajno smanjuju neto ekonomski učinak transakcija.

Sekuritizacija u Rusiji

Tržište sekuritizacije u Rusiji doživjelo je brzi razvoj 2006. Od tog vremena broj izdanja vrijednosnih papira u raznim područjima stalno raste. Potražnja za proizvodom potaknuta je rastućom potrebom inicijatora (izdavanje i izdavanje hipotekarnih zajmova) da prošire svoju bazu resursa. Time je moguće optimizirati financiranje imovine koja brzo raste. Sekuritizacija se masovno provodi u segmentu kreditiranja stanovništva poslovnih banaka. Na taj način zajmodavci mogu popuniti manjak posuđenih sredstava kako bi dodatno povećali obujam imovine građana.

Sekuritizacija imovine

Sekuritizacija imovine uistinu je atraktivan izvor dugoročnog financiranja za većinu poslovnih banaka u Ruskoj Federaciji. Nažalost, nesavršen zakonodavni okvir neće dopustiti da se otkrije maksimalni potencijal ovog popularnog trenda. Sekuritizacija unutar Ruske Federacije provodi se s ciljem formiranja kolaterala za hipotekarnu imovinu. U tu svrhu, država je razvila dovoljan pravni okvir. Kod sekuritizacije bankovnih ili potrošačkih kredita mogući pravni rizici i dalje su prilično visoki.

Sekuritizacija kredita

Mnoge poslovne banke trebaju izvore dugoročnog financiranja. U tu svrhu pokreću sekuritizaciju kredita iz hipotekarnog segmenta. Glavni igrači na kreditnom tržištu mogu izdati potrebne vrijednosne papire koristeći resurse dostupne u svojim bilancama. Takvi se procesi odvijaju u okviru programa razvijenih u razvojnim institucijama, kao i kroz SPV (društvo posebne namjene) uz potporu pokretača. Mali i srednji igrači pokreću zajednička izdanja ili organiziraju proces u kojem sudjeluje nekoliko pokretača.

Sekuritizacija rizika

Sekuritizacija rizika sastoji se od organiziranja procesa prijenosa rizika na područje financijskog tržišta. U tom slučaju vlasnik rizika izdaje vrijednosne papire povezane sa osiguranim rizikom. Prvo plasiranje vrijednosnih papira omogućuje formiranje rezerve, koja se koristi kao kolateral za sekuritizirani rizik.

Sekuritizacija katastrofalnih rizika postala je raširena. Kao instrument koriste se obveznice s dospijećem od 12 mjeseci. Prihod i nominalna vrijednost raspodjeljuju se među ulagačima ovisno o tome je li katastrofalni rizik realiziran.

Sekuritizacija vrijednosnih papira

Pretjerana sekuritizacija vrijednosnih papira bila je glavni uzrok hipotekarne krize 2008. godine u Sjedinjenim Državama. Nakon toga, događaji koji su se dogodili doveli su do ozbiljnih financijskih previranja na globalnoj razini.

Takozvani subprime u Sjedinjenim Državama pokazali su se kao obični mjehur od sapunice. Nekretnine i automobili podijeljeni su nesolventnim građanima koji nisu mogli plaćati mjesečne rate.

Pravilno organizirana sekuritizacija vrijednosnih papira uključuje stručno praćenje stanja od strane regulatornih tijela, objektivno vrednovanje raspoloživih resursa, kao i strože kriterije za odabir potencijalnih zajmoprimaca u početnoj fazi.

Sekuritizacijski mehanizam u sustavu refinanciranja hipotekarnih kredita

Mehanizam sekuritizacije u sustavu refinanciranja hipotekarnih kredita izumljen je u Sjedinjenim Državama prije nekoliko desetljeća. U to vrijeme dogodila se prava revolucija u financijskom i bankarskom sektoru gospodarstva zemlje. Unatoč svim svojim nedostacima, sekuritizacija se i danas smatra glavnim zamahom koji je dao poticaj razvoju financijskih tržišta na prijelazu iz 20. u 21. stoljeće. Zapravo, mehanizam se svodi na prijenos imovine u likvidniji format. U užem smislu, riječ je o prijenosu imovine niske likvidnosti u vrijednosne papire. Predmet transakcije je osiguran u obliku prihoda od izvorne imovine. Na taj način moguće je ravnomjernije raspodijeliti rizike između ulagača, jamca i vlasnika imovine.

Glavni sudionici u procesu sekuritizacije i njihove funkcije

Originator – bavi se izdavanjem i servisiranjem hipotekarnih kredita.
Društvo za ulaganje posebne namjene (SPV). Kupuje imovinu od banke. Provodi emisiju vrijednosnih papira. Drži imovinu hipotekarnih zajmova u svojoj bilanci.
Agent rezervne usluge. Koristi se ako banka nije u mogućnosti obavljati vlastite funkcije.
Jamci (osiguravajuća društva i velike banke) – daju kreditnu podršku za sekuritizaciju.
Pokrovitelj – procjenjuje izdane vrijednosne papire, strukturira transakcije.
Konzultantske i rejting tvrtke – savjetuju i ocjenjuju aktivnosti sudionika u procesu.
Investitori – ulažu u vrijednosne papire osigurane hipotekom.

Sekuritizacija kreditnog portfelja banke

Sekuritizacija kreditnog portfelja banke počinje prikupljanjem skupa kredita na inicijativu inicijatora. Kada je proces dovršen, primarni zajmodavac prodaje portfelj sličnih zajmova društvu posebne namjene (SPV), zauzvrat, financira akviziciju izdavanjem obveznica ili drugih vrijednosnih papira. Otplate kredita u budućim razdobljima služe kao kolateral. Kao rezultat toga, inicijator ima kapital koji je prikupljen putem investitora na burzi. Proces sekuritizacije također uključuje servisnog agenta.

Učinkovitost primjene mehanizma sekuritizacije

Učinkovitost korištenja mehanizma sekuritizacije u Ruskoj Federaciji određena je ciljevima i prednostima samog procesa. Sekuritizacija je nastala zbog visoke cijene posuđenog kapitala. Razlog skupoće kredita je nizak stupanj razvijenosti burze i bankarskog sektora. Zahvaljujući prisutnosti na tržištu vrijednosnih papira kreditne organizacije privući dodatna sredstva po povoljnijim uvjetima. Kao rezultat toga, čini se da financijske institucije ubijaju dvije muve jednim udarcem: dobivaju dodatna sredstva za razvoj poslovanja, a također se rješavaju imovine niske likvidnosti.